Manager, service gestion
Vincent Devauchelle
Vincent est votre contact pour la mise en location, la gestion complète de votre bien et les arbitrages liés à votre patrimoine.
Réal Group · Gestion locative
Guide du propriétaire bailleur : louer et gérer
Bail, dépôt de garantie, état des lieux, impayés, charges, travaux, impôts : chaque guide répond à une question précise du propriétaire bailleur, avec le lien vers ses textes officiels. Et si vous préférez déléguer, Réal Group, agence immobilière à Bordeaux, gère votre bien en location.
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L'essentiel
Quel guide pour votre situation ?
Les guides de Réal Group, agence immobilière à Bordeaux, répondent aux questions du propriétaire bailleur, sujet par sujet : mettre un logement en location, signer et faire vivre le bail, réagir à un impayé, répartir les charges et les travaux, déclarer ses loyers. Chacun cite les textes officiels qui fondent ses règles et indique la date de sa dernière mise à jour.
- Vous louez pour la première fois : les obligations du propriétaire bailleur, puis les diagnostics et le dossier du locataire.
- Vous signez le bail : le contrat de location ou le bail meublé, le dépôt de garantie et l'état des lieux.
- Votre locataire ne paie plus : les étapes, de la relance au juge, puis l'expulsion et la trêve hivernale.
- Vous déclarez vos loyers : micro-foncier ou régime réel, le déficit foncier et le statut du bailleur privé.
Gestion locative
Parlons de votre bien
Réal Group, agence immobilière à Bordeaux, gère votre bien en location : décrivez-le en quelques lignes, le service gestion vous rappelle.
Ce que vous nous confiez
De la recherche du locataire à la révision annuelle du loyer, le service gestion assure le suivi de votre bien.
- Réal Group, agence immobilière à Bordeaux, gère votre bien en location.
- Un seul interlocuteur, pour le propriétaire comme pour le locataire.
- La révision du loyer et la régularisation des charges sont comprises dans nos deux formules de gestion.
- Réal Group est membre de l'UNIS, l'Union des syndicats de l'immobilier.
Vous préférez en parler de vive voix ? Appelez-nous au 05 56 81 66 30.
Parlons de votre bien
Premier échange avec le service gestion.
Votre interlocuteur
Vincent Devauchelle
Manager du service gestionRéal Group, agence immobilière à Bordeaux
Vincent Devauchelle dirige le service gestion de Réal Group. C’est votre contact pour la mise en location, la gestion complète de votre bien ou les arbitrages liés à votre patrimoine.
Ce qu’il suit pour vous
- La gestion des travaux.
- La rédaction des mandats et des baux.
- Le suivi des garanties locatives et des contentieux.
Pour commencer : la vue d'ensemble
Pour un premier bail, ou pour faire le point avant les guides détaillés qui suivent.
Obligations du propriétaire bailleur
Avant de louer, à la signature, pendant le bail et à son terme : ce que la loi vous impose, avec le lien vers chaque texte.
Mettre son logement en location
Les étapes dans l'ordre, du diagnostic de performance énergétique à la remise des clés, avec la règle à connaître pour chacune.
Loi ALUR et lois récentes
Ce que la loi de 2014 a changé et qui s'applique encore, puis ce qu'ont changé les lois qui ont suivi, date par date.
Nouvelle loi location : ce qui change
Les changements de la loi pour le bailleur, dans l'ordre, et les gestes à faire pour rester en règle.
Mettre en location : avant de signer
Rendre le logement décent, faire établir ses diagnostics, connaître les règles de votre commune, choisir le locataire et sa garantie, ou louer en meublé de tourisme.
Logement décent ou insalubre
Les critères à remplir avant de louer, les recours du locataire quand ils manquent, et les travaux dans un logement occupé.
DPE et diagnostics pour louer
Les diagnostics à annexer au bail, quand chacun est exigé, et ce que la classe énergétique change pour votre loyer.
