SERVICE EXPERTISE
Reprendre les immeubles à leur valeur vénale, retrancher le passif réel et trancher la fiscalité latente, diviser par le nombre de parts, puis corriger : l'illiquidité tient au marché et aux statuts, la minorité tient au pouvoir. Deux décotes, deux causes, deux bases de calcul — et des ordres de grandeur qui ne sont jamais un barème.
La valorisation de parts de SCI part de l'actif net réévalué : immeubles repris à leur valeur vénale, moins le passif réel et la fiscalité latente. Le résultat est divisé par le nombre de parts, puis corrigé par deux décotes de nature différente — l'illiquidité, qui tient au marché et aux statuts, et la minorité, qui tient au pouvoir de décision.
Une part de SCI n'est pas une fraction d'immeuble. Entre l'actif et le titre s'interposent une personne morale, un passif, un régime fiscal et surtout un pacte social : c'est ce qui explique qu'une valorisation de parts de SCI ne se règle jamais en divisant la valeur du bâtiment par le nombre de parts. La démarche se conduit en deux temps, et l'ordre n'est pas négociable : reconstituer d'abord l'actif net réévalué, décider ensuite seulement si le titre supporte une décote. Confondre les deux étapes — appliquer une correction à l'immeuble quand elle vise la part, ou l'inverse — reste l'erreur la plus fréquente dans les évaluations que l'on nous demande de contredire.
Le premier temps est comptable, et il n'a rien d'automatique. On repart du bilan de la société, on substitue à la valeur nette comptable des immeubles leur valeur vénale à la date retenue, on ajoute ce que le bilan ne montre pas, puis on retranche le passif réel : capital restant dû des emprunts, dépôts de garantie, dettes fiscales et sociales, comptes courants d'associés. Reste la question qui fait basculer les dossiers, celle de la fiscalité latente attachée à une plus-value que la société n'a pas encore réalisée : elle ne se traite pas de la même façon selon que la SCI relève de l'impôt sur le revenu ou de l'impôt sur les sociétés.
Réal Group conduit ces évaluations partout en France, sous la signature de Guillaume Thériez, MRICS, à partir d'une base de 2 094 actifs expertisés depuis 2011. Notre parti pris est simple : la valeur de chaque immeuble est établie par une expertise en valeur vénale complète, comparable par comparable, avant toute discussion sur les décotes — un actif net réévalué bâti sur une estimation d'agence ne résiste à aucun contradicteur. Les corrections appliquées au titre sont ensuite motivées une par une dans le rapport d'expertise immobilière, avec la clause statutaire ou la situation de fait qui les justifie. Nous n'appliquons aucun pourcentage forfaitaire.
Partagez votre contexte, l'actif concerné et votre échéance. Nous revenons vers vous rapidement avec le bon niveau de cadrage.
Nature de l'actif, contexte d'intervention, usage du rapport et délai attendu : nous cadrons les bons paramètres avant de vous orienter.
Besoin d'un échange direct ? Notre équipe vous accompagne depuis Bordeaux sur toute la Gironde et partout en France au 05 56 81 66 30.
Réponse sous 24h par un interlocuteur dédié
Architecte DPLG, diplômé de l’ICH Paris et titulaire du DU Expertise Judiciaire délivré par l’Université de Bordeaux (Faculté de droit et science politique), Guillaume Thériez a débuté sa carrière à Paris dans l’investissement et la promotion immobilière avant de rejoindre la société Ad Valorem Expertises, aujourd’hui BPCE Solutions immobilières, comme Directeur Adjoint.
Il a fondé en 2011 la société Réal Valuation avec pour objectif de devenir un cabinet d’expertise de référence dans le Sud-Ouest de la France.
Trois postes, et pas un de plus. D'abord la valeur nette comptable des immeubles, remplacée ligne à ligne par leur valeur vénale : l'actif net comptable ne dit rien d'une SCI patrimoniale, qui porte des biens amortis ou acquis vingt ans plus tôt à leur coût historique. Ensuite ce que le bilan ne montre pas : travaux capitalisables engagés, indemnités à recevoir, créances irrécouvrables, provisions manquantes. Enfin l'état d'occupation réel : un bien loué se reprend tel qu'il est loué, avec la décote d'occupation qui lui est propre — celle-ci pèse sur l'immeuble, pas sur le titre, et se démontre bail en main. Les méthodes d'évaluation immobilière retenues pour chaque actif sont nommées et motivées, y compris celles qui ont été écartées.
