Estimer le prix d’un local entreprise

BUREAUX

Vitrine de la tertiarisation de l’économie, le marché des bureaux fait son apparition à la fin des années 1960. Le marché des bureaux est le plus actif des modèles de l’immobilier d’entreprise.

Le secteur tertiaire représente 75 % de l’emploi de la population active en 2015.

En 2014, la demande placée de bureaux en France  a atteint 3,1 millions de m², en hausse de plus de 10% par rapport à 2013. Le marché francilien représente environ 2/3 de ce volume placé avec 2,2 millions de m² placés.

L’offre de bureaux en France en 2014 est évaluée à 5,6 millions de m² disponibles. Les ¾ de cette offre est concentrée en Ile-de-France avec environ 4 millions de m². Une part croissante de cette offre est aujourd’hui inadaptée.

Le parc de bureaux est de plus en plus hétérogène ; regroupant aussi bien des bâtiments anciens aux prestations aujourd’hui obsolètes, que des immeubles en pierre offrant des plateaux de bureaux rénovés ou encore des constructions répondant aux dernières normes (BBC, HQE, RT 2012, 2015 et 2020, BREEAM, LEED…).

Les dernières normes en matière de bureaux sont synonymes de bureaux verts disposant d’un label environnemental avec de bonnes performances énergétiques ainsi que d’un niveau de charges moins élevé. Une attention accrue est portée à la flexibilité de l’aménagement intérieur et aux enjeux de confort et de santé des occupants.

On citera également dans les derniers grands développements de bureaux, l’émergence des campus présentant de nombreux services aux salariés (différents RIE, salle de sport…) et le retour des constructions verticales en tours.

Peuvent être considérés comme bureaux les locaux dans lesquels sont exercées des activités administratives mais aussi les locaux affectés à la réception de clientèle à condition qu’ils ne servent pas au dépôt, à la livraison ou à la fabrication de marchandises.

Sous réserve que l’activité exploitée soit mentionnée dans le bail, la jurisprudence a reconnu la qualité de bureau aux principales activités suivantes :

• Agence immobilière,
• Agence de voyage,
• Agence d’assurance et agence bancaire,
• Société d’intérim,
• Sociétés de publicité.

L’Expert immobilier devra analyser la profondeur et la dynamique de marché dans son ensemble en tenant compte de la demande placée, de l’évolution du stock ainsi que de la vacance et des projets en cours.

Il s’attardera également sur la localisation (quartier d’affaires, quartier périphérique, notoriété, etc.), le nombre de stationnements disponibles, le niveau des prestations et le rendement attendu par les investisseurs.

Ainsi, les méthodes d’estimation par le revenu sont à privilégier (capitalisation du revenu ou actualisation des cash-flows).

L’approche par comparaison convient pour la détermination de la valeur locative de marché et du taux de capitalisation à retenir en fonction des transactions effectivement réalisées.

Pour aller plus loin :

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LOCAUX D’ACTIVITES

Les locaux d’activité correspondent à des activités traditionnelles de production ou de petites distributions. Ils abritent généralement des PME/PMI et permettent de regrouper toutes les fonctions de l’entreprise au sein d’une même entité.

Ce marché est très diversifié et comprend à la fois :

• Des parcs d’activités : Un ou plusieurs bâtiments divisés en cellules, multi-loués, avec une partie bureaux et une partie entrepôt. Ces cellules sont habituellement rectangulaires, avec accès de plain-pied ou à quai, portes sectionnelles et une hauteur généralement supérieure à 5,5 m dans la partie entrepôt. Le tout est construit dans un ensemble entièrement clos, sécurisé, avec stationnements extérieurs, voirie et abords des bâtiments éclairés ainsi que des espaces verts entretenus. Des services communs peuvent éventuellement être mis à disposition : poste, RIE, gardien à demeure. Il s’agit principalement d’un marché d’investisseurs.

• des locaux mixtes : Immeuble ou lot individuel comportant au moins 40% de la surface dédiée aux bureaux, présentant généralement une valeur locative moyenne plus élevée car une proportion plus importante de bureaux et souvent construite initialement par un utilisateur pour ses propres besoins. Il s’agit majoritairement d’un marché d’utilisateurs.

Les facteurs fondamentaux de l’immeuble, sont la desserte, l’environnement (idéalement dans une zone d’activités identifiée) et les prestations du local. L’Expert devra s’attarder également sur les conditions d’occupation et la solvabilité des PME/PMI.

ENTREPOTS

Les locaux à usage d’entrepôt sont destinés au stockage et à la logistique. Apparu à la fin des années 60’, ils permettent l’externalisation des stocks.

