SERVICE EXPERTISE
Comparaison, capitalisation, actualisation des flux, coût de remplacement déprécié, compte à rebours : principe, domaine d'emploi et limite de chaque méthode, plus le tableau « quelle méthode pour quel actif ».
Les méthodes d'évaluation immobilière se regroupent en quatre familles : la comparaison directe, le revenu (capitalisation et actualisation des flux), le coût de remplacement déprécié et le compte à rebours du promoteur. Chacune a un domaine d'emploi et une limite propres. Un expert en applique toujours au moins deux, puis confronte les résultats avant de conclure sur une valeur unique.
Il n'existe pas une méthode unique, mais une famille d'approches, et le travail de l'expert commence par le choix de celles qui conviennent à l'actif. Les méthodes d'évaluation immobilière reconnues en France sont encadrées par la Charte de l'expertise en évaluation immobilière, par les normes RICS du Red Book et par les normes internationales d'évaluation. Toutes dérivent de trois approches économiques : le marché, le revenu et le coût. Aucune n'est universelle : chacune suppose une information disponible, une hypothèse de comportement d'acquéreur et un type d'actif. Un rapport qui ne justifie pas le choix de ses méthodes n'est pas opposable, quelle que soit la précision apparente du chiffre final.
Le choix dépend d'abord de la valeur recherchée. Une valeur vénale libre ou occupée n'appelle pas les mêmes outils qu'une valeur locative de marché, qu'une valeur d'utilité comptable ou qu'une valeur d'assurance exprimée en coût de reconstruction. Il dépend ensuite de la nature de l'actif : un immeuble de bureaux loué se lit par son revenu, une boutique de pied d'immeuble par la comparaison au mètre carré pondéré, une clinique par son coût de remplacement, un terrain à bâtir par le compte à rebours du promoteur. Il dépend enfin de la donnée réellement disponible à la date de valeur : sans comparables sérieux, la comparaison n'est plus une méthode, c'est une opinion. Notre expertise en valeur vénale détaille ce cadrage préalable.
Réal Group conduit ces évaluations partout en France, sous la signature de Guillaume Thériez, MRICS, et au sein du réseau Groupe ABC qui réunit 7 cabinets, 35 experts et environ 1 800 expertises par an. Nos méthodes s'appuient sur des données que nous produisons nous-mêmes : un observatoire des loyers commerciaux portant sur 3 rues suivies et mis à jour chaque mois, un barème publié du coefficient d'emplacement utilisé pour le droit au bail, deux simulateurs en ligne et une base de 2 094 actifs expertisés depuis 2011. Cette matière première sépare une méthode réellement appliquée d'une méthode récitée. Elle nourrit chacune de nos missions d'expertise immobilière.
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Nature de l'actif, contexte d'intervention, usage du rapport et délai attendu : nous cadrons les bons paramètres avant de vous orienter.
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Architecte DPLG, diplômé de l’ICH Paris et titulaire du DU Expertise Judiciaire délivré par l’Université de Bordeaux (Faculté de droit et science politique), Guillaume Thériez a débuté sa carrière à Paris dans l’investissement et la promotion immobilière avant de rejoindre la société Ad Valorem Expertises, aujourd’hui BPCE Solutions immobilières, comme Directeur Adjoint.
Il a fondé en 2011 la société Réal Valuation avec pour objectif de devenir un cabinet d’expertise de référence dans le Sud-Ouest de la France.
La méthode par comparaison consiste à rapprocher le bien à évaluer de transactions récentes portant sur des biens similaires, ramenées à une unité de mesure commune, puis à corriger les écarts d'emplacement, de surface, d'état et de situation locative. L'unité change avec l'actif : mètre carré pondéré pour une boutique, mètre carré utile pour des bureaux, mètre carré de plancher pour un entrepôt, chambre pour un hôtel, place pour un parking. Chaque terme de comparaison subit des ajustements motivés, jamais un simple prix moyen. Domaine d'emploi : tous les actifs banalisés dont le marché est actif. Limite : la méthode ne vaut que ce que valent ses comparables. Les bases publiques de transactions ne renseignent ni la surface exploitable des locaux professionnels, ni leur état, ni les conditions du bail, et laissent entièrement échapper les cessions réalisées par vente de parts de société ; quant aux prix affichés en annonce, ce ne sont pas des prix de vente. Sur un actif rare, trois comparables mal choisis produisent une valeur plus fausse que pas de comparaison du tout. C'est la méthode centrale de toute expertise en valeur vénale, et elle se contrôle toujours par une seconde approche.
