Accompagner les familles, family offices, conseillers en gestion de patrimoine et avocats fiscalistes dans l'évaluation stratégique de leur portefeuille immobilier. Rapports Red Book RICS opposables à l'administration fiscale, au notaire et au commissaire aux apports.
L'arbitrage patrimonial immobilier consiste à réorganiser un portefeuille d'actifs en cédant certains biens pour en acquérir d'autres, en rééquilibrant la part résidentielle et commerciale, en préparant une transmission familiale ou en apportant des actifs à une structure dédiée (holding patrimoniale, SCI, société de famille). Chaque opération engage la fiscalité du propriétaire et sa stratégie long terme, et doit s'appuyer sur une évaluation objective de la valeur de marché de chaque actif à la date envisagée.
Les enjeux sont multiples. Déterminer la valeur vénale à une date donnée pour caler la négociation de cession. Optimiser la fiscalité des plus-values (régime des plus-values immobilières des particuliers aux articles 150 U et suivants du Code général des impôts, régime des plus-values professionnelles à l'article 39 duodecies pour les sociétés soumises à l'IS). Sécuriser la valeur d'apport à une holding patrimoniale ou à une SCI, pièce exigée par le commissaire aux apports si sa désignation est requise. Préparer une donation-partage sans lésion au sens de l'article 922 du Code civil.
Réal Group intervient aux côtés des conseillers en gestion de patrimoine, family offices, avocats fiscalistes et experts-comptables patrimoniaux sur l'ensemble de ces contextes. Nos rapports respectent le Red Book RICS, les International Valuation Standards et les European Valuation Standards, et sont conçus pour être exploitables par toutes les parties prenantes de l'opération : contribuable, notaire, commissaire aux apports, administration fiscale, tribunal en cas de contentieux ultérieur.
Real Group est membre des trois institutions de référence de l'expertise en évaluation immobilière, en France et à l'international. Pour nos clients, cette appartenance est un gage concret : des rapports reconnus par les banques, opposables aux juridictions, et alignés sur les meilleures pratiques mondiales.
La référence mondiale de l'expertise immobilière depuis 1868, présente dans 146 pays. Être régulé par la RICS, c'est s'engager sur ses standards éthiques et méthodologiques : un cadre exigeant qui rend nos rapports immédiatement reconnus par les banques, les institutions financières et les juridictions, en France comme à l'international.
Référence internationale
Depuis 1979, l'IFEI fédère les experts français les plus exigeants et pilote la Charte de l'Expertise en évaluation immobilière, référentiel partagé par toute la profession. Notre adhésion à l'IFEI traduit l'engagement de Real Group dans la production active des standards qui régissent notre métier en France.
Standards français
La CEIF rassemble les experts immobiliers indépendants attachés à une déontologie stricte et à une formation continue rigoureuse. Real Group y adhère pour garantir aux donneurs d'ordre la rigueur, l'indépendance et la transparence qui font la valeur d'une expertise opposable et la réputation de la profession.
Indépendance & déontologiePartagez votre contexte, l'actif concerné et votre échéance. Nous revenons vers vous rapidement avec le bon niveau de cadrage.
Nature de l'actif, contexte d'intervention, usage du rapport et délai attendu : nous cadrons les bons paramètres avant de vous orienter.
Besoin d'un échange direct ? Notre équipe vous accompagne depuis Bordeaux sur toute la Gironde et partout en France au 05 56 81 66 30.
Réponse sous 24h par un interlocuteur dédié
Les textes clés à maîtriser pour chaque opération de réorganisation, transmission ou apport.
Chaque opération mobilise une référence de valeur différente : valeur vénale au 1er janvier pour l'IFI (article 666 du CGI), valeur vénale au jour du décès pour une succession (article 764 du CGI), valeur à la cession pour calcul de plus-value (article 150 VB du CGI), valeur au jour de l'apport pour une donation ou un apport à société. L'expertise détermine la valeur applicable à chaque contexte avec la méthodologie adaptée.
Les articles 150 U et suivants du CGI fixent le régime des plus-values de cession pour les particuliers : taux forfaitaire d'impôt sur le revenu de 19 %, prélèvements sociaux de 17,2 %, abattements pour durée de détention (exonération après 22 ans pour l'IR, 30 ans pour les prélèvements sociaux). Une valorisation précise des biens concernés permet d'optimiser la stratégie de cession et de lisser les plus-values.
L'article 1075 du Code civil encadre la donation-partage : le donateur partage entre ses héritiers tout ou partie de son patrimoine. L'article 922 impose l'équilibre des lots pour éviter l'action en réduction des cohéritiers réservataires. Une expertise indépendante établit la valeur de chaque bien attribué et documente l'équilibre du partage, pièce protectrice pour l'étude notariale et les héritiers.
