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Vincent Devauchelle
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Réal Group · Gestion locative
Bail de colocation : unique ou individuel
- La colocation
- Unique ou individuel
- La solidarité
- Le plafond de loyer
- Le logement
- Le départ d'un colocataire
Bail unique signé par tous ou un bail par colocataire : ce choix décide de la solidarité, du dépôt de garantie, du remplacement et de la surface minimale par chambre. Voici les règles, du point de vue du bailleur, texte à l'appui. Réal Group, agence immobilière à Bordeaux, gère votre bien en location.
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L'essentiel
Bail de colocation : bail unique ou baux individuels ?
Une colocation se conclut soit par un contrat unique signé par tous les colocataires, soit par un contrat par colocataire. Le bail unique permet une clause de solidarité, qui cesse au plus tard six mois après la date d'effet du congé du colocataire qui part ; les baux individuels exigent 9 m² et 20 m³ par local privatif, et la somme des loyers ne peut pas dépasser le loyer applicable au logement.
- La colocation se formalise par un bail unique signé par tous, ou par un bail par colocataire.
- La solidarité ne se présume pas : elle doit être écrite au bail ; en baux individuels, les colocataires ne sont pas solidaires.
- Elle cesse au plus tard six mois après la date d'effet du congé du colocataire qui part, plus tôt si un remplaçant figure au bail.
- En baux individuels, chaque local privatif fait au moins 9 m² et 20 m³, et la somme des loyers reste plafonnée.
- À Bordeaux, dans certains secteurs, diviser un logement en chambres louées à part suppose un permis de diviser.
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Ce que vous nous confiez
De la recherche du locataire à la rédaction du bail et aux états des lieux, le service gestion assure le suivi de votre bien, à Bordeaux et en Gironde.
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- Un seul interlocuteur, pour le propriétaire comme pour le locataire.
- La révision du loyer et la régularisation des charges sont comprises dans nos deux formules de gestion.
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Ce qu’il suit pour vous
- La gestion des travaux.
- La rédaction des mandats et des baux.
- Le suivi des garanties locatives et des contentieux.
La colocation
Ce que la loi appelle une colocation
La colocation est « la location d'un même logement par plusieurs locataires », qui en font leur résidence principale, formalisée par la conclusion « d'un contrat unique ou de plusieurs contrats » avec le bailleur (article 8-1, I). La résidence principale est le logement occupé au moins huit mois par an, sauf obligation professionnelle, raison de santé ou cas de force majeure (article 2). L'article 8-1 s'applique au logement vide et au logement meublé (article 25-3), et chaque contrat respecte le régime de la location vide ou celui du meublé (article 8-1, II).
Une location consentie exclusivement à des époux ou à des partenaires de pacte civil de solidarité, au moment de la conclusion initiale du bail, n'est pas une colocation (article 8-1, I). Un occupant qui ne signe pas le bail n'est pas colocataire : il n'a pas de droit sur le logement, même s'il paie une partie du loyer (fiche Service Public F34661, vérifiée le 1er octobre 2026).
Le choix
Bail unique ou baux individuels : ce qui change
L'article 8-1 laisse les deux formules ouvertes. Elles ne produisent pourtant pas les mêmes effets pour le bailleur.
