L'expert judiciaire immobilier est un professionnel inscrit sur la liste d'une cour d'appel, désigné par un juge pour l'éclairer sur une question de valeur ou de fait. Cabinet d'expertise indépendant certifié RICS, nous intervenons en matière judiciaire comme en expertise amiable contradictoire — successions, baux commerciaux, expropriation, litiges de valeur — partout en France.
L'expert judiciaire immobilier est un évaluateur agréé auprès des tribunaux, inscrit sur la liste d'une cour d'appel et désigné par un juge : il n'est jamais choisi par les parties. Sa mission, contradictoire, éclaire le tribunal sur la valeur d'un bien, d'un bail ou d'une indemnité. La consignation est avancée par la partie demanderesse, sur décision du juge.
Un expert judiciaire immobilier est un professionnel de l'évaluation inscrit sur la liste des experts d'une cour d'appel, dans les conditions fixées par la loi n° 71-498 du 29 juin 1971 relative aux experts judiciaires. L'inscription n'est pas une formalité : elle exige une compétence avérée, une expérience professionnelle significative et des garanties d'intégrité, appréciées sur dossier par l'assemblée générale des magistrats de la cour. Elle est d'abord prononcée à titre probatoire pour trois ans, puis renouvelée par périodes de cinq ans après réévaluation. Lors de son inscription, l'expert prête serment d'accomplir sa mission, de faire son rapport et de donner son avis en son honneur et conscience — c'est ce serment qui vaut à l'expert judiciaire l'appellation courante d'expert immobilier assermenté. Une liste nationale, tenue par le bureau de la Cour de cassation, regroupe par ailleurs les experts justifiant de l'ancienneté requise.
L'expert judiciaire n'intervient jamais de sa propre initiative : il est désigné par un juge — tribunal judiciaire, cour d'appel, tribunal de commerce, juge de l'expropriation — dans le cadre d'une expertise immobilière judiciaire — mesure d'instruction régie par les articles 232 à 284-1 du Code de procédure civile. Ces textes organisent l'ensemble de la mission : indépendance et récusation (article 234), obligations de l'expert, droits des parties, principe du contradictoire. Un point est fondamental et souvent mal compris : l'expert éclaire le juge, il ne tranche pas. L'article 246 du même code le dit expressément — le juge n'est pas lié par les constatations ou les conclusions du technicien.
« Expert judiciaire » n'est pas davantage un titre d'exercice permanent : c'est une qualité mobilisée mission par mission. En dehors du prétoire, le même professionnel exerce l'expertise amiable — pour un particulier, une entreprise, un notaire ou une banque. Cette qualité ne se confond pas non plus avec celle d'expert immobilier agréé, qui renvoie aux certifications professionnelles volontaires (RICS, CEIF, IFEI) et à la Charte de l'expertise en évaluation immobilière. Les deux qualités ne sont pas exclusives : un même expert peut être certifié RICS et inscrit sur une liste de cour d'appel — le cumul offre alors les garanties méthodologiques du Red Book et les garanties procédurales du contradictoire.
Les listes d'experts judiciaires sont publiques : chaque cour d'appel publie la sienne, consultable auprès des greffes et en ligne, et la liste nationale est diffusée par la Cour de cassation. Elles sont organisées par rubriques — l'évaluation immobilière y est distincte des spécialités du bâtiment : un expert en estimation immobilière se prononce sur des valeurs, un expert en construction sur des désordres techniques. Notre guide de l'expertise immobilière présente l'ensemble de ces distinctions.
Pour contester une évaluation ou produire une expertise de partie, voir la contre-expertise immobilière.
Les dossiers de redressement et de liquidation relèvent de l'expertise en procédure collective.
Partagez votre contexte, le bien concerné et votre échéance. Nous revenons vers vous rapidement avec le bon niveau de cadrage.
Nature du bien, contexte d'intervention (succession, IFI, vente, financement, litige), usage du rapport et délai attendu : nous cadrons les bons paramètres avant de vous orienter.
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Architecte DPLG, diplômé de l’ICH Paris et titulaire du DU Expertise Judiciaire délivré par l’Université de Bordeaux (Faculté de droit et science politique), Guillaume Thériez a débuté sa carrière à Paris dans l’investissement et la promotion immobilière avant de rejoindre la société Ad Valorem Expertises, aujourd’hui BPCE Solutions immobilières, comme Directeur Adjoint.
Il a fondé en 2011 la société Réal Valuation avec pour objectif de devenir un cabinet d’expertise de référence dans le Sud-Ouest de la France.
Dès qu'une valeur immobilière est contestée et que les parties ne s'accordent pas, le juge peut ordonner une expertise. Six familles de litiges concentrent l'essentiel des désignations.
Quand héritiers ou ex-époux ne s'entendent pas sur la valeur d'un bien à partager, le juge désigne un expert pour établir une évaluation impartiale, opposable à toutes les parties : liquidation de communauté, partage judiciaire, licitation, rachat de soulte. La valeur vénale est ici la notion centrale. Voir aussi nos pages succession et divorce.
