SERVICE EXPERTISE
Ordonnance de désignation, consignation, convocation, réunion sur site, communication des pièces, dires, note aux parties, dépôt du rapport : la chronologie réelle d'une expertise judiciaire d'évaluation, les ordres de grandeur de durée constatés en pratique, et ce que chaque partie peut y faire à chaque étape.
Une expertise judiciaire se déroule en neuf temps : ordonnance de désignation fixant la mission, consignation de la provision, convocation des parties, réunion sur site, communication des pièces, dires, note aux parties, dires récapitulatifs, dépôt du rapport. Tout s'y fait de manière contradictoire, sous le contrôle du juge. Comptez le plus souvent huit à dix-huit mois (constat Réal Group 2026, non un délai légal).
Comment se passe une expertise judiciaire ? Elle se passe sous l'autorité d'un juge, selon une chronologie fixée par le code de procédure civile, et jamais dans le secret : chaque constatation, chaque pièce, chaque hypothèse de l'expert est soumise à la discussion des parties avant d'être écrite. C'est la différence de fond avec une expertise amiable, qui n'a d'autre force que le crédit reconnu à son auteur. La mesure naît d'une décision de justice — ordonnance de référé rendue avant tout procès sur le fondement de l'article 145 du code de procédure civile, ou jugement avant dire droit en cours d'instance — qui nomme l'expert, énonce les chefs de sa mission et impartit le délai de dépôt du rapport.
En matière d'évaluation, la mission paraît toujours la même — donner un avis sur la valeur vénale ou la valeur locative d'un bien à une date donnée — et elle diffère toujours dans le détail : date d'évaluation rétroactive, périmètre des lots, traitement de l'occupation, des travaux ou d'un passif, fixation de la valeur locative au sens de l'article L145-33 du code de commerce. L'expert ne peut ni élargir sa mission ni trancher une question de droit : il éclaire le juge, qui reste libre de ne pas le suivre. Lire la mission mot à mot est le premier réflexe de tout conseil, car ce qui n'y figure pas ne figurera pas davantage dans le rapport.
Cette page suit la chronologie complète, de l'ordonnance au dépôt, avec les ordres de grandeur de durée que nous constatons en pratique. Elle s'adresse aux avocats, notaires, magistrats et parties qui veulent savoir à quoi s'attendre et quand agir. Deux précisions de périmètre. Le rôle, les qualifications et le mode de désignation de l'homme de l'art relèvent de notre page consacrée à l'expert immobilier judiciaire. Et tout le versant financier — qui consigne, combien, comment la rémunération est taxée, qui en supporte la charge définitive — est traité avec qui paie l'expertise judiciaire, le cadre tarifaire amiable relevant pour sa part du prix d'une expertise immobilière : nous ne les évoquons ici que dans la mesure où ils commandent le calendrier.
Partagez votre contexte, l'actif concerné et votre échéance. Nous revenons vers vous rapidement avec le bon niveau de cadrage.
Nature de l'actif, contexte d'intervention, usage du rapport et délai attendu : nous cadrons les bons paramètres avant de vous orienter.
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Architecte DPLG, diplômé de l’ICH Paris et titulaire du DU Expertise Judiciaire délivré par l’Université de Bordeaux (Faculté de droit et science politique), Guillaume Thériez a débuté sa carrière à Paris dans l’investissement et la promotion immobilière avant de rejoindre la société Ad Valorem Expertises, aujourd’hui BPCE Solutions immobilières, comme Directeur Adjoint.
Il a fondé en 2011 la société Réal Valuation avec pour objectif de devenir un cabinet d’expertise de référence dans le Sud-Ouest de la France.
Deux voies. Avant tout procès, la partie qui justifie d'un motif légitime d'établir la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d'un litige saisit le juge des référés sur le fondement de l'article 145 du code de procédure civile : c'est l'expertise dite in futurum, très employée pour figer une valeur avant d'assigner. En cours d'instance, le juge ordonne la mesure par un jugement avant dire droit, à la demande d'une partie ou d'office. Dans les deux cas, l'expertise ne se justifie que si de simples constatations ou une consultation ne suffisent pas à éclairer le juge. En évaluation, la désignation vise le plus souvent un expert immobilier inscrit près une cour d'appel.