| Critère | Bail unique | Baux individuels |
|---|---|---|
| Contrat | Un seul, signé par tous les colocataires, sur le contrat type du décret | Un par colocataire, qui précise sa chambre et les parties communes ; le contrat type ne s'applique pas |
| Durée | La même pour tous | Modulable : en meublé, neuf mois pour un étudiant, un an pour les autres |
| Loyer | Un loyer pour le logement | Un loyer par contrat ; leur somme ne dépasse pas le loyer applicable au logement |
| Solidarité | Possible, si le bail la prévoit | Non : chacun répond de son contrat |
| Surface | Celle du logement décent, et les normes de peuplement | Les mêmes, plus 9 m² et 20 m³ pour chaque local privatif |
| Dépôt de garantie | Un seul, restitué après le départ de tous | Un par contrat, restitué à chaque départ |
| État des lieux | Commun, à l'entrée et à la sortie | Propre à chaque colocataire |
| Départ d'un colocataire | Le bail se poursuit avec les autres | Les autres contrats ne changent pas ; le bailleur choisit le remplaçant |
| Charges | Provisions ou forfait, selon le bail | Provisions ou forfait, selon chaque bail |
Le bail unique protège mieux contre l'impayé, puisque la solidarité y est possible, mais chaque remplacement passe par un avenant. Les baux individuels simplifient la rotation des colocataires, au prix de surfaces minimales par chambre et d'une division du logement soumise aux règles du code de la construction (article 8-1, II). Le contrat type du décret du 29 mai 2015, dans sa version applicable aux contrats conclus ou renouvelés depuis le 1er octobre 2026, ne vaut que pour le bail unique (décret n° 2015-587, articles 1 et 2) ; un bail individuel reste soumis à la loi de 1989, vide ou meublée (article 8-1, II).
La solidarité
La clause de solidarité et ses limites
La solidarité « ne se présume pas » (code civil, article 1310) : sans clause, chaque colocataire paie sa part (ANIL). Avec une clause, chaque colocataire et sa caution sont redevables de la totalité des sommes dues (fiche Service Public F34661). La clause ne couvre que ce qu'elle vise : en l'absence de stipulation expresse, la Cour de cassation a jugé qu'elle ne pouvait pas s'étendre aux indemnités d'occupation et se limitait aux loyers et charges impayés à la date de résiliation du bail (Cass. 3e civ., 12 janvier 2017, n° 16-10.324, pour un bail de 2010). Rédigez-la en nommant les dettes : loyers, charges, réparations locatives, indemnités d'occupation.
La loi en fixe la durée. La solidarité du colocataire qui part et celle de sa caution prennent fin « à la date d'effet du congé régulièrement délivré et lorsqu'un nouveau colocataire figure au bail » ; à défaut, elles s'éteignent au plus tard six mois après la date d'effet du congé (article 8-1, VI). La Cour de cassation en a déduit que la solidarité prend fin pour les dettes nées à compter de cette date : une créance de remise en état née après ce terme ne pouvait pas être réclamée au colocataire parti (Cass. 3e civ., 8 avril 2021, n° 19-23.343).
Trois autres limites s'appliquent. L'acte de caution doit identifier, sous peine de nullité, le colocataire pour lequel l'extinction de la solidarité met fin à l'engagement de la caution (article 8-1, VI). Une clause de responsabilité collective des locataires en cas de dégradation d'un élément commun est réputée non écrite (article 4, e). Et la solidarité est réputée non écrite dans un bail mobilité (article 25-13, II).
Exemple théorique : un congé à effet du 31 mars
Si un remplaçant signe le bail avant le 31 mars, la solidarité du colocataire sortant cesse le 31 mars. Sans remplaçant, elle court jusqu'au 30 septembre. Si le remplaçant ne figure au bail qu'à partir du 15 mai, nous en déduisons qu'elle cesse à cette date. Une créance de remise en état née après la fin de la solidarité ne peut plus être réclamée à ce colocataire (arrêt du 8 avril 2021) : nous en déduisons qu'un constat contradictoire à son départ, distinct de l'état des lieux de sortie, aide à dater les dégradations.