Zone tendue
Les communes concernées, de la Gironde au Pays basque, et ce que la zone tendue change pour la location de votre logement.
Dossier du locataire
Les pièces que vous pouvez demander au candidat et à sa caution, celles que vous ne pouvez pas exiger, et les faux dossiers.
Visale pour le bailleur
La garantie d'Action Logement : ses conditions, ce qu'elle couvre, et les délais à tenir pour être payé en cas d'impayé.
Meublé de tourisme
Louer à une clientèle de passage : la déclaration, la limite de votre résidence principale, le changement d'usage, la taxe de séjour.
Frais d'agence de location
Qui paie quoi dans les frais d'une mise en location, et comment les lire sur le contrat.
Passoire thermique : peut-on encore louer ?
La classe énergétique d'un logement et ce qu'elle change pour le bail, le loyer et les travaux.
Louer sa résidence principale
Départ, prêt en cours, choix du bail : les points à régler avant de mettre sa résidence en location.
Encadrement des loyers au Pays basque
Les communes concernées, les plafonds de loyer, les mentions du bail et la fin de l'expérimentation.
Le bail : de la signature au départ
Le contrat d'un logement vide ou meublé, ses garanties et sa fin : la durée, le dépôt de garantie, l'état des lieux, puis la reconduction ou le congé.
Contrat de location
Ce que la loi impose au bail d'un logement loué vide : l'écrit, la durée, le loyer, le dépôt de garantie et le congé.
Bail meublé
La durée du bail meublé, le dépôt de garantie, le congé, et la liste du mobilier que le logement doit comporter.
Bail mobilité
Le meublé loué pour une courte durée, notamment à un étudiant, un stagiaire ou un salarié en mission : qui y a droit, et comment il finit.
Dépôt de garantie
Combien demander, dans quel délai le rendre, et quelles retenues vous pourrez justifier au départ du locataire.
État des lieux
Qui l'établit à l'entrée et à la sortie, ce qu'il doit contenir, ce qu'il peut coûter au locataire et comment il fonde vos retenues.
Fin de bail
Reconduction, renouvellement ou congé : comment le bail prend fin, du côté du locataire comme du vôtre, et le jour du départ.
Résiliation du bail par le propriétaire
Reprendre le logement, le vendre ou un motif légitime et sérieux : quand donner congé, sous quelle forme, et qui est protégé.
Congé pour vente
Vendre libre un logement loué : la lettre de congé, l'offre faite au locataire et son calendrier, ou la vente du logement occupé.
Bail de colocation
Bail unique ou contrats individuels, clause de solidarité et départ d'un colocataire, côté bailleur.
Bail étudiant
Les règles du bail meublé de courte durée consenti à un étudiant, et sa différence avec le bail mobilité.
Louer un bien en indivision
Comment les indivisaires décident de louer, signent le bail, confient la gestion et déclarent les loyers.
Louer un garage ou un parking
Le régime applicable, le contenu du contrat, la fixation du loyer et la fin de la location.
Location meublée ou vide
La comparaison règle par règle : bail, congé, dépôt, mobilier et imposition, pour choisir.
Droit de visite du propriétaire
Ce que le bailleur peut demander au locataire selon le motif, et que faire en cas de refus.
État des lieux par commissaire de justice
Quand faire appel à un commissaire de justice, comment se partagent les frais et ce que vaut le constat.
Impayés et litiges : protéger vos loyers
Un loyer qui ne rentre plus, une expulsion à mener, la trêve hivernale, un logement squatté : les étapes et les délais de chaque situation.
Loyer impayé
Que faire, et dans quel ordre : la relance, la mise en demeure, le commandement de payer, la caution ou la garantie, puis le juge.
Expulsion d'un locataire
Du jugement au départ : le commandement de quitter les lieux, les délais, la force publique, et ce qu'a changé la loi de 2023.
Trêve hivernale
Ce que la trêve suspend chaque hiver, ce qu'elle ne suspend pas, ce que vous pouvez faire pendant ce temps et ses exceptions.