L'apport d'un bien ou de parts à une société doit être évalué à la valeur vénale réelle à la date de l'opération. Pour les sociétés soumises à l'IS, un commissaire aux apports peut être désigné (article L225-8 du Code de commerce). L'expertise fournit la pièce probante qui sécurise la valeur d'apport, évite un redressement et justifie le schéma patrimonial choisi.
Selon qu'il est anticipé ou déclenché par un événement externe, l'arbitrage patrimonial répond à des logiques méthodologiques distinctes.
Réal Group est organisé pour traiter les deux temporalités. L'approche proactive s'appuie sur un audit patrimonial documenté ; l'approche réactive mobilise une équipe en capacité d'intervention rapide avec une méthodologie Red Book RICS conservée dans les deux cas.
Recensement exhaustif des actifs immobiliers détenus (pleine propriété, SCI, SCPI, démembrement, indivision, étranger). Analyse de la structure juridique, des dettes et des conventions d'associés ou de mariage le cas échéant
Définition des scénarios d'arbitrage envisagés en coordination avec le CGP ou l'avocat fiscaliste : cession, apport, donation-partage, démembrement, apport à holding. Hypothèses de calendrier et de fiscalité associée
Application des méthodes Red Book RICS appropriées à chaque typologie : comparaison pour les biens standards, capitalisation pour les immeubles de rapport, DCF pour les actifs structurés, valorisation de parts sociales avec décotes d'illiquidité
Livraison d'un rapport unique couvrant l'ensemble du patrimoine ou de l'opération. Traçabilité des hypothèses, comparables documentés, cohérence inter-actifs. Exploitable par le CGP, le notaire, le commissaire aux apports et l'administration fiscale
Panorama des opérations d'arbitrage patrimonial que nous accompagnons le plus souvent.
Cession d'un bien résidentiel pour en acquérir un autre correspondant mieux à la phase de vie (downsizing après départ des enfants, upgrade, installation dans une région). Évaluation conjointe du bien cédé et du bien cible pour sécuriser la négociation et optimiser le calendrier fiscal des plus-values.
Valorisation des parts de SCI en cas de sortie d'un associé, de rachat par les autres, de transformation en SAS ou de liquidation. Analyse conjointe des actifs immobiliers et des décotes applicables aux parts (illiquidité, minorité, endettement). Rapport conforme aux exigences fiscales et statutaires.
Évaluation d'actifs ou de parts apportés à une holding patrimoniale dans le cadre d'une structuration familiale, d'un pacte Dutreil ou d'une optimisation fiscale. Rapport exploitable par le commissaire aux apports, le notaire et l'administration fiscale en cas de contrôle ultérieur.
Détermination des valeurs vénales pour chaque lot d'une donation-partage, afin de respecter l'équilibre imposé par l'article 922 du Code civil. Rapport exploitable par l'étude notariale pour la rédaction de l'acte et par les bénéficiaires en cas de contestation future.
Évaluation des valeurs en pleine propriété, en usufruit et en nue-propriété pour organiser un démembrement familial (donation de la nue-propriété aux enfants, conservation de l'usufruit par le donateur). Combinaison barème article 669 CGI et analyse de la valeur économique réelle selon les cas.
Arbitrage portant sur un patrimoine immobilier détenu en France et à l'étranger (résidence secondaire, investissement locatif étranger, structure internationale). Coordination avec les experts locaux via le réseau Groupe ABC et les partenaires RICS internationaux pour garantir la cohérence des évaluations.
Cabinet d'expertise immobilière indépendant fondé en 2011, Réal Group — Réal Valuation accompagne les familles, family offices, conseillers en gestion de patrimoine, avocats fiscalistes et experts-comptables patrimoniaux sur leurs opérations d'arbitrage immobilier. Nos rapports respectent le Red Book RICS, les IVS et les EVS, et sont adaptés aux exigences de chaque partie prenante de l'opération.
Avant le devis ou la mission, Amandine, Nathan et Jihane assurent un suivi fluide de votre demande, de la qualification du besoin jusqu'à la coordination administrative.
Amandine accompagne le pôle Expertise avec un profil juridique et immobilier solide, renforcé par une formation spécialisée en droit de l'immobilier et en estimations de biens, ainsi qu'une expérience acquise au sein de structures immobilières et du GIE Groupe ABC.
Nathan accompagne le pôle Expertise dans l'analyse des dossiers, la structuration des informations marché et la préparation des éléments utiles aux missions d'évaluation menées par l'équipe.
Jihane pilote la coordination administrative, commerciale et comptable du service, tout en assurant la relation avec les prestataires et la bonne circulation des informations entre les équipes et les clients.
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