Le loyer
Le plafond de loyer en colocation
En bail unique, un seul loyer est fixé pour le logement. En baux individuels, chaque contrat a son loyer, mais leur somme est plafonnée : découper un logement en chambres ne permet pas de dépasser le loyer applicable à l'ensemble (article 8-1, II).
| Situation | Plafond | Texte |
|---|---|---|
| Baux individuels, partout en France | La somme des loyers perçus ne dépasse pas le loyer applicable au logement | article 8-1, II |
| Location meublée | Même règle, le loyer applicable étant celui du meublé | article 8-1, II ; article 25-9 |
| Logement de classe F ou G, à la relocation | Le loyer du nouveau contrat ne peut pas dépasser le dernier loyer appliqué au précédent locataire | Article 17 |
| Commune soumise à l'encadrement, pendant son application | La somme des loyers ne dépasse pas le loyer applicable au logement : au plus le loyer de référence majoré, un complément de loyer éventuel mis à part | Loi ELAN, article 140, III, A |
À Bordeaux, l'encadrement des loyers est un dispositif expérimental, à durée limitée : notre page sur l'encadrement des loyers à Bordeaux indique sa date d'échéance et ses éventuelles prolongations. Tant qu'il s'applique, il vise aussi les colocations (préfecture de la Gironde) : dans une colocation à baux multiples, la somme des loyers perçus de l'ensemble des colocataires ne peut être supérieure au montant du loyer de référence majoré applicable au logement (Ville de Bordeaux). S'il cessait de s'appliquer, le plafond de l'article 8-1 demeurerait, sur le loyer résultant des articles 17 ou 25-9. Notre estimateur du loyer encadré à Bordeaux permet de situer un logement.
Exemple théorique : quatre pièces de 80 m² en trois baux, à Bordeaux
Avec un loyer de référence majoré fictif de 15 € par mètre carré, le plafond du logement est de 80 × 15 = 1 200 € par mois, hors charges. Trois baux à 400 € atteignent 1 200 € : le plafond est respecté. Trois baux à 450 € totaliseraient 1 350 €, soit 150 € de trop chaque mois. Le chiffre à retenir se lit dans l'arrêté préfectoral en vigueur.
Le logement
Surface, décence, division du logement
La colocation à contrats multiples constitue une division du logement au sens du code de la construction, et le logement doit respecter plusieurs seuils.
Par local privatif
En baux individuels, chaque local privatif fait au moins 9 m² et 20 m³ (article 8-1, II), par dérogation aux 14 m² et 33 m³ qu'impose la division d'un immeuble (code de la construction, article L126-17). Le logement décent suppose une pièce principale de 9 m² et 2,20 m sous plafond, ou de 20 m³ (décret n° 2002-120, article 4).
La décence sur tout le logement
Pour les baux individuels, la décence se mesure en tenant compte de l'ensemble des éléments, équipements et pièces du logement, pas seulement de la chambre (article 8-1, II). Notre guide du logement décent détaille ces critères.
Les normes de peuplement
Elles valent aussi pour les logements loués en colocation (article 8-1, II) : au moins 16 m² pour deux personnes, plus 9 m² par personne supplémentaire, dans la limite de 70 m² pour huit personnes et plus (code de la construction, article R822-25). Service Public écrit 78 m² (fiche Service Public F34661) ; nous suivons l'article.
Le permis de diviser à Bordeaux
Depuis 2022, dans les secteurs de la Victoire, de Saint-Michel et du boulevard du Président Wilson, une autorisation préalable vise les travaux de division, y compris en chambres louées individuellement, sous peine de sanctions pouvant atteindre 25 000 € (article L126-18 ; Ville de Bordeaux ; Bordeaux Métropole). Vérifiez votre adresse sur la carte de la métropole.
Les garanties
Dépôt, caution, assurance, charges
Quatre points se traitent différemment en colocation : le bail ou l'acte de cautionnement les précisent.
Le dépôt de garantie
Au plus un mois de loyer hors charges en location vide, deux en meublé (article 22 ; article 25-6). En bail unique, il n'est restitué qu'après le départ de tous ; en baux individuels, à chaque colocataire, après la remise de ses clés (fiche Service Public F34661).
La caution
Elle peut être prise par colocataire ou pour plusieurs (fiche Service Public F34661). Un bailleur qui a souscrit une assurance des obligations locatives ne peut pas, à peine de nullité, demander une caution, sauf pour un étudiant ou un apprenti (article 22-1).
