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Expertise immobilière d’un camping

Comment évaluer le prix d’un camping ? Réal Group vous explique tout.

L’ÉVALUATION D’UN CAMPING

Du fait même qu’il existe relativement peu de campings (9.000 établissements classés dont environ 35 % municipaux), le marché de la cession de campings est peu fourni, et les éléments de comparaison sont rares. De plus, les spécificités même de l’activité rendent difficile la comparaison avec la cession d’autres fonds de commerce.
En effet, le camping repose sur un élément patrimonial fort, le terrain, et la valeur du camping peut donc fortement varier selon que l’exploitant est propriétaire ou non du sol. Ensuite, l’activité de camping est rarement exclusive, s’y ajoutant très souvent des activités annexes (restauration, alimentation, piscine) qu’il faut donc savoir également évaluer.
Il convient par conséquent d’évaluer le camping à partir des éléments comptables qui, pour certains, resteront à leur valeur originelle (cas de l’exploitant n’étant propriétaire ni du sol, ni des constructions) et pour d’autres, devront être réévalués à la valeur vénale réelle au jour de l’analyse ; la plupart du temps, la réévaluation portera sur les terrains et les éléments du fonds de commerce mais les immeubles bâtis à usage commercial sont rarement réévalués sauf s’ils viennent de faire l’objet d’importants travaux.

Les principaux critères d’évaluations sont :

–  l’emplacement géographique : niveau d’opportunités touristiques ; accessibilité du camping ; distance de la plage ou d’un site touristique remarquable ;
–  la qualité des aménagements et services : surface moyenne des parcelles ; pourcentage de parcelles viabilisées ; niveau des services offerts ; développement de l’aspect écologique et développement durable ;
–  l’environnement commercial du camping : équilibre dans la répartition de la clientèle ; évolution des performances du terrain ; moyens de commercialisation ; taux d’occupation ;
–  le potentiel de développement : possibilité d’agrandissement ; possibilité de redistribution des parcelles ; part d’emplacements nus;
–  le respect des normes imposées par le classement.

Plusieurs méthodes d’évaluations sont possibles et il est recommandé de les calculer toutes pour de se faire la plus juste idée du prix  en comparant : la valeur patrimoniale des éléments corporels – terrains et équipements – et la valeur du fonds de commerce – les éléments incorporels, cela en utilisant : la méthode du chiffre d’affaire ; la méthode de la rentabilité ; la méthode comparative « valeur à l’emplacement » et la méthode de la « capacité de financement ».
Pour le fonds de commerce, il est utile de distinguer le chiffre d’affaires des emplacements et des hébergements locatifs de celui des commerces annexes (bar, épicerie…) qui est moins important.
 
L’originalité de la méthode patrimoniale appliquée aux terrains de camping est qu’elle prend en compte à la fois la valeur du terrain, celle des constructions, des aménagements, des matériels, et celle du fonds de commerce. L’alternative consiste à s’en tenir à des méthodes plus classiques de valorisation d’un fonds de commerce, donc des seuls éléments incorporels. Enfin, il faut souligner une tendance du marché à la cession sous forme de parts sociales, qui appelle d’autres méthodes encore (Voire fiche L’EVALUATION D’UNE SOCIETE).

Certains disent que le prix d’un camping ne doit pas dépasser quatre fois le montant de son chiffre d’affaires hébergement. Mais si le terrain est très bien situé, il prend vite de la valeur.
Pour d’autres, le prix ne doit pas excéder dix ans de bénéfices reconstitués.Comment s’y retrouver ? Voici quelques clés.

I – VALORISATION PATRIMONIALE

Le terrain :

La meilleure méthode est le prix moyen au m2 d’un terrain viabilisé mais non à bâtir.

Il faut connaître le marché local des terrains identiques et connaître la classification au plan d’occupation des sols ou plan local d’urbanisme (P.O.S./P.L.U.). On recherche sa valeur brute, c’est-à-dire fonction de son classement au P.O.S./P.L.U. (tourisme, loisirs, zone à risque, constructibilité limitée voire interdite, y compris pour les équipements commerciaux, ou au contraire zone constructibles pour tous types d’utilisation). Ces contraintes juridiques s’ajoutent aux caractéristiques physiques (bordure de mer, site touristique proche, parc national, proximité d’une grande ville, voirie de desserte, pente, végétation, nuisances de voisinage, présence d’une habitation …).

Le terrain de camping doit être considéré comme un terrain à usage commercial et non comme un terrain à bâtir, même quand il est classé dans une zone constructible, car l’évaluation se fait en fonction de l’utilisation réelle à la date de l’analyse.