Capitaliser, c'est diviser un revenu par un taux. La règle absolue est l'homogénéité : un loyer facial, un loyer économique franchises et paliers déduits, et un revenu net de charges non récupérables ne se capitalisent pas au même taux. Deux notions se confondent souvent : le taux de rendement rapporte le revenu au prix acte en mains, droits et frais inclus, tandis que le taux de capitalisation le rapporte à la valeur hors droits. La méthode est hypersensible : 10 points de base d'écart sur un taux de 5,00 % déplacent la valeur d'environ 2 %. Quand le loyer en place s'écarte du loyer de marché, on capitalise la valeur locative puis on ajoute ou l'on retranche la valeur actualisée du différentiel sur la durée ferme restant à courir : un actif surloué ne vaut pas son loyer facial capitalisé. L'actualisation des flux, ou DCF, prend le relais dès que le revenu n'est pas stabilisé : baux à échéances échelonnées, vacance à résorber, plan de travaux, actif d'exploitation dont le revenu provient de l'excédent brut d'exploitation. On projette les flux nets sur un horizon usuel de dix ans, on ajoute une valeur terminale, et l'on actualise au taux exigé par un investisseur. Limite : la valeur terminale pèse fréquemment plus de la moitié du résultat, et un DCF ne vaut jamais mieux que ses hypothèses. La détermination du loyer de marché relève d'une expertise en valeur locative à part entière.
Deux méthodes reposent sur le coût. La méthode sol et construction additionne la valeur du terrain, établie par comparaison, et le coût de la construction diminué de sa vétusté. Le coût de remplacement déprécié va plus loin : il retient le coût de reconstruction à neuf d'un actif rendant le même service, retranche les dépréciations physique, fonctionnelle et économique, puis ajoute la valeur du terrain. La dépréciation fonctionnelle sanctionne une conception dépassée, la dépréciation économique un suréquipement ou une sous-utilisation durable. Domaine d'emploi : les actifs monovalents ou spécialisés qui ne se vendent presque jamais, usines, cliniques, équipements sportifs, bâtiments techniques, ainsi que les besoins comptables et assurantiels — la valeur d'assurance retenant, elle, le coût de reconstruction à neuf sans la valeur du terrain, qui ne disparaît pas dans un sinistre. Limite, et elle est structurelle : un coût n'est pas un prix. La méthode produit une valeur d'utilité pour un occupant qui a besoin de cet outil, pas une valeur d'échange sur un marché. Les référentiels professionnels en font une méthode de dernier recours, à écarter dès qu'il existe un marché exploitable, et à ne jamais retenir seule pour fonder une valeur de cession.
Le bilan promoteur, aussi appelé compte à rebours, part de la fin : on estime le chiffre d'affaires prévisionnel de l'opération réalisable, puis on retranche les coûts de construction, les honoraires, les taxes, les frais financiers, une provision d'aléas et la marge du promoteur, dont l'ordre de grandeur couramment observé se situe entre 6 et 10 % du chiffre d'affaires selon le risque de l'opération. Le solde est la charge foncière, c'est-à-dire la valeur du terrain ou de l'immeuble à restructurer. Domaine d'emploi : terrains à bâtir, immeubles à démolir ou à transformer, droits à construire. Limite : le résultat est un solde, donc un effet de levier. La charge foncière ne représentant souvent qu'une fraction du chiffre d'affaires, une variation de quelques pour cent sur le prix de sortie ou sur le coût de construction peut la déplacer de plus de vingt pour cent. À l'opposé, les méthodes indiciaires, qui réactualisent une valeur ancienne par un indice, ne sont pas tenues pour des méthodes d'évaluation par la Charte de l'expertise en évaluation immobilière. Un indice est une moyenne : il ignore l'emplacement, l'état et le bail du bien, et propage l'erreur éventuelle de la valeur d'origine. Elles ne survivent que comme contrôle de cohérence entre deux campagnes, jamais comme méthode de conclusion d'une expertise immobilière.
Rien ne se choisit avant d'avoir écrit ce que l'on cherche. Valeur vénale libre ou occupée, valeur locative de marché, valeur d'utilité, valeur d'assurance : chaque définition commande des méthodes différentes et des résultats différents sur le même bien. On fixe la date de valeur, le périmètre exact des droits évalués et les éventuelles hypothèses spéciales. Ce cadrage figure en tête du rapport ; il est le premier point qu'un contradicteur attaque quand il est flou ou implicite.
La visite n'est pas une formalité : elle fixe les surfaces réelles, l'état d'usage, la divisibilité et les contraintes qui pèseront sur les ajustements de valeur. On dépouille ensuite le bail ou les baux, on retraite les charges et la fiscalité pour reconstituer un revenu net exploitable, et on rassemble les termes de comparaison. Ces comparables viennent des bases publiques de transactions, du marché suivi par nos équipes et de notre base de 2 094 actifs expertisés depuis 2011, chacun étant vérifié avant retenue.
Une méthode principale, choisie pour l'actif, et au moins une méthode de contrôle bâtie sur une logique économique différente. Les deux résultats sont posés côte à côte. Un écart inférieur à 10 % conforte la valeur ; au-delà, l'écart devient l'objet du travail : il révèle une hypothèse de taux discutable, un comparable inadapté, une obsolescence non chiffrée. Faire la moyenne de deux résultats divergents ne corrige rien, cela dissimule seulement l'erreur derrière un nombre d'apparence raisonnable.
