L'évaluation des actifs immobiliers est la détermination normée de la valeur des immeubles détenus par une entreprise, une foncière ou un institutionnel — trois méthodes reconnues (comparaison, capitalisation du revenu, actualisation des flux), des référentiels internationaux (Red Book RICS, IVS, normes comptables), et un rapport auditable. Cabinet certifié RICS, nous la pratiquons pour actifs isolés et portefeuilles, dans toute la France.
L'évaluation des actifs immobiliers consiste à déterminer, selon des méthodes et des référentiels normés, la valeur des immeubles détenus par une organisation : sièges et sites d'exploitation, immeubles de placement, portefeuilles, actifs logés dans des véhicules (SCI, SCPI, OPCI, foncières). Trois méthodes structurent la pratique : la comparaison directe (les prix effectivement payés pour des actifs équivalents), la capitalisation du revenu (le loyer net converti en capital par un taux de rendement de marché) et l'actualisation des flux de trésorerie — le DCF — pour les actifs à revenus non linéaires ou détenus en stratégie longue.
Ce qui distingue l'évaluation d'actifs de l'estimation courante, c'est son cadre : le Red Book RICS et les normes internationales IVS définissent les bases de valeur (valeur de marché, juste valeur, valeur d'utilité), les exigences d'indépendance et le format du rapport ; côté comptable, la juste valeur des immeubles de placement et les tests de dépréciation s'appuient précisément sur ces travaux — l'évaluateur produit une matière directement auditable par les commissaires aux comptes. S'y ajoute désormais la couche ESG — énergétique, environnementale et réglementaire — (obligations de réduction des consommations tertiaires, trajectoires de rénovation), qui pèse matériellement sur les valeurs et que le rapport doit intégrer.
Pour un dirigeant ou une direction immobilière, l'évaluation d'actifs répond à des questions concrètes : que vaut réellement notre patrimoine au bilan ? Que céder, conserver, restructurer ? Quelle valeur retenir dans une cession d'entreprise, un apport, une restructuration de dette ? Notre pilier valeur vénale détaille la notion de base ; cette page couvre sa mise en œuvre à l'échelle de l'entreprise et du portefeuille.
Le profil du détenteur change aussi la lecture de la valeur. Un investisseur « core » — fonds de pension, assureur, institutionnel averse au risque — recherche des revenus sécurisés sur la durée et regarde d'abord la signature des locataires, la durée ferme des baux et la vacance structurelle ; un investisseur « value-added » achète un potentiel de création de valeur et raisonne en scénarios de travaux, de relocation et de sortie. L'expertise doit restituer les deux lectures : la valeur d'un même actif ne se démontre pas de la même façon selon le mandat de celui qui le détient.
S'y ajoutent les obligations propres à chaque véhicule : une société cotée sous régime SIIC — tenue de distribuer l'essentiel de ses résultats et plus-values — fait expertiser son patrimoine selon le cadre de référence issu du rapport Barthès de Ruyter, avec expertise complète périodique et actualisations annuelles ; les entreprises d'assurance et les mutuelles font évaluer leurs placements immobiliers selon un cycle réglementé de cinq ans, ouvert par une évaluation avec visite puis actualisé chaque année, sous le regard de l'ACPR.
Partagez votre contexte, le bien concerné et votre échéance. Nous revenons vers vous rapidement avec le bon niveau de cadrage.
Nature du bien, contexte d'intervention (succession, IFI, vente, financement, litige), usage du rapport et délai attendu : nous cadrons les bons paramètres avant de vous orienter.
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Réponse sous 24h par un interlocuteur dédié
Architecte DPLG, diplômé de l’ICH Paris et titulaire du DU Expertise Judiciaire délivré par l’Université de Bordeaux (Faculté de droit et science politique), Guillaume Thériez a débuté sa carrière à Paris dans l’investissement et la promotion immobilière avant de rejoindre la société Ad Valorem Expertises, aujourd’hui BPCE Solutions immobilières, comme Directeur Adjoint.
Il a fondé en 2011 la société Réal Valuation avec pour objectif de devenir un cabinet d’expertise de référence dans le Sud-Ouest de la France.
Six situations types, du reporting comptable à l'opération stratégique.
