SERVICE EXPERTISE
Un rapport d'expertise, un avis de valeur bancaire ou une évaluation de l'administration ne sont pas des vérités absolues. Nous en analysons la méthode, puis nous produisons une évaluation motivée que vous pouvez opposer.
Une contre-expertise immobilière consiste à faire analyser un rapport d'évaluation contesté par un second expert indépendant, puis à produire une évaluation motivée alternative. L'expert de partie vérifie les méthodes retenues, la pertinence des comparables, les pondérations appliquées et la date de valeur, puis formalise ses observations pour qu'elles soient débattues contradictoirement devant le juge, l'expert judiciaire ou l'administration.
La contre-expertise immobilière est l'intervention d'un second expert indépendant chargé d'examiner une évaluation déjà rendue, d'en apprécier la solidité méthodologique et, lorsque c'est justifié, de conclure à une autre valeur. Elle ne se limite jamais à annoncer un chiffre différent : elle démontre pourquoi le premier chiffre ne tient pas. Un rapport d'évaluation repose en effet sur une chaîne de choix — base de valeur, méthodes retenues et méthodes écartées, comparables sélectionnés, ajustements appliqués, date de valeur, hypothèses et réserves. Chacun de ces maillons est discutable, et c'est précisément sur eux que se joue une contestation utile, bien plus que sur le montant final.
Dans une procédure, cette mission porte le nom d'expertise de partie : l'expert est mandaté par vous, non désigné par le tribunal, mais il demeure tenu par les mêmes normes d'évaluation et les mêmes règles déontologiques que celui qu'il contredit. Il faut la distinguer de l'expertise contradictoire amiable, dans laquelle les parties conviennent ensemble d'un expert unique, et de l'expertise judiciaire, ordonnée par le juge. La jurisprudence est constante sur la portée d'un tel rapport : le juge ne peut fonder sa décision exclusivement sur une expertise réalisée à la demande d'une seule partie, mais il peut parfaitement s'en saisir dès lors qu'elle a été régulièrement communiquée et soumise à la discussion. Une contre-expertise pèse donc, à condition d'être produite dans les formes et dans les délais.
Réal Valuation conduit ces missions sur l'ensemble du territoire, en s'appuyant sur le réseau Groupe ABC : sept cabinets, trente-cinq experts et près de 1 800 expertises réalisées chaque année. Cette masse d'observations de terrain permet de reconstituer un référentiel de comparables vérifiables, là où un rapport contesté n'en produit souvent que trois ou quatre, non sourcés. Les missions sont conduites ou supervisées par Guillaume Thériez, MRICS, expert de référence du cabinet, selon les standards RICS et la Charte de l'expertise en évaluation immobilière. Nous n'acceptons pas de mission dont l'issue serait écrite d'avance : si le rapport contesté nous paraît solide, nous vous le disons avant d'engager des frais.
Partagez votre contexte, l'actif concerné et votre échéance. Nous revenons vers vous rapidement avec le bon niveau de cadrage.
Nature de l'actif, contexte d'intervention, usage du rapport et délai attendu : nous cadrons les bons paramètres avant de vous orienter.
Besoin d'un échange direct ? Notre équipe vous accompagne depuis Bordeaux sur toute la Gironde et partout en France au 05 56 81 66 30.
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Architecte DPLG, diplômé de l’ICH Paris et titulaire du DU Expertise Judiciaire délivré par l’Université de Bordeaux (Faculté de droit et science politique), Guillaume Thériez a débuté sa carrière à Paris dans l’investissement et la promotion immobilière avant de rejoindre la société Ad Valorem Expertises, aujourd’hui BPCE Solutions immobilières, comme Directeur Adjoint.
Il a fondé en 2011 la société Réal Valuation avec pour objectif de devenir un cabinet d’expertise de référence dans le Sud-Ouest de la France.
Le premier motif de contestation n'est pas le chiffre, c'est la base de valeur. Valeur vénale, valeur locative, valeur d'utilité, valeur de liquidation, valeur hypothécaire, valeur d'assurance : chacune répond à une question différente et donne un résultat différent sur le même bien. Nous vérifions ensuite que le rapport contesté croise au moins deux approches — comparaison directe, capitalisation du revenu, actualisation des flux, coût de remplacement déprécié, bilan promoteur, ou approche par le chiffre d'affaires pour les actifs d'exploitation — et surtout qu'il explicite les méthodes écartées et le motif de leur exclusion. Un rapport qui ne retient qu'une seule méthode sans justifier ce choix est structurellement fragile.
Un comparable qui ne peut pas être identifié ne peut pas être discuté, donc pas opposé. Nous contrôlons l'origine de chaque terme retenu, sa date, sa localisation exacte, la surface effectivement prise en compte, la nature juridique de la mutation et l'état d'occupation du bien cédé. Trois erreurs reviennent en permanence : un échantillon trop restreint, un échantillon orienté qui écarte les transactions défavorables à la thèse du rédacteur, et des comparables bruts repris sans aucun ajustement. Notre réseau reconstitue un référentiel élargi à partir des données publiques de mutations, des sources professionnelles et de nos propres missions, ce qui permet d'opposer une série documentée à une poignée de références.
