SERVICE EXPERTISE
Déterminer la valeur vénale d'un bien ne se résume pas à donner un prix : c'est produire un rapport indépendant, argumenté et opposable, essentiel pour sécuriser une succession, une déclaration d'IFI, un financement, une vente ou un arbitrage patrimonial. Cabinet certifié RICS, nous évaluons appartements, maisons, immeubles de rapport, locaux et actifs spécifiques à Bordeaux et en Gironde.
La valeur vénale correspond au prix auquel un bien pourrait raisonnablement être vendu, à une date donnée, sur un marché libre, entre un acheteur et un vendeur bien informés, prudents et agissant sans contrainte, après une durée de commercialisation normale. Elle ne se confond pas avec le prix effectivement obtenu : une vente sous contrainte de délai, entre proches, ou mal commercialisée, peut s'éloigner sensiblement de la valeur vénale de marché. L'expertise a précisément pour objet de rétablir cette valeur de référence, de façon indépendante et documentée.
Contrairement à une estimation d'agence, qui donne une tendance liée au marché et à une intention commerciale, l'expertise de valeur vénale repose sur une analyse juridique, technique et locative du bien, l'étude de son environnement et de son marché à Bordeaux, la sélection de comparables vérifiés et actualisés, et l'application de méthodes d'évaluation reconnues — comparaison, capitalisation du revenu, coût de remplacement. Le résultat est un rapport écrit, argumenté et opposable, et non un simple avis de valeur. Pour situer ces deux démarches, vous pouvez consulter notre repère éditorial avis de valeur ou expertise immobilière.
À Bordeaux, la valeur vénale d'un bien se lit à l'échelle du quartier et du micromarché : un appartement des Chartrons, une échoppe de Saint-Augustin, un immeuble de rapport du Triangle d'Or, un local rue Sainte-Catherine ou une maison de la rive droite ne répondent pas aux mêmes références de prix au mètre carré ni aux mêmes taux de rendement. Notre cabinet mobilise une base de comparables girondins actualisée et une méthodologie structurée, présentée sur notre page expertise immobilière à Bordeaux, pour ancrer chaque valeur dans la réalité du marché local.
Partagez votre contexte, l'actif concerné et votre échéance. Nous revenons vers vous rapidement avec le bon niveau de cadrage.
Nature du bien, contexte d'intervention (succession, IFI, vente, financement, litige), usage du rapport et délai attendu : nous cadrons les bons paramètres avant de vous orienter.
Besoin d'un échange direct ? Notre équipe vous accompagne depuis Bordeaux sur toute la Gironde et partout en France au 05 56 81 66 30.
Réponse sous 24h par un interlocuteur dédié
Architecte DPLG, diplômé de l’ICH Paris et titulaire du DU Expertise Judiciaire délivré par l’Université de Bordeaux (Faculté de droit et science politique), Guillaume Thériez a débuté sa carrière à Paris dans l’investissement et la promotion immobilière avant de rejoindre la société Ad Valorem Expertises, aujourd’hui BPCE Solutions immobilières, comme Directeur Adjoint.
Il a fondé en 2011 la société Réal Valuation avec pour objectif de devenir un cabinet d’expertise de référence dans le Sud-Ouest de la France.
Une valeur vénale rigoureuse ne repose jamais sur une intuition, mais sur des méthodes normées, choisies selon la nature du bien et croisées entre elles pour sécuriser la valeur retenue.
La méthode reine pour les biens courants : appartements, maisons, échoppes bordelaises. Elle confronte le bien à des transactions récentes de biens similaires dans le même secteur, puis ajuste les écarts (surface, état, étage, exposition, prestations, servitudes). À Bordeaux, elle exige une connaissance fine des micromarchés — Chartrons, Saint-Seurin, Nansouty, Caudéran, rive droite — car le prix au mètre carré varie fortement d'un quartier à l'autre. L'expert retient des comparables vérifiés et datés, non des annonces au prix affiché.
Adaptée aux biens de rapport et aux actifs loués : immeubles de rapport, locaux commerciaux, bureaux, entrepôts. Elle convertit le revenu net de marché (loyers annuels diminués des charges non récupérables) en valeur, en appliquant un taux de rendement observé sur des transactions comparables. Le taux traduit le risque et la liquidité de l'actif. Cette méthode distingue naturellement valeur vénale occupée et valeur vénale libre. Voir aussi notre expertise d'immeuble de rapport.
Dite du coût de reconstruction déprécié, elle s'applique aux biens spécifiques rarement échangés : équipements, bâtiments industriels particuliers, actifs sans marché comparable. Elle additionne la valeur du terrain et le coût de reconstruction à neuf du bâti, diminué d'une dépréciation tenant compte de la vétusté, de l'obsolescence et de l'inadéquation fonctionnelle. Elle sert souvent de méthode de contrôle ou de valeur d'assurance, plus que de valeur de marché principale.
Pour les biens à fort potentiel foncier (terrains constructibles, immeubles à restructurer), la méthode par le compte à rebours ou bilan promoteur reconstitue la valeur à partir du programme réalisable. Dans tous les cas, l'expert croise au moins deux méthodes lorsque cela est possible et documente l'écart, conformément au Red Book RICS et aux normes IVS. La valeur retenue est justifiée, pas seulement affirmée. Voir aussi notre expertise foncière et terrains.
Un même bien peut avoir deux valeurs vénales selon qu'il est loué ou vendu libre. L'expertise distingue clairement les deux et documente l'écart.
L'écart entre valeur libre et valeur occupée dépend du différentiel entre loyer facial et loyer de marché, de la durée restante du bail, de la qualité du locataire et de la liquidité du marché local. Nos rapports documentent systématiquement l'hypothèse retenue (occupée ou libre), les transactions comparables et les paramètres de calcul, afin de garantir la traçabilité de la valeur face à l'administration fiscale, aux banques, aux notaires et aux juridictions. La valeur locative de marché sous-jacente peut faire l'objet d'une expertise de valeur locative dédiée.
Clarification du contexte (succession, IFI, vente, financement, litige, apport en société, partage) et de l'usage du rapport. Une lettre de mission formalise le périmètre, la date de valeur, l'hypothèse retenue (occupée ou libre), les délais et les honoraires, conformément au Red Book RICS
Réunion des documents utiles (titre de propriété, diagnostics, baux, plans, taxe foncière, états locatifs), puis visite sur place : relevé des surfaces, analyse de l'état, de la situation, de l'exposition, des servitudes et du potentiel. La visite conditionne la qualité de la valeur retenue
Étude du micromarché : transactions récentes du quartier, prix au mètre carré, loyers et taux de rendement, dynamique et vacance. Sélection de comparables vérifiés et datés, ajustés des différences avec le bien, plutôt que de simples annonces au prix affiché
Application des méthodes appropriées (comparaison, capitalisation, coût, bilan) et croisement des résultats. Rapport écrit complet, argumenté et relu en interne, présentant la ou les valeurs retenues, conforme au Red Book RICS et aux IVS, opposable devant banques, notaires, administration et juge
La valeur vénale est la valeur de référence de la plupart des décisions patrimoniales, fiscales, bancaires et juridiques. Panorama des situations que nous traitons régulièrement à Bordeaux.
Fixer une valeur juste et opposable pour le partage entre héritiers, le calcul des droits de succession ou de donation, et l'équilibre d'une indivision familiale. Un rapport indépendant sécurise la répartition, prévient les contestations et rassure le notaire. Voir notre expertise en contexte de succession.
Justifier la valeur déclarée d'un bien à l'Impôt sur la Fortune Immobilière face à l'administration fiscale, en documentant méthodes et comparables. Une expertise diminue le risque de redressement et sécurise l'application des décotes admises (occupation, indivision, illiquidité). Voir notre expertise pour l'IFI.
Arbitrer sereinement dans un marché bordelais hétérogène : fixer un prix de mise en vente cohérent, sécuriser une offre d'achat, valider une décision d'arbitrage d'actif. La valeur vénale fournit une base neutre, indépendante de l'intérêt commercial d'un intermédiaire. Voir aussi notre expertise avant achat.
Les établissements prêteurs exigent une expertise indépendante pour garantir un crédit, refinancer un actif ou monter un sale & leaseback. Le rapport, conforme aux standards attendus, sécurise la valeur de gage et le montage financier. Voir notre expertise pour financement bancaire.
Produire une valeur opposable devant le juge : divorce et rachat de soulte, contentieux entre associés ou coïndivisaires, contestation fiscale, indemnité d'expropriation. Le rapport, argumenté et traçable, résiste à la contradiction. Voir nos pages divorce et partage et expropriation.
Valoriser un bien apporté au capital d'une SCI ou d'une société d'exploitation, sécuriser la parité d'un apport, ou répondre aux obligations de reporting des SCPI, OPCI, foncières et mutuelles. La valeur vénale sert de base auditable. Voir notre expertise pour SCPI et OPCI.
Cabinet d'expertise immobilière indépendant fondé en 2011, Réal Group — Réal Valuation accompagne particuliers, entreprises, investisseurs, notaires et établissements bancaires sur l'ensemble des actifs de la métropole bordelaise et de la Gironde : appartements, échoppes, maisons, immeubles de rapport, locaux commerciaux, bureaux, entrepôts, terrains et actifs spécialisés (hôtellerie, campings, sites viticoles). Chaque expertise de valeur vénale est réalisée conformément au Red Book RICS, aux normes IVS et à la Charte de l'expertise en évaluation immobilière, et distingue clairement valeur occupée et valeur libre lorsque cela est nécessaire.
Avant le devis ou la mission, Guillaume, Amandine, Nathan et Jihane assurent un suivi fluide de votre demande, de la qualification du besoin jusqu'à la coordination administrative.
Real Group est membre des trois institutions de référence de l'expertise en évaluation immobilière, en France et à l'international. Pour nos clients, cette appartenance est un gage concret : des rapports reconnus par les banques, opposables aux juridictions, et alignés sur les meilleures pratiques mondiales.
La référence mondiale de l'expertise immobilière depuis 1868, présente dans 146 pays. Être régulé par la RICS, c'est s'engager sur ses standards éthiques et méthodologiques : un cadre exigeant qui rend nos rapports immédiatement reconnus par les banques, les institutions financières et les juridictions, en France comme à l'international.
Référence internationale
Depuis 1979, l'IFEI fédère les experts français les plus exigeants et pilote la Charte de l'Expertise en évaluation immobilière, référentiel partagé par toute la profession. Notre adhésion à l'IFEI traduit l'engagement de Real Group dans la production active des standards qui régissent notre métier en France.
Standards français
La CEIF rassemble les experts immobiliers indépendants attachés à une déontologie stricte et à une formation continue rigoureuse. Real Group y adhère pour garantir aux donneurs d'ordre la rigueur, l'indépendance et la transparence qui font la valeur d'une expertise opposable et la réputation de la profession.
Indépendance & déontologieTransaction, investissement, gestion locative ou Expertise — nos consultants vous apportent une réponse claire et personnalisée sous 24h.
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