SERVICE EXPERTISE
Fusion-absorption, transmission universelle de patrimoine, scission ou apport partiel d'actif : nous déterminons la valeur réelle des immeubles transmis pour éclairer la parité d'échange et sécuriser votre opération de restructuration.
L'évaluation immobilière en fusion ou TUP consiste à déterminer la valeur réelle (vénale) des actifs immobiliers transmis, distincte de leur valeur comptable. Elle éclaire la parité d'échange, le boni ou mali de fusion et sécurise l'opération. Réal Valuation, cabinet dirigé par un expert MRICS, produit des rapports motivés, à présenter aux banques, à l'administration fiscale, aux notaires et aux juridictions.
Toute opération de restructuration qui transfère un patrimoine immobilier suppose de connaître la valeur réelle des actifs concernés. La fusion, la scission et l'apport partiel d'actif transmettent des patrimoines et reposent sur une parité d'échange dont l'équité doit être démontrée. La transmission universelle de patrimoine (TUP), qui résulte de la dissolution sans liquidation d'une société dont toutes les parts sont réunies en une seule main, transfère l'ensemble du patrimoine à l'associé unique. Dans chaque cas, l'immeuble figurant au bilan à sa valeur comptable peut receler une valeur vénale sensiblement différente, qu'il convient d'objectiver.
L'écart entre la valeur comptable et la valeur réelle des immeubles est un enjeu central de l'opération. Il détermine la parité d'échange lorsque des titres sont émis, il conditionne le boni ou le mali de fusion, et il fonde le traitement fiscal et comptable retenu. Une évaluation indépendante, conduite selon des méthodes reconnues, apporte aux dirigeants, aux associés et à leurs conseils une base chiffrée solide, à même de résister à l'examen d'un commissaire à la fusion ou aux apports comme à celui de l'administration.
Réal Valuation, cabinet d'expertise en évaluation dirigé par un expert MRICS, intervient sur l'ensemble du territoire. Membre du réseau Groupe ABC — sept cabinets, trente-cinq experts, près de 1 800 expertises réalisées chaque année — nous produisons des rapports motivés, conformes au Red Book RICS, aux normes internationales IVS et européennes EVS. Notre mission se concentre sur la valeur des actifs immobiliers : valeur vénale, locative, hypothécaire ou comptable selon le contexte de l'opération, au service de la sécurité juridique de votre restructuration.
Pour approfondir
Partagez votre contexte, l'actif concerné et votre échéance. Nous revenons vers vous rapidement avec le bon niveau de cadrage.
Nature de l'actif, contexte d'intervention, usage du rapport et délai attendu : nous cadrons les bons paramètres avant de vous orienter.
Besoin d'un échange direct ? Notre équipe vous accompagne depuis Bordeaux sur toute la Gironde et partout en France au 05 56 81 66 30.
Réponse sous 24h par un interlocuteur dédié
Architecte DPLG, diplômé de l’ICH Paris et titulaire du DU Expertise Judiciaire délivré par l’Université de Bordeaux (Faculté de droit et science politique), Guillaume Thériez a débuté sa carrière à Paris dans l’investissement et la promotion immobilière avant de rejoindre la société Ad Valorem Expertises, aujourd’hui BPCE Solutions immobilières, comme Directeur Adjoint.
Il a fondé en 2011 la société Réal Valuation avec pour objectif de devenir un cabinet d’expertise de référence dans le Sud-Ouest de la France.
Au bilan, l'immeuble est inscrit à sa valeur comptable, souvent déconnectée de sa valeur de marché. L'expertise détermine la valeur réelle (vénale) de chaque actif à la date de l'opération, en s'appuyant sur les méthodes reconnues — comparaison, capitalisation des revenus, coût de remplacement selon la nature du bien. Cette valeur objective constitue le socle de toute la restructuration.
Lorsqu'une fusion, une scission ou un apport donne lieu à l'émission de titres, la parité d'échange traduit le rapport de valeur entre les sociétés concernées. La valeur des immeubles pèse fréquemment de manière décisive dans cet équilibre. Une évaluation indépendante garantit l'équité du rapport d'échange entre associés et prévient toute contestation ultérieure.
La transmission universelle de patrimoine résulte de la dissolution sans liquidation d'une société dont toutes les parts sont réunies en une seule main (art. 1844-5, al. 3, du Code civil) : le patrimoine, immeubles compris, est transmis à l'associé unique. Évaluer ces actifs à leur valeur réelle sécurise le traitement comptable et fiscal de cette dissolution-confusion.
Selon les cas, un commissaire à la fusion ou aux apports intervient pour apprécier la valeur des apports et le caractère équitable de la parité d'échange. Une expertise d'évaluation indépendante et documentée facilite ses travaux, fiabilise ses rapports et donne aux organes sociaux une base chiffrée incontestable pour approuver l'opération.