Non, et c'est le retraitement qui fait basculer le plus de dossiers. Si la SCI relève de l'impôt sur le revenu, la plus-value est imposée entre les mains de chaque associé, selon sa situation propre et sa durée de détention : la société ne porte pas cette dette, et la retrancher intégralement de son actif net revient à faire supporter au titre un impôt qui n'est pas le sien. Si elle relève de l'impôt sur les sociétés, l'écart entre valeur vénale et valeur nette comptable amortie serait taxable au niveau de la société en cas de vente des immeubles : la dette latente devient économiquement réelle et pèse sur le prix des parts. Dans les deux cas le retraitement se discute, se chiffre et s'écrit ; il ne s'applique jamais d'office, et l'hypothèse de sortie retenue — cession des parts, ou cession des immeubles suivie d'une liquidation — se lit dans le rapport.
Clause en main, pièce par pièce : un pourcentage annoncé sans justificatif tombe à la première question. La correction ne dit pas que la part vaut moins, elle dit qu'on ne peut pas la transformer en argent quand on veut — et cela s'établit avec trois éléments du dossier : l'absence de marché organisé pour des parts de société civile, la clause d'agrément qui donne aux associés en place un droit de veto sur l'acquéreur, et le délai de sortie réel, plusieurs mois entre la notification du projet de cession et l'encaissement. S'y ajoutent, quand elles existent, une clause de préemption, une durée statutaire longue ou une gérance verrouillée. Les ordres de grandeur observés sur le marché tournent souvent autour de 10 à 20 % : ce ne sont pas des barèmes, et ils ne tiennent en contradictoire que si le rapport produit les statuts, la chronologie et les précédents qui les fondent. Quand l'opération est déjà engagée, notre expertise immobilière pour cession de parts sociales en pose le cadre.
Non : cette correction a pour cause l'absence de pouvoir de décision, et celui qui décide ne peut pas se prévaloir de ne pas décider. Le minoritaire, lui, ne provoque ni la vente d'un immeuble, ni la politique de distribution, ni la révocation du gérant, ni une modification des statuts ; sa part vaut moins que sa quote-part d'actif net, non parce qu'elle serait difficile à vendre, mais parce qu'elle n'ouvre aucun droit de décision. L'ampleur dépend des quorums et des majorités inscrits aux statuts, pas seulement du pourcentage détenu : selon la règle de majorité statutaire retenue, 34 % peuvent constituer une minorité de blocage et valoir davantage que 34 % d'actif net. Symétriquement, un bloc qui donne la majorité peut appeler une prime de contrôle. Lorsque le désaccord est ouvert et que la valeur se discute devant un tiers, le dossier relève de notre expertise valeur des parts de SCI en litige.
Rien ne commence par l'immeuble. Nous lisons d'abord les statuts et les pactes : clause d'agrément, droit de préemption, règles de quorum et de majorité, pouvoirs du gérant, clause de rachat et sa formule éventuelle, durée de la société. Nous arrêtons ensuite la date de valeur, distincte de la date du dernier bilan approuvé comme de la date de rédaction, puis le périmètre exact des droits évalués : pleine propriété, nue-propriété, usufruit, bloc majoritaire ou participation isolée. C'est ce cadrage qui déterminera plus tard quelles corrections sont recevables — une décote d'illiquidité invoquée sans clause d'agrément ni contrainte de sortie n'a rien à quoi s'accrocher, et un contradicteur le verra immédiatement.
Chaque actif détenu par la société fait l'objet d'une évaluation complète et séparée : visite, surfaces retenues, examen du bail et de l'état locatif, analyse de marché datée, deux méthodes au minimum dont une de contrôle bâtie sur une logique économique différente, comparables tracés avec source, date, surface et ajustement. Un immeuble loué est évalué dans son état d'occupation, un immeuble vacant dans le sien ; un terrain ou un local d'exploitation appelle sa propre approche. C'est le poste qui porte l'essentiel de la valeur et l'essentiel du risque de contestation : un actif net réévalué construit sur des chiffres approximatifs ne tient pas trois questions en contradictoire, quelle que soit la qualité du raisonnement qui suit.
Nous repartons du dernier bilan, actualisé des mouvements intervenus jusqu'à la date de valeur. Les immeubles sont substitués à leur valeur vénale, le capital restant dû de chaque emprunt est repris à son échéancier réel, les dépôts de garantie, dettes fiscales et sociales et comptes courants d'associés sont recensés un par un, trésorerie et créances retenues pour leur montant recouvrable. La question de la fiscalité latente est tranchée explicitement, avec le régime fiscal de la société et l'hypothèse de sortie retenue : cession des parts, ou cession des immeubles suivie d'une liquidation. Ces deux hypothèses ne donnent pas le même chiffre, et le rapport dit laquelle a été retenue et pourquoi.
Les corrections viennent en dernier, jamais avant. Chacune est nommée, rattachée à sa cause — statutaire, factuelle ou liée au pouvoir de décision —, chiffrée, puis appliquée à une base explicite dans un ordre écrit. Nous ne multiplions pas des pourcentages trouvés dans un tableau : nous justifions chaque point de décote par une clause, un délai constaté ou une majorité manquante, et nous indiquons ce qui la ferait disparaître. Le rapport conclut sur une valeur par part et sur la valeur du bloc évalué, rappelle les hypothèses et réserves qui la conditionnent, et reste relisible sans son auteur deux exercices plus tard. Il est signé par un expert qui engage sa responsabilité civile professionnelle.
