Contrat de location : les règles du bail d'habitation, pour un bail qui vous protège

Le contrat de location d'un logement loué vide comme résidence principale est un bail écrit, établi sur le contrat type fixé par décret, conclu pour trois ans au moins si vous louez en nom propre (six ans si le bailleur est une personne morale autre qu'une société civile familiale), avec un dépôt de garantie d'un mois de loyer hors charges au plus. Ces règles, fixées par la loi du 6 juillet 1989, sont d'ordre public : le bail ne peut pas les écarter.

• Le bail est un écrit qui suit le contrat type ; il indique notamment le loyer, la surface habitable et le dépôt de garantie.
• Il dure trois ans au moins pour un particulier, une indivision ou une société civile familiale, six ans pour une autre personne morale.
• Le dépôt de garantie est limité à un mois de loyer hors charges et se restitue dans un délai d'un ou deux mois.
• Vous remettez un logement décent et les diagnostics ; le locataire paie le loyer, s'assure et entretient le logement.
• Vous ne donnez congé que pour le terme du bail, six mois avant, pour reprendre, vendre ou un motif légitime et sérieux.

Rédigé et relu par l'équipe de Réal Group. Mis à jour le 29/10/2026.

Le contrat de location « est établi par écrit et respecte un contrat type défini par décret en Conseil d'Etat » (article 3 de la loi du 6 juillet 1989). Ce contrat type figure en annexe du décret n° 2015-587 du 29 mai 2015 : l'annexe 1 pour la location ou la colocation d'un logement nu, l'annexe 2 pour le meublé. Sa version en vigueur depuis le 1er octobre 2026, issue du décret n° 2026-596 du 6 juillet 2026, vaut pour les baux conclus ou renouvelés depuis cette date (fiche F920 de service-public.fr). Ces règles sont d'ordre public (article 2) et visent le logement loué vide qui constitue la résidence principale du locataire, c'est-à-dire occupé au moins huit mois par an.

Le bail est accompagné d'une notice d'information sur les droits et obligations des locataires et des bailleurs et, dans un immeuble en copropriété, des extraits du règlement de copropriété qui concernent le logement (article 3). S'y ajoutent l'état des lieux d'entrée, établi contradictoirement (article 3-2), et le dossier de diagnostic technique : diagnostic de performance énergétique, constat de risque d'exposition au plomb, information sur l'amiante, état des installations d'électricité et de gaz, état des risques selon la zone (article 3-3). Si la surface habitable réelle est inférieure de plus d'un vingtième à celle du bail, le locataire peut obtenir une baisse du loyer proportionnelle à l'écart (article 3-1).

Ce que le bail ne peut pas imposer

L'article 4 répute non écrites une vingtaine de clauses, parmi lesquelles celles qui imposent le prélèvement automatique comme mode de paiement du loyer, une assurance auprès d'une compagnie choisie par le bailleur, la responsabilité collective des locataires en cas de dégradation d'un élément commun, la facturation de l'état des lieux de sortie ou des frais d'envoi de la quittance. Chaque partie peut exiger de l'autre, à tout moment, un contrat conforme à l'article 3.

En location vide, le bail est conclu pour « une durée au moins égale à trois ans pour les bailleurs personnes physiques » et pour ceux de l'article 13 (société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré, indivision), et pour six ans au moins lorsque le bailleur est une personne morale (article 10).

Au terme, si le bailleur n'a pas donné congé dans les formes et les délais de l'article 15, le bail est reconduit tacitement ou renouvelé (article 10). Le bail de courte durée de l'article 11 doit mentionner les raisons et l'événement invoqués : lorsque l'événement ne s'est pas produit ou n'est pas confirmé, le contrat est réputé être de trois ans. Le logement meublé suit d'autres durées : voir notre guide du bail meublé.

Le loyer et sa révision

« La fixation du loyer des logements mis en location est libre » (article 17), sauf dans un logement classé F ou G, où « le loyer du nouveau contrat de location ne peut excéder le dernier loyer appliqué au précédent locataire » (même article), et dans les zones tendues, où un décret annuel encadre son évolution d'un locataire à l'autre (voir l'encadré ci-dessous). Si le bail le prévoit, le loyer se révise une fois par an, dans la limite de la variation de l'indice de référence des loyers publié par l'INSEE ; le bailleur a un an pour la demander, et aucune révision n'est possible dans un logement classé F ou G (article 17-1).

Les charges

Les charges récupérables, « sommes accessoires au loyer principal, sont exigibles sur justification » ; leur liste est fixée par décret. Payées par provisions, elles sont régularisées chaque année : le décompte est communiqué un mois avant la régularisation, et les justificatifs sont tenus à la disposition du locataire pendant six mois (article 23).

Le dépôt de garantie

Il « ne peut être supérieur à un mois de loyer en principal », c'est-à-dire hors charges. Il est restitué dans un délai d'un mois à compter de la remise des clés si l'état des lieux de sortie est conforme à celui d'entrée, de deux mois sinon, déduction faite des sommes dues et justifiées. Chaque mois de retard commencé majore la somme due de 10 % du loyer mensuel hors charges (article 22).

La caution

Le bailleur qui a souscrit une assurance ou une autre garantie des obligations locatives, comme une assurance contre les loyers impayés, ne peut pas demander, en plus, une caution, sauf pour un logement loué à un étudiant ou à un apprenti. Il ne peut pas refuser une caution parce qu'elle n'a pas la nationalité française ou ne réside pas en métropole ; la caution appose elle-même la mention de l'article 2297 du Code civil et reçoit un exemplaire du bail (article 22-1). Voir nos pages sur la caution solidaire et la garantie des loyers impayés.