L’accélération de la consommation de masse dans les années 70’ entraine la généralisation de leur utilisation, en faisant de l’entrepôt un actif immobilier à part entière.

Dans les années 80’, les locaux se modifient pour s’adapter aux contraintes nouvelles telles que le conditionnement des marchandises et le développement de la palettisation permettant une meilleur rationalisation de l’espace.

Les entrepôts sont majoritairement localisés en périphérie des grandes agglomérations, à proximité des axes autoroutiers.

Ces actifs sont soumis à la réglementation des ICPE définissant pour chaque classe de produits des rubriques. La principale rubrique rencontrée est la 1510 concernant le stockage de matières, produits ou substances combustibles dans des entrepôts couverts.

Pour être soumis à la réglementation, les entrepôts doivent, à minima, contenir 500 tonnes de matières combustibles. Selon le volume cumulé, on distingue les entrepôts soumis à :

• Déclaration : lorsque le volume de l’entrepôt est compris entre 5 000 et 50 000 m3 ;
• Enregistrement : lorsque le volume de l’entrepôt est compris entre 50 000 et
  300 000 m3.
• Autorisation préfectorale : dès que le volume de l’entrepôt est supérieur à 300 000 m3.

On trouve principalement 2 types de preneurs :

• Le logisticien : Organisateur et gestionnaire dont la tâche est d’optimiser le déplacement ou le stockage des biens, matières premières ou produits finis pour réduire au maximum les coûts d’une entreprise (Kuehne Nagel, ND, Geodis etc…). Le logisticien est le gestionnaire des flux quel que soit le domaine d’activité de l’entreprise. Il travaille donc pour les industriels, les transporteurs ou la grande distribution.

• Le chargeur : Industriel ou grand distributeur (ex: Décathlon, Hygena, Intersport, Gifi…)

En dehors du critère de l’emplacement l’Expert devra examiner dans quelle catégorie d’entrepôt l’actif évalué se situe, ainsi que le rapport entre la taille du terrain par rapport au bâti, sans oublier la constructibilité résiduelle disponible.

La grille de Cotation des Entrepôts-Logistique (CELOG) mise en place en 2003 par l’ORIE (Observatoire Régionale de l’Immobilier d’Entreprise) permet de distinguer trois catégories d’immeubles (entrepôt classe A, B & C) selon vingt-trois critères. Les principales sont :

Classe A

• Hauteur libre minimum de 9,30 m sous ferme (Hauteur importante vis-à-vis de la capacité de stockage),
• Bâtiment équipé de dispositifs de protection incendie (sprinklers ESFR, murs coupe-feu),
• Locaux thermiquement isolés, avec un réglage autonome pour chaque zone divisible,
• Faible proportion de bureaux modulables (environ 5 %),
• Bâtiments équipés de quais adaptés (niveleurs ou SAS sur 80 % des accès), en nombre suffisant : un pour 1 000 m² (entrepôts neufs : 1 quai pour 700 m²),
• Charge au sol au moins égale à 5 t /m²,
• Parkings poids-lourds en nombre suffisant à l’intérieur d’une même entité foncière,
• Être doté d’une trame d’au moins 20/12, autorisant ainsi une surface de 240 m² sans poteaux,
• Coût de construction : € 400 à € 500 /m² HT (hors terrain).

Classe B

• Disposer d’une hauteur minimale de 7,5 m,
• Être doté d’une trame d’au moins 20/12, autorisant ainsi une surface de 240 m² sans poteaux,
• Présenter des quais niveleurs et sas d’étanchéité à raison d’un pour 1500 m²,
• Disposer d’une aire de manœuvre d’une profondeur supérieure à 32 m,
• Disposer d’un système de chauffage et d’une isolation,
• Disposer d’un système de sécurité incendie quel qu’il soit,
• Disposer d’une résistance au sol supérieure à 3 t /m².

Les autres entrepôts ne rentrant pas dans ces deux catégories sont en classe C.

L’AFILOG (Association de références pour construire la logistique de demain) a mis en place dans le cadre du TLOG, une nouvelle hiérarchisation des entrepôts classe A (A-A, A-AA, et A-AAA) selon trois nouveaux critères d’évaluation (prestations techniques, localisation et occupation).

L’Expert devra également prendre en compte la solidité financière du preneur, la durée ferme du bail, la capacité d’adaptation et d’évolution des locaux.

IMMEUBLES INDUSTRIELS

Les bâtiments industriels correspondent principalement à des activités de transformation de matière première ou de matériaux de production en produits manufacturés.

