SERVICE EXPERTISE
Expertise de maisons bordelaises : échoppe simple, double, marchande, chartronnaise, haussmannienne, pavillon Années 30, maison d'architecte contemporain. Valeur vénale, succession, donation, divorce, IFI, financement bancaire. Rapport conforme au Red Book RICS, opposable en contradictoire devant administration fiscale, banques, notaires et juridictions.
La maison bordelaise constitue un segment résidentiel architecturalement unique en France. L'échoppe — modèle dominant de l'ouvrier et de la classe moyenne au XIXe siècle — décline en simple travée, double, marchande ou chartronnaise selon l'époque et le quartier. La maison haussmannienne et le pavillon Années 30 complètent le spectre dans les quartiers bourgeois. Chaque typologie a ses codes (hauteur sous plafond, moulures, parquet, cheminées, toiture en tuiles canal, sol en carreaux de ciment) et ses contraintes (étroitesse, plain-pied ou R+1, cour arrière indispensable). Un expert qui confond ces typologies produit une valeur fausse.
À Bordeaux, le marché des maisons se structure par quartier, chaque quartier ayant ses propres références de prix et ses propres dynamiques. L'hypercentre (Chartrons, Saint-Pierre, Saint-Seurