SERVICE EXPERTISE
Détermination indépendante de la valeur des droits sociaux d'une société immobilière lorsque les associés s'opposent : retrait, cession contestée, exclusion, mésentente, dissolution. Un rapport d'expertise motivé, conforme aux standards RICS.
En cas de litige entre associés, la valeur des parts de SCI est déterminée par un expert désigné au titre de l'article 1843-4 du Code civil. L'évaluation repose sur l'actif net réévalué : les immeubles estimés à leur valeur vénale, minorés des dettes, puis ajustés le cas échéant de décotes de minorité, d'illiquidité et de fiscalité latente.
Lorsqu'un désaccord oppose les associés d'une société immobilière sur le prix des droits sociaux à céder ou à racheter, la loi confie la mesure de la valeur à un expert désigné au titre de l'article 1843-4 du Code civil. Réal Valuation, cabinet d'expertise en évaluation dirigé par un expert MRICS, intervient pour établir cette valeur avec la neutralité et la rigueur qu'exige un contexte contentieux. Notre rôle n'est pas d'arbitrer le conflit, mais d'objectiver un chiffre : la valeur vénale des actifs immobiliers détenus, la structure du passif, et les caractéristiques propres aux parts en cause. Le rapport produit est destiné à faire foi devant les parties, leurs conseils et, si nécessaire, le juge.
L'évaluation d'une SCI patrimoniale repose principalement sur la méthode de l'actif net réévalué : chaque immeuble est estimé à sa valeur vénale actuelle, dont on retranche l'ensemble des dettes de la société. Cette approche patrimoniale, adaptée aux structures dont la vocation est la détention d'immobilier, donne l'assiette de valeur avant tout ajustement. Selon la nature de la participation et les statuts, des décotes peuvent ensuite s'appliquer : minorité, illiquidité des parts, fiscalité latente sur les plus-values. Chaque retraitement est motivé, documenté et rattaché à un standard reconnu, de sorte que la valeur retenue puisse être discutée point par point sans être contestée dans son principe.
Réal Group s'appuie sur le réseau Groupe ABC : sept cabinets, trente-cinq experts et près de 1 800 expertises réalisées chaque année sur l'ensemble du territoire. Nos missions s'inscrivent dans le Red Book RICS, les normes internationales IVS et les normes européennes EVS. Guillaume, expert de référence MRICS, garantit la conformité méthodologique de chaque rapport. Nous n'intervenons pas sur l'état technique du bâti ni sur des estimations grand public : notre périmètre est l'expertise en évaluation, avec des rapports motivés, à présenter aux banques, à l'administration fiscale, aux notaires et aux juridictions, partout en France.
Pour approfondir
Partagez votre contexte, l'actif concerné et votre échéance. Nous revenons vers vous rapidement avec le bon niveau de cadrage.
Nature de l'actif, contexte d'intervention, usage du rapport et délai attendu : nous cadrons les bons paramètres avant de vous orienter.
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Architecte DPLG, diplômé de l’ICH Paris et titulaire du DU Expertise Judiciaire délivré par l’Université de Bordeaux (Faculté de droit et science politique), Guillaume Thériez a débuté sa carrière à Paris dans l’investissement et la promotion immobilière avant de rejoindre la société Ad Valorem Expertises, aujourd’hui BPCE Solutions immobilières, comme Directeur Adjoint.
Il a fondé en 2011 la société Réal Valuation avec pour objectif de devenir un cabinet d’expertise de référence dans le Sud-Ouest de la France.
C'est le socle de la valorisation d'une SCI patrimoniale. Chaque immeuble détenu est réévalué à sa valeur vénale actuelle, à partir des méthodes reconnues (comparaison, capitalisation des revenus, coût selon le cas), puis l'on retranche l'ensemble des dettes : emprunts en cours, comptes courants d'associés, charges et impôts dus. L'actif net ainsi obtenu constitue l'assiette à partir de laquelle la valeur des parts est calculée au prorata de la participation. La qualité de cette réévaluation immobilière conditionne toute la suite.
La valeur théorique au prorata de l'ANR ne reflète pas toujours ce que valent réellement des parts. Trois décotes sont fréquemment discutées : la décote de minorité, qui traduit l'absence de contrôle du minoritaire sur les décisions et la distribution ; la décote d'illiquidité, qui tient au caractère peu cessible de parts de société non cotée ; et la prise en compte de la fiscalité latente sur les plus-values, qui pèserait en cas de cession des immeubles. Chaque décote est motivée et proportionnée à la situation.
Lorsque la valeur des droits sociaux est contestée, le Code civil prévoit qu'elle soit fixée par un expert. La mission de l'article 1843-4 encadre strictement notre intervention : périmètre défini, respect des statuts et des conventions entre associés lorsqu'ils prévoient des règles d'évaluation, contradictoire avec les parties. Le chiffre produit a vocation à s'imposer aux associés. Cette exigence impose une méthodologie transparente, traçable et vérifiable, que nous documentons intégralement dans le rapport.
