SERVICE EXPERTISE
Évaluer objectivement un patrimoine immobilier pour la déclaration d'Impôt sur la Fortune Immobilière. Nos rapports certifiés RICS fournissent une valeur vénale au 1er janvier opposable à l'administration fiscale et pièce maîtresse en cas de contrôle.
Tout contribuable dont le patrimoine immobilier net taxable dépasse 1 300 000 euros au 1er janvier de l'année d'imposition est redevable de l'Impôt sur la Fortune Immobilière (article 964 du Code général des impôts). La déclaration est annexée à la déclaration de revenus et doit refléter une valeur vénale réelle à la date du 1er janvier (article 666 du CGI). Toute sous-évaluation expose le contribuable à un risque de rectification fiscale dans un délai de trois ans, voire six ans en cas d'omission déclarative.
Pour les patrimoines simples, composés d'actifs standards facilement comparables, une auto-évaluation peut suffire. En revanche, dès lors que le patrimoine comprend des actifs atypiques — immeuble de rapport, hôtel particulier, bien en démembrement, parts de SCI ou SCPI, résidence à l'étranger — la détermination de la valeur vénale devient un exercice technique qui justifie l'intervention d'un expert indépendant et certifié.
Un rapport d'expertise établi selon les normes RICS (Red Book) et la Charte de l'Expertise en Évaluation Immobilière constitue la meilleure pièce justificative en cas de contrôle. Il argumente la valeur retenue par une analyse de marché documentée, applique les décotes légitimes (occupation, démembrement, illiquidité des parts sociales) et se situe au niveau d'exigence attendu par l'administration fiscale en cas de contentieux.
Partagez votre contexte, l'actif concerné et votre échéance. Nous revenons vers vous rapidement avec le bon niveau de cadrage.
Nature de l'actif, contexte d'intervention, usage du rapport et délai attendu : nous cadrons les bons paramètres avant de vous orienter.
Besoin d'un échange direct ? Notre équipe vous accompagne depuis Bordeaux sur toute la Gironde et partout en France au 05 56 81 66 30.
Réponse sous 24h par un interlocuteur dédié
Architecte DPLG, diplômé de l’ICH Paris et titulaire du DU Expertise Judiciaire délivré par l’Université de Bordeaux (Faculté de droit et science politique), Guillaume Thériez a débuté sa carrière à Paris dans l’investissement et la promotion immobilière avant de rejoindre la société Ad Valorem Expertises, aujourd’hui BPCE Solutions immobilières, comme Directeur Adjoint.
Il a fondé en 2011 la société Réal Valuation avec pour objectif de devenir un cabinet d’expertise de référence dans le Sud-Ouest de la France.
Les règles qui encadrent l'évaluation du patrimoine immobilier soumis à l'Impôt sur la Fortune Immobilière.
L'IFI s'applique aux redevables dont le patrimoine immobilier net taxable dépasse 1 300 000 euros au 1er janvier. Le barème, fixé par l'article 977 du Code général des impôts, est progressif : les tranches commencent à 0,5 % à partir de 800 000 euros et atteignent 1,5 % pour la fraction supérieure à 10 000 000 euros. Une évaluation précise du patrimoine conditionne directement le montant de l'impôt dû.
L'article 666 du CGI impose de déclarer chaque bien à sa valeur vénale réelle au 1er janvier de l'année d'imposition. Cette valeur correspond au prix qui pourrait être obtenu dans des conditions normales de marché, entre un vendeur non contraint et un acquéreur informé. Un rapport d'expertise daté et argumenté permet de justifier la valeur retenue.
L'article 973 du CGI prévoit un abattement de 30 % sur la valeur vénale de la résidence principale du redevable. Cet abattement ne s'applique pas si le bien est détenu via une société, sauf exceptions limitées. Il s'agit de l'un des leviers d'optimisation légale les plus courants pour les patrimoines assujettis à l'IFI.
L'administration fiscale dispose d'un délai de reprise de trois ans (article L180 du Livre des procédures fiscales), porté à six ans en cas d'omission de déclaration. En cas d'insuffisance constatée, un redressement entraîne l'impôt complémentaire, des intérêts de retard de 0,20 % par mois et une majoration de 10 % à 80 % selon la qualification du manquement.
Deux cadres d'intervention selon que l'expertise précède la déclaration ou répond à une procédure de contrôle.
Dans les deux cas, l'expertise repose sur les mêmes standards : méthodologie RICS, analyse de marché documentée, application des décotes légitimes. Réal Group intervient indifféremment en amont, pour sécuriser la déclaration, ou en aval, pour défendre la valeur retenue face à l'administration fiscale.