Il faut raisonner en mois, pas en semaines. Le juge impartit dans sa décision un délai de dépôt — souvent quatre à huit mois — que la pratique proroge presque toujours au moins une fois, sur demande motivée de l'expert au magistrat chargé du contrôle. Sur une mission d'évaluation ordinaire, l'expertise se dénoue le plus souvent entre huit et dix-huit mois à compter de l'ordonnance ; un dossier à parties multiples ou nécessitant un sapiteur dépasse couramment deux ans. Ces ordres de grandeur sont un constat Réal Group 2026, relevé sur les dossiers judiciaires que nous suivons, et non des délais légaux. Les deux accélérateurs sont à la main des parties : consigner vite, le point de départ réel étant la provision consignée au greffe, et produire les pièces dès la première réunion.
C'est le cœur du dispositif, et ce qui sépare définitivement l'expertise judiciaire d'une estimation d'agence. Toutes les parties sont convoquées à chaque réunion, avec leurs conseils et, si elles le souhaitent, leur propre expert d'évaluation. Tout document remis à l'expert par l'une doit être communiqué aux autres. Aucune conclusion ne peut être déposée sans avoir été préalablement soumise à leur discussion : c'est la fonction de la note aux parties. Les observations écrites — les dires — obligent l'expert, qui doit indiquer dans son rapport la suite qu'il leur a donnée. Une expertise conduite en violation de ce principe encourt l'annulation, et un rapport annulé ne vaut plus rien, quelle que soit la qualité de l'analyse.
Beaucoup, mais pas tout. L'article 246 du code de procédure civile pose que le juge n'est pas lié par les constatations ni par les conclusions du technicien : il peut s'en écarter, à charge de motiver. En pratique, un rapport contradictoire, complet et méthodologiquement solide est suivi dans la très grande majorité des cas, parce qu'aucune partie n'apporte d'élément permettant de le contredire. C'est pourquoi la partie qui conteste doit agir pendant les opérations, par des dires argumentés et des pièces, et non après le dépôt. Après coup, il ne reste que la demande de complément, la contre-expertise et la critique au fond dans les conclusions : trois voies coûteuses et incertaines.
Avant toute chose, nous décomposons les chefs de mission en questions auxquelles le rapport devra répondre, et nous identifions ce qu'ils n'autorisent pas : une date d'évaluation, un périmètre de lots, une hypothèse d'occupation. Lorsque nous assistons une partie, cette lecture détermine les dires à préparer dès la première réunion. Lorsque nous sommes désignés, elle fixe le cadre dont nous ne sortirons pas sans saisir le juge du contrôle d'une demande d'extension. Un chef de mission mal lu est la première cause de rapport incomplet.
Nous visitons le bien en présence de toutes les parties, mesurons, photographions et consignons l'état réel : surface, division, servitudes apparentes, occupation effective, travaux nécessaires. Nous établissons ensuite la liste nominative des pièces indispensables — titre, bail et avenants, quittancement, taxe foncière, plans, diagnostics, autorisations — et nous la faisons circuler. Une pièce arrivée après le pré-rapport oblige à rouvrir le débat : mieux vaut l'obtenir au premier jour, au besoin par la voie du juge du contrôle.
Comparaison par mutations récentes ajustées, capitalisation du revenu net, coût de remplacement déprécié pour les biens sans marché, bilan promoteur pour le foncier constructible : nous appliquons les méthodes reconnues, en croisant au moins deux d'entre elles et en expliquant leurs écarts. Chaque référence est identifiée, datée et ajustée sous le regard des parties. Nous mobilisons nos bases propres — 2 094 actifs expertisés depuis 2011 (base CHRONO Réal Group) et notre observatoire des loyers commerciaux — pour documenter les termes de comparaison que les fichiers publics ne livrent pas.
Nous soumettons toujours nos conclusions provisoires avant de conclure : méthode, comparables, calculs, valeur retenue, avec un délai de dires explicite. Le rapport final, signé par Guillaume Thériez MRICS, reprend chaque dire, y répond et motive les arbitrages. Conforme aux standards RICS et à la Charte de l'expertise en évaluation immobilière, il est écrit pour résister à la contradiction devant le juge — et pour rester lisible par un magistrat qui n'est pas évaluateur.
Les neuf temps de la procédure, dans l'ordre où ils se produisent, avec ce que chaque partie peut y faire et les ordres de grandeur de durée que nous constatons en mission — des observations de pratique, jamais des délais légaux.
