Service Expertise

Expertise immobilière d’un hôtel ou d’un centre de loisirs

Comment évaluer le prix d’un hôtel ou d’un centre de loisir (achat / vente ou location) ? Réal Group vous explique tout.

HÔTELLERIE / RESIDENCE

HÔTELS INDEPENDANTS

Le nombre de séjours de touristes internationaux enregistrés sur le territoire place la France au 1er rang des destinations touristiques mondiales.

Le parc hôtelier français dispose de 17 000 établissements, dont 50 % sont des hôtels indépendants qui représentent 35 % des lits disponibles.

Par définition l’hôtel indépendant est un établissement qui n’appartient pas à une chaîne d’hôtel ; l’hôtelier qui est propriétaire de son exploitation est juridiquement autonome.

Il s’agit généralement d’hôtels de petite capacité (26 chambres en moyenne) bénéficiant d’une gestion familiale.

Dans l’optique de faciliter leur gestion et d’accroitre leur notoriété, les hôteliers indépendants peuvent se regrouper autour d’une chaîne volontaire pour bénéficier d’avantage tels que le partage d’une enseigne commune reconnue (Logis de France, Best Western…), la mutualisation des actions de promotion, un système de réservation en ligne, etc. tout en conservant leur propre identité.

Les chaînes volontaires, qui peuvent adopter différentes formes juridiques (association, GIE, société commerciale), représentent un peu plus de 30 % du parc hôtelier français.

L’évaluation des établissements hôteliers est réalisé par l’application de la méthode hôtelière également appelée méthode des ratios professionnels. Dérivée des méthodes par comparaison ou par le revenu, cette approche se fonde sur une valeur locative correspondant à un pourcentage du chiffre d’affaire ou de la marge brute, réels ou potentiels

Les principaux outils de mesure de performance du secteur hôtelier, sont les suivants :

  • Le taux d’occupation des chambres (TO = nombre de chambres occupées / nombre de chambres disponibles),
  • Le taux de fréquentation (TF = nombre de chambres louées / nombre de chambres disponibles),
  • Le revenu moyen par chambre louée (RMC = ventes nettes chambres / nombre total de chambres louées),
  • Le revenu moyen d’hébergement par chambre disponible (Revpar = CA hébergement, HT, service compris / nombre de chambres disponibles à l’année),
  • Le revenu moyen total par chambre disponible (Trevpar = CA total / nombre de chambres disponibles à l’année).

Selon l’étude des tendances du tourisme et de l’hôtellerie 2015 menée par Deloitte, les résultats cumulés en 2014 affichent les niveaux de performances suivants (prix HT, tous type d’actifs confondus) :

 TO FranceRMC FranceRevpar FranceRevpar Régions
Grand luxe :65,7 %423 €278 €156 €
Haut de gamme :67,6 %182 €123 €79 €
Milieu de gamme :65,4 %101 €66 €53 €
Economique :65,9 %65 €43 €38 €
Super-économique :64,5 %40 €26 €24 €

Suite à la réforme initiée en 2009 portant sur la refonte des critères et des procédures de classement des hôtels de tourisme ; depuis juillet 2012, la classification des hôtels s’apprécie de l’hôtel 1 étoile à l’hôtel 5 étoiles avec une catégorie nommée distinction Palace pour les établissements les plus luxueux.

En 2014, on recensait 13 655 hôtels classés, répartis comme suit :

  • 705 hôtels 1*
  • 5191 hôtels 2*
  • 5 846 hôtels 3*
  • 1 612 hôtels 4*
  • 301 hôtels 5*
  • 16 distinctions Palace

Source : Atout France

HÔTEL DE CHAINE

Les chaînes hôtelières se développent à la fin des années 1960 ; elles incarnent l’ère de « l’industrialisation » et de la standardisation avec de nouveaux concepts de produits et services.

Egalement appelées chaîne intégrées, les chaines hôtelières sont des établissements portant la même enseigne liés juridiquement et financièrement. Cette catégorie de produits hôteliers comprend des filiales, des hôtels gérés sous contrat de gestion ou encore des franchisés (trois statuts souvent combinés au sein d’un même réseau).