Recensement exhaustif des actifs immobiliers : biens en pleine propriété, biens démembrés, parts de SCI, titres de SCPI ou d'OPCI, biens situés à l'étranger pour les résidents fiscaux français
Qualification juridique et fiscale de chaque actif, étude des transactions comparables au 1er janvier (bases DVF, bases notariales) et analyse des décotes applicables (occupation, démembrement, illiquidité)
Application des méthodes du Red Book RICS : comparaison directe pour les biens standards, capitalisation des revenus pour les immeubles de rapport, méthode de la valeur liquidative pour les parts de SCI
Rapport structuré, daté au 1er janvier, conforme au Red Book RICS et à la Charte de l'Expertise. Livraison au redevable et à son conseil (avocat fiscaliste, expert-comptable, family office)
Chaque type d'actif impose une approche d'évaluation et des décotes spécifiques pour l'IFI.
L'article 968 du CGI impose en principe à l'usufruitier de déclarer le bien pour sa valeur en pleine propriété. Certaines exceptions existent (démembrement issu d'une succession légale, donation avec réserve d'usufruit sous conditions) où la valeur est répartie selon le barème de l'article 669. L'expertise détermine précisément la valeur économique à déclarer.
Les parts de SCI sont taxables à hauteur de la fraction de l'actif correspondant aux biens immobiliers détenus par la société (article 965 du CGI). L'évaluation valorise d'abord les actifs immobiliers sous-jacents, puis applique les décotes appropriées : illiquidité, minorité, endettement de la structure, restrictions statutaires de cession.
Pour les titres de SCPI et d'OPCI, seule la fraction immobilière entre dans l'assiette IFI. Chaque société de gestion publie annuellement le coefficient applicable (typiquement entre 70 % et 95 %). L'expertise consolide cette donnée avec l'inventaire du patrimoine du redevable pour produire une base taxable complète.
Les résidents fiscaux français sont imposables sur leur patrimoine immobilier mondial, y compris les biens situés à l'étranger, sous réserve de l'application des conventions fiscales bilatérales. L'expertise sur ces actifs s'appuie sur les standards internationaux (IVS, EVS) et, si nécessaire, sur une collaboration avec le réseau d'experts locaux.
Un bien occupé par un tiers ou par le redevable lui-même voit sa valeur affectée par cette occupation. L'expert quantifie la décote applicable en fonction du type de bail, de sa durée résiduelle et des conditions du marché locatif local. Cette décote est particulièrement significative pour les baux commerciaux et les baux à loyer encadré.
Lorsque le patrimoine comprend plusieurs biens de typologies différentes (résidentiel, tertiaire, commercial, viticole), une approche de portefeuille permet d'optimiser les visites, de croiser les analyses de marché et de garantir la cohérence des valeurs retenues. Des conditions tarifaires adaptées peuvent être proposées.
Cabinet d'expertise immobilière indépendant fondé en 2011, Réal Group — Réal Valuation intervient régulièrement dans l'évaluation de patrimoines immobiliers soumis à l'IFI, pour le compte de redevables, d'avocats fiscalistes, d'experts-comptables et de family offices. Nos rapports sont structurés selon le Red Book RICS et la Charte de l'Expertise en Évaluation Immobilière, au niveau d'exigence attendu par l'administration fiscale en cas de contrôle.
Avant le devis ou la mission, Guillaume, Amandine, Nathan et Jihane assurent un suivi fluide de votre demande, de la qualification du besoin jusqu'à la coordination administrative.
Real Group est membre des trois institutions de référence de l'expertise en évaluation immobilière, en France et à l'international. Pour nos clients, cette appartenance est un gage concret : des rapports reconnus par les banques, opposables aux juridictions, et alignés sur les meilleures pratiques mondiales.
La référence mondiale de l'expertise immobilière depuis 1868, présente dans 146 pays. Être régulé par la RICS, c'est s'engager sur ses standards éthiques et méthodologiques : un cadre exigeant qui rend nos rapports immédiatement reconnus par les banques, les institutions financières et les juridictions, en France comme à l'international.
Référence internationale
Depuis 1979, l'IFEI fédère les experts français les plus exigeants et pilote la Charte de l'Expertise en évaluation immobilière, référentiel partagé par toute la profession. Notre adhésion à l'IFEI traduit l'engagement de Real Group dans la production active des standards qui régissent notre métier en France.
Standards français
La CEIF rassemble les experts immobiliers indépendants attachés à une déontologie stricte et à une formation continue rigoureuse. Real Group y adhère pour garantir aux donneurs d'ordre la rigueur, l'indépendance et la transparence qui font la valeur d'une expertise opposable et la réputation de la profession.
Indépendance & déontologieTransaction, investissement, gestion locative ou Expertise — nos consultants vous apportent une réponse claire et personnalisée sous 24h.
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