SERVICE EXPERTISE
Expertise d'immeubles et plateaux de bureaux à Bordeaux : valeur vénale, valeur locative, DCF multi-scénarios, analyse des baux en place, intégration du décret tertiaire et des normes DPE. Rapports conformes au Red Book RICS, aux IVS et aux EVS, à présenter aux banques, investisseurs institutionnels, administrations et juridictions.
Le bureau est devenu, à Bordeaux comme ailleurs, un actif tertiaire dont la valeur dépend bien plus du flux locatif contractualisé que du m² bâti. Une expertise rigoureuse articule donc trois lectures : la capitalisation du loyer net de marché, un DCF projetant explicitement la trajectoire locative sur 8 à 10 ans (échéances de bail, vacance, renouvellement, capex d'aménagement) et la comparaison par transactions d'immeubles tertiaires similaires récents. Sur les actifs complexes ou value-add, la méthode DCF devient dominante car elle seule rend compte du profil temporel du revenu.
À Bordeaux, le marché tertiaire se structure autour de plusieurs polarités identifiables. Bordeaux Euratlantique (quartier Belcier, Saint-Jean, rive gauche de la Garonne) concentre les immeubles neufs ou restructurés à destination des grandes entreprises et ETI. Mériadeck historiquement tertiaire offre des immeubles de seconde main en cours de requalification. Les Bassins à Flot développent un pôle tertiaire créatif. L'Aéroport Mérignac et Bordeaux Lac portent des centres d'affaires périphériques adaptés aux back offices et fonctions support. Chaque polarité obéit à ses propres références de rendement et de loyers.
Nos expertises couvrent les cinq grandes typologies de bureaux : immeuble neuf ou restructuré en hypercentre tertiaire, plateau de bureaux en copropriété, immeuble mono-locataire occupé par un grand corporate, immeuble multi-tenants divisible, et actif flexible (flex office, espaces de coworking, centres d'affaires privés). Elles intègrent systématiquement le décret tertiaire (loi ELAN, articles R174-22 et suivants du CCH), la loi Climat et Résilience, et la directive EPBD européenne sur la performance énergétique des bâtiments.
Pour approfondir
Partagez votre contexte, l'actif concerné et votre échéance. Nous revenons vers vous rapidement avec le bon niveau de cadrage.
Nature de l'actif, contexte d'intervention, usage du rapport et délai attendu : nous cadrons les bons paramètres avant de vous orienter.
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Réponse sous 24h par un interlocuteur dédié
Architecte DPLG, diplômé de l’ICH Paris et titulaire du DU Expertise Judiciaire délivré par l’Université de Bordeaux (Faculté de droit et science politique), Guillaume Thériez a débuté sa carrière à Paris dans l’investissement et la promotion immobilière avant de rejoindre la société Ad Valorem Expertises, aujourd’hui BPCE Solutions immobilières, comme Directeur Adjoint.
Il a fondé en 2011 la société Réal Valuation avec pour objectif de devenir un cabinet d’expertise de référence dans le Sud-Ouest de la France.
Une expertise rigoureuse de bureaux articule quatre dimensions interdépendantes, dont la combinaison fonde la valeur retenue et éclaire les décisions d'investissement ou de cession.
La valeur d'un immeuble de bureaux dépend prioritairement de son positionnement dans la hiérarchie tertiaire bordelaise : hypercentre prime (Triangle d'or tertiaire, cours Clemenceau), Euratlantique en construction et montée en puissance, Mériadeck historique, Bassins à Flot créatifs, Bordeaux Lac et Aéroport Mérignac pour les back offices. Analyse de l'accessibilité tramway, de l'offre restauration, des polarités d'enseignes locataires et du dynamisme commercial de pieds d'immeuble.
