Un terrain ne s'évalue pas comme un bien bâti : sa valeur dépend de ce qu'on peut en faire — droits à construire, usage agricole, potentiel de redéveloppement. Cabinet d'expertise indépendant certifié RICS, nous évaluons terrains et charges foncières dans un rapport argumenté et opposable, partout en France. Les opérateurs de la revente — nous consacrons une page à l'expertise pour marchands de biens — utilisent la même logique de compte à rebours.
L'expertise foncière détermine la valeur d'un terrain — à bâtir, agricole, naturel, ou support d'un projet — dans un rapport motivé et opposable. Sa spécificité tient en une phrase : la valeur d'un foncier n'est pas dans ce qu'il est, mais dans ce qu'il permet. Deux parcelles voisines de même surface peuvent valoir du simple au centuple selon leur classement au plan local d'urbanisme, leurs droits à construire, leurs servitudes et leur constructibilité réelle (accès, réseaux, géotechnique, risques).
L'analyse juridique et réglementaire précède donc toujours le chiffrage : zonage et règlement du PLU, surface de plancher constructible, servitudes publiques et privées, état des risques, régime applicable (urbain, agricole avec ses régimes propres — statut du fermage, droit de préemption des SAFER —, naturel). C'est ce socle qui détermine la méthode : un terrain à bâtir en secteur pavillonnaire s'évalue par comparaison directe (prix au mètre carré de terrains équivalents) ; un foncier de promotion s'évalue par le bilan promoteur — le fameux « compte à rebours » ; un foncier agricole par les références des marchés ruraux ; une friche ou un immeuble à redévelopper par une combinaison des deux, coûts de dépollution et de démolition déduits.
Le bilan promoteur mérite un mot : il reconstitue ce qu'un opérateur peut payer le terrain en partant du chiffre d'affaires prévisionnel du projet (les surfaces à construire au prix de sortie), dont il déduit coûts de construction, frais, taxes et marge — le solde est la charge foncière admissible. Cette notion centrale de l'aménagement fait l'objet d'une page dédiée : charge foncière : définition, calcul et expertise. Notre guide de l'expertise immobilière replace l'ensemble dans le cadre général de la profession.
Partagez votre contexte, le bien concerné et votre échéance. Nous revenons vers vous rapidement avec le bon niveau de cadrage.
Nature du bien, contexte d'intervention (succession, IFI, vente, financement, litige), usage du rapport et délai attendu : nous cadrons les bons paramètres avant de vous orienter.
Besoin d'un échange direct ? Notre équipe vous répond, où que se situe votre bien en France, au 05 56 81 66 30.
Réponse sous 24h par un interlocuteur dédié
Architecte DPLG, diplômé de l’ICH Paris et titulaire du DU Expertise Judiciaire délivré par l’Université de Bordeaux (Faculté de droit et science politique), Guillaume Thériez a débuté sa carrière à Paris dans l’investissement et la promotion immobilière avant de rejoindre la société Ad Valorem Expertises, aujourd’hui BPCE Solutions immobilières, comme Directeur Adjoint.
Il a fondé en 2011 la société Réal Valuation avec pour objectif de devenir un cabinet d’expertise de référence dans le Sud-Ouest de la France.
Six situations concentrent l'essentiel des missions foncières — avec, à chaque fois, des enjeux juridiques propres.
Le propriétaire d'un foncier constructible face à un opérateur est en asymétrie d'information totale : l'expertise reconstitue le bilan promoteur du projet et établit la charge foncière réelle — la base d'une négociation équilibrée, ou d'une consultation d'opérateurs.
Un terrain dans une succession pose la double question de sa valeur vénale au jour du décès et de son potentiel (constructibilité future, espoir de classement). L'expertise fixe une valeur défendable face à l'administration comme entre héritiers. Voir notre guide estimer un bien pour une succession.
Devant le juge de l'expropriation ou face à une préemption (urbaine ou SAFER), l'indemnité se débat références en main. L'expert documente la valeur et, le cas échéant, la perte de potentiel. Voir notre expertise en expropriation.