Majoritairement spécialisés dans la clientèle d’affaire, les hôtels de chaînes représentent 18 % du parc français et environ 40 % des chambres disponibles (hôtellerie classée et non classée confondue).

Le territoire français compte 3 059 hôtels de chaîne pour 246 581 chambres sous 60 enseignes (+ 43 % depuis au début des années 1990) qui représentent 47 % des parts de marché.

Le marché des hôtels de chaînes intégrées est dominé par 6 grands groupes hôteliers détenant 90 % des établissements du secteur. Le groupe Accor possède à lui seul 47,3 % du parc, suivi par Louvre Hôtels (27 % – opérateur racheté par le groupe chinois Jin Jang début 2015), B&B Hôtels (6,8 %), CHOICE (4 %), Dynamique Hôtels (3,7 %), et InterContinental (1,7 %).

La capacité moyenne de ses établissements est de 80 chambres, contre 26 pour les indépendants. Ils affichent un taux d’occupation supérieur de 8 à 15 points comparativement à l’hôtellerie traditionnelle, ainsi que des tarifs 20 à 25 % plus cher, malgré les nombreuses promotions tarifaires.

Paradoxalement, plus un hôtel est grand, meilleur est généralement son taux d’occupation car il peut travailler avec plusieurs segments de clientèles complémentaires, dont les groupes et les séminaires.

A l’international, la taille moyenne des hôtels de chaine atteint 170 chambres par établissement.

En 2013, le taux de fréquentation des hôtels de chaînes atteint 64,4 % (65,1 % en 2012) contre 55,7 % pour les indépendants.

En France, la répartition catégorielle découlant des positionnements tarifaires s’établie de la manière suivante :

  • 65 % des chambres dans les gammes économiques
  • 25 % des chambres en moyenne gamme
  • 10 % dans le haut de gamme (luxe).

Face à une demande toujours plus sélective, divers concepts dits de « lifestyle » ont vu le jour afin de sortir l’hôtellerie de chaîne de la banalisation de ses produits et services.

Les enseignes mettent en place des stratégies de différentiation des établissements en proposant des atmosphères à thèmes, jouant sur le design et l’histoire, tout en s’appuyant sur les nouvelles technologies pour bénéficier d’un accueil plus qualitatif.

Toutefois, le phénomène de dé standardisation ne concerne aujourd’hui que 35 % de l’offre.

Les contraintes économique ralentissent la rénovation du parc sur une typologie d’actifs autrefois imaginés comme modèles uniformisés et reproductibles dans l’objectif de rationaliser au maximum les coûts de construction.

RESIDENCES DE TOURISME

Initialement conçues dans les années 1970 pour développer le parc immobilier locatif dans les stations de sport d’hiver, les résidences de tourisme ont depuis gagné le littoral et dans une moindre mesure les villes et campagnes.

Une résidence de tourisme est un établissement commercial d’hébergement classé, faisant l’objet d’une exploitation permanente ou saisonnière. Elle est constituée d’un ensemble homogène de chambres ou d’appartements meublés, disposés en unités collectives ou pavillonnaires, offerts en location pour une occupation à la journée, à la semaine ou au mois à une clientèle touristique qui n’y élit pas domicile. Elle est dotée d’un minimum d’équipements et de services communs. Elle est gérée par une seule personne physique ou morale : le gestionnaire ou exploitant.

Le classement d’un établissement dans la catégorie des résidences de tourisme n’est possible que si celui-ci est constitué d’au moins 70 % de locaux d’habitation et d’un minimum de 100 lits, confiés en gestion à un exploitant unique pour une durée minimum de 9 ans.

Bien qu’il soit exigé une homogénéité dans les unités d’habitation au sein d’une même structure, les résidences de tourisme peuvent être composées de natures d’hébergement variées : appartement, chambre, mobile home (type camping).

