SERVICE EXPERTISE
Mission et destinataire, date de valeur, définition de la valeur recherchée, hypothèses et réserves, situation juridique, analyse de marché, méthodes retenues et écartées, comparables, conclusion, annexes : les dix rubriques attendues d'un rapport d'expertise, ce qui le rend probant en contradictoire, et ce qu'il contient qu'un avis de valeur n'a pas.
Le rapport d'expertise immobilière est le document daté et signé par lequel un expert établit la valeur d'un bien à une date de valeur précise. Il comporte dix rubriques attendues par la Charte de l'expertise en évaluation immobilière et le Red Book RICS, de la mission aux annexes. Aucun texte français n'en impose le contenu : c'est la démonstration qui le rend probant.
Un rapport d'expertise immobilière n'est pas une estimation mise en forme : c'est un document technique et juridique, daté, signé, qui engage la responsabilité professionnelle de son auteur. Aucun texte français n'impose le contenu d'un rapport d'expertise en évaluation privée. Sa structure vient d'ailleurs : de trois référentiels professionnels convergents — la Charte de l'expertise en évaluation immobilière, qui fait référence en France, les normes RICS dites du Red Book, et les normes internationales d'évaluation — puis de la lettre de mission, qui les rend contractuels. Tous trois attendent un contenu minimal, un ordre de démonstration et une traçabilité des données mobilisées. Un document qui saute l'une de ces rubriques n'est plus un rapport, c'est un avis : il ne se défend ni devant un juge, ni devant un vérificateur fiscal, ni devant un commissaire aux comptes.
La logique du document est celle d'une démonstration reproductible. Un lecteur compétent doit pouvoir, avec le seul rapport en main, comprendre ce qui a été évalué, à quelle date, sous quelle définition de valeur, à partir de quelles pièces, selon quelles méthodes, et pourquoi les autres ont été écartées. Cette exigence commande l'ordre des rubriques : le cadrage précède la description, la description précède l'analyse de marché, l'analyse précède l'application des méthodes, et la conclusion chiffrée ne vient qu'en dernier. Inverser cet ordre, c'est-à-dire annoncer d'abord la valeur puis l'habiller, reste le signe le plus fiable d'un document de complaisance.
Réal Group produit ces rapports partout en France, sous la signature de Guillaume Thériez, MRICS, et à partir d'une base de 2 094 actifs expertisés depuis 2011 (base CHRONO Réal Group). Chaque livrable suit le même plan, qu'il porte sur un logement en indivision, sur des murs commerciaux ou sur un portefeuille d'actifs d'exploitation : seul le degré de développement des rubriques varie avec l'enjeu du dossier. Le format long et intégralement motivé est le seul que nous délivrons en matière d'expertise immobilière : nous ne produisons ni estimation grand public gratuite, ni avis de valeur destiné à conforter un prix déjà décidé par ailleurs.
Partagez votre contexte, l'actif concerné et votre échéance. Nous revenons vers vous rapidement avec le bon niveau de cadrage.
Nature de l'actif, contexte d'intervention, usage du rapport et délai attendu : nous cadrons les bons paramètres avant de vous orienter.
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Architecte DPLG, diplômé de l’ICH Paris et titulaire du DU Expertise Judiciaire délivré par l’Université de Bordeaux (Faculté de droit et science politique), Guillaume Thériez a débuté sa carrière à Paris dans l’investissement et la promotion immobilière avant de rejoindre la société Ad Valorem Expertises, aujourd’hui BPCE Solutions immobilières, comme Directeur Adjoint.
Il a fondé en 2011 la société Réal Valuation avec pour objectif de devenir un cabinet d’expertise de référence dans le Sud-Ouest de la France.
Aucun texte français n'impose le contenu d'un rapport d'expertise en évaluation privée : ces exigences sont celles des référentiels professionnels — Charte de l'expertise en évaluation immobilière, RICS Red Book, normes internationales d'évaluation — et de la lettre de mission qui les rend contractuelles. Dans l'ordre : la mission et son destinataire, qui identifie le donneur d'ordre et l'usage prévu du document ; la date de valeur, distincte de la date de visite et de la date de rédaction ; la définition de la valeur recherchée, valeur vénale libre ou occupée, valeur locative de marché, valeur d'utilité ou valeur d'assurance ; les hypothèses et réserves ; la description du bien avec sa situation juridique, urbanistique et locative ; l'analyse du marché à la date de valeur ; les méthodes retenues et celles écartées, chacune motivée ; les comparables et leurs ajustements ; la conclusion chiffrée ; les annexes. Chaque rubrique absente ouvre un angle d'attaque à celui qui contestera la valeur.