Le terrain étant à usage commercial, comme les immeubles qu’il supporte, sa valeur subit un abattement pour tenir compte de son occupation par le propriétaire du fonds de commerce,  même si le propriétaire est le même. Cet abattement est en pratique au maximum de 40%.


Constructions et aménagements :

Sont prises en compte les constructions (sanitaires, accueil, bar, restaurant, piscine, tennis, golf ou mini-golf…) et les aménagements (voiries intérieures, clôtures, éclairages, réseaux d’alimentation eau-électricité). Ces éléments sont valorisés en général à la valeur nette comptable, ou en l’absence d’inscription au bilan, à la valeur de remplacement affectée d’un coefficient de vétusté.

Compte tenu de leur spécificité et du peu de références, il est préconisé de les considérer comme des immeubles à usage commercial dont le vieillissement rapide est reconnu par l’Administration au niveau de l’amortissement et qui, par conséquent, interdit toute réévaluation.

La valeur vénale réelle reste celle qui apparaît au bilan, d’autant que leur incidence est souvent faible par rapport à la valeur du terrain. Si ce n’est pas le cas, il est recommandé de recourir à une expertise des immeubles ; de même, dans le cas des exploitants qui ont construit eux-mêmes ou utilisé des immeubles existants. Les exploitants encore soumis au régime du forfait et ne disposant pas de tableau de leur actif immobilisé, pourront le reconstituer à partir de la valeur actuelle diminuée d’un amortissement de 6%/an environ.


Le matériel :

Sont également pris en compte le matériel et l’outillage, les moyens de transports, ainsi que l’hébergement locatif (mobil homes, caravane etc.) et moyens informatiques, en général appréciés à la valeur du marché (prix de revente).


Le fonds de commerce :

Il comprend le droit au bail, la clientèle, l’achalandage, les licences éventuelles, concessions et droits d’exploitations, et à nouveau les matériels, mais pas les stocks.

Les exploitants qui ne sont pas propriétaires du terrain devront estimer le droit au bail de ce terrain ; Il correspond approximativement à l’abattement retenu pour l’évaluation du terrain occupé, soit au maximum 40% de la valeur.

Quant à la clientèle et à l’achalandage, c’est-à-dire à l’exploitation même de cette activité d’hôtellerie de plein air, elle dépend de l’interaction d’un certain nombre de facteurs d’importance inégale, mais, en premier lieu, de l’autorisation préfectorale d’exercer le camping, des qualités professionnelles de l’exploitant, du contexte économique, de l’emplacement du terrain de camping et du service rendu en fonction du goût du moment de cette clientèle.

·         1ère méthode : MÉTHODE PAR COMPARAISON

Cette méthode est évidemment la méthode la plus sûre, mais la rareté des informations la rend souvent difficile à exploiter.

Toute comparaison ayant ses limites, il faut ensuite en faire une application réfléchie au cas particulier. Notamment, il est encore fréquent que des actes de ventes anciens ne dissocient pas la partie immobilière de la partie incorporelle. De plus, ces ventes n’indiquent pas si et comment elles ont tenu compte du chiffre d’Affaires ou du bénéfice.

·         2ème méthode : MÉTHODE DU CHIFFRE D’AFFAIRE

L’administration fiscale, en se basant sur les ventes enregistrées et sur de rares jurisprudences concernant des cessions de camping, distingue :

– les éléments incorporels liés à l’hébergement, d’une part ;
– les éléments incorporels liés aux activités annexes d’autre part.

Elle applique ensuite un coefficient sur le chiffre d’affaires (CA), sur la base du CA moyen pondéré des trois derniers exercices de chaque activité et retient en moyenne :

	coefficient minimum	coefficient maximum
Eléments incorporels liés à l’hébergement	1.2	2
Eléments incorporels liés aux activités annexes
Bar (si même exploitant)	0.5	0.6
– Restauration sur place ou à emporter	0.5	0.6
– autres activités	0.9	1

On peut indiquer que la Commission départementale du Var retient le coefficient de 1,5 fois le chiffre d’affaires pour l’estimation des éléments incorporels d’un fonds de camping à 2 fois ou 2,5 fois le CA T.T.C. (moyenne des 3 dernières années).

Rappel : le matériel et les agencements sont inclus dans cette valorisation.