L'expert retient une valeur et écrit pourquoi : quelle méthode a été privilégiée, quel poids a reçu la méthode de contrôle, quelles hypothèses ont été écartées. Le rapport reprend les comparables avec leur source et leur date, les taux retenus et leur base de calcul, les hypothèses de flux. Cette traçabilité est ce qui rend le document utilisable en justice, devant un commissaire aux comptes, un établissement prêteur ou l'administration fiscale, et ce qui distingue une expertise d'un avis de valeur.
Cette grille de lecture résume la pratique : pour chaque grande catégorie d'actif, la méthode principale, la méthode de contrôle et le point de vigilance qui fait basculer une valeur. Elle ne dispense jamais de l'analyse du cas d'espèce.
Un immeuble de bureaux occupé par des locataires solvables se lit d'abord par son revenu. On capitalise le loyer net de marché, puis on vérifie par actualisation des flux dès que les baux arrivent à échéance de façon échelonnée ou qu'un plan de travaux est engagé. La comparaison en euros par mètre carré utile sert de troisième regard. Point de vigilance : l'écart entre loyer facial et loyer économique, une fois les franchises et les paliers étalés sur la durée ferme.
Sur un local commercial de pied d'immeuble, la comparaison s'applique à la surface de vente pondérée, jamais à la surface brute : une réserve aveugle ne vaut pas une vitrine. On croise avec la capitalisation du loyer de marché, ce qui suppose d'avoir d'abord établi la valeur locative au sens de l'article L145-33 du Code de commerce. Notre observatoire des loyers commerciaux alimente les termes de comparaison, comme il alimente l'évaluation du droit au bail.
Un hôtel, un camping ou une résidence gérée ne se comparent pas utilement au mètre carré : leur valeur vient de ce qu'ils produisent. On projette le compte d'exploitation, on actualise les flux et l'on contrôle le résultat par un prix par chambre ou par emplacement, puis par un multiple d'excédent brut d'exploitation cohérent avec le positionnement. Difficulté centrale : séparer ce qui relève des murs de ce qui relève du fonds. C'est le cœur de notre expertise immobilière en hôtellerie et loisirs.
La comparaison s'exprime en euros par mètre carré de plancher, corrigée de la hauteur libre, du nombre de quais, de la résistance au sol et de la desserte. Elle est suivie d'une capitalisation dont le taux se différencie fortement selon la durée ferme restant à courir : un bail de neuf ans fermes et un bail résiliable à trois ans ne se capitalisent pas au même taux, même à loyer identique. Sur les petites surfaces d'activité, la profondeur de marché reste faible et les comparables doivent être vérifiés un par un.
Clinique, usine, salle de sport, station-service, bâtiment technique : ces actifs changent rarement de mains et ne livrent pas de comparables exploitables. Le coût de remplacement déprécié fournit alors une valeur d'utilité, sous réserve d'être présentée comme telle et non comme une valeur de marché. Lorsque l'actif est exploité et génère un résultat mesurable, l'actualisation des flux vient en contrepoint : c'est souvent l'écart entre les deux approches qui révèle l'obsolescence économique réelle du site.
La valeur se déduit du projet réalisable, pas du bien tel qu'il existe. On construit le bilan de l'opération autorisable au regard du PLU, on en retranche l'ensemble des coûts et la marge du promoteur, et le solde donne la charge foncière. Contrôle indispensable : comparer cette charge foncière en euros par mètre carré de surface de plancher constructible avec les cessions récentes du même secteur. Une hypothèse de constructibilité optimiste suffit à rendre le résultat inutilisable.
La méthode n'est pas un chapitre décoratif du rapport : c'est ce qui rend la valeur défendable devant un juge, un commissaire aux comptes, une banque ou une administration. Voici ce que nous garantissons sur chaque mission, quel que soit l'actif.
Avant le devis ou la mission, Guillaume, Amandine, Nathan et Jihane assurent un suivi fluide de votre demande, de la qualification du besoin jusqu'à la coordination administrative.
Real Group est membre des trois institutions de référence de l'expertise en évaluation immobilière, en France et à l'international. Pour nos clients, cette appartenance est un gage concret : des rapports reconnus par les banques, opposables aux juridictions, et alignés sur les meilleures pratiques mondiales.
La référence mondiale de l'expertise immobilière depuis 1868, présente dans 146 pays. Être régulé par la RICS, c'est s'engager sur ses standards éthiques et méthodologiques : un cadre exigeant qui rend nos rapports immédiatement reconnus par les banques, les institutions financières et les juridictions, en France comme à l'international.
Référence internationale
Depuis 1979, l'IFEI fédère les experts français les plus exigeants et pilote la Charte de l'Expertise en évaluation immobilière, référentiel partagé par toute la profession. Notre adhésion à l'IFEI traduit l'engagement de Real Group dans la production active des standards qui régissent notre métier en France.
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La CEIF rassemble les experts immobiliers indépendants attachés à une déontologie stricte et à une formation continue rigoureuse. Real Group y adhère pour garantir aux donneurs d'ordre la rigueur, l'indépendance et la transparence qui font la valeur d'une expertise opposable et la réputation de la profession.
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