La valeur ne se lit pas de la même manière selon l'événement qui l'appelle. Le retrait d'un associé (article 1869 du Code civil), l'exclusion, la dissolution de la société (article 1844-7) ou une mésentente durable emportent chacun leurs contraintes de date d'évaluation, de périmètre des actifs et de traitement du passif. Comprendre précisément le cadre du différend est indispensable pour caler la mission, choisir la date de référence pertinente et produire une valeur cohérente avec la finalité recherchée.
Nous analysons le contexte du litige, les statuts, les conventions entre associés et le fondement juridique de l'intervention (article 1843-4, 1869 ou 1844-7). Cette étape fixe le périmètre exact, la date d'évaluation retenue et la nature de la valeur recherchée.
Nous réunissons les pièces nécessaires : comptes de la société, baux, titres de propriété, tableaux d'amortissement des emprunts, comptes courants d'associés. Chaque immeuble détenu fait l'objet d'une analyse de marché documentée pour établir sa valeur vénale.
Nous appliquons la méthode de l'actif net réévalué, puis les décotes justifiées de minorité, d'illiquidité et de fiscalité latente. Chaque hypothèse est motivée et rattachée aux standards Red Book RICS, IVS et EVS, dans le respect du contradictoire.
Nous délivrons un rapport d'expertise complet, argumenté et traçable, présentant la valeur retenue et son cheminement. Ce document est destiné à faire foi devant les associés, leurs conseils, le notaire, l'administration fiscale et la juridiction saisie.
Chaque configuration appelle une mission d'expertise en évaluation calibrée sur le cadre juridique et la finalité poursuivie.
Un associé souhaite quitter la société et faire racheter ses parts. En l'absence d'accord sur le prix, l'article 1869 du Code civil renvoie à l'évaluation par expert. Nous déterminons la valeur des parts à la date pertinente, sur la base de l'actif net réévalué et des décotes justifiées.
Une cession est envisagée mais le prix proposé divise les associés ou l'agrément est en cause. L'expertise de l'article 1843-4 fixe une valeur indépendante des positions de chacun, à présenter aux parties et à leurs conseils, pour débloquer la transaction sur une base objective.
Lorsque les statuts prévoient l'exclusion d'un associé, ou qu'une mésentente durable paralyse la société, la valeur des parts à racheter doit être arrêtée. Notre rapport apporte le chiffre neutre nécessaire, en respectant les éventuelles clauses statutaires d'évaluation.
La dissolution (article 1844-7 du Code civil) ouvre la liquidation et le partage. L'évaluation de l'actif immobilier à sa valeur vénale, nette des dettes, permet de répartir équitablement le boni entre associés et de sécuriser les opérations de partage.
Les parts de SCI dépendant de la communauté doivent être valorisées pour la liquidation du régime matrimonial. Nous produisons une évaluation argumentée, tenant compte de la nature patrimoniale de la société et des décotes propres à une participation détenue en couple.
Au décès d'un associé, la valeur des parts doit être établie pour le règlement successoral et, le cas échéant, la déclaration fiscale. Notre rapport, conforme aux standards RICS, fournit une base solide face aux héritiers, au notaire et à l'administration.
Dans un litige entre associés, la crédibilité de la valeur tient à l'indépendance de l'expert et à la rigueur de sa méthode. Nos engagements en la matière.
Avant le devis ou la mission, Guillaume, Amandine, Nathan et Jihane assurent un suivi fluide de votre demande, de la qualification du besoin jusqu'à la coordination administrative.
Réal Valuation, le cabinet d'expertise immobilière de Réal Group, est réglementé par la RICS ; son dirigeant, Guillaume Thériez, expert MRICS, est membre de la RICS, de l'IFEI et du SEEIF (ex-CEIF), les trois institutions de référence de l'expertise en évaluation immobilière, en France et à l'international. Pour nos clients, cette appartenance est un gage concret : des rapports reconnus par les banques, motivés et vérifiables devant les juridictions, et alignés sur les meilleures pratiques mondiales.
La référence mondiale de l'expertise immobilière depuis 1868, présente dans 146 pays. Être membre de la RICS, c'est s'engager sur ses standards éthiques et méthodologiques : un cadre exigeant, connu des banques, des institutions financières et des juridictions, en France comme à l'international.
Référence internationale
Depuis 1979, l'IFEI fédère les experts français les plus exigeants et pilote la Charte de l'Expertise en évaluation immobilière, référentiel partagé par toute la profession. Notre adhésion à l'IFEI traduit l'engagement de Réal Valuation dans la production active des standards qui régissent notre métier en France.
Standards français
Le SEEIF (ex-CEIF) rassemble les experts immobiliers indépendants attachés à une déontologie stricte et à une formation continue rigoureuse. Réal Valuation y adhère pour garantir aux donneurs d'ordre la rigueur, l'indépendance et la transparence qui font la valeur d'une expertise motivée et la réputation de la profession.
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