SERVICE EXPERTISE
Réal Group, expert MRICS, évalue votre terrain à bâtir : compte à rebours promoteur, charge foncière et constructibilité PLU. Rapport motivé, national.
L'évaluation d'un terrain à bâtir repose sur la méthode du compte à rebours promoteur : on part du chiffre d'affaires prévisionnel de l'opération, on déduit coûts de construction, honoraires, frais financiers et marge pour isoler la charge foncière admissible. Ce résultat est recoupé par comparaison au m² de surface de plancher, puis pondéré par la constructibilité réelle du PLU, la viabilisation et les servitudes.
Contrairement à un bien bâti, un terrain à bâtir ne vaut pas par sa surface cadastrale mais par les droits à construire qu'il porte. Deux parcelles voisines de superficie identique peuvent présenter des valeurs distinctes selon leur zonage au PLU, leur emprise au sol admise, la hauteur autorisée et les servitudes qui les grèvent. La valeur naît du programme constructible, pas du sol nu.
L'expertise consiste donc à traduire un potentiel réglementaire en surface de plancher réalisable, puis cette surface en charge foncière que peut supporter un opérateur. C'est le raisonnement du compte à rebours promoteur : la valeur du foncier est la variable d'ajustement d'un bilan d'opération, une fois retranchés les coûts, les frais et la marge attendue.
Nos évaluations sont conduites conformément au Red Book RICS et aux normes IVS/EVS. Elles isolent la valeur du terrain nu (le foncier) de la valeur créée par le projet (les droits à construire mobilisés), afin de produire une conclusion motivée, à présenter aux banques dans le cadre du financement d'une opération comme à l'administration fiscale.
Partagez votre contexte, l'actif concerné et votre échéance. Nous revenons vers vous rapidement avec le bon niveau de cadrage.
Nature de l'actif, contexte d'intervention, usage du rapport et délai attendu : nous cadrons les bons paramètres avant de vous orienter.
Besoin d'un échange direct ? Notre équipe vous accompagne depuis Bordeaux sur toute la Gironde et partout en France au 05 56 81 66 30.
Réponse sous 24h par un interlocuteur dédié
Architecte DPLG, diplômé de l’ICH Paris et titulaire du DU Expertise Judiciaire délivré par l’Université de Bordeaux (Faculté de droit et science politique), Guillaume Thériez a débuté sa carrière à Paris dans l’investissement et la promotion immobilière avant de rejoindre la société Ad Valorem Expertises, aujourd’hui BPCE Solutions immobilières, comme Directeur Adjoint.
Il a fondé en 2011 la société Réal Valuation avec pour objectif de devenir un cabinet d’expertise de référence dans le Sud-Ouest de la France.
Le PLU (ou PLUi) fixe la zone, l'emprise au sol, la hauteur, les prospects et le stationnement. De ces règles se déduit la surface de plancher réalisable, socle de toute valorisation. Un même terrain classé en zone U rapporte davantage qu'en zone AU différée ou en zone A/N inconstructible. L'expert vérifie aussi les OAP, servitudes d'utilité publique et emplacements réservés.
Exprimée en euros par m² de surface de plancher, la charge foncière est le prix qu'un opérateur peut consacrer au foncier tout en préservant sa marge. Elle varie fortement selon la destination (logement libre, social, tertiaire), le prix de sortie du marché local et les coûts de construction. C'est l'indicateur pivot que produit le compte à rebours.
Un terrain viabilisé (eau, électricité, assainissement, voirie, télécom en limite) vaut plus qu'un terrain brut. L'expert intègre le coût des VRD restant à réaliser, la nature géotechnique du sol (études G1/G2, portance, présence de remblais), le risque de pollution et les éventuels frais de démolition ou de dépollution qui grèvent le bilan.
Servitudes de passage, de vue, de réseaux, de cour commune, alignements, marges de recul, mais aussi PPRI/PPRN, retrait-gonflement des argiles, périmètres ABF ou de captage : chaque contrainte réduit l'assiette constructible ou renchérit le projet. Leur relevé précis conditionne la fiabilité de la surface de plancher retenue.
