SERVICE EXPERTISE
Évaluer un camping ou un actif d'hôtellerie de plein air — murs, fonds de commerce, exploitation. Nos rapports certifiés RICS intègrent la spécificité de ces actifs hybrides et produisent une valeur opposable pour la cession, la succession, l'IFI ou le financement bancaire.
La valorisation d'un camping additionne deux valeurs distinctes : celle des murs et du terrain, établie par comparaison et par le foncier constructible, et celle du fonds de commerce, généralement fixée entre 4 et 6 fois l'excédent brut d'exploitation retraité. Le classement, la part d'emplacements locatifs et le PLU font varier ce multiple.
Un camping est un actif immobilier d'une complexité particulière : il mêle de l'immobilier pur (terrain, constructions en dur, sanitaires, piscine, réseaux) et de l'exploitation commerciale (emplacements nus, hébergements locatifs, prestations de services, restauration, clientèle fidélisée). Sa valeur de marché ne peut pas être appréciée par une simple comparaison au mètre carré : elle résulte de la combinaison d'un foncier valorisable, d'un outil d'exploitation optimisé et d'une clientèle récurrente.
Des contextes multiples, une même exigence
Sur le terrain avec nos experts — hébergements, équipements, voiries : tout est parcouru et qualifié.
Un indépendant en première ligne océane, un camping communal, un resort de chaîne détenu en joint-venture : trois situations réelles — et trois manières dont la méthode s'adapte au terrain. Photos prises lors de nos visites d'expertise.
Camping en première ligne sur l'océan Atlantique, deux accès directs à la plage, en lisière de la réserve naturelle du Courant d'Huchet
Valoriser le camping et ses locaux commerciaux annexes, en vue d'une cession à l'exploitant en place. Les négociations n'ayant pas abouti, notre expertise a servi de socle à un mandat de recherche d'investisseur — équipes expertise et investissement réunies — jusqu'à l'acquisition du site par le groupe Capfun.
Valorisation en vue d'une potentielle cession à l'exploitant en place
Un cas d'école pour les collectivités : valoriser un camping communal exploité sous convention, avec un loyer très inférieur au marché, en vue d'une cession à l'exploitant en place.
Valorisation dans le cadre d'un projet de séparation entre associés
Établir la valeur des murs et celle du fonds de commerce pour permettre la séparation d'une joint-venture dans des conditions incontestables — sur un site entièrement réhabilité après son acquisition : bâtiments de services reconstruits, piscine neuve, périmètre étendu par permis d'aménager.
Un marché d'acquéreurs actif
L'hôtellerie de plein air attire désormais groupes intégrés et capitaux institutionnels : Capfun poursuit ses acquisitions dans tout l'Hexagone, InfraVia est entré au capital de Sandaya sur une base de plusieurs centaines de millions d'euros, Swiss Life AM a dédié un fonds au plein air, Odalys a repris Flower Campings… Pour un propriétaire, cette profondeur de marché est une chance — à condition d'aborder la négociation avec une valeur solidement démontrée.
Partagez votre contexte, l'actif concerné et votre échéance. Nous revenons vers vous rapidement avec le bon niveau de cadrage.
Nature de l'actif, contexte d'intervention, usage du rapport et délai attendu : nous cadrons les bons paramètres avant de vous orienter.
Besoin d'un échange direct ? Notre équipe vous accompagne depuis Bordeaux sur toute la Gironde et partout en France au 05 56 81 66 30.
Réponse sous 24h par un interlocuteur dédié
Architecte DPLG, diplômé de l’ICH Paris et titulaire du DU Expertise Judiciaire délivré par l’Université de Bordeaux (Faculté de droit et science politique), Guillaume Thériez a débuté sa carrière à Paris dans l’investissement et la promotion immobilière avant de rejoindre la société Ad Valorem Expertises, aujourd’hui BPCE Solutions immobilières, comme Directeur Adjoint.
Il a fondé en 2011 la société Réal Valuation avec pour objectif de devenir un cabinet d’expertise de référence dans le Sud-Ouest de la France.
Real Group est membre des trois institutions de référence de l'expertise en évaluation immobilière, en France et à l'international. Pour nos clients, cette appartenance est un gage concret : des rapports reconnus par les banques, opposables aux juridictions, et alignés sur les meilleures pratiques mondiales.
La référence mondiale de l'expertise immobilière depuis 1868, présente dans 146 pays. Être régulé par la RICS, c'est s'engager sur ses standards éthiques et méthodologiques : un cadre exigeant qui rend nos rapports immédiatement reconnus par les banques, les institutions financières et les juridictions, en France comme à l'international.
Référence internationale
Depuis 1979, l'IFEI fédère les experts français les plus exigeants et pilote la Charte de l'Expertise en évaluation immobilière, référentiel partagé par toute la profession. Notre adhésion à l'IFEI traduit l'engagement de Real Group dans la production active des standards qui régissent notre métier en France.
Standards français
La CEIF rassemble les experts immobiliers indépendants attachés à une déontologie stricte et à une formation continue rigoureuse. Real Group y adhère pour garantir aux donneurs d'ordre la rigueur, l'indépendance et la transparence qui font la valeur d'une expertise opposable et la réputation de la profession.
Indépendance & déontologieQuatre facteurs structurent la valeur d'un camping et imposent une méthodologie d'expertise dédiée.
Le classement en étoiles délivré par Atout France (1 à 5 étoiles) détermine le niveau de prestation, la tarification applicable, la TVA (10 % pour les établissements classés 1 à 4 étoiles sous conditions, taux normal sinon) et la clientèle cible. Il est valable 5 ans et conditionne l'insertion du camping dans les circuits de réservation professionnels. Son renouvellement ou son évolution à la hausse ou à la baisse impacte directement la valeur de l'actif.