A la différence d’un hôtel, les normes d’habitabilité en résidence de tourisme permettent à la clientèle d’y séjourner en toute indépendance (présence notamment d’une cuisine ou d’un coin cuisine et d’un sanitaire privé).

A noter que les appellations de type « Résidence hôtelière », « Hôtel résidentiel », « Hôtel-résidence » ou « Apparthotel » sont des dénominations officieuses; un établissement étant officiellement soit résidence de tourisme, soit hôtel. 

La résidence de tourisme se distingue également des meublés de tourisme qui sont réservés à l’usage exclusif du locataire, ne comportant ni accueil ou hall de réception ni services et équipements communs.

Malgré les avantages fiscaux qui les accompagnent (loi Bouvard), on assiste à un ralentissement des créations de résidence de tourisme, avec une stabilisation du parc à environ 2 200 unités, pour 760 000 lits et 183 000 logements (chiffres 2014), soit 23 % des hébergements commerciaux en « dur ».

Selon le nouveau classement de l’hébergement touristique, au 30 septembre 2014, on comptait 1.343 résidences de tourisme classées, soit 61 % de l’offre en établissements, dont : 32 résidences 1 étoile, 218 résidences 2 étoiles, 759 résidences 3 étoiles, 315 résidences 4 étoiles, 19 résidences 5 étoiles.

L’offre de résidences de tourisme se concentre sur les régions les plus touristiques et au sein des métropoles les plus importantes de l’hexagone, concentrant les plus grands pôles d’activités avec la présence d’une clientèle d’affaire, soit :

  • La région Rhône-Alpes pour la destination « montagne » et la destination « Lyon »,
  • La région PACA pour les destinations « montagne et mer » et les destinations « Marseille-Toulon-Nice »,
  • La région Languedoc-Roussillon pour la destination « mer » et la destination « Montpellier »,
  • La région Aquitaine pour les destinations « montagne et mer » et la destination « Bordeaux »,
  • La région Île-de-France pour la destination « Paris ».

RESIDENCES ETUDIANTES

Les résidences étudiantes sont des ensembles immobiliers collectifs composés de 80 à 120 logements meublés.

Elles proposent une offre complète de services destinés à répondre aux attentes des élèves de l’enseignement supérieur, représentant en 2013 une population de 2,4 millions d’étudiants.

Chaque année, ce sont en moyenne 1,5 millions d’étudiants qui recherchent un logement face à une offre en résidence étudiante se limitant à environ 350 000 logements disponibles sur le marché.

Seulement 14 % des étudiants sont hébergés via l’offre publique (parc vieillissant regroupant 600 résidences universitaires du CROUS pour 160 000 places, des foyers et des internats souvent inadaptés aux besoins des étudiants) contre 35 % hébergés dans des résidences issues du secteur privé (650 résidences pour 100 000 logements).

A noter que l’Etat s’est fixé un objectif de 220 000 places de logements CROUS à l’horizon 2020, avec une offre plus récente et mieux adaptée à la demande, ainsi qu’une volonté de restructuration du parc existant.

D’autre part, les avantages fiscaux consentis aux investisseurs privés via le dispositif LMNP* Bouvard, représentent une incitation à l’acquisition non négligeable (réduction d’impôts directe sur le revenu de 11% calculée sur le montant HT de l’investissement ; TVA récupérable sur le prix de l’immobilier payé ; amortissement du mobilier garnissant le logement).

L’investissement en résidence étudiante est subordonné à la signature d’un bail commercial entre le propriétaire et le gestionnaire qui assurera la mise en location de l’ensemble de la résidence et supportera la quasi-totalité des charges (services proposés, consommations énergétiques, assurances, travaux d’entretien,…).

Les résidences étudiantes se composent à 90 % de studios (de 17 à 22 m²) puis de T2 (de 25 à 35 m²) et doivent être occupées par au moins 70 % d’étudiants.

La palette de services disponibles au sein de ses structures comprend le gardiennage, l’accès à internet, des espaces communs (cafeteria, salle de réunion, laverie…), la fourniture du linge de maison, l’entretien des lieux, la mise à disposition de stationnements…

La situation géographique représente le critère n°1 invoqué par les étudiants qui recherchent la proximité des établissements de l’enseignement supérieur fréquenté, ainsi que la présence de commerces et des transports en commun.

