Service Expertise

Expertise immobilière : les vignobles

Réal Group, expert immobilier situé à Bordeaux, vous explique sa démarche pour évaluer le prix d’un vignoble.

EVALUER LE PRIX D’UN VIGNOBLE

Située au cœur du bordelais, l’équipe de Réal Group connait parfaitement le marché viticole et ses problématiques.

Voici les grands principes qui permettront à nos experts de vous accompagner dans la valorisation de votre vignoble :   

L’évaluation des terres et des prés non bâtis à vocation agricole s’effectue par comparaison et varie en fonction de leurs caractéristiques.

La valorisation est déterminée à l’hectare, en fonction des éléments de références retenus par l’expert après l’application de correctifs découlant de l’appréciation des biens étudiés.

Toutefois, dans certains secteurs les transactions se font rares, ainsi il est d’autant plus complexe pour l’expert foncier de détenir des termes de comparaison pertinents.

Bien que des études statistiques réalisées par les SAFER (Sociétés d’aménagement foncier et d’établissement – celles-ci disposant d’un droit de préemption applicable en cas d’aliénation à titre onéreux d’immeuble ruraux), déterminant les prix moyens des terres et prés agricoles par région et par département soient à disposition des experts fonciers, les particularités de chaque exploitation devront être soigneusement prises en compte par l’évaluateur.

Pour mener à bien son étude, l’expert devra prendre en compte la qualité agronomique des parcelles étudiées en portant une attention particulière sur les points suivants :

  • L’aspect superficiel du sol, sa structure et son toucher (sol argileux, limoneux, richesse en humus…).
  • L’état végétatif des plantes cultivées, en tenant compte des techniques utilisées et des conditions climatiques depuis la mise en culture.
  • Les variétés de la végétation spontanée présentes (les exigences des plantes rencontrées que sur certains type de sol donnent des indications sur sa texture, sa structure, son PH, sa richesse en azote et son humidité).
  • L’appellation ou dénomination des parcelles et lieudits ; celles-ci faisant souvent référence aux caractéristiques et à la composition du sol.
  • L’analyse granulométrique et chimique des terres.

Ensuite, l’expert devra également prendre en considération les autres facteurs impactant la valeur :

  • L’ordre de grandeur de l’exploitation étudiée.
  • L’homogénéité des parcelles composant l’exploitation.
  • Les équipements valorisants (irrigation, drainage, dispositifs d’abreuvements…).
  • La situation géographique de l’exploitation.
  • Le caractère libre ou loué du fonds.
  • Les comptes de gestion de l’exploitation faisant apparaitre le rendement des différentes productions.

Lorsque l’exploitation comporte des bâtiments, alors dite exploitation entière, l’expert devra déterminer la valeur des constructions en fonction de leurs destinations (habitation, hangars, étables…). A noter que la valorisation des bâtiments à usage d’habitation est, dans la grande majeure partie des cas, dépréciée par rapport au marché immobilier traditionnel. Bien souvent l’expert foncier se réfèrera aux éléments de comparaison à sa disposition avec un prix moyen à l’hectare bâtiments compris (prix à l’hectare logé).