SERVICE EXPERTISE
Expertise d'immeuble de rapport à Bordeaux : valeur vénale, capitalisation des revenus, lecture du potentiel de revalorisation par lot ou par enveloppe locative. Rapports opposables devant l'administration fiscale, les banques, les notaires et les juridictions, conformes au Red Book RICS, aux IVS et aux EVS.
Un immeuble de rapport n'est ni une somme d'appartements, ni un simple bâtiment résidentiel. Sa valeur repose sur une équation spécifique : un flux de revenus locatifs actuels à capitaliser, un potentiel de revalorisation par optimisation ou par démembrement à projeter, et un écart entre valeur de rendement et valeur de reconstitution lot par lot qui constitue la véritable opportunité d'arbitrage. L'expertise doit donc produire simultanément plusieurs valeurs — vénale en bloc, vénale par démembrement, locative de marché, valeur après travaux — là où une estimation résidentielle classique se limite à la valeur de marché.
À Bordeaux, ce marché se structure autour de plusieurs polarités distinctes. Le Triangle d'or (cours de l'Intendance, cours Clemenceau, allées de Tourny) concentre les immeubles haussmanniens haut de gamme à faible rendement et forte tension à la revente. Les Chartrons, Saint-Pierre et Saint-Seurin portent des immeubles en pierre à fort potentiel de valorisation après travaux. Les quartiers de report (Bastide, Bacalan, Saint-Michel, Nansouty, Belcier, Euratlantique) offrent des rendements supérieurs et des potentiels de gentrification encore captables. La périphérie métropolitaine (Talence, Pessac, Mérignac, Bègles) complète le spectre avec des rendements plus élevés sur des actifs moins tendus.
Nos expertises d'immeuble de rapport couvrent les cinq configurations les plus fréquentes : immeuble 100 % résidentiel, immeuble mixte avec commerces en pied d'immeuble, immeuble détenu en SCI familiale ou patrimoniale, immeuble en démembrement (nue-propriété/usufruit) et immeuble en cours d'optimisation (vacant partiel, travaux programmés, permis de diviser). Elles s'appuient sur le Red Book RICS, les IVS et les EVS, et sur une base de comparables bordelais constamment actualisée.
Partagez votre contexte, l'actif concerné et votre échéance. Nous revenons vers vous rapidement avec le bon niveau de cadrage.
Nature de l'actif, contexte d'intervention, usage du rapport et délai attendu : nous cadrons les bons paramètres avant de vous orienter.
Besoin d'un échange direct ? Notre équipe vous accompagne depuis Bordeaux sur toute la Gironde et partout en France au 05 56 81 66 30.
Réponse sous 24h par un interlocuteur dédié
Architecte DPLG, diplômé de l’ICH Paris et titulaire du DU Expertise Judiciaire délivré par l’Université de Bordeaux (Faculté de droit et science politique), Guillaume Thériez a débuté sa carrière à Paris dans l’investissement et la promotion immobilière avant de rejoindre la société Ad Valorem Expertises, aujourd’hui BPCE Solutions immobilières, comme Directeur Adjoint.
Il a fondé en 2011 la société Réal Valuation avec pour objectif de devenir un cabinet d’expertise de référence dans le Sud-Ouest de la France.
Une expertise rigoureuse d'immeuble de rapport articule quatre dimensions complémentaires, dont la combinaison fonde la valeur retenue et le potentiel d'arbitrage.
Analyse de l'état locatif en place : baux d'habitation (loi du 6 juillet 1989), baux commerciaux pour les pieds d'immeuble (CCH L145-1 et suivants), baux professionnels, meublés. Comparaison systématique entre loyer facial, loyer économique (après franchises ou paliers) et loyer de marché observé sur des biens équivalents dans la même polarité bordelaise. Identification des baux sous-loués, des vacances stratégiques et du potentiel de rattrapage au renouvellement.
Détermination du taux de rendement net pertinent selon la localisation (hypercentre, quartiers de report, périphérie), la typologie (résidentiel pur, mixte avec commerces, tertiaire), la qualité du bâti (pierre, époque, copropriété, ravalement, DPE), l'état locatif et la pérennité des baux. Taux retenus sur la base de transactions comparables récentes identifiées sur le marché secondaire bordelais, non sur des moyennes nationales.
Cartographie des leviers de création de valeur : lots à restructurer (regroupement, division), surfaces dormantes (combles, caves, dépendances), travaux d'amélioration énergétique (passage de F/G à D ou mieux), régularisation de l'urbanisme, mise en location de pieds d'immeuble vacants, repositionnement locatif (meublé, colocation, baux mobilité). Chiffrage du capex nécessaire et calendrier réaliste de mise en œuvre.
Calcul de la valeur de l'immeuble si vente à la découpe lot par lot, sur la base de prix unitaires au m² observés pour des biens similaires en copropriété. Cette valeur de reconstitution constitue souvent le plafond théorique à l'acquéreur foncière ou investisseur, et l'écart avec la valeur de rendement éclaire la décision d'arbitrage : détention longue durée ou stratégie de valorisation par la découpe.
Les deux grandes stratégies sur immeuble de rapport appellent des méthodologies d'expertise distinctes, que le cabinet adapte au contexte du propriétaire ou de l'investisseur.
Chaque stratégie mobilise une lecture d'expertise différente. Sur un immeuble de rendement, la valeur retenue reste proche de la capitalisation simple. Sur un immeuble de valorisation, le rapport explicite la valeur en l'état et la valeur cible post-travaux, avec une grille de sensibilité sur le capex et le calendrier. Cette double lecture est décisive en cession, arbitrage, LBO ou apport en SCI.