La méthode ne change pas, mais le contexte commande l'ampleur des corrections : la même part de SCI ne se valorise pas de la même façon selon qu'elle se vend à un tiers, se rachète entre associés, se transmet à titre gratuit ou se conteste devant un expert désigné.
L'acquéreur extérieur achète un actif qu'il ne pilotera pas et dont il ne pourra pas sortir librement : c'est la configuration où les deux corrections jouent pleinement. La procédure d'agrément, le délai qu'elle impose et le droit de veto qu'elle confère se chiffrent. Notre intervention en expertise pour cession de parts sociales fixe une fourchette défendable avant l'ouverture des négociations.
Entre associés, l'illiquidité s'efface en partie : l'acquéreur est identifié, l'agrément cesse d'être un obstacle, le délai de sortie se réduit. La décote de minorité, elle, peut s'inverser : si le bloc racheté fait franchir à l'acquéreur un seuil de majorité, il achète du pouvoir autant que de l'actif net, et le prix s'en ressent. Une même part ne vaut pas la même chose pour tous les acheteurs.
La valeur retenue sert d'assiette aux droits et fixe le prix de revient du donataire ou de l'héritier : elle doit être établie et documentée à la date du fait générateur. En cas de contestation, c'est à l'administration d'établir l'insuffisance de la valeur déclarée, dans le cadre de un débat écrit et contradictoire. Un dossier motivé déplace le débat sur le terrain technique.
Lorsqu'un associé se retire ou que ses parts doivent être rachetées et que les parties ne s'accordent pas, la valeur peut être arrêtée par un expert désigné par elles ou, à défaut d'accord, par décision de justice. Sa mission est autonome : il évalue, il ne concilie pas, et sa conclusion s'impose aux parties dans les conditions prévues par le texte qui le désigne. Voir nos interventions en expertise en litige entre associés.
Les parts de sociétés à prépondérance immobilière entrent dans l'assiette pour la fraction représentative des immeubles, appréciée au 1er janvier. Les corrections y obéissent à une logique fiscale propre, plus restrictive que celle du marché, et se justifient une par une. Cette page traite la méthode de valorisation des parts ; le traitement fiscal relève de notre page expertise immobilière pour l'IFI.
Émettre des parts nouvelles à la valeur nominale alors que la société détient des immeubles largement valorisés appauvrit mécaniquement les associés en place : l'écart se rattrape par une prime d'émission assise sur l'actif net réévalué. C'est le même raisonnement que pour un apport en nature, à ceci près qu'il protège ici les anciens associés plutôt que les créanciers de la société.
Une valorisation de parts ne vaut que par ce qu'elle permet de vérifier : la valeur de chaque immeuble, la composition exacte du passif, le régime fiscal retenu et la cause de chaque correction. Voici ce que nous garantissons sur chaque mission, de la SCI familiale à immeuble unique au portefeuille de plusieurs sociétés.
Avant le devis ou la mission, Guillaume, Amandine, Nathan et Jihane assurent un suivi fluide de votre demande, de la qualification du besoin jusqu'à la coordination administrative.
Real Group est membre des trois institutions de référence de l'expertise en évaluation immobilière, en France et à l'international. Pour nos clients, cette appartenance est un gage concret : des rapports reconnus par les banques, opposables aux juridictions, et alignés sur les meilleures pratiques mondiales.
La référence mondiale de l'expertise immobilière depuis 1868, présente dans 146 pays. Être régulé par la RICS, c'est s'engager sur ses standards éthiques et méthodologiques : un cadre exigeant qui rend nos rapports immédiatement reconnus par les banques, les institutions financières et les juridictions, en France comme à l'international.
Référence internationale
Depuis 1979, l'IFEI fédère les experts français les plus exigeants et pilote la Charte de l'Expertise en évaluation immobilière, référentiel partagé par toute la profession. Notre adhésion à l'IFEI traduit l'engagement de Real Group dans la production active des standards qui régissent notre métier en France.
Standards français
La CEIF rassemble les experts immobiliers indépendants attachés à une déontologie stricte et à une formation continue rigoureuse. Real Group y adhère pour garantir aux donneurs d'ordre la rigueur, l'indépendance et la transparence qui font la valeur d'une expertise opposable et la réputation de la profession.
Indépendance & déontologieTransaction, investissement, gestion locative ou Expertise — nos consultants vous apportent une réponse claire et personnalisée sous 24h.
Laissez vos coordonnées, un conseiller Réal Group vous recontacte rapidement.