Le bail structure la valeur : durée résiduelle ferme, clauses de sortie anticipée (break options triennales, sextennales ou neuvième année), loyer facial face au loyer économique (après franchise, paliers, mesures d'accompagnement type aménagement ou paliers de loyer), qualité de signature du locataire (grand corporate coté, ETI, administration, PME, start-up). Analyse du taux d'effort locatif et de la pérennité d'occupation au regard des mouvements observés sur le marché bordelais.
Le cadre réglementaire pèse désormais lourdement sur la valeur : décret tertiaire (loi ELAN, articles R174-22 et suivants du CCH) imposant -40 % de consommation en 2030, -50 % en 2040, -60 % en 2050 ; loi Climat et Résilience interdisant progressivement la location des logements F/G et durcissant les normes tertiaires ; directive EPBD européenne. Chiffrage du capex de mise aux normes et impact sur la valeur d'expertise : décote entre 5 et 20 % selon le gap de conformité.
Sur les immeubles complexes, multi-tenants ou value-add, la méthode DCF (Discounted Cash Flow) projette explicitement la trajectoire locative sur 8 à 10 ans : échéances de bail, hypothèses de renouvellement par locataire, vacance frictionnelle, capex d'aménagement à la sortie d'un locataire, mesures d'accompagnement, valeur terminale capitalisée en fin de modèle. Tests de sensibilité sur le taux d'actualisation, le taux de sortie et le taux d'occupation stabilisé.
La configuration locative d'un immeuble de bureaux dicte la méthodologie d'expertise, les risques à modéliser et la lecture du capex projeté.
Un immeuble mono-locataire vaut d'abord sa signature et son emplacement ; un immeuble multi-tenants vaut sa diversification et sa gestion active. L'expertise explicite cette lecture dans le rapport, en distinguant les hypothèses de base et les scénarios stressés, afin de sécuriser la décision d'acquisition, de cession, de financement ou d'arbitrage.
Clarification du contexte de la mission (acquisition, cession, arbitrage, financement, apport, partage, IFI, contrôle fiscal, SCPI ou OPCI), du périmètre à expertiser (immeuble entier, plateau, ensemble tertiaire), des valeurs à produire (vénale, locative, DCF, après travaux) et du destinataire du rapport (banque, investisseur institutionnel, fisc, juge, commissaire aux apports).
Visite intégrale des plateaux accessibles avec relevé des surfaces utiles pondérées, analyse des aménagements, du potentiel de divisibilité, des équipements techniques (CVC, ascenseurs, sécurité incendie). Collecte des baux, avenants, états locatifs, DPE, audit énergétique décret tertiaire, PV de l'assemblée de copropriété le cas échéant, projets de capex.
Construction d'un DCF sur 8 à 10 ans par locataire (ou par plateau pour les multi-tenants) intégrant échéances de bail, probabilités de renouvellement, capex d'aménagement, vacance frictionnelle et valeur terminale capitalisée. Comparaison avec la capitalisation directe du loyer net de marché et les transactions comparables bordelaises récentes. Tests de sensibilité documentés.
Rapport conforme au Red Book RICS, aux IVS et aux EVS, documentant hypothèses, comparables, modèle DCF, paramètres retenus et traçabilité des valeurs. Utilisable par les banques (règlement CRR UE 575/2013), les OPCI/SCPI (article L214-114 du CMF), les foncières cotées, les assureurs (Solvabilité II), l'administration fiscale et les juridictions. Soutenable en contradictoire et en arbitrage de portefeuille.
Panorama des missions que nous conduisons sur les immeubles et plateaux de bureaux bordelais, avec les spécificités méthodologiques associées à chaque configuration.
Expertise pré-acquisition ou pré-cession d'un immeuble de bureaux par SCPI, OPCI, foncière cotée, fonds d'investissement ou family office. DCF détaillé, analyse du bail en place, projection locative et valeur terminale. Conforme à l'article L214-114 du CMF pour les OPCI, au Red Book RICS et aux IVS. Utilisable en négociation, conditions suspensives ou arbitrage de portefeuille.
