SERVICE EXPERTISE
Expertise de biens résidentiels à Bordeaux et en Gironde : valeur vénale, valeur locative, valeur en indivision, en démembrement. Rapport conforme au Red Book RICS, aux IVS et aux EVS, opposable en succession, divorce, IFI, financement bancaire, partage ou arbitrage patrimonial.
Bordeaux et sa métropole constituent un marché résidentiel particulièrement hiérarchisé, où la valeur d'un bien se lit au croisement de trois facteurs : la polarité précise du quartier (rue par rue à l'hypercentre), la typologie architecturale (échoppe, pierre XVIIIe, néo-classique, contemporain), et la performance énergétique désormais décisive depuis la loi Climat et Résilience. Deux biens de même surface dans deux rues adjacentes peuvent s'écarter de 30 % en valeur au m².
L'hypercentre prime (Triangle d'or, Chartrons, Saint-Pierre, Saint-Seurin, Notre-Dame) concentre l'immobilier haut de gamme : hôtels particuliers, appartements haussmanniens, duplex sous toiture. Les quartiers résidentiels de report (Caudéran, Saint-Augustin, Nansouty, Le Bouscat, Cauderan-Stéhélin) offrent maisons bordelaises, échoppes et pavillons à fort attachement résidentiel. Les quartiers de gentrification (Bastide, Bacalan, Saint-Michel, Belcier, Euratlantique) portent des biens à potentiel. La périphérie métropolitaine (Talence, Pessac, Mérignac, Bègles, Le Haillan, Gradignan, Villenave-d'Ornon) couvre des typologies variées avec des références de marché spécifiques.
Nos expertises résidentielles couvrent les trois grandes catégories du hub — villa, maison bordelaise et appartement — ainsi que les configurations atypiques : hôtels particuliers, demeures de caractère, lofts, duplex sous toiture, biens en démembrement ou indivision. Chaque rapport respecte le Red Book RICS, les IVS et les EVS, et est opposable devant l'administration fiscale, les banques, les notaires et les juridictions.
Partagez votre contexte, l'actif concerné et votre échéance. Nous revenons vers vous rapidement avec le bon niveau de cadrage.
Nature de l'actif, contexte d'intervention, usage du rapport et délai attendu : nous cadrons les bons paramètres avant de vous orienter.
Besoin d'un échange direct ? Notre équipe vous accompagne depuis Bordeaux sur toute la Gironde et partout en France au 05 56 81 66 30.
Réponse sous 24h par un interlocuteur dédié
Architecte DPLG, diplômé de l’ICH Paris et titulaire du DU Expertise Judiciaire délivré par l’Université de Bordeaux (Faculté de droit et science politique), Guillaume Thériez a débuté sa carrière à Paris dans l’investissement et la promotion immobilière avant de rejoindre la société Ad Valorem Expertises, aujourd’hui BPCE Solutions immobilières, comme Directeur Adjoint.
Il a fondé en 2011 la société Réal Valuation avec pour objectif de devenir un cabinet d’expertise de référence dans le Sud-Ouest de la France.
Une expertise rigoureuse d'un bien résidentiel bordelais articule quatre dimensions complémentaires, dont la combinaison documente une valeur argumentée et soutenable en contradictoire.
Le positionnement du bien au sein de la hiérarchie bordelaise est déterminant : rue par rue à l'hypercentre (Triangle d'or, Chartrons, Saint-Pierre), quartier par quartier en périphérie (Caudéran, Nansouty, Saint-Augustin). Analyse de l'environnement immédiat (qualité des commerces, desserte tramway, nuisances, vue, écoles), des projets urbains en cours et de la dynamique de prix observée sur 5 ans dans la polarité précise du bien.
Chaque typologie résidentielle bordelaise obéit à ses propres références : hôtel particulier (rare, prestige, comparables parisiens ou lyonnais), maison haussmannienne (prestige hypercentre), échoppe bordelaise (simple, double, marchande, chartronnaise), appartement pierre ou contemporain. Relevé des surfaces (loi Carrez pour appartements, surface habitable pour maisons), hauteur sous plafond, moulures, parquet, cheminées, atypismes positifs ou négatifs.
Cartographie complète : état du bâti (structure, façade, toiture, menuiseries), équipements techniques (chauffage, isolation, ventilation, domotique), DPE avec impact croissant lié à la loi Climat et Résilience (interdiction de location des F en 2028, des G en 2025 pour les logements les plus consommateurs). Pour les biens à rénover, chiffrage du potentiel de travaux et comparaison valeur en l'état / valeur après rénovation.
Analyse des facteurs juridiques impactant la valeur : copropriété (charges, travaux votés, état de la façade, ravalement à prévoir), indivision, démembrement (usufruit/nue-propriété, barème fiscal article 669 CGI vs valeur économique), règles d'urbanisme locales (PLU, secteur sauvegardé UNESCO pour le centre historique, servitudes). Retraitement de chaque paramètre dans la valeur finale retenue.
Les deux grandes typologies résidentielles bordelaises mobilisent des méthodes de référence différentes et une lecture spécifique du marché local.
Chaque typologie mobilise ses propres références, sa propre base de comparables et sa propre grille de lecture des atouts et contraintes. Un expert qui confond les deux univers produit une valeur faible et fragile en contradictoire. Réal Group entretient deux bases distinctes de transactions comparables, actualisées sur l'ensemble de la métropole bordelaise, et déploie la méthodologie appropriée à chaque dossier.