L'assurance
Les colocataires doivent assurer le logement, ensemble ou chacun de leur côté (fiche Service Public F34661). Le bail peut prévoir que le bailleur souscrit une assurance pour le compte des colocataires, récupérable auprès d'eux ; ils peuvent en provoquer la résiliation dans les conditions de l'article 7, g (article 8-1, IV ; article 7).
Les charges
Provisions avec régularisation annuelle, ou forfait versé avec le loyer, « qui ne peut donner lieu à complément ou à régularisation ultérieure » (article 8-1, V). Notre guide de la régularisation des charges compare les deux.
Le départ
Le départ d'un colocataire, étape par étape
Un colocataire peut partir seul, sans l'accord des autres, et son départ ne met pas fin au bail (ANIL). En bail unique, voici ce qu'il reste à faire.
1
Recevoir le congé
Le préavis est de trois mois en location vide, réduit à un mois en zone tendue comme à Bordeaux, et d'un mois en meublé (article 15 ; article 25-8). Sans clause de solidarité, la Cour de cassation a jugé en 2009, avant la création de l'article 8-1, qu'une cotitulaire du bail partie seule ne devait pas les loyers du préavis, l'autre cotitulaire étant resté dans les lieux en accord avec le bailleur (Cass. 3e civ., 28 octobre 2009, n° 08-17.209). Service Public indique pour sa part que le sortant paie sa part jusqu'à la fin du préavis, sauf si un nouveau colocataire s'inscrit au bail avant (fiche Service Public F34661) : le point reste à apprécier selon le bail.
2
Inscrire le remplaçant au bail
Seul un colocataire qui figure au bail met fin plus tôt à la solidarité du sortant (article 8-1, VI) : formalisez son arrivée par un avenant signé. En baux individuels, vous choisissez le remplaçant sans l'accord des autres (fiche Service Public F34661).
3
Constater l'état du logement
Le nouveau colocataire peut demander un avenant à l'état des lieux d'entrée (fiche Service Public F34661). L'état des lieux de sortie se fait quand tous les colocataires ou le dernier d'entre eux partent ; en baux individuels, à chaque départ.
4
Régler le dépôt de garantie
En bail unique, le sortant ne peut pas demander sa part au bailleur : il s'arrange avec les colocataires restants ou son remplaçant (fiche Service Public F34661 ; ANIL). Le dépôt garantit notamment le paiement du loyer (arrêt du 8 avril 2021).
Pour donner congé aux colocataires à la fin du bail, Service Public indique qu'avec une clause de solidarité le congé adressé à un seul vaut pour tous, et que sans clause il faut l'adresser à chacun (fiche Service Public F34661). Par prudence, adressez-le à chacun. Notre guide de la fin de bail détaille les motifs et les délais.
À Bordeaux
La colocation à Bordeaux, ville étudiante
En 2023, à Bordeaux, 32 813 des 45 161 habitants de 18 à 24 ans sont scolarisés, soit 72,7 %, et 64,9 % des résidences principales sont louées ; 5 712 ménages, soit 3,8 % de l'ensemble, réunissent plusieurs personnes sans famille (INSEE, dossier complet de Bordeaux, recensement de 2023). L'INSEE ne compte pas les colocations en tant que telles : ces chiffres donnent un ordre de grandeur. Pour un étudiant, le bail meublé peut être réduit à neuf mois, ce que permet un bail individuel ; voyez notre guide du bail meublé.
Réal Group, agence immobilière à Bordeaux, gère votre bien en location : recherche du locataire, rédaction du bail, états des lieux, suivi. Parlons de votre bien.