La force probante ne se décrète pas dans une mention finale, elle se construit rubrique après rubrique — et elle ne va jamais jusqu'à lier son lecteur : le juge conserve sa libre appréciation, l'administration son pouvoir de contrôle et de rectification de la valeur vénale. Un rapport ne s'impose donc à personne ; bien construit, il devient simplement difficile à écarter et se discute pièce en main. Quatre conditions le portent. La qualification du signataire d'abord : appartenance à un référentiel reconnu, MRICS ou REV, inscription sur la liste des experts d'une cour d'appel pour le judiciaire, assurance de responsabilité civile professionnelle en cours. L'indépendance ensuite : aucun intérêt dans l'opération, et des honoraires forfaitaires jamais indexés sur la valeur conclue. La traçabilité des comparables enfin : source, date, surface retenue, ajustement pratiqué, vérifiables un par un. À quoi s'ajoute la motivation des méthodes, y compris de celles écartées. Ce sont exactement les points que discutera l'expert immobilier judiciaire désigné par le tribunal.
Quatre rubriques font toute la différence, et ce sont précisément celles qu'un avis de valeur ne porte pas : une date de valeur affichée, distincte des dates de visite et de rédaction ; des comparables tracés un par un, avec source, date, surface retenue et ajustement ; des hypothèses et réserves écrites, qui bornent la portée de la conclusion ; une signature engageante, couverte par une assurance de responsabilité civile professionnelle. La comparaison détaillée entre estimation, avis de valeur et expertise est traitée sur notre page expertise immobilière ; ici, retenez que le prix d'une expertise immobilière paie ce travail de démonstration, pas un nombre de pages.
C'est la rubrique que le lecteur pressé saute et que le contradicteur ouvre en premier. Une hypothèse spéciale est une supposition contraire aux faits connus à la date de valeur, retenue à la demande du donneur d'ordre : bien supposé libre alors qu'il est loué, permis supposé purgé, sol supposé dépollué, travaux supposés achevés. Elle doit être affichée et son incidence commentée. Une réserve, à l'inverse, borne l'investigation : l'expert en évaluation n'est ni géomètre, ni diagnostiqueur, ni juriste du titre de propriété, et il l'écrit. La ligne rouge est simple : des réserves si larges qu'elles vident la conclusion de sa portée ramènent le document au rang d'avis.
Le rapport s'ouvre sur ce qui a été commandé, jamais sur ce qui a été trouvé. La page de garde et le cadrage qui la suit arrêtent le donneur d'ordre, l'usage prévu du document et son destinataire, le périmètre exact des droits évalués, la valeur recherchée et sa définition, la date de valeur, les éventuelles hypothèses spéciales et les honoraires, forfaitaires par principe. L'absence de conflit d'intérêts y est vérifiée et écrite. Un lecteur qui ne trouve pas ces éléments en tête du document sait déjà qu'il ne tient pas un rapport d'expertise : c'est le premier point qu'un contradicteur attaque lorsqu'il reste implicite ou rédigé après coup.
Ce qui entre dans le rapport détermine ce qu'il pourra affirmer. La visite fixe les surfaces réelles, l'état d'usage, la divisibilité et les contraintes qui pèseront sur les ajustements ; elle ne remplace pas les pièces : titre de propriété, règlement de copropriété et tantièmes, baux et avenants, quittancement, charges non récupérables, arrêtés d'urbanisme, servitudes, diagnostics disponibles. Chaque pièce reçue est listée dans le corps du document, chaque pièce manquante devient une réserve écrite, et une visite non réalisée est annoncée comme telle, jamais dissimulée derrière une formule générale.
C'est ici que le livrable se fabrique vraiment. L'analyse de marché est datée — offre disponible, transactions constatées, tension locative, taux observés à la date de valeur — puis viennent au moins deux méthodes, une principale choisie pour l'actif et une de contrôle bâtie sur une logique économique différente. Chaque comparable est écrit avec sa source, sa date, sa surface et son ajustement, dans un tableau que le lecteur pourra refaire ligne à ligne. Les méthodes écartées sont nommées et la raison de leur exclusion rédigée. Un écart entre les deux résultats s'explique en toutes lettres, il ne se moyenne pas.
Le livrable se referme sur ce qui permettra de le relire sans son auteur. La conclusion porte une valeur unique et rappelle les hypothèses et réserves qui la conditionnent ; les annexes réunissent le tableau des comparables, les plans, les photographies datées et la liste des pièces reçues. Une relecture croisée en interne vérifie la cohérence entre le cadrage annoncé, les méthodes appliquées et la valeur retenue, puis le rapport est signé par un expert qualifié qui engage sa responsabilité civile professionnelle. C'est cet assemblage, et lui seul, qui rend le document tenable en contradictoire deux exercices plus tard.