C'est le maillon le plus sensible et le moins souvent justifié. Pondération des surfaces d'un local commercial entre linéaire de vente, arrière-boutique, mezzanine et réserve en sous-sol ; abattement pour occupation ; décote de liquidité sur un actif atypique ; taux de rendement, taux de capitalisation ou taux d'actualisation retenus en approche par le revenu. L'effet est mécanique et massif : sur un actif capitalisé à 6 %, retenir 6,5 % sans le justifier retire près de 8 % de la valeur. Nous refaisons le calcul, nous produisons l'analyse de sensibilité que le rapport contesté ne contient pas, et nous chiffrons l'écart imputable à chaque paramètre.
La date de valeur n'est pas la date du rapport, et sur un marché mouvant l'écart de quelques trimestres suffit à expliquer un désaccord entier. Nous vérifions que la date retenue est celle qu'impose le dossier — fait générateur fiscal, assignation, date de jouissance divise, date du sinistre — et que les comparables lui sont contemporains. Nous contrôlons ensuite les hypothèses spéciales : travaux réputés réalisés, bail réputé renouvelé, autorisation réputée obtenue, terrain réputé constructible. Chacune doit être signalée comme telle. Enfin, l'absence de visite et le recours à une évaluation « sur pièces » doivent figurer en réserve : quand ce n'est pas le cas, la portée du rapport est surévaluée.
Nous reprenons le document ligne à ligne : base de valeur annoncée, mission d'origine, date de valeur, méthodes mobilisées, comparables produits, réserves formulées. Cette lecture aboutit à une note de faisabilité qui identifie les points réellement attaquables et ceux qui ne le sont pas. Nous cadrons ensuite le périmètre avec vous et votre conseil : simple analyse critique destinée à alimenter un dire, ou évaluation complète destinée à être opposée. C'est aussi à ce stade que nous fixons le calendrier en fonction de l'échéance procédurale, et que nous listons les pièces à obtenir — titres, baux, états locatifs, plans, autorisations, comptes d'exploitation.
Nous ne travaillons pas sur les comparables de l'autre partie : nous constituons les nôtres, à partir des données publiques de mutations, des sources professionnelles disponibles et des missions réalisées par le réseau sur des actifs de même nature. Chaque terme est daté, localisé, qualifié et ajusté. En parallèle, nous visitons le bien chaque fois que c'est possible, si nécessaire en présence de la partie adverse pour préserver le caractère contradictoire : mesurage et pondération des surfaces, état d'entretien, configuration commerciale, contraintes d'accès, situation locative réelle. Une contre-expertise conduite exclusivement sur pièces est plus facile à écarter.
Le rapport que nous remettons est autonome : il énonce sa base de valeur, sa date de valeur, ses hypothèses, croise au moins deux méthodes et justifie chaque taux et chaque ajustement. Il comporte en outre ce qu'un rapport d'expertise classique n'a pas : un tableau d'écarts qui reprend, poste par poste, les divergences avec le document contesté et chiffre l'incidence de chacune sur la valeur finale. Votre conseil dispose ainsi d'un argumentaire directement exploitable, où chaque écart est rattaché à une cause méthodologique identifiée plutôt qu'à une simple différence d'appréciation.
La remise du rapport n'est pas la fin de la mission. Nous fournissons à votre avocat les éléments techniques du dire adressé à l'expert judiciaire, nous participons aux réunions d'expertise et aux visites, nous répondons aux notes de l'expert et aux observations de la partie adverse. En matière fiscale, nous préparons les pièces techniques de la réponse à la proposition de rectification et, le cas échéant, du passage devant la commission compétente. Si l'affaire est plaidée, l'expert qui a signé le rapport reste disponible pour être entendu ou pour éclairer votre conseil avant l'audience.
Une contre-expertise ne se justifie pas parce qu'un chiffre déplaît, mais parce qu'une méthode est attaquable ou qu'un enjeu financier dépasse largement le coût de la vérification. Voici les six situations dans lesquelles nos équipes interviennent le plus souvent, avec à chaque fois un cadre procédural et des délais qui commandent le calendrier de la mission.
Lorsqu'un technicien est désigné par le tribunal, la contradiction s'organise pendant les opérations, pas après. Nous assistons votre conseil aux réunions d'expertise et aux visites, nous analysons la note aux parties avant le dépôt du rapport, et nous rédigeons les éléments techniques du dire à expert : méthode contestée, comparables non vérifiables, absence d'ajustement, date de valeur inadaptée. Le code de procédure civile impose à l'expert de prendre en considération les observations des parties et d'en faire état dans son rapport : un dire motivé appelle une réponse écrite. Notre intervention est complémentaire de celle de l'expert immobilier judiciaire, dont la mission et le régime sont distincts.