·         3ème méthode : MÉTHODE DU BÉNÉFICE NET

Ce bénéfice net est très variable car il reste fonction de l’importance des charges d’exploitation et, en particulier, des salaires, mais aussi de la nature et de l’importance de investissements qui entraînent souvent de très forts amortissements venant en déduction du bénéfice et, d’autre part, du taux d’occupation, qui, pour les campings, est limité à la saison estivale, ou tout au moins aux saisons de vacances.

Dans cette méthode, on apprécie le rendement attendu de l’affaire, à partir du bénéfice annuel moyen, basé sur les résultats connus au cours des trois derniers exercices.

On peut affiner le calcul en pondérant les exercices de chaque année, de la plus ancienne à la plus récente. La plupart des tribunaux retiennent un coefficient de capitalisation égal à 3, c’est-à-dire que les éléments incorporels du fonds sont évalués à trois fois le bénéfice moyen, mais ce coefficient peut aller jusqu’à 10 fois, selon que l’on comprend ou pas le bénéfice réalisé par l’exploitant sous forme de versement de salaires.

On peut donc retenir le coefficient 3, dans le cas où il n’y a pas de salaire normal pris par l’exploitant, le coefficient allant jusqu’à 10 quand un salaire normal de l’exploitant a déjà été déduit.

Il est indispensable d’effectuer une combinaison des 3 méthodes afin de dégager une valeur vénale théorique la plus proche du marché
II. VALORISATION DU SEUL FONDS DE COMMERCE
– la méthode du chiffre d’affaire

S’agissant de la valeur théorique d’un fonds de commerce, elle peut s’obtenir en multipliant le CA pondéré TTC par des taux extraits d’un barème professionnel. Il n’existe pas de barème officiel en tant que tel mais des barèmes, mis à jour plus ou moins annuellement en fonction de l’évolution du marché, sont couramment usités par les professionnels (experts- comptables, experts judiciaires et tribunaux).

Les prix constatés varient de 3 à 5 fois le chiffre d’affaires moyen « hébergement » TTC des trois dernières années pondéré.

La moyenne pondérée consiste à affecter le CA d’un coefficient en fonction de son ancienneté. Cette valeur est influencée par l’importance du CA, la qualité de l’emplacement, le niveau des équipements (et des investissements à prévoir…) Dans le cas d’une exploitation directe, il faudra évaluer ces commerces suivant les méthodes communément admises dans chaque profession. Il est souvent pratiqué un abattement sur la valeur des commerces annexes, parfois jusqu’à 80%. Dans le cas où les commerces sont mis en location-gérance, il est communément admis que le loyer peut atteindre 15% du CA du commerce loué. C’est par conséquent ce montant qui doit uniquement être pris en considération pour l’évaluation, en le multipliant par le coefficient de 1 à 1,5.

 
– la méthode de la rentabilité 

Un chiffre d’affaires important ne traduit pas forcément une bonne rentabilité. Cette méthode repose sur les résultats que le camping est en mesure de générer dans des conditions d’exploitation normales.

Elle consiste à déterminer la rentabilité courante et à appliquer à ce résultat un coefficient de capitalisation de l’EBE (excédent brut d’exploitation) qui tient compte ou non des loyers (y compris crédit-bail), ou à utiliser la valeur locative affectée également d’un coefficient.
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RentabilitéCoefficient minimalCoefficient maximal EBE retraité des loyers 4 5 Valeur locative 8 12 Valorisation globale sur l’EBE non retraité 8 10  
 
– la méthode comparative « valeur à l’emplacement »

Il faut tenir grand compte des caractéristiques propres de chaque affaire (localisation, ancienneté, taille du terrain, taille des emplacements, qualité des emplacements, activité touristique, concurrence…)

En considérant la classification du terrain de camping (1 à 5 étoiles), la valeur globale est obtenue en multipliant le nombre d’emplacement par la valeur d’un emplacement, et en y ajoutant la valeur des matériels mobil  homes, chalets caravanes.

Les prix sont fonction du marché, et cette méthode s’avère très peu probante car les écarts sont importants selon les régions, malgré les classements (de 2.000 ¤ à 16.000 ¤/emplacement pour un seul quatre étoiles par exemple).
 
– la méthode de la « capacité de financement ».

Il s’agit pour l’acquéreur de déterminer le prix qu’il peut supporter en fonction de son apport minimum pour devoir équilibrer l’exploitation et rembourser ses emprunts, en exploitation normale, et en tenant compte de la capacité de développement. Le prix est donc souvent égal au montant des apports et des emprunts. Les remboursements devront être inférieurs à la capacité contributive et donc à l’EBE retraité des éléments exceptionnels et des charges retraitables des trois derniers exercices.

Mis à jour par Sub Verbo au 1^er janvier 2014