Expertise mandatée par la banque ou l'emprunteur en amont d'un crédit d'acquisition, d'un refinancement ou d'un financement value-add. Valeur vénale et, selon la politique interne de la banque, valeur hypothécaire prudentielle. Rapport conforme au règlement CRR UE 575/2013 et aux orientations EBA, directement intégrable au dossier de crédit.
Expertise d'apport en nature lors de la constitution d'une SCI ou d'une foncière, restructuration patrimoniale, LBO immobilier, fusion de foncières, cession de parts sociales. Rapport motivé, à produire devant commissaire aux apports, notaire et administration fiscale, conforme aux standards du Red Book RICS et utilisable en contradictoire.
Expertise au 1er janvier de l'année d'imposition pour les détentions individuelles ou via SCI soumises à l'IFI (articles 964, 965 et 977 du CGI), ou à la date du fait générateur pour les droits de mutation à titre gratuit (CGI 666, 775). Rapport motivé, à produire en cas de contrôle fiscal ou de rectification proposée par l'administration (procédure de l'article L17 du LPF).
Expertise pour pilotage de portefeuille : SCPI, OPCI, foncière cotée ou family office arbitrant entre actifs pour réallouer le capital. Lecture multi-critères (rendement courant, potentiel de plus-value, gap décret tertiaire, qualité des baux) aidant à la décision de cession, de conservation ou de repositionnement.
Expertise dédiée à l'évaluation de l'impact du décret tertiaire et de la loi Climat et Résilience sur la valeur d'un immeuble de bureaux : audit énergétique, scénarios de rénovation, chiffrage du capex nécessaire, comparaison valeur en l'état / valeur après travaux, impact sur la stratégie locative et sur la décote de marché sur les actifs F/G.
Cabinet d'expertise immobilière indépendant fondé en 2011, Réal Group — Réal Valuation intervient pour les investisseurs institutionnels (SCPI, OPCI, foncières cotées, assureurs), les banques de réseau et banques d'investissement, les foncières familiales, les family offices et les grandes entreprises bordelaises propriétaires de leurs bureaux. Nous couvrons l'ensemble du marché tertiaire de la métropole, du plateau de coworking en copropriété à l'immeuble emblématique d'Euratlantique, avec une spécialisation forte sur les modélisations DCF et l'intégration du décret tertiaire.
Avant le devis ou la mission, Guillaume, Amandine, Nathan et Jihane assurent un suivi fluide de votre demande, de la qualification du besoin jusqu'à la coordination administrative.
Real Group est membre des trois institutions de référence de l'expertise en évaluation immobilière, en France et à l'international. Pour nos clients, cette appartenance est un gage concret : des rapports reconnus par les banques, motivés et vérifiables devant les juridictions, et alignés sur les meilleures pratiques mondiales.
La référence mondiale de l'expertise immobilière depuis 1868, présente dans 146 pays. Être membre de la RICS, c'est s'engager sur ses standards éthiques et méthodologiques : un cadre exigeant, connu des banques, des institutions financières et des juridictions, en France comme à l'international.
Référence internationale
Depuis 1979, l'IFEI fédère les experts français les plus exigeants et pilote la Charte de l'Expertise en évaluation immobilière, référentiel partagé par toute la profession. Notre adhésion à l'IFEI traduit l'engagement de Real Group dans la production active des standards qui régissent notre métier en France.
Standards français
Le SEEIF (ex-CEIF) rassemble les experts immobiliers indépendants attachés à une déontologie stricte et à une formation continue rigoureuse. Real Group y adhère pour garantir aux donneurs d'ordre la rigueur, l'indépendance et la transparence qui font la valeur d'une expertise motivée et la réputation de la profession.
Indépendance & déontologieTransaction, investissement, gestion locative ou Expertise — nos consultants vous apportent une réponse claire et personnalisée sous 24h.
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