Nous analysons la nature de la restructuration — fusion, TUP, scission ou apport partiel — le périmètre des actifs immobiliers concernés, la date de référence retenue et la finalité de l'évaluation (parité, réévaluation, appui au commissaire). Ce cadrage définit le contexte de valeur et les normes applicables.
Titres de propriété, baux, plans, données comptables, situation locative et environnement de marché sont réunis et analysés. Cette phase permet de caractériser chaque immeuble et de sélectionner les méthodes d'évaluation les mieux adaptées à sa nature et à son usage.
Nos experts visitent les biens, constatent leur état d'occupation et leurs caractéristiques, puis appliquent les méthodes reconnues — comparaison, capitalisation, coût de remplacement. La valeur réelle est distinguée de la valeur comptable et justifiée pour chaque actif.
Nous remettons un rapport détaillé, conforme au Red Book RICS et aux normes IVS et EVS, présentant les valeurs retenues et leur méthodologie. Ce document peut être présenté aux banques, à l'administration fiscale, aux notaires, aux commissaires et aux juridictions.
De la fusion-absorption à la réévaluation préalable, nous évaluons les actifs immobiliers de toutes les configurations de restructuration.
Lorsqu'une société en absorbe une autre, les immeubles de l'absorbée sont transmis à l'absorbante. Nous évaluons ces actifs à leur valeur réelle afin de fonder la parité d'échange, d'éclairer le boni ou le mali de fusion et de sécuriser le traitement comptable et fiscal de l'opération.
La dissolution sans liquidation d'une filiale détenue à 100 % transmet son patrimoine à l'associé unique. Nous déterminons la valeur vénale des immeubles ainsi transmis, condition d'une dissolution-confusion maîtrisée sur le plan comptable comme fiscal.
La scission répartit le patrimoine d'une société entre plusieurs sociétés bénéficiaires. L'évaluation des actifs immobiliers attribués à chaque branche garantit l'équité de la répartition et la justesse des parités d'échange entre les associés concernés.
L'apport d'une branche d'activité immobilière à une autre société suppose d'en établir la valeur réelle. Nous évaluons l'ensemble immobilier apporté afin de sécuriser la rémunération de l'apport et d'appuyer les travaux du commissaire aux apports.
Les réorganisations internes — filialisation, remontée d'actifs, simplification d'organigramme — mobilisent souvent des immeubles logés dans plusieurs entités. Nous produisons une évaluation homogène et cohérente de l'ensemble des actifs concernés, à une date de référence commune.
Avant d'engager une fusion ou une TUP, il est fréquent de réévaluer les actifs immobiliers pour actualiser le bilan et anticiper les impacts. Nous établissons cette réévaluation à la valeur vénale, dans un rapport motivé exploitable auprès des tiers.
Une restructuration engage la responsabilité des dirigeants et l'équité entre associés. Notre indépendance, le statut MRICS de notre expert et la rigueur de nos rapports vous apportent une base de valeur incontestable, du cadrage à la remise du rapport.
Avant le devis ou la mission, Guillaume, Amandine, Nathan et Jihane assurent un suivi fluide de votre demande, de la qualification du besoin jusqu'à la coordination administrative.
Réal Valuation, le cabinet d'expertise immobilière de Réal Group, est réglementé par la RICS ; son dirigeant, Guillaume Thériez, expert MRICS, est membre de la RICS, de l'IFEI et du SEEIF (ex-CEIF), les trois institutions de référence de l'expertise en évaluation immobilière, en France et à l'international. Pour nos clients, cette appartenance est un gage concret : des rapports reconnus par les banques, motivés et vérifiables devant les juridictions, et alignés sur les meilleures pratiques mondiales.
La référence mondiale de l'expertise immobilière depuis 1868, présente dans 146 pays. Être membre de la RICS, c'est s'engager sur ses standards éthiques et méthodologiques : un cadre exigeant, connu des banques, des institutions financières et des juridictions, en France comme à l'international.
Référence internationale
Depuis 1979, l'IFEI fédère les experts français les plus exigeants et pilote la Charte de l'Expertise en évaluation immobilière, référentiel partagé par toute la profession. Notre adhésion à l'IFEI traduit l'engagement de Réal Valuation dans la production active des standards qui régissent notre métier en France.
Standards français
Le SEEIF (ex-CEIF) rassemble les experts immobiliers indépendants attachés à une déontologie stricte et à une formation continue rigoureuse. Réal Valuation y adhère pour garantir aux donneurs d'ordre la rigueur, l'indépendance et la transparence qui font la valeur d'une expertise motivée et la réputation de la profession.
Indépendance & déontologieTransaction, investissement, gestion locative ou Expertise — nos consultants vous apportent une réponse claire et personnalisée sous 24h.
Laissez vos coordonnées, un conseiller Réal Group vous recontacte rapidement.