Méthodes d’évaluation d’un bien immobilier

Méthode par comparaison

Les méthodes d’expertise immobilière par comparaison consistent à partir directement des références de transactions effectuées sur le marché immobilier pour les biens présentant des caractéristiques et une localisation comparables à celle du produit expertisé.

On les appelle également « méthodes par le marché » ou encore « par comparaison directe ».

Elles permettent d’évaluer un bien ou un droit immobilier en lui attribuant une valeur déduite de l’analyse des ventes réalisées sur des biens similaires ou approchants.

Cette analyse peut être complétée par celle des offres et demandes exposées sur le marché.

Ces méthodes connaissent un certain nombre de déclinaisons variables suivant les types de biens.

Selon les types d’immeubles, les mesures retenues pourront être la surface (habitable, utile, pondérée) ou l’utilité (parking, chambre, lit, fauteuil, hectare, etc…).

Méthode par le rendement

La méthode par le rendement consiste à prendre pour base, soit un revenu constaté ou existant, soit un revenu théorique ou potentiel (loyer de marché ou valeur locative de marché), soit les deux, puis à utiliser des taux de rendement, de capitalisation ou des taux d’actualisation (valeur actuelle d’une série de flux sur une période donnée).

Cette méthode peut être déclinée de différentes façons, en particulier selon l’assiette des revenus considérés (loyer effectif ou loyer de marché, loyer brut ou loyer net) auxquelles correspondent des taux de rendement distincts.

En France, l’assiette est généralement constituée en résidentiel par le loyer brut ou le loyer net annuel hors charges locatives ; en immobilier d’entreprise, par le loyer net ou triple net, hors taxe et hors charges locatives. Lorsqu’il est prévu de débourser des montants de mise en conformité, de grosses réparations ou des travaux d’investissement, ceux-ci sont décomptés de la valeur capitalisée (valeur acte en mains).

Méthode par le discounted cash-flow (DCF)

La méthode par le Discounted Cash-Flow (flux de trésorerie actualisés) consiste dans l’actualisation de flux futurs.

L’évaluateur projette l’ensemble des flux, indexations et réversions projetées pendant une période d’étude considérée, ainsi qu’une valeur de revente potentielle en fin de période de détention.

L’ensemble des flux est ramené en valeur actuelle au moyen d’un ou de différents taux d’actualisation.

Méthode par le bilan promoteur

Ces méthodes sont utilisées pour l’évaluation des immeubles en développement et en redéveloppement.

Elles sont parfois appelées également méthode « de récupération foncière », « du compte à rebours opérateur » ou « du bilan aménageur ».

Ces méthodes sont couramment utilisées pour estimer la valeur marchande de terrains à bâtir en milieu urbanisé.

Elles peuvent être également appliquées pour déterminer la valeur d’un immeuble bâti existant mais destiné à faire l’objet d’une opération de restructuration lourde ou de reconstruction.

On parle aussi de « bilan aménageur » lorsqu’il s’agit non pas du redéveloppement d’un immeuble ou d’un ensemble immobilier unique, mais de l’aménagement d’un ensemble foncier dont les différentes composantes seront ensuite revendues soit à des utilisateurs qui construiront pour eux même, soit à des promoteurs qui effectueront une construction destinée à être cédée à autrui.

La méthode du bilan promoteur consiste, à partir du prix prévisionnel de vente d’une opération projetée, à reconstituer les différents coûts grevant l’opération (coût de construction, frais financiers, honoraires, marge) pour parvenir au final, par soustraction, à la valeur du terrain ou de l’immeuble en question.

La définition du prix de sortie du programme, doit s’appuyer non seulement sur les références de transactions pour des biens comparables à ceux devant être réalisés, mais encore sur une analyse de l’offre et de la demande au moment de la transaction ainsi que sur la tendance prévisible de celle-ci à court terme. En règle générale, le bilan promoteur comporte un poste marge, destiné à rémunérer le risque ou à viser un bénéfice cible pour l’opérateur.

Méthode des ratios professionnels

La méthode hôtelière appartient aux méthodes dites des « ratios professionnels ».

Ces méthodes concernent un certain nombre de biens à caractère spécifique ou encore monovalent tels que les hôtels, les cinémas, les hôpitaux et les cliniques.

Elles sont également utilisées fréquemment en immobilier de loisirs et pour certaines surfaces commerciales.

Ces méthodes sont en fait des dérivés des méthodes par comparaison directe ou par le revenu. Elles se fondent sur une valeur locative correspondant à un pourcentage du chiffre d’affaire ou de la marge brute, réels ou potentiels, de l’activité exercée dans les locaux.

Dans cette approche, la notion de taux d’effort (rapport valeur locative de marché dans l’activité / chiffres d’affaires ou marge brute) repose sur des moyennes ou des usages. L’évaluateur doit donc pouvoir analyser la capacité du locataire à supporter un loyer traduisant un certain taux d’effort, par-delà le taux d’effort constaté.

Méthodes sol et construction

Cette méthode consiste à apprécier séparément les deux composantes de l’immeuble : le terrain d’un part, les bâtiments, d’autre part.