L’expert immobilier peut être missionné pour l’évaluation en bloc ou au lot par lot. L’application de la méthode des ratios-professionnels est à privilégier.

LOISIRS

CENTRE EQUESTRES

Quel avenir pour les baux des établissements équestres ?

Les conséquences de l’application du statut des baux ruraux aux centres équestres laissent planer quelques incertitudes. Explications.

L’article 38-1 de la loi du 23 février 2005 relative au développement des territoires ruraux a prévu le passage des établissements équestres dans le monde agricole en « réputant agricole » la plupart des activités équestres.

Toutes les règles applicables au milieu agricole doivent dès lors s’appliquer. Derrière ce constat simple, se posent néanmoins certaines difficultés d’application. Il en est une qui concerne le régime transitoire applicable aux baux.

La loi n° 2006-11 d’orientation agricole du 5 janvier 2006 a clairement énoncé que celle du 23 février 2005 ne s’appliquera pas aux baux en cours au moment de son entrée en vigueur mais seulement à ceux qui se renouvelleront ou se concluront après cette date.

Plusieurs rappels doivent être faits :

*Les parties ne pourront pas décider de placer leur bail sous telle ou telle législation : le statut des baux ruraux s’appliquera de manière impérative.

*Il est fort à craindre que certains bailleurs ne vont pas souhaiter voir le bail être soumis au régime des baux ruraux, et refuser le renouvellement : dans une telle hypothèse, le preneur (le locataire) sera en droit de solliciter une indemnité d’éviction.

L’évaluation de cette indemnité ne manquera pas de soulever des contestations et de vifs débats. En effet, son évaluation est faite notamment en fonction de la valeur marchande du fonds de commerce, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation. Il convient donc au locataire, centre équestre, désirant évaluer cette indemnité, d’une part, de déclarer l’existence de son fonds agricole auprès du centre de formalités des entreprises de la Chambre d’agriculture du département, et d’autre part, d’en réaliser une évaluation précise.

*Les parties seront soumises aux statuts contraignant des baux ruraux, et notamment aux prescriptions suivantes :
– durée minimale de 9 années,
– impossibilité de priver le locataire de son droit de préemption,
– impossibilité de prévoir un droit de regard du bailleur sur l’exploitation,
– interdiction de céder le bail,
– l’apport du droit au bail ne peut se faire qu’aux sociétés d’exploitation agricole (EARL, GAEC, GFA, SCEA),
– droit de préemption de la SAFER à l’égard du locataire depuis moins de trois ans, qui se voit proposer d’acquérir le bien loué (article L. 143-6 du Code rural),
– interdiction de sous-louer,
– encadrement des loyers.


Ces deux derniers points doivent être soulignés comme posant certaines interrogations :

D’une part, que va-t-il advenir des contrats de sous-location ? Vont-ils disparaître le jour du renouvellement du bail ? Il est conseillé au sous-locataire de modifier sa situation et de n’avoir pour cocontractant que le bailleur principal et non plus le locataire principal, et ce afin d’éviter d’éventuelles déconvenues.

D’autre part, l’absence de cadre pour les loyers, et plus précisément de l’absence d’indice « cheval » dans les arrêtés préfectoraux, a soulevé bon nombre d’interrogations.

Cependant, conformément à la circulaire du 21 mars 2007, l’encadrement des loyers devrait se mettre en place par le biais d’expertises réalisées en concertation avec les professionnels. Il sera donc intéressant de faire le point d’ici quelque temps sur le résultat de ces concertations.

En conclusion, ce bref aperçu permet de dresser un premier constat : les conséquences de l’application du statut des baux ruraux aux centres équestre laissent planer quelques incertitudes, espérons que chaque bailleur, locataire et sous locataire, trouverons l’entente cordiale pour dénouer ces situations.


SITE INTERNET
http://droit-cheval.com/