Fixation du loyer de renouvellement, déplafonnement contesté, révision : le juge des loyers commerciaux s'appuie sur un expert pour déterminer la valeur locative selon les critères de l'article L145-33 du Code de commerce. C'est l'un des contentieux les plus techniques du droit immobilier.
Lorsque le bailleur refuse le renouvellement du bail commercial, le preneur évincé a droit à une indemnité couvrant le préjudice causé — valeur du fonds ou du droit au bail, frais de réinstallation, indemnités accessoires. L'expert chiffre chacun de ces postes. Voir notre page droit au bail et indemnités d'éviction.
Devant le juge de l'expropriation, l'indemnité due au propriétaire fait l'objet d'un débat d'évaluation où chaque partie produit ses références. L'expertise garantit une juste compensation, fondée sur des comparables vérifiables. Voir notre expertise en expropriation.
Valeur vénale contestée par l'administration dans une succession, une donation ou une déclaration d'IFI : devant les juridictions comme devant la commission de conciliation, le débat porte sur les références et la méthode. Un rapport d'expertise structuré est l'outil de défense de référence. Voir notre expertise en litige fiscal.
Vente contestée pour vice caché, désordres affectant un bien, troubles anormaux de voisinage : lorsque le litige comporte une dimension de valeur — décote, perte de valeur vénale ou locative —, l'expert en évaluation la chiffre, le cas échéant aux côtés d'un sapiteur technique désigné pour la partie constructive du dossier.
Les deux cadres produisent un rapport d'expertise — mais leur déclenchement, leur déroulement et leur portée juridique n'ont rien de commun.
| Expertise judiciaire | Expertise amiable | |
|---|---|---|
| Qui désigne l'expert | Le juge, par décision. Les parties ne choisissent pas | Les parties, librement |
| Qui paie | Consignation avancée par la partie désignée (art. 269 CPC), honoraires taxés par le juge | Le demandeur, sur devis accepté avant la mission |
| Contradictoire | Obligatoire : convocation de toutes les parties, dires et réponses | Facultatif, mais possible et recommandé |
| Portée du rapport | Déposé au greffe, forte autorité de fait — le juge n'est pas lié | Élément de preuve recevable ; son poids dépend de la rigueur méthodologique |
| Délai | Plusieurs mois : convocations, rapport provisoire, dires, rapport définitif | Quelques semaines |
En judiciaire, le juge définit la mission et fixe une consignation — provision à valoir sur la rémunération de l'expert, versée par la partie qu'il désigne (article 269 du Code de procédure civile) ; les honoraires définitifs sont taxés par le juge en fin de mission et suivent en général le sort des dépens. En amiable, les parties mandatent librement l'expert et conviennent des honoraires à l'avance, sur devis.
En judiciaire, il est obligatoire : toutes les parties sont convoquées aux opérations, reçoivent les documents et peuvent adresser des dires auxquels l'expert doit répondre. En amiable, il n'est pas imposé par la loi — mais une expertise amiable menée contradictoirement, chaque partie étant entendue, gagne considérablement en poids si le dossier finit devant un juge.
Le rapport judiciaire est déposé au greffe et bénéficie d'une forte autorité de fait — même si le juge n'est jamais lié par les conclusions de l'expert. Le rapport amiable vaut élément de preuve : recevable devant les tribunaux, son poids dépend de la rigueur méthodologique de son auteur et du respect des référentiels professionnels.
Une expertise judiciaire s'étend en moyenne sur 6 à 18 mois, phases de dires comprises, selon la complexité et le nombre de parties. Une expertise amiable se conduit en 2 à 4 semaines. Cet écart explique que nombre de litiges se dénouent sur la base d'un rapport amiable, avant toute assignation.
Un même professionnel peut intervenir dans les deux cadres, et les référentiels sont les mêmes : méthodes de la Charte de l'expertise en évaluation immobilière, standards du Red Book RICS, références vérifiables et conclusions motivées. Ce qui change, c'est le cadre procédural — pas l'exigence.
Le juge choisit l'expert — le plus souvent sur la liste de la cour d'appel —, définit les questions posées, fixe le délai de dépôt du rapport et le montant de la consignation à valoir sur sa rémunération
L'expert notifie l'ouverture des opérations à toutes les parties et à leurs conseils. Chacune peut se faire assister, produire des pièces et formuler des dires tout au long de la mission — c'est la garantie du contradictoire
Visites du bien en présence des parties ou de leurs représentants, relevés, collecte des documents (titres, baux, plans, états locatifs) et des références de marché nécessaires à l'évaluation
L'expert communique ses premières analyses et conclusions provisoires aux parties, qui disposent d'un délai pour formuler leurs observations écrites — les dires — avant toute conclusion définitive
L'expert prend en considération les observations de chaque partie et y répond point par point dans son rapport (article 276 du Code de procédure civile). C'est souvent à ce stade qu'un rapport d'expert privé, produit par une partie, pèse le plus
Le rapport définitif est déposé au greffe et transmis aux parties. Le juge statue au vu des conclusions — sans être tenu de les suivre — et fixe la rémunération définitive de l'expert par ordonnance de taxe
Le coût d'une expertise judiciaire n'est pas fixé par un barème : il dépend de la complexité du dossier, du nombre de parties, du volume de dires à traiter et de l'ampleur des investigations. La mécanique, elle, est toujours la même. Au démarrage, le juge fixe une consignation — une provision à valoir sur la rémunération de l'expert —, versée à la régie du tribunal par la partie qu'il désigne, le plus souvent celle qui a demandé l'expertise. Si la provision se révèle insuffisante en cours de mission, l'expert peut solliciter une consignation complémentaire.