Clarification du contexte (cession, arbitrage, apport en SCI, succession, partage, IFI, mandat bancaire, LBO), des valeurs à produire (vénale en bloc, vénale par démembrement, locative, après travaux) et du destinataire du rapport (fisc, notaire, banque, juge, partenaire). Définition du périmètre d'analyse et du calendrier.
Visite intégrale de l'immeuble (parties communes, lots loués accessibles, combles, caves, cour, pied d'immeuble) avec relevé des surfaces loi Carrez et Boutin, état du bâti, DPE, ravalement, toiture, ascenseur. Collecte des baux, quittances, charges, taxes foncières, procès-verbaux d'AG, projets en cours.
Retraitement de l'état locatif (loyer facial vs loyer de marché, vacance, impayés, dépôts de garantie), capitalisation au taux de rendement observé sur comparables bordelais, valeur de reconstitution par démembrement lot par lot, et le cas échéant valeur après optimisation avec capex. Tests de sensibilité sur le taux et le loyer de marché.
Rapport conforme au Red Book RICS, aux IVS et aux EVS, documentant comparables, retraitements, hypothèses et méthodes. Restitution orale ou écrite adaptée au destinataire. Le rapport est opposable devant l'administration fiscale, les banques, les notaires et les juridictions, et peut être soutenu en contradictoire.
Panorama des missions que nous conduisons sur les immeubles de rapport bordelais, avec les spécificités méthodologiques associées à chaque configuration.
Expertise pré-cession pour fixer un prix de commercialisation réaliste ou expertise pré-acquisition pour sécuriser une offre. Analyse des comparables récents sur des immeubles similaires, test de la valeur de reconstitution, vérification de la cohérence entre prix envisagé et rendement attendu. Utilisable en négociation, conditions suspensives ou arbitrage de portefeuille.
Expertise opposable à l'administration fiscale pour les droits de mutation à titre gratuit (articles 666, 775 et 922 du CGI), utilisable en partage amiable ou judiciaire entre héritiers. Distinction de la pleine propriété, de la nue-propriété et de l'usufruit selon le barème fiscal (article 669 CGI) ou la valeur économique réelle. Rapport soutenable en contradictoire.
Expertise au 1er janvier de l'année d'imposition, conforme aux articles 964, 965 et 977 du CGI. Valeur vénale en l'état avec application le cas échéant des abattements admis (résidence principale 30 %, immeuble loué 10 à 30 %). Rapport opposable en cas de contrôle fiscal ou de rectification proposée par l'administration (procédure de l'article L17 du LPF).
Expertise d'apport lors de la constitution d'une SCI ou d'une foncière, opération de LBO immobilier, restructuration patrimoniale intra-familiale, cession de parts sociales. Valeur certifiée par un expert indépendant certifié RICS, conforme aux standards du Red Book, utilisable devant commissaire aux apports, notaire et administration fiscale.
Expertise mandatée par la banque ou par l'emprunteur en amont d'un crédit acquisition ou d'un refinancement. Valeur vénale et, selon la politique interne de la banque, valeur hypothécaire prudentielle. Rapport conforme au règlement CRR UE 575/2013 et à la directive MCD 2014/17/UE, directement intégrable au dossier de crédit.
Expertise en partage sur prestation compensatoire, liquidation de régime matrimonial, partage d'indivision post-succession, litige entre associés d'une SCI. Rapport opposable devant juge aux affaires familiales, tribunal judiciaire ou cour d'appel, soutenu en contradictoire face à l'expertise d'une partie adverse.
Cabinet d'expertise immobilière indépendant fondé en 2011, Réal Group — Réal Valuation accompagne propriétaires privés, SCI familiales, foncières patrimoniales, marchands de biens, investisseurs institutionnels, notaires et banques sur l'ensemble des typologies d'immeubles de rapport à Bordeaux et dans la métropole. Nous produisons simultanément valeur vénale en bloc, valeur de reconstitution par démembrement, valeur locative de marché et, lorsque le contexte l'appelle, valeur après optimisation avec le capex associé.
Avant le devis ou la mission, Guillaume, Amandine, Nathan et Jihane assurent un suivi fluide de votre demande, de la qualification du besoin jusqu'à la coordination administrative.
Real Group est membre des trois institutions de référence de l'expertise en évaluation immobilière, en France et à l'international. Pour nos clients, cette appartenance est un gage concret : des rapports reconnus par les banques, opposables aux juridictions, et alignés sur les meilleures pratiques mondiales.
La référence mondiale de l'expertise immobilière depuis 1868, présente dans 146 pays. Être régulé par la RICS, c'est s'engager sur ses standards éthiques et méthodologiques : un cadre exigeant qui rend nos rapports immédiatement reconnus par les banques, les institutions financières et les juridictions, en France comme à l'international.
Référence internationale
Depuis 1979, l'IFEI fédère les experts français les plus exigeants et pilote la Charte de l'Expertise en évaluation immobilière, référentiel partagé par toute la profession. Notre adhésion à l'IFEI traduit l'engagement de Real Group dans la production active des standards qui régissent notre métier en France.
Standards français
La CEIF rassemble les experts immobiliers indépendants attachés à une déontologie stricte et à une formation continue rigoureuse. Real Group y adhère pour garantir aux donneurs d'ordre la rigueur, l'indépendance et la transparence qui font la valeur d'une expertise opposable et la réputation de la profession.
Indépendance & déontologieTransaction, investissement, gestion locative ou Expertise — nos consultants vous apportent une réponse claire et personnalisée sous 24h.
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