La décision nomme l'expert, énonce les chefs de mission, impartit un délai de dépôt et désigne la partie qui consignera. Le greffe lui en adresse copie ; il dispose d'un délai bref pour accepter ou refuser, et doit signaler tout lien susceptible d'affecter son indépendance. Rien ne commence tant que ce double mouvement — notification, acceptation — n'est pas accompli. Sur l'arbitrage qui précède cette décision, voir expertise amiable ou judiciaire.
C'est le verrou du calendrier. La partie désignée par la décision verse au greffe la provision à valoir sur la rémunération de l'expert ; tant que le greffe n'a pas avisé celui-ci du versement, aucune convocation ne part et les opérations ne commencent pas. Montant, répartition, conséquences d'un défaut de versement et charge définitive relèvent d'un raisonnement distinct, traité avec qui paie l'expertise judiciaire.
Avisé de la consignation, l'expert convoque toutes les parties et leurs conseils, par écrit et avec un préavis suffisant. La première réunion se tient sur le bien : visite, mesurage, prise de vues, description contradictoire de l'état, de la surface et de l'occupation. Elle sert aussi à arrêter le calendrier et la liste des pièces attendues. Un compte rendu d'accedit est ensuite diffusé à tous.
Titres, baux et quittancement, plans, diagnostics, autorisations d'urbanisme, comptes du fonds exploité : les parties doivent remettre sans délai les documents demandés. En cas de carence, l'expert saisit le juge du contrôle, qui peut ordonner la production, au besoin sous astreinte. Chaque pièce nourrit les premiers dires, ces observations écrites que les conseils adressent à l'expert et qui sont communiquées à toutes les parties. Si une question sort de sa spécialité — structure, pollution, comptabilité —, l'expert peut solliciter l'avis d'un sapiteur, dans le même cadre contradictoire : c'est une faculté ouverte au cas par cas, pas une étape de toute expertise.
L'expert adresse une note de synthèse — le pré-rapport — exposant sa méthode, ses termes de comparaison et sa valeur provisoire, avec un délai pour dires, généralement de trois à six semaines. Chaque partie critique le raisonnement, oppose ses propres comparables, relève une erreur de surface ou de date. L'expert répond point par point dans son rapport. C'est le moment où une expertise se gagne ou se perd.
Le rapport est déposé au greffe et communiqué à toutes les parties : les opérations d'expertise sont closes. L'instance au fond reprend, chacun conclut sur le rapport, et le juge statue sans être tenu par l'avis du technicien. Le règlement de la rémunération de l'expert suit ensuite son propre circuit, exposé avec qui paie l'expertise judiciaire. Préparer cette phase avec un expert d'évaluation aux côtés de son avocat évite de découvrir trop tard une faiblesse méthodologique.
Une expertise judiciaire ne se rattrape pas après le dépôt. Nos experts certifiés RICS interviennent partout en France, en qualité d'expert désigné comme aux côtés d'un avocat, d'un notaire ou d'une partie, avec la même règle : rien ne sera écrit qui n'ait d'abord été discuté.
Avant le devis ou la mission, Guillaume, Amandine, Nathan et Jihane assurent un suivi fluide de votre demande, de la qualification du besoin jusqu'à la coordination administrative.
Real Group est membre des trois institutions de référence de l'expertise en évaluation immobilière, en France et à l'international. Pour nos clients, cette appartenance est un gage concret : des rapports reconnus par les banques, opposables aux juridictions, et alignés sur les meilleures pratiques mondiales.
La référence mondiale de l'expertise immobilière depuis 1868, présente dans 146 pays. Être régulé par la RICS, c'est s'engager sur ses standards éthiques et méthodologiques : un cadre exigeant qui rend nos rapports immédiatement reconnus par les banques, les institutions financières et les juridictions, en France comme à l'international.
Référence internationale
Depuis 1979, l'IFEI fédère les experts français les plus exigeants et pilote la Charte de l'Expertise en évaluation immobilière, référentiel partagé par toute la profession. Notre adhésion à l'IFEI traduit l'engagement de Real Group dans la production active des standards qui régissent notre métier en France.
Standards français
La CEIF rassemble les experts immobiliers indépendants attachés à une déontologie stricte et à une formation continue rigoureuse. Real Group y adhère pour garantir aux donneurs d'ordre la rigueur, l'indépendance et la transparence qui font la valeur d'une expertise opposable et la réputation de la profession.
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