Définition de l'actif, de la date de valeur et de la finalité (cession, financement, fiscal, contentieux). Recueil du titre de propriété, du cadastre, du certificat d'urbanisme et des règles du PLU applicables. La finalité détermine le référentiel de valeur retenu.
Relevé de terrain, appréciation de la topographie, des accès, des réseaux en limite et de l'environnement. Lecture croisée du zonage, de l'emprise, de la hauteur et des servitudes pour établir la surface de plancher réellement réalisable.
Compte à rebours promoteur (bilan d'opération) comme méthode centrale, recoupé par comparaison au m² de surface de plancher sur mutations récentes comparables. Pondération par la viabilisation, l'état du sol, le risque de pré-commercialisation et l'aléa d'autorisation.
Rédaction d'un rapport conforme Red Book RICS / IVS / EVS : hypothèses, méthodes, calculs et conclusion de valeur motivée. Document motivé, à présenter aux banques, à l'administration fiscale et aux juridictions, remis avec ses annexes.
Chaque mission répond à un usage précis et à un référentiel de valeur adapté.
Sécuriser un prix avant de vendre ou d'acheter un terrain, en objectivant la charge foncière que le marché des opérateurs peut réellement porter, au lieu d'un prix affiché déconnecté du potentiel constructible.
Appuyer une demande de crédit promoteur ou d'acquisition foncière par une valeur vénale motivée, conforme au Red Book et exploitable par les établissements prêteurs dans leur analyse prudentielle (CRR).
Déterminer la valeur du terrain pour un apport en société, une donation ou une déclaration de succession, avec une conclusion défendable en cas de contrôle et intégrant l'aléa de constructibilité.
Évaluer un terrain à bâtir détenu au patrimoine pour l'assiette de l'IFI, en retenant sa valeur vénale au 1er janvier et en documentant les décotes liées aux servitudes ou à l'absence de viabilisation.
Éclairer une décision de conserver, viabiliser, diviser ou céder un foncier, en comparant sa valeur en l'état à sa valeur après obtention d'un permis ou réalisation des VRD.
Produire une évaluation contradictoire en cas de litige entre associés, de divorce, d'indivision ou de fixation d'indemnité (préemption, expropriation), avec un rapport tenant devant les juridictions.
Une expertise foncière indépendante, méthodique et vérifiable, conduite selon les standards internationaux.
Avant le devis ou la mission, Guillaume, Amandine, Nathan et Jihane assurent un suivi fluide de votre demande, de la qualification du besoin jusqu'à la coordination administrative.
Réal Valuation, le cabinet d'expertise immobilière de Réal Group, est réglementé par la RICS ; son dirigeant, Guillaume Thériez, expert MRICS, est membre de la RICS, de l'IFEI et du SEEIF (ex-CEIF), les trois institutions de référence de l'expertise en évaluation immobilière, en France et à l'international. Pour nos clients, cette appartenance est un gage concret : des rapports reconnus par les banques, motivés et vérifiables devant les juridictions, et alignés sur les meilleures pratiques mondiales.
La référence mondiale de l'expertise immobilière depuis 1868, présente dans 146 pays. Être membre de la RICS, c'est s'engager sur ses standards éthiques et méthodologiques : un cadre exigeant, connu des banques, des institutions financières et des juridictions, en France comme à l'international.
Référence internationale
Depuis 1979, l'IFEI fédère les experts français les plus exigeants et pilote la Charte de l'Expertise en évaluation immobilière, référentiel partagé par toute la profession. Notre adhésion à l'IFEI traduit l'engagement de Réal Valuation dans la production active des standards qui régissent notre métier en France.
Standards français
Le SEEIF (ex-CEIF) rassemble les experts immobiliers indépendants attachés à une déontologie stricte et à une formation continue rigoureuse. Réal Valuation y adhère pour garantir aux donneurs d'ordre la rigueur, l'indépendance et la transparence qui font la valeur d'une expertise motivée et la réputation de la profession.
Indépendance & déontologieTransaction, investissement, gestion locative ou Expertise — nos consultants vous apportent une réponse claire et personnalisée sous 24h.
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