SERVICE EXPERTISE
Un immeuble acheté en 1998 et amorti depuis ne dit plus rien de ce qu'il vaut. La réévaluation libre corrige ce décalage et renforce les capitaux propres sans un euro d'apport — mais elle engage l'ensemble des immobilisations corporelles et financières, pas le seul immeuble choisi, elle coûte de l'impôt et de l'amortissement futur, et elle ne tient que si la valeur inscrite est documentée.
La réévaluation libre consiste à inscrire au bilan la valeur actuelle d'un immeuble à la place de son coût historique amorti. Elle renforce les capitaux propres par un écart de réévaluation qui n'est pas distribuable en l'état, mais elle porte obligatoirement sur l'ensemble des immobilisations corporelles et financières — les immobilisations incorporelles et les stocks en sont exclus —, alourdit les amortissements futurs et reste, en principe, imposable.
La réévaluation libre d'un immeuble consiste à substituer, au bilan social, la valeur actuelle du bien à son coût d'entrée diminué des amortissements pratiqués. Le coût historique reste la règle en comptabilité française ; la réévaluation en est l'exception organisée, prévue à l'article 214-27 du plan comptable général. Elle ne s'improvise pas. L'entreprise qui l'engage doit réévaluer l'ensemble de ses immobilisations corporelles et financières, et non le seul immeuble dont la valeur a le plus progressé depuis l'acquisition. C'est la première contrainte du dispositif, et c'est celle qui disqualifie la majorité des projets exposés en réunion d'arrêté des comptes.
L'intérêt, lui, se lit immédiatement. L'écart entre la valeur actuelle retenue et la valeur nette comptable s'inscrit distinctement au passif, en capitaux propres, sous les écarts de réévaluation. Sans le moindre apport de trésorerie, une société qui détient ses murs depuis vingt ans peut voir ses fonds propres changer d'ordre de grandeur, son ratio d'endettement se détendre et sa surface financière redevenir lisible pour un banquier, un assureur-crédit ou un investisseur entrant. C'est l'argument avancé par la plupart des cabinets qui nous saisissent, le plus souvent dans le cadre d'une expertise immobilière pour experts-comptables.
Le prix à payer, lui, est différé et rarement chiffré à l'avance. L'écart constaté augmente l'actif net et constitue, en principe, un produit imposable : de l'impôt à décaisser sans encaissement en face. La base amortissable augmente et pèsera sur les résultats des exercices suivants. La réserve créée n'est pas distribuable. Et le commissaire aux comptes voudra savoir d'où vient la valeur inscrite. C'est exactement sur ce dernier point que Réal Valuation intervient : produire la valeur, la documenter, la défendre en contradictoire. 2 094 actifs expertisés depuis 2011, rapports signés par Guillaume Thériez, MRICS, missions conduites partout en France.
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Architecte DPLG, diplômé de l’ICH Paris et titulaire du DU Expertise Judiciaire délivré par l’Université de Bordeaux (Faculté de droit et science politique), Guillaume Thériez a débuté sa carrière à Paris dans l’investissement et la promotion immobilière avant de rejoindre la société Ad Valorem Expertises, aujourd’hui BPCE Solutions immobilières, comme Directeur Adjoint.
Il a fondé en 2011 la société Réal Valuation avec pour objectif de devenir un cabinet d’expertise de référence dans le Sud-Ouest de la France.
Le plan comptable général impose une réévaluation d'ensemble : elle porte sur la totalité des immobilisations corporelles et financières — terrains, constructions, installations techniques, matériels, titres de participation. Réévaluer le siège social en laissant le reste au coût historique n'est pas une option ouverte. Sont en revanche hors champ les immobilisations incorporelles, fonds commercial et marques compris, ainsi que les stocks. La conséquence pratique est un chantier d'inventaire : chaque actif doit être identifié, rattaché à une valeur actuelle et justifié par une méthode d'évaluation immobilière adaptée à sa nature. Sur un patrimoine industriel, l'immeuble concentre l'essentiel de l'écart ; il représente rarement l'essentiel du travail.