Squat d'un logement
Un squatteur occupe votre logement : la voie du préfet ou celle du juge, les sanctions, et ce qui le distingue d'un locataire en impayé.
Commandement de payer un loyer
Qui le délivre, quel délai il fait courir, ce qu'il doit contenir et ce qu'il coûte.
Mise en demeure pour loyer impayé
Le courrier qui précède le commandement : son ordre, son contenu, un modèle et le moment de prévenir la caution.
Surendettement du locataire
Ce que devient la créance du bailleur, les démarches utiles et ce qui reste possible sur le bail.
Locataire qui refuse de partir
Vérifier le congé, éviter les erreurs interdites au bailleur et suivre les étapes devant le juge.
Abandon du logement par le locataire
La procédure à suivre quand le locataire est parti sans prévenir, avec le sort des meubles et du dépôt.
Décès du locataire et bail
Qui reprend le bail, comment récupérer le logement sans faute et ce que devient le dépôt de garantie.
Charges et travaux : la part de chacun
Ce que vous pouvez réclamer au locataire, la régularisation annuelle des charges, qui répare et qui paie, et comment assurer le logement.
Charges récupérables
La liste des charges que vous pouvez réclamer au locataire, rubrique par rubrique, et celles qui restent toujours pour vous.
Régularisation des charges
Le décompte annuel des provisions : la méthode, ce que vous communiquez au locataire, les délais à tenir et la prescription.
Travaux à la charge du locataire
Poste par poste, les réparations locatives et celles qui restent au propriétaire : vétusté, dégradation, humidité, toiture.
Assurer un logement loué
L'assurance du propriétaire non occupant, celle du locataire, et les bons réflexes après un dégât des eaux dans le logement.
Entretien de la chaudière
L'entretien annuel, les petites pièces, la panne et le remplacement : ce que paie le locataire, ce que paie le propriétaire.
Fuite d'eau, chauffe-eau, WC
Qui répare et qui paie une fuite, un chauffe-eau en panne ou des WC bouchés, et comment faire plafonner la facture d'eau.
Nuisibles, serrures, volets
Rats, cafards, punaises de lit, serrure cassée, clés perdues ou volet bloqué : qui paie, du propriétaire ou du locataire.
Climatisation, VMC, détecteur de fumée
L'entretien de la climatisation ou de la pompe à chaleur, de la VMC et du détecteur de fumée : qui le fait, qui le paie.
Taxe d'ordures ménagères du locataire
Pourquoi le locataire la rembourse, comment calculer sa part et quels justificatifs lui fournir.
Dégât des eaux en location
Les étapes à suivre, qui intervient selon l'origine de l'eau et le sort du loyer pendant le sinistre.
Travaux dans un logement loué
Les travaux que le locataire doit laisser faire, la notification à lui adresser et ses recours en cas d'opposition.
Aides à la rénovation du bailleur
Les aides ouvertes au propriétaire qui rénove, leurs conditions et un montage détaillé sur un exemple.
La fiscalité du bailleur
Déclarer vos loyers, imputer un déficit, choisir un dispositif ou louer par une société : ce que prévoit le code général des impôts, régime par régime.
- Déclarer ses revenus fonciers (2044) : micro-foncier ou régime réel, les frais déductibles et la déclaration 2044, ligne par ligne.
- Déficit foncier : ce qui s'impute sur votre revenu global, ce qui se reporte sur les années suivantes, et l'engagement de louer qui l'accompagne.
- Statut du bailleur privé (dispositif Jeanbrun) : les logements visés, l'amortissement que vous déduisez chaque année et vos engagements de location.
- Loc'Avantages : louer sous un plafond de loyer en échange d'une réduction d'impôt, avec les plafonds de Bordeaux et de la Gironde.
- SCI et impôts : la société civile à l'impôt sur le revenu ou sur les sociétés, la SARL de famille et le loueur en meublé professionnel.
- Taxe sur les logements vacants : quelle taxe vise un logement vide, comment se compte la vacance et dans quels cas elle n'est pas due.