Terrains à bâtir dans l'assiette IFI, apport d'un foncier à une société, calcul de plus-value : chaque contexte exige une valeur motivée. L'expertise sécurise la déclaration et prévient le redressement.
Détachement de lots, sortie d'indivision, valorisation d'une servitude ou d'un droit de passage : des micro-décisions foncières aux conséquences patrimoniales durables, qui méritent une valeur objectivée.
Site industriel désaffecté, immeuble obsolète : la valeur est un solde — potentiel du projet moins coûts de remise en état (dépollution, démolition, désamiantage). L'expertise structure ce calcul et ses hypothèses, pour un arbitrage ou une cession documentés.
Trois approches, choisies selon la nature du terrain et la profondeur du marché local.
La référence pour les terrains à bâtir courants et les fonciers agricoles : transactions récentes sur des terrains équivalents (surface, constructibilité, situation), issues de DVF, des bases notariales et — pour l'agricole — des références des marchés ruraux publiées à partir des transactions notifiées aux SAFER. L'ajustement porte sur la constructibilité réelle, la configuration et l'état d'équipement.
La méthode des fonciers de projet : chiffre d'affaires prévisionnel des surfaces à construire, moins coûts de construction, frais, taxes, aléas et marge d'opérateur = charge foncière admissible. Sa force est sa transparence : chaque hypothèse (prix de sortie, coûts, marge) est explicite et discutable — c'est un outil de négociation autant que d'évaluation.
Friches, terrains partiellement bâtis, fonciers à constructibilité incertaine : l'expert croise comparaison et compte à rebours, intègre les coûts de remise en état, et pondère les scénarios (constructibilité acquise / espérée) avec leurs probabilités. Les hypothèses sont documentées et testées en sensibilité dans le rapport.
Dans tous les cas, la valeur conclue est datée, argumentée et traçable — conforme à la Charte de l'expertise en évaluation immobilière et au Red Book RICS. C'est ce qui la rend opposable aux banques, à l'administration fiscale, aux collectivités et aux juridictions.
Réal Group expertise les fonciers sur l'ensemble du territoire : terrains à bâtir, fonciers de promotion, terres agricoles et viticoles, friches et sites à redévelopper. Chaque mission est confiée à un expert dédié : cadrage en visioconférence, analyse documentaire (PLU, servitudes, risques), visite du terrain, où qu'il se situe. Devis gratuit sous 24 h, modalités de déplacement transparentes.
Votre terrain est en Gironde ? Notre page locale expertise foncière à Bordeaux détaille le marché girondin ; pour les vignes, voir l'expertise viticole.
Avant le devis ou la mission, Guillaume, Amandine, Nathan et Jihane assurent un suivi fluide de votre demande, de la qualification du besoin jusqu'à la coordination administrative.
Real Group est membre des trois institutions de référence de l'expertise en évaluation immobilière, en France et à l'international. Pour nos clients, cette appartenance est un gage concret : des rapports reconnus par les banques, opposables aux juridictions, et alignés sur les meilleures pratiques mondiales.
La référence mondiale de l'expertise immobilière depuis 1868, présente dans 146 pays. Être régulé par la RICS, c'est s'engager sur ses standards éthiques et méthodologiques : un cadre exigeant qui rend nos rapports immédiatement reconnus par les banques, les institutions financières et les juridictions, en France comme à l'international.
Référence internationale
Depuis 1979, l'IFEI fédère les experts français les plus exigeants et pilote la Charte de l'Expertise en évaluation immobilière, référentiel partagé par toute la profession. Notre adhésion à l'IFEI traduit l'engagement de Real Group dans la production active des standards qui régissent notre métier en France.
Standards français
La CEIF rassemble les experts immobiliers indépendants attachés à une déontologie stricte et à une formation continue rigoureuse. Real Group y adhère pour garantir aux donneurs d'ordre la rigueur, l'indépendance et la transparence qui font la valeur d'une expertise opposable et la réputation de la profession.
Indépendance & déontologieTransaction, investissement, gestion locative ou Expertise — nos consultants vous apportent une réponse claire et personnalisée sous 24h.
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