L'écart, différence entre la valeur actuelle retenue et la valeur nette comptable, s'inscrit au passif en capitaux propres, sans transiter par le compte de résultat : aucun bénéfice n'est créé, seulement de la surface financière. Cette réserve obéit à deux règles fortes. Elle ne peut pas être utilisée pour compenser des pertes : un report à nouveau débiteur ne s'efface pas par imputation sur l'écart, même si le total des capitaux propres, lui, remonte. Elle n'est pas distribuable en l'état ; son issue habituelle est l'incorporation au capital, décidée en assemblée. Les associés gagnent un bilan et une capacité d'emprunt, pas un dividende. C'est un point que les dirigeants découvrent souvent tard.
Le gain est réel sur les ratios de structure — autonomie financière, gearing, dette nette rapportée aux fonds propres — et strictement nul sur les ratios de flux. Le levier calculé sur l'EBITDA, la couverture du service de la dette, la capacité de remboursement ne bougent pas d'un point : la réévaluation n'apporte aucun euro de trésorerie, et le surcroît d'amortissement dégrade même les indicateurs assis sur le résultat net. Deux vérifications s'imposent donc avant d'agir. Beaucoup de contrats de prêt figent les engagements financiers à principes comptables constants, ce qui neutralise contractuellement l'effet recherché. D'autres subordonnent toute réévaluation à l'accord préalable du prêteur, voire la traitent en cas de défaut. Et lorsque la dette est adossée à un covenant LTV immobilier, c'est la valeur d'expertise retenue par la banque qui commande le ratio, pas celle inscrite à votre bilan. Le contrat de crédit se lit avant l'arrêté des comptes, jamais après.
Le résultat imposable se mesure par la variation de l'actif net entre l'ouverture et la clôture de l'exercice. Un écart de réévaluation augmente cet actif net : il constitue donc, en principe, un produit imposable de l'exercice où il est constaté, sans contrepartie en trésorerie. Un dispositif temporaire de neutralisation a existé : issu de la loi de finances pour 2021, il ne visait que la première opération de réévaluation constatée au titre d'exercices clos dans une fenêtre bornée, située entre la fin 2020 et la fin 2022, et il ne couvre donc pas les opérations engagées aujourd'hui. Aucune réévaluation ne doit être décidée sur la foi de ce régime : l'état du droit applicable se vérifie texte en main, à la date de l'opération, avec le conseil fiscal. Vient ensuite l'effet mécanique : la construction réévaluée s'amortit sur sa durée d'utilisation résiduelle, donc plus lourdement, ce qui déprime le résultat des exercices suivants. D'où l'enjeu de la ventilation entre terrain, non amortissable, et constructions.
Nous commençons par un avis écrit, avant tout engagement de mission. Trois questions le structurent : quel écart peut-on raisonnablement attendre sur l'immeuble, quel est le périmètre d'actifs que la réévaluation entraînera par ricochet, et à quoi servira concrètement le bilan réévalué dans les dix-huit mois. Nous chiffrons un ordre de grandeur de l'écart à partir des éléments transmis — surfaces, baux, comptes, dernier acte — sans engager encore de mission complète. Il nous arrive régulièrement de conclure que l'opération n'en vaut pas le coût, notamment lorsque l'immeuble pèse peu dans un parc d'immobilisations corporelles très étendu.
Nous établissons ensuite, avec l'expert-comptable, la liste exhaustive des immobilisations corporelles et financières concernées, ligne par ligne à partir du tableau des immobilisations et de l'état des amortissements. Chaque poste est qualifié : relevant de notre périmètre d'évaluation immobilière, relevant d'un autre professionnel — matériels, véhicules, titres de participation — ou d'une valeur non significative. Ce découpage est déterminant, car une réévaluation partielle serait irrégulière et une réévaluation exhaustive mal préparée dérape en coût. Nous produisons à ce stade un tableau de répartition des responsabilités, transmis au commissaire aux comptes en amont plutôt qu'au moment de l'arrêté.