En fin de mission, l'expert présente sa demande de rémunération, détaillant le temps passé et les frais engagés ; le juge la contrôle et la fixe par ordonnance de taxe (article 284 du Code de procédure civile). La charge finale suit en général le sort des dépens : c'est le plus souvent la partie qui succombe qui supporte le coût de l'expertise, sauf décision contraire du juge. Ces honoraires s'ajoutent aux autres frais de la procédure — avocats, éventuels experts de partie.
Ce coût, et surtout le délai qui l'accompagne, méritent d'être comparés à ceux d'une expertise amiable, engagée avant tout contentieux : honoraires convenus à l'avance sur devis, rapport remis en quelques semaines. Les fourchettes par type d'actif sont présentées sur notre page prix d'une expertise immobilière.
La désignation d'un expert judiciaire n'est jamais un préalable obligatoire : dans la grande majorité des différends immobiliers, une expertise amiable confiée à un expert certifié suffit à objectiver le débat — et souvent à le clore. Le rapport, établi selon la Charte de l'expertise en évaluation immobilière et le Red Book RICS, constitue un élément de preuve recevable devant les tribunaux ; sa force tient à la traçabilité des références et à la rigueur de la méthode.
Une expertise immobilière contradictoire peut être conduite à l'amiable : les parties mandatent conjointement un expert, ou chacune désigne le sien et les conclusions sont confrontées. Cette voie désamorce nombre de contentieux de partage, de renouvellement de bail ou de contestation fiscale — l'accord trouvé sur une valeur expertisée pouvant ensuite être formalisé par les conseils des parties. Lorsqu'une procédure est déjà engagée, le rapport d'un expert privé sert d'appui technique : il alimente les dires adressés à l'expert judiciaire, propose des références alternatives et permet à la partie qui le produit de discuter la méthode à armes égales.
Réal Group — Réal Valuation, cabinet indépendant fondé en 2011, certifié RICS et membre de la CEIF et de l'IFEI, intervient en qualité d'expert amiable comme en matière judiciaire. Fort d'une expérience des procédures devant le tribunal judiciaire, la cour d'appel et le tribunal de commerce, notre cabinet maîtrise les exigences du contradictoire, le formalisme des dires et les délais imposés par les juridictions — pour les particuliers, les entreprises, les avocats et les institutionnels, dans toute la France.
Réal Group intervient sur l'ensemble du territoire national pour les missions d'expertise en matière judiciaire et les expertises amiables contradictoires : litiges de valeur, partages, baux commerciaux, expropriation, contestations fiscales. Chaque dossier est confié à un expert dédié ; un premier échange en visioconférence cadre le contexte procédural et le calendrier, puis l'expert se déplace pour les accédits et visites, où que se situe le bien. Les modalités de déplacement sont transparentes et intégrées au devis.
Votre affaire relève des juridictions girondines ? Consultez notre page dédiée à l'expert immobilier judiciaire à Bordeaux, adossée à notre connaissance du marché local.
Avant le devis ou la mission, Guillaume, Amandine, Nathan et Jihane assurent un suivi fluide de votre demande, de la qualification du besoin jusqu'à la coordination administrative.
Real Group est membre des trois institutions de référence de l'expertise en évaluation immobilière, en France et à l'international. Pour nos clients, cette appartenance est un gage concret : des rapports reconnus par les banques, opposables aux juridictions, et alignés sur les meilleures pratiques mondiales.
La référence mondiale de l'expertise immobilière depuis 1868, présente dans 146 pays. Être régulé par la RICS, c'est s'engager sur ses standards éthiques et méthodologiques : un cadre exigeant qui rend nos rapports immédiatement reconnus par les banques, les institutions financières et les juridictions, en France comme à l'international.
Référence internationale
Depuis 1979, l'IFEI fédère les experts français les plus exigeants et pilote la Charte de l'Expertise en évaluation immobilière, référentiel partagé par toute la profession. Notre adhésion à l'IFEI traduit l'engagement de Real Group dans la production active des standards qui régissent notre métier en France.
Standards français
La CEIF rassemble les experts immobiliers indépendants attachés à une déontologie stricte et à une formation continue rigoureuse. Real Group y adhère pour garantir aux donneurs d'ordre la rigueur, l'indépendance et la transparence qui font la valeur d'une expertise opposable et la réputation de la profession.
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