Ses ensembles immobiliers regroupent généralement sur un même site les bureaux, les locaux de production et les entrepôts.

Il s’agit principalement d’un marché d’utilisateurs, ayant fait construire pour ses besoins propres, adaptés à la spécificité de l’activité.

La spécificité des bâtiments à chaque type d’activité représente un risque important en cas de libération du site par l’utilisateur initial, dans lequel cas, il lui sera difficile de trouver un repreneur avec des besoins identiques.

La qualité des sites varie en fonction de l’activité exploitée. On distingue notamment :

• les industries lourdes (sidérurgie, fonderie, scierie, etc.),
• les industries classiques (agroalimentaire, automobile, électronique, etc.),
• les industries de pointe (aéronautique, spatiale, automobile de luxe, pharmaceutique, etc.).

Le propriétaire est généralement le propre utilisateur de l’immeuble sans bail ou avec un bail interne. La valorisation demandée sera généralement la valeur en poursuite d’usage, en considérant le maintien du propriétaire-utilisateur dans les lieux.

Dans le cadre de la valorisation de ce type de bien, l’Expert devra analyser la localisation géographique, la desserte, les équipements ainsi que de la dynamique économique du secteur et la profondeur du marché.

Pour parfaire son évaluation, l’Expert déterminera l’adaptabilité et la flexibilité des locaux en cas de libération ainsi que les possibilités d’extension physique et règlementaire (contraintes liées à l’urbanisme, autorisation d’exploiter et permis de construire soumis à l’ICPE…).

Une étude approfondie de l’urbanisme devra être réalisée. De nombreuses friches industrielles ont une évaluation plus valorisante dans le cadre d’un bilan promoteur en démolition/reconstruction.

LES ENTREPOTS FRIGORIFIQUES

Ces bâtiments sont généralement construits dans le cadre de « clés en mains ».

Il existe 3 catégories:

• Froid positif (de +8°C à +10°C) :

Sert à stocker principalement des fruits et légumes. Elle est la moins exigeante des trois. Aujourd’hui, on trouve, sur le marché, des entrepôts classiques dotés d’une partie réfrigérée abritant ce type de produit. Avec une précaution tout de même : veiller à dissocier le stockage de certaines espèces qui ne font pas bon ménage.

• L’ultra frais (de 0°C à +4°C) :

Sert à stocker les produits laitiers, les poissons et les viandes et l’agro-alimentaire avec deux zones distinctes pour les carcasses d’une part et les produits de la marée d’autre part. Là aussi, des entrepôts banalisés peuvent abriter ce genre de denrées.

• Le surgelé (inférieur à 0°C) :

Finalement, seuls les entrepôts stockant des produits surgelés sont considérés comme des entrepôts spécifiques. Ils se distinguent par une isolation renforcée et un dallage au sol susceptible de résister à des températures très basses qui impliquent une ventilation et un chauffage dédiés.

Pour ce type d’actifs, généralement les valeurs locatives de marché sont fixées suivant le volume (hauteur) de stockage et le type de froid (positif, ultra frais, surgelé).

LES PLATERFORMES DE MESSAGERIE

Les immeubles logistiques dédiés à la messagerie, également appelés plate-forme de
cross-docking, sont des bâtiments adaptés à un besoin spécifique où les marchandises ne font que transiter.

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Le cross-docking est une technique de préparation des commandes constituées de plusieurs articles provenant de différents fournisseurs à partir d’une plateforme de tri, sans stockage intermédiaire des articles commandés.

Ces plateformes sont organisées de la manière suivante : réception / stock tampon / expédition.

Ce système de distribution permet une réexpédition immédiate de la marchandise à destination des magasins ou du client final.

Leurs principales caractéristiques sont :

• Un ratio de construction terrain/construction entre 0,2 et 0,3,
• Une surface moyenne généralement entre 1 000 m² et 12 000 m²,
• Une hauteur comprise entre 6 et 7 mètres,
• Bâtiment traversant (quais sur les 2 longueurs) et nombre important de portes à quai,
• Aires de manœuvre accessibles aux poids-lourds de chaque côté,
• Part des bureaux comprise entre 15 et 20% de la surface totale,
• Site indépendant et mono-utilisateur,
• Valeur locative plus haute que pour la logistique,
• Généralement loués dans le cadre de baux fermes longs.

Dans le cadre de la valorisation de tels bâtiments, l’expert s’attardera avant tout sur la signature locative, la desserte routière et le rayonnement géographique de l’emplacement mais également sur les autorisations d’exploitation (ICPE).