Clarification du contexte (succession, donation, divorce, IFI, financement, arbitrage, litige), du destinataire du rapport (administration fiscale, juge aux affaires familiales, banque, notaire, co-héritier, partie adverse) et du type de valeur attendue (vénale libre, occupée, en indivision, nue-propriété, usufruit). Définition du calendrier et des pièces à collecter.
Visite intégrale du bien avec relevé des surfaces (loi Carrez pour appartements, surface habitable loi Boutin pour maisons), état du bâti, exposition, luminosité, équipements, dépendances, terrain. Collecte du titre de propriété, DPE, diagnostics, règlement de copropriété et dernière AG, taxe foncière, travaux votés, permis récents le cas échéant.
Sélection de transactions comparables récentes (généralement 12-24 mois) dans la polarité précise du bien, retraitement des écarts (surface, étage, état, exposition, ravalement, DPE, prestations), application si nécessaire de la méthode par revenu pour les biens loués ou par coût pour les biens uniques. Tests de cohérence et triangulation entre méthodes.
Rapport conforme au Red Book RICS, aux IVS et aux EVS, documentant comparables, retraitements, hypothèses et valeur retenue. Restitution adaptée au destinataire. Le rapport est opposable devant l'administration fiscale, les banques, les notaires et les juridictions, et peut être soutenu en contradictoire face à l'expertise d'une partie adverse.
Panorama des missions que nous conduisons sur les biens résidentiels bordelais, avec les spécificités méthodologiques et juridiques associées à chaque configuration.
Expertise opposable à l'administration fiscale pour les droits de mutation à titre gratuit (articles 666, 775 et 922 du CGI), utilisable en partage amiable ou judiciaire entre héritiers. Distinction claire entre pleine propriété, nue-propriété et usufruit selon le barème fiscal (article 669 CGI) ou la valeur économique réelle. Rapport soutenable en contradictoire et en cas de contrôle fiscal (procédure L17 LPF).
Expertise en divorce, prestation compensatoire, liquidation de régime matrimonial (communauté légale, séparation de biens, participation aux acquêts) ou attribution préférentielle du logement familial. Rapport opposable devant juge aux affaires familiales, tribunal judiciaire et cour d'appel, soutenu en contradictoire face à l'expertise d'une partie adverse.
Expertise au 1er janvier de l'année d'imposition, conforme aux articles 964, 965 et 977 du CGI. Valeur vénale en l'état avec application le cas échéant des abattements admis (résidence principale 30 %, immeuble loué 10 à 30 %, indivision jusqu'à 20 %). Rapport opposable en cas de contrôle fiscal ou de rectification proposée par l'administration (procédure de l'article L17 du LPF).
Expertise mandatée par la banque ou l'emprunteur en amont d'un crédit acquisition ou d'un refinancement (y compris crédit lombard adossé à un actif résidentiel). Valeur vénale conforme au règlement CRR UE 575/2013 et à la directive MCD 2014/17/UE, directement intégrable au dossier de crédit. Également pour les banques privées sur des clients patrimoniaux haut de gamme.
Expertise en partage d'indivision post-succession, liquidation d'indivision entre ex-concubins ou pacsés, litige entre associés d'une SCI familiale. Rapport soutenu en contradictoire, permettant de fixer une valeur argumentée pour le rachat par un indivisaire ou la licitation en justice (vente aux enchères sur saisine du juge).
Expertise pré-cession pour fixer un prix de commercialisation réaliste et négociable sur des biens atypiques, rares ou haut de gamme, où les estimations agence divergent fortement. Utilisable en conditions suspensives d'une promesse, en arbitrage entre plusieurs actifs d'un portefeuille, ou pour la restructuration patrimoniale d'un family office.
Cabinet d'expertise immobilière indépendant fondé en 2011, Réal Group — Réal Valuation accompagne particuliers, familles, héritiers, indivisaires, SCI familiales, family offices, banques privées et notaires sur l'ensemble du résidentiel bordelais : villas haut de gamme, hôtels particuliers, maisons bordelaises de toute époque et de tous quartiers, appartements prime de l'hypercentre, biens atypiques. Chaque rapport distingue valeur libre et occupée, pleine propriété et démembrement, et s'adapte au contexte juridique et fiscal de la mission.
Avant le devis ou la mission, Guillaume, Amandine, Nathan et Jihane assurent un suivi fluide de votre demande, de la qualification du besoin jusqu'à la coordination administrative.
Real Group est membre des trois institutions de référence de l'expertise en évaluation immobilière, en France et à l'international. Pour nos clients, cette appartenance est un gage concret : des rapports reconnus par les banques, opposables aux juridictions, et alignés sur les meilleures pratiques mondiales.
La référence mondiale de l'expertise immobilière depuis 1868, présente dans 146 pays. Être régulé par la RICS, c'est s'engager sur ses standards éthiques et méthodologiques : un cadre exigeant qui rend nos rapports immédiatement reconnus par les banques, les institutions financières et les juridictions, en France comme à l'international.
Référence internationale
Depuis 1979, l'IFEI fédère les experts français les plus exigeants et pilote la Charte de l'Expertise en évaluation immobilière, référentiel partagé par toute la profession. Notre adhésion à l'IFEI traduit l'engagement de Real Group dans la production active des standards qui régissent notre métier en France.
Standards français
La CEIF rassemble les experts immobiliers indépendants attachés à une déontologie stricte et à une formation continue rigoureuse. Real Group y adhère pour garantir aux donneurs d'ordre la rigueur, l'indépendance et la transparence qui font la valeur d'une expertise opposable et la réputation de la profession.
Indépendance & déontologieTransaction, investissement, gestion locative ou Expertise — nos consultants vous apportent une réponse claire et personnalisée sous 24h.
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