Sources
Les sources officielles de cette page
- Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, article 8-1 (colocation ; version en vigueur depuis le 1er juillet 2021)
- Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, article 2 (champ d'application)
- Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, article 4 (clauses réputées non écrites)
- Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, article 6 (logement décent)
- Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, article 7 (obligations du locataire)
- Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, article 15 (congé)
- Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, article 17 (loyer)
- Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, article 22 (dépôt de garantie)
- Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, article 22-1 (cautionnement)
- Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, article 25-3 (logement meublé)
- Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, article 25-6 (dépôt de garantie en meublé)
- Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, article 25-8 (congé en meublé)
- Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, article 25-9 (loyer en meublé)
- Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, article 25-13 (bail mobilité)
- Loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018, article 140 (encadrement des loyers)
- Décret n° 2015-587 du 29 mai 2015 (contrats types de location)
- Décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002, article 4 (surface du logement décent)
- Code de la construction et de l'habitation, article L126-17 (divisions interdites)
- Code de la construction et de l'habitation, article L126-18 (autorisation préalable de diviser)
- Code de la construction et de l'habitation, article R822-25 (normes de peuplement)
- Code civil, article 1310 (solidarité)
- Cour de cassation, 3e chambre civile, 12 janvier 2017, n° 16-10.324, publié au Bulletin
- Cour de cassation, 3e chambre civile, 8 avril 2021, n° 19-23.343, publié au Bulletin
- Cour de cassation, 3e chambre civile, 28 octobre 2009, n° 08-17.209, publié au Bulletin
- Service Public : colocation, quelles sont les règles ? (F34661, vérifiée le 1er octobre 2026)
- Service Public : règles du bail mobilité (F34759, vérifiée le 6 juin 2025)
- ANIL : colocation avec un contrat unique
- ANIL : colocation avec plusieurs contrats
- Préfecture de la Gironde : dispositif d'encadrement des loyers à Bordeaux (mis à jour le 9 juillet 2026)
- Ville de Bordeaux : l'encadrement des loyers à Bordeaux
- Ville de Bordeaux : le permis de diviser à Bordeaux (mis à jour le 2 juin 2026)
- Bordeaux Métropole : autorisations légales pour un logement en location (mis à jour le 2 juin 2026)
- INSEE : dossier complet de la commune de Bordeaux (paru le 27 août 2026, recensement de 2023)
Textes consultés sur Légifrance, Service Public, l'ANIL et les sites de l'État et des collectivités le 9 novembre 2026, dans leur version en vigueur à cette date. Ce guide informe et ne remplace pas un conseil juridique adapté à votre situation.
Vos interlocuteurs
Le service gestion
Vincent, Anthony et Véronique suivent votre bien au quotidien : la location, le bail, les quittances et les charges.
Vos questions
Vos questions sur le bail de colocation
Une location consentie exclusivement à des époux ou à des partenaires de pacte civil de solidarité, à la conclusion initiale du contrat, n'est pas une colocation (article 8-1, I). Nous en déduisons qu'un couple ni marié ni pacsé entre, lui, dans la définition.
Non. Le bail peut la prévoir ou non ; si elle manque, chaque colocataire paie sa part du loyer et des charges (fiche Service Public F34661 ; ANIL). Elle ne se présume pas : si vous la voulez, elle doit figurer au bail (code civil, article 1310).
Pas auprès du bailleur, en bail unique : le dépôt n'est restitué qu'après le départ de tous. Il peut s'entendre avec les colocataires restants ou son remplaçant (fiche Service Public F34661 ; ANIL).
En bail unique, le remplaçant doit figurer au bail pour libérer le sortant (article 8-1, VI) : nous en déduisons que son arrivée suppose l'accord du bailleur. En baux individuels, le bailleur choisit lui-même le nouveau colocataire (fiche Service Public F34661).
Avec une clause de solidarité, vous pouvez réclamer la totalité à l'un ou à l'autre des colocataires et à leurs cautions (fiche Service Public F34661). Sans clause, seule sa part. Notre guide du loyer impayé détaille la procédure, et celui du commandement de payer le premier acte.
Oui, en bail unique ou en plusieurs baux (fiche Service Public F34759). La solidarité entre colocataires ou cautions y est réputée non écrite et aucun dépôt de garantie ne peut être exigé (article 25-13).
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