Selon la façon dont elle est déclinée, cette méthode s’apparente en fait, soit à la méthode par comparaison, soit à la méthode par le coût de remplacement.

Le coût de remplacement constitue à la fois une valeur en soi (valeur de remplacement) et également une méthode de calcul.

En tant que méthode de calcul, le coût de remplacement d’un immeuble intègre à la fois l’assiette foncière, les bâtiments et les équipements qui y sont liés.

En matière de valeur vénale, le coût de remplacement est généralement utilisé pour les biens immobiliers assez spécifiques et exceptionnels, en particulier des unités de production lourdes et lorsque le recours à une méthode par comparaison se révèle difficile ou impossible et que l’application d’une approche par le revenu se révèle elle-même malaisée.

En matière fiscale, l’évaluation de la valeur vénale, assiette de la taxation, est généralement déclarée par le contribuable. Il s’agit notamment de l’Impôts de Solidarité sur la Fortune (ISF), des droits de succession, des apports d’actifs à une société, du redressement fiscal…

L’Administration privilégie la méthode par comparaison mais les juges et les magistrats de la Cour des comptes recommandent de plus en plus le recours à la méthode par capitalisation du revenu dès lors que la nature de l’actif le justifie.

Une évaluation à la juste valeur par un Expert indépendant permet ainsi de limiter les risques de redressement fiscal.

Méthodes « term & reversion » et « hardcore & top-slice »

Un principe fondamental en matière d’investissement, et notamment immobilier, est que la valeur d’un bien dépend des revenus qu’il génère.

Dans cette logique, les méthodes d’évaluation « Term & Reversion » et « Hardcore & Top-Slice », d’origine anglo-saxonne, reposent sur les revenus générés par l’immeuble expertisé. Mais à la différence des méthodes classiques « par capitalisation » ou « par le rendement », elles adoptent une approche plus dynamique, en intégrant également l’évolution probable de ces revenus à échéance déterminée.

Les questions auxquelles doit répondre l’expert qui emploie l’une de ces deux méthodes sont : le loyer effectif est-il surévalué, sous-évalué, conforme à la valeur locative de marché (VLM) ? Ce loyer risque-t-il d’être revalorisé, revu à la baisse ? A quelle échéance ?

Outre l’appréciation du loyer effectif par rapport à la VLM, toute la difficulté de ces méthodes consiste donc à se projeter pour apprécier les potentielles renégociations à venir et leurs échéances (fin du bail, congé anticipé), pour évaluer la valeur vénale du bien sur la base d’un scénario probable et pertinent.

Il s’agit donc dans un premier temps de décomposer le flux de revenus : part inférieure ou égale à la valeur locative de marché d’un côté, part supérieure à cette même valeur locative de marché de l’autre ; et en plusieurs périodes successives (deux périodes en règle générale), la transition entre chacune d’elles étant souvent l’échéance du bail en cours.

Dans un second temps, des taux de rendements sont appliqués à chaque tranche de revenus et pour chaque période déterminée. Ils sont déterminés sur la base des taux de rendement du marché, augmentés le cas échéant d’une prime de risque pour les parts de revenus hors marché. Les taux sont en effet conditionnés par le niveau de risque et d’incertitude à percevoir ces revenus jusqu’à la fin de la période (loyer élevé, locataire défaillant, etc.), voire après l’échéance déterminée.

On parle de méthode « Term & Reversion » lorsque l’on détermine d’une part le loyer effectif jusqu’à l’échéance – Term –, et d’autre part le loyer révisé à la valeur locative qui peut raisonnablement être espéré après l’échéance – Reversion.

On parle de méthode « Hardcore & Top-slice » lorsque l’on scinde le flux de revenus, sur les deux périodes (avant et après échéance), en distinguant d’un côté les revenus effectifs inférieurs ou égaux à la valeur locative de marché – Core –, et de l’autre, la part (future) de revenus au-delà du loyer effectif qui permettra d’atteindre la valeur locative après l’échéance – Top-slice –, ou la part (actuelle) de revenus au-delà de la valeur locative, qui disparaîtra à l’échéance.

Evaluation du droit au bail

Le droit au bail constitue un élément incorporel du fonds de commerce. Il est susceptible d’exister indépendamment du fonds de commerce et donc d’être cédé séparément. Il a donc à priori une valeur qui lui est propre, susceptible d’évaluation.

La valeur vénale (cf. encadré ci-dessous) du droit au bail représente en quelque sorte le « prix » obtenu par le locataire commerçant en contrepartie des avantages économiques liés au bail et qu’il transmet à l’occasion de la cession de son bail.

En pratique, la valeur vénale est une notion économique qui peut être définie comme le prix qui pourrait être obtenu d’un bien ou d’un droit dans le cas d’une vente ordinaire réalisée dans des conditions normales de marché, à un acquéreur quelconque.

Il existe différentes méthodes d’évaluation d’un droit au bail, les plus fréquemment utilisées étant :

• La méthode par comparaison,
• La méthode par actualisation de l’économie de loyer.