Le locataire peut partir à tout moment ; le bailleur, lui, ne peut donner congé que pour la date d'échéance du bail (fiche F929 de service-public.fr), et pour un motif prévu par la loi (article 15).

Le congé est notifié par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, signifié par commissaire de justice ou remis en main propre contre récépissé ou émargement ; le délai court du jour de la réception. Pour une reprise, le bénéficiaire ne peut être que le bailleur, son conjoint, son partenaire de pacte civil de solidarité, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ou leurs ascendants et descendants. Le congé pour vendre vaut offre de vente au profit du locataire. Sauf exceptions, le bailleur ne peut pas, sans lui offrir un logement, donner congé à un locataire âgé de plus de soixante-cinq ans dont les ressources sont inférieures à un plafond ; un congé justifié frauduleusement par la reprise ou la vente est puni d'une amende pénale de 6 000 € au plus pour une personne physique, 30 000 € pour une personne morale (article 15).

En cours de bail, le défaut de paiement du loyer ou des charges relève de la clause résolutoire, que tout bail d'habitation contient : elle « ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux » (article 24). Au départ du locataire, l'état des lieux de sortie, comparé à celui d'entrée, établit les dégradations dont il répond ; toute somme retenue sur le dépôt de garantie doit être dûment justifiée (article 22). Pour les biens qu'il gère, le service gestion de Réal Group réalise les états des lieux d'entrée et de sortie et anticipe la relocation pour limiter la vacance.

La colocation

La colocation est « la location d'un même logement par plusieurs locataires » ; elle se fait par un bail unique ou par plusieurs contrats (article 8-1). Si le bail prévoit la solidarité, celle du colocataire qui part, et de sa caution, prend fin à la date d'effet de son congé lorsqu'un nouveau colocataire figure au bail, et au plus tard six mois après cette date sinon. L'acte de caution doit identifier, sous peine de nullité, le colocataire pour lequel il est donné.

La sous-location

« Le locataire ne peut ni céder le contrat de location, ni sous-louer le logement sauf avec l'accord écrit du bailleur », qui porte aussi sur le prix. Le loyer au mètre carré de la sous-location ne peut pas dépasser celui du locataire principal, qui remet au sous-locataire l'autorisation écrite du bailleur et la copie du bail en cours ; à la fin du bail principal, le sous-locataire n'a aucun droit à l'encontre du bailleur (article 8).

La location à un proche

La loi ne prévoit pas de régime à part pour la location à un enfant, à un parent ou à un ami : dès lors que le logement est sa résidence principale, le bail suit les mêmes règles (article 2), bail écrit et durée de trois ans compris. Au terme, vous pouvez reprendre le logement pour y loger un ascendant ou un descendant, dans les formes de l'article 15.

• Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, titre Ier, lu sur Légifrance le 29 octobre 2026 (versions en vigueur ce jour) : article 2 (ordre public, résidence principale) ; article 3 (contrat écrit, contrat type, mentions, notice) ; article 3-1 (surface habitable) ; article 3-2 (état des lieux) ; article 3-3 (dossier de diagnostic technique) ; article 4 (clauses réputées non écrites) ; article 6 (obligations du bailleur, décence) ; article 7 (obligations du locataire) ; article 8 (sous-location) ; article 8-1 (colocation) ; article 10, article 11 et article 13 (durée) ; article 15 (congé) ; article 17 et article 17-1 (loyer et révision) ; article 22 (dépôt de garantie) ; article 22-1 (caution) ; article 23 (charges) ; article 24 (clause résolutoire).
• Décret n° 2015-587 du 29 mai 2015 relatif aux contrats types de location de logement à usage de résidence principale, annexes 1 et 2 dans leur version en vigueur depuis le 1er octobre 2026 (décret n° 2026-596 du 6 juillet 2026) ; décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002 relatif aux caractéristiques du logement décent, article 3 bis (performance énergétique). Lus le 29 octobre 2026.
• Loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 (ELAN), article 140 : encadrement des loyers à titre expérimental pendant huit ans à compter de la publication de la loi (JO du 24 novembre 2018) ; aucune version à venir affichée le 29 octobre 2026. Sénat, proposition de loi « Retrouver la confiance et l’équilibre dans les rapports locatifs » : texte modifié le 21 octobre 2026 (n° 14, 2026-2027), qui prolonge l’expérimentation de deux ans, transmis le 22 octobre 2026 à l’Assemblée nationale pour une deuxième lecture (dossier relu le 29 octobre 2026).
• Service-public.fr : Rédaction du bail d’habitation (contrat de location) (vérifiée le 1er octobre 2026) ; En quoi consiste l’encadrement des loyers à respecter en zone tendue ? (vérifiée le 1er août 2026 ; Bordeaux : arrêté préfectoral du 15 juillet au 24 novembre 2026) ; Préavis et formalités du congé donné par le propriétaire (bailleur) (vérifiée le 1er juin 2026) ; analyse de l'ANIL n° 2026-11, à jour au 23 juillet 2026 (décret n° 2026-644 du 20 juillet 2026).

Textes consultés dans leur version en vigueur au 29 octobre 2026. Ce guide informe ; il ne remplace pas le conseil d'un avocat ou d'un notaire sur une situation précise.