Chaque immeuble fait l'objet d'une expertise complète à la date de clôture retenue : visite, analyse du bail et de l'occupation, méthodes multiples et recoupées, comparables sourcés et annexés. Nous retenons la valeur actuelle au sens comptable, et la règle qui commande la valeur à inscrire est explicite : la valeur actuelle est la plus élevée de la valeur vénale du bien et de sa valeur d'usage comptable pour l'entreprise qui l'exploite. Nous chiffrons donc les deux, nous les comparons, et nous justifions celle qui l'emporte plutôt que de présenter une seule valeur sans point de comparaison. Nous livrons enfin la ventilation dont votre expert-comptable a besoin pour reconstruire les plans d'amortissement : quote-part de terrain, quote-part de constructions et répartition par composants. Une valeur globale non ventilée est inexploitable en comptabilité.
Le rapport est écrit pour être lu par un tiers critique : mission, date de valeur, méthodes retenues et méthodes écartées, hypothèses, comparables datés et annexés, limites assumées. Il fournit à l'annexe des comptes les éléments attendus : méthode de réévaluation, montant de l'écart, incidence sur les amortissements. Nous répondons ensuite directement aux questions du commissaire aux comptes, qui vérifiera que la valeur inscrite repose sur une évaluation externe documentée et non sur une estimation interne : c'est là que se joue la certification. Le rapport est signé par un expert MRICS et reste défendable des années plus tard, en contradictoire.
Six configurations dans lesquelles la question nous est posée — et où la réponse dépend moins de l'écart de valeur constaté que de l'usage qui sera fait du bilan dans les dix-huit mois qui suivent.
Lorsque les pertes ramènent les capitaux propres sous la moitié du capital social, les associés doivent se prononcer sur la poursuite de l'activité et régulariser dans le délai légal. La réévaluation d'un patrimoine immobilier largement amorti reste l'un des rares leviers qui reconstitue les fonds propres sans apport de trésorerie ni abandon de compte courant. Encore faut-il que l'écart soit suffisant, et sincère.
Un prêteur lit d'abord la structure du bilan. Une société dont l'immeuble figure pour 180 000 € de valeur nette comptable alors qu'il en vaut 1,4 million affiche une surface financière fausse, à son propre détriment. La réévaluation rétablit la lecture. Attention toutefois : le banquier travaille de toute façon sur sa propre valeur d'expertise, pas sur votre bilan.
Avant une augmentation de capital ou l'arrivée d'un minoritaire, un bilan au coût historique fait mécaniquement baisser la valeur mathématique des titres et affaiblit la position des associés historiques dans la négociation. Réévaluer remet la discussion sur la valeur réelle du patrimoine. L'opération se prépare plusieurs mois à l'avance, jamais dans la semaine qui précède le closing.
Dans un rachat de parts, un bilan réévalué déplace le point de départ de la négociation : la valeur mathématique des titres intègre désormais la valeur actuelle de l'immeuble et non son coût amorti. L'effet joue dans les deux sens, y compris contre celui qui a produit le bilan, car la pièce reste au dossier. Nous intervenons régulièrement en amont d'une expertise immobilière pour cession de parts sociales, où la valeur de l'immeuble commande l'essentiel du prix.
Les restructurations exigent de toute façon une valeur d'apport ou de fusion documentée. Réévaluer en amont peut aligner le bilan sur cette valeur, mais l'opération est distincte de l'évaluation d'apport et n'en dispense pas. La question à trancher avec le conseil est celle de l'ordre des opérations et du régime applicable à chacune : les deux calendriers ne se confondent pas.
Ici, la prudence s'impose. Réévaluer avant une donation de titres inscrit au bilan une valeur écrite que l'administration lira, alors même que la charge d'établir une insuffisance de valeur déclarée lui incombe. Selon le calendrier de la transmission, la réévaluation peut donc jouer contre l'objectif poursuivi. Elle se décide avec le notaire et le conseil fiscal, pas seule.
Une réévaluation libre est une opération que l'on ne refait pas l'année suivante : elle laisse une trace durable au bilan, dans les amortissements et dans le dossier fiscal. Notre premier engagement est donc de vous dire, avant toute mission, si elle sert vraiment votre dossier — y compris quand la réponse est non.
Avant le devis ou la mission, Guillaume, Amandine, Nathan et Jihane assurent un suivi fluide de votre demande, de la qualification du besoin jusqu'à la coordination administrative.
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