Juste valeur des immeubles de placement, tests de dépréciation, réévaluations libres : l'évaluation fournit la matière auditée des comptes — datée, motivée, conforme aux référentiels — et sécurise le dialogue avec les commissaires aux comptes.
Quand l'immobilier pèse dans une transmission d'entreprise, sa valeur mérite mieux qu'une ligne au bilan : l'évaluation isole l'actif immobilier du fonds, éclaire le prix et prépare les conditions suspensives. Voir notre page cession d'entreprise et immobilier.
Céder, conserver, restructurer, sale & lease-back : l'évaluation actif par actif, avec scénarios chiffrés, transforme une intuition de direction en plan d'arbitrage documenté.
Valeur de garantie pour la dette bancaire ou obligataire, covenant de LTV, refinancement : les prêteurs exigent des évaluations indépendantes conformes au Red Book. Voir notre expertise pour financement bancaire.
Les véhicules d'investissement immobilier ont leurs exigences propres d'évaluation périodique par des experts externes. Voir notre page expertise SCPI et OPCI.
Apports, fusions, IFI des associés, intégration d'actifs dans un groupe : chaque opération exige une valeur opposable à l'administration. L'évaluation en amont évite le contentieux en aval.
Le choix méthodologique n'est pas cosmétique : il découle de la nature de l'actif et de l'usage de la valeur.
Les prix effectivement payés pour des actifs équivalents, ajustés des différences. Méthode de référence quand le marché est actif et les biens standardisés — bureaux courants, locaux d'activité, commerces de flux. Sa qualité vaut ce que valent les références : vérifiées, datées, documentées.
Le revenu locatif net converti en capital par un taux de rendement observé. La méthode naturelle des actifs de placement — l'analyse porte sur la solidité du revenu (baux, locataires, réversion) autant que sur le taux. C'est elle qui relie la valeur au marché de l'investissement.
Projection des revenus et charges sur un horizon défini, actualisée à la valeur présente — la méthode des actifs complexes : revenus non linéaires, plans de travaux lourds, repositionnements, portefeuilles en stratégie longue. Ses hypothèses (croissance, vacance, capex, valeur de sortie) sont explicites et testées en sensibilité.
Le Red Book et la Charte de l'expertise recommandent de croiser les méthodes chaque fois que possible. À l'échelle d'un portefeuille, l'évaluation combine revue actif par actif et cohérence d'ensemble — hypothèses harmonisées, taux justifiés par segment, restitution consolidée exploitable par la direction et ses auditeurs.
Réal Group évalue les actifs immobiliers des entreprises, foncières, institutionnels et family offices sur l'ensemble du territoire : actifs isolés, sites d'exploitation, portefeuilles multi-sites. Cadrage en visioconférence avec la direction (périmètre, bases de valeur, calendrier), visites systématiques, restitution consolidée. Devis gratuit sous 24 h.
Pages liées : expertise pour experts-comptables, pour les fonds, pour les banques — et le pilier valeur vénale.
Avant le devis ou la mission, Guillaume, Amandine, Nathan et Jihane assurent un suivi fluide de votre demande, de la qualification du besoin jusqu'à la coordination administrative.
Real Group est membre des trois institutions de référence de l'expertise en évaluation immobilière, en France et à l'international. Pour nos clients, cette appartenance est un gage concret : des rapports reconnus par les banques, opposables aux juridictions, et alignés sur les meilleures pratiques mondiales.
La référence mondiale de l'expertise immobilière depuis 1868, présente dans 146 pays. Être régulé par la RICS, c'est s'engager sur ses standards éthiques et méthodologiques : un cadre exigeant qui rend nos rapports immédiatement reconnus par les banques, les institutions financières et les juridictions, en France comme à l'international.
Référence internationale
Depuis 1979, l'IFEI fédère les experts français les plus exigeants et pilote la Charte de l'Expertise en évaluation immobilière, référentiel partagé par toute la profession. Notre adhésion à l'IFEI traduit l'engagement de Real Group dans la production active des standards qui régissent notre métier en France.
Standards français
La CEIF rassemble les experts immobiliers indépendants attachés à une déontologie stricte et à une formation continue rigoureuse. Real Group y adhère pour garantir aux donneurs d'ordre la rigueur, l'indépendance et la transparence qui font la valeur d'une expertise opposable et la réputation de la profession.
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