Un rehaussement fondé sur une insuffisance de prix, une valeur déclarée en succession, en donation ou à l'IFI repose presque toujours sur une méthode par comparaison. C'est cette méthode qu'il faut discuter : représentativité des termes de comparaison retenus, similitude réelle des biens, ajustements de surface, d'étage, d'état et de date, absence de prise en compte d'une occupation ou d'une servitude. Les délais de réponse à une proposition de rectification sont courts : la contre-expertise doit être lancée dès réception du courrier. Ce volet est traité en lien avec notre page consacrée à l'expertise en contrôle fiscal, qui détaille la procédure elle-même.
Sortie de société, rachat de parts d'une SCI, dissolution d'une indivision : la valeur des immeubles détenus commande celle des droits sociaux. Le code civil organise, dans les cas de cession ou de rachat de droits sociaux prévus par la loi ou par les statuts, la désignation d'un expert chargé de déterminer la valeur en cas de contestation ; encore faut-il que sa base de valeur soit la bonne, car une valeur de marché brute, une valeur nette de fiscalité latente et une valeur de liquidation ne donnent pas le même résultat. Nous chiffrons chaque hypothèse séparément, en nous appuyant sur notre pratique de l'évaluation d'actifs immobiliers détenus en portefeuille : la négociation porte alors sur des écarts explicités, non sur deux chiffres qui s'opposent sans argument.
En liquidation de régime matrimonial comme en partage successoral, deux paramètres font l'essentiel du litige : la date à laquelle la valeur doit être arrêtée et le traitement de l'occupation du bien. Un immeuble occupé par un indivisaire, un local loué à une société détenue par l'une des parties, un fonds exploité par un héritier n'ont pas la valeur d'un bien libre. Nous reprenons le rapport contesté, nous vérifions la cohérence entre la date de valeur retenue et celle qu'impose le dossier, et nous chiffrons l'abattement d'occupation par une méthode explicitée plutôt que par un pourcentage forfaitaire non justifié.
L'offre notifiée par l'expropriant ou le prix proposé par une collectivité préemptrice s'appuient sur une évaluation administrative dont les termes de comparaison ne sont pas toujours transposables à votre bien. La qualification de l'usage effectif, la prise en compte de la constructibilité, le sort des indemnités accessoires et, pour un commerce, la perte d'exploitation constituent les points de discussion. Nous produisons l'évaluation contradictoire qui sera portée devant le juge compétent. Lorsque l'éviction d'un locataire commercial est en jeu, nos travaux s'articulent avec notre expertise dédiée à l'indemnité d'éviction et à la valeur du droit au bail.
Un refus de financement fondé sur une valeur hypothécaire jugée insuffisante, une indemnisation calculée sur une valeur de reconstruction sous-estimée, un avis de valeur d'agence tenant en quelques lignes : dans les trois cas, le document contesté n'a ni la forme ni la traçabilité d'un rapport d'expertise. Nous produisons un rapport conforme aux standards professionnels, avec méthodes croisées, comparables sourcés et réserves explicites, présentable devant un comité de crédit comme devant un assureur. Sur un sinistre, notre intervention porte exclusivement sur la valeur : nous ne nous prononçons jamais sur les causes techniques du dommage, qui relèvent d'un autre métier.
Une contre-expertise n'a de poids que si son auteur est crédible face à la partie adverse, à l'expert judiciaire ou à l'administration. Notre engagement tient en une phrase : nous vous remettons un rapport que l'autre camp ne pourra pas démonter avec les arguments que nous employons contre le sien.
Avant le devis ou la mission, Guillaume, Amandine, Nathan et Jihane assurent un suivi fluide de votre demande, de la qualification du besoin jusqu'à la coordination administrative.
Real Group est membre des trois institutions de référence de l'expertise en évaluation immobilière, en France et à l'international. Pour nos clients, cette appartenance est un gage concret : des rapports reconnus par les banques, opposables aux juridictions, et alignés sur les meilleures pratiques mondiales.
La référence mondiale de l'expertise immobilière depuis 1868, présente dans 146 pays. Être régulé par la RICS, c'est s'engager sur ses standards éthiques et méthodologiques : un cadre exigeant qui rend nos rapports immédiatement reconnus par les banques, les institutions financières et les juridictions, en France comme à l'international.
Référence internationale
Depuis 1979, l'IFEI fédère les experts français les plus exigeants et pilote la Charte de l'Expertise en évaluation immobilière, référentiel partagé par toute la profession. Notre adhésion à l'IFEI traduit l'engagement de Real Group dans la production active des standards qui régissent notre métier en France.
Standards français
La CEIF rassemble les experts immobiliers indépendants attachés à une déontologie stricte et à une formation continue rigoureuse. Real Group y adhère pour garantir aux donneurs d'ordre la rigueur, l'indépendance et la transparence qui font la valeur d'une expertise opposable et la réputation de la profession.
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