Le plan ne change pas, mais l'usage commande la rubrique à développer : la date de valeur en succession, la définition de valeur en fiscalité, la liquidité en financement, le contradictoire en contentieux. Voici les six configurations que nous rencontrons le plus souvent.
Le partage se liquide à la valeur des biens au jour du partage, non au jour du décès : un même dossier peut donc appeler deux évaluations à deux dates. Le rapport doit afficher sa date de valeur sans ambiguïté et, en présence d'une donation antérieure rapportable, préciser l'état du bien retenu. C'est ce qui permet au notaire de liquider sans rouvrir le débat entre cohéritiers.
L'assiette est la valeur vénale réelle appréciée au 1er janvier, l'abattement de 30 % ne visant que la résidence principale. Un rapport daté de ce jour, motivé et documenté comparable par comparable, ne rend pas la valeur incontestable : il déplace la discussion sur le terrain technique et établit la bonne foi du déclarant en cas de proposition de rectification.
Lorsqu'un indivisaire rachète la part de l'autre, la valeur retenue fixe le montant de la soulte : chaque point d'écart a un bénéficiaire et un perdant identifiés. Un rapport communiqué contradictoirement, appuyé sur des comparables vérifiables et sur une méthode motivée, désamorce la surenchère des estimations d'agence produites de part et d'autre. C'est l'un des usages les plus fréquents de nos missions d'expertise immobilière en divorce pour les particuliers et leurs conseils.
Un établissement prêteur ne finance pas un prix, il finance une valeur qu'il devra pouvoir réaliser. Le rapport doit donc livrer la valeur vénale libre, la valeur occupée le cas échéant, et une appréciation motivée de la liquidité de l'actif. La plupart des banques exigent en outre un rapport récent, l'usage se situant autour de six mois, signé par un expert affilié à un référentiel reconnu.
SCI inscrivant ses immeubles à l'actif, apport en nature, fusion, test de dépréciation : le commissaire aux comptes ou aux apports attend une valeur établie par un tiers indépendant, à une date arrêtée, selon des méthodes reconnues. Le rapport devient une pièce du dossier de contrôle : il doit rester relisible deux exercices plus tard, sans son auteur pour l'expliquer.
Devant le juge, le rapport d'un expert de partie n'a pas la portée d'une expertise ordonnée par le tribunal, mais il est recevable dès lors qu'il est soumis à la contradiction et corroboré. Bien construit, il oriente la mission confiée au technicien désigné et permet d'en discuter les conclusions point par point. C'est notre rôle en expertise judiciaire immobilière.
Un rapport ne vaut que par ce qu'il permet de vérifier. Voici ce que nous garantissons sur chaque livrable, du logement en indivision au portefeuille d'actifs d'exploitation, avec le même protocole partout en France.
Avant le devis ou la mission, Guillaume, Amandine, Nathan et Jihane assurent un suivi fluide de votre demande, de la qualification du besoin jusqu'à la coordination administrative.
Real Group est membre des trois institutions de référence de l'expertise en évaluation immobilière, en France et à l'international. Pour nos clients, cette appartenance est un gage concret : des rapports reconnus par les banques, opposables aux juridictions, et alignés sur les meilleures pratiques mondiales.
La référence mondiale de l'expertise immobilière depuis 1868, présente dans 146 pays. Être régulé par la RICS, c'est s'engager sur ses standards éthiques et méthodologiques : un cadre exigeant qui rend nos rapports immédiatement reconnus par les banques, les institutions financières et les juridictions, en France comme à l'international.
Référence internationale
Depuis 1979, l'IFEI fédère les experts français les plus exigeants et pilote la Charte de l'Expertise en évaluation immobilière, référentiel partagé par toute la profession. Notre adhésion à l'IFEI traduit l'engagement de Real Group dans la production active des standards qui régissent notre métier en France.
Standards français
La CEIF rassemble les experts immobiliers indépendants attachés à une déontologie stricte et à une formation continue rigoureuse. Real Group y adhère pour garantir aux donneurs d'ordre la rigueur, l'indépendance et la transparence qui font la valeur d'une expertise opposable et la réputation de la profession.
Indépendance & déontologieTransaction, investissement, gestion locative ou Expertise — nos consultants vous apportent une réponse claire et personnalisée sous 24h.
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