- LMNP : statut, conditions, fiscalité : savoir si l'on est loueur en meublé non professionnel, les démarches et les régimes d'imposition.
- LMNP : micro-BIC ou régime réel : comparer les deux régimes du loueur en meublé : seuils, amortissement, revente et simulation.
- LMNP : l'amortissement : ce qui s'amortit, sur quelle durée, la limite annuelle et l'effet sur la plus-value à la revente.
- CFE du loueur en meublé : pourquoi la cotisation foncière est due, qui en est exonéré, comment la calculer et la déclarer.
- LMP : loueur en meublé professionnel : les seuils du statut, ses effets sur les déficits et les cotisations sociales, et la sortie du statut.
- Micro-foncier : dans quels cas ce régime s'applique, ce que couvre l'abattement et quand opter pour le réel.
- Travaux déductibles des revenus fonciers : les travaux qui se déduisent des loyers, ceux qui ne se déduisent pas et la manière de les déclarer.
- SARL de famille : qui peut la créer, comment opter pour l'impôt sur le revenu et ce qui met fin à l'option.
- Taxe d'habitation d'une résidence secondaire : la majoration votée dans votre commune, les logements vacants et le choix de louer à l'année.
Investir pour louer
Acheter pour louer : le rendement, les dispositifs fiscaux, l'ancien, le parking, les bureaux et les locaux, et ce que cela implique pour la gestion du bien.
Loi Pinel : plafonds et fin d'engagement
Les plafonds de loyer, les zones et les options à l'issue de l'engagement : prolonger, relouer ou vendre.
Défiscalisation immobilière
Les dispositifs ouverts et clos pour qui achète afin de louer, avec leurs conditions et leurs limites.
Investissement locatif
Mesurer le rendement réel, savoir ce que regarde la banque et préparer la gestion du bien.
Premier investissement locatif
Les étapes de la banque au premier loyer, le budget complet et les erreurs courantes du débutant.
Investir dans l'ancien pour louer
Travaux, impôts, décence et DPE : ce qu'implique l'achat d'un logement ancien destiné à la location.
Investir dans un parking
Acheter une place ou un box pour le louer : prix, rendement, impôt, TVA et revente.
Investir dans des bureaux ou des locaux
Ce qui change pour le propriétaire entre des bureaux et un local d'activité : bail, charges, vacance.
DTA amiante d'un immeuble tertiaire
Le dossier technique amiante : qui doit le tenir, ce qu'il contient, sa mise à jour et sa communication.
Le métier : déléguer la gestion
Ce qu'un gestionnaire doit justifier, et ce que vous signez avec lui. Réal Group, agence immobilière à Bordeaux, gère votre bien en location : notre offre de gestion locative.
Vos interlocuteurs
Le service gestion
Vincent, Anthony et Véronique suivent votre bien au quotidien : la location, le bail, les quittances et les charges.
Vos questions
Vos questions sur nos guides
Oui. Ils exposent les règles nationales de la location d'un logement, avec leurs textes officiels. Plusieurs ont en plus une partie consacrée à Bordeaux ou à la Gironde, comme la zone tendue, le meublé de tourisme ou Loc'Avantages.
Non. Ils expliquent les règles et renvoient aux textes ; pour un litige ou un acte précis, prenez conseil auprès d'un avocat ou d'un notaire. Les agences départementales d'information sur le logement (ADIL) ont aussi pour mission d'informer gratuitement les usagers sur leurs droits et obligations (article L366-1 du code de la construction et de l'habitation).
Chaque guide indique, dans « L'essentiel », la date de sa dernière mise à jour et, dans sa partie « Les sources officielles de cette page », les textes sur lesquels il s'appuie et la date à laquelle ils ont été consultés.
Oui. Réal Group, agence immobilière à Bordeaux, gère votre bien en location, en formule Complète ou À la carte. Décrivez-le dans le formulaire de cette page, ou découvrez notre offre de gestion locative.
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