La répartition entre emplacements nus (tentes, caravanes, camping-cars), hébergements locatifs (mobile-homes, chalets, habitations légères de loisirs dites HLL) et hébergements insolites (tentes lodge, cabanes, glamping) détermine le revenu par emplacement, la saisonnalité et la valeur du parc d'équipements. L'expertise distingue la valeur vénale du foncier et des constructions de celle des équipements mobiliers, ces derniers relevant de la comptabilité d'exploitation.
Un camping peut être détenu en pleine propriété (murs + fonds regroupés), en séparation murs/fonds (propriétaire foncier distinct de l'exploitant, souvent via bail commercial ou bail à construction), ou en structure patrimoniale dédiée (SCI détenant les murs, société d'exploitation distincte). Chaque configuration impose une approche d'évaluation spécifique et une ventilation claire des valeurs.
L'activité de camping est fortement saisonnière. La période d'ouverture (pleine saison, moyenne saison, basse saison), le taux d'occupation, le chiffre d'affaires par emplacement et l'EBITDA conditionnent la valeur par capitalisation. L'expertise intègre ces indicateurs sur plusieurs exercices pour lisser les effets de climat, de contexte économique ou d'investissements ponctuels.
Un camping comprend deux composantes économiques indissociables en exploitation, mais distinctes dès qu'il s'agit de cession, de financement ou de transmission.
Dans la majorité des missions de cession ou de succession, l'expertise porte sur l'ensemble (murs + fonds) mais restitue une ventilation claire entre les deux composantes. Cette distinction est indispensable pour optimiser la fiscalité de la transaction, structurer le financement bancaire et, le cas échéant, préparer une séparation patrimoniale entre la société foncière et la société d'exploitation.
Visite complète du camping, audit des constructions, des équipements et du parc d'hébergements. Revue des documents clés : arrêté de classement Atout France, baux commerciaux éventuels, contrats d'exploitation, bilans et comptes d'exploitation sur 3 à 5 exercices
Étude des transactions récentes d'actifs comparables (segment, classement, localisation, taille), analyse des multiples EBITDA observés par les principales chaînes et investisseurs institutionnels, positionnement concurrentiel du camping sur sa zone de chalandise touristique
Combinaison de trois approches : comparaison avec transactions de campings similaires, capitalisation de l'EBITDA normatif selon un multiple sectoriel, actualisation des flux de trésorerie prévisionnels (DCF) pour les exploitations structurées. Distinction systématique murs / fonds / équipements
Rapport structuré conforme au Red Book RICS et à la Charte de l'Expertise, intégrant ventilation murs/fonds, hypothèses explicites, tests de sensibilité. Livraison au cédant, à l'acquéreur, au notaire, à la banque ou à l'administration fiscale selon le contexte
Chaque typologie de camping appelle une méthodologie et une ventilation de valeur adaptées.
Camping de taille moyenne (50 à 200 emplacements) exploité en direct par une famille ou une entreprise indépendante. L'expertise combine une approche patrimoniale (murs + fonds) et une analyse fine de l'exploitation, souvent pour préparer une transmission familiale, une succession ou une cession à une chaîne.
Camping avec infrastructures étendues (parc aquatique, animation, restauration, espace bien-être) et part importante d'hébergements locatifs premium. La valeur se construit principalement sur la capitalisation de l'EBITDA, avec un multiple sectoriel reflétant la qualité du positionnement et la pérennité de la clientèle.
Pour les chaînes nationales et les investisseurs institutionnels détenant plusieurs campings, l'expertise s'effectue en approche portefeuille, avec consolidation au niveau groupe et analyse actif par actif. Les missions s'inscrivent souvent dans un cycle de revalorisation périodique, d'arbitrage ou de financement structuré.
Lorsque les murs sont détenus en indivision familiale ou via une société civile immobilière, l'expertise distingue la valeur des actifs sous-jacents, puis applique les décotes pertinentes (illiquidité des parts, minorité, restrictions statutaires). Cette approche est fréquente dans les successions complexes impliquant plusieurs héritiers.
Lorsque les murs et le fonds sont détenus par des entités distinctes (souvent SCI foncière + société d'exploitation liée par un bail commercial), l'expertise valorise séparément les murs (valeur vénale du foncier et des constructions) et le fonds (valeur d'exploitation), en intégrant les conditions du bail liant les deux entités.
Pour un camping en difficulté économique, en procédure collective ou en phase de repositionnement (montée en gamme, changement de classement), l'expertise applique une approche prudentielle, identifie les leviers de valorisation et chiffre le besoin d'investissement de remise à niveau. Utile pour les banques, les administrateurs judiciaires et les repreneurs potentiels.
Cabinet d'expertise immobilière indépendant fondé en 2011, Réal Group — Réal Valuation intervient régulièrement sur les campings et actifs d'hôtellerie de plein air, pour le compte d'exploitants indépendants, de chaînes nationales, de notaires, de banques et d'investisseurs institutionnels. Nos rapports sont structurés selon le Red Book RICS et la Charte de l'Expertise en Évaluation Immobilière, avec une ventilation systématique entre murs, fonds de commerce et équipements d'exploitation.
Avant le devis ou la mission, Guillaume, Amandine, Nathan et Jihane assurent un suivi fluide de votre demande, de la qualification du besoin jusqu'à la coordination administrative.
Transaction, investissement, gestion locative ou Expertise — nos consultants vous apportent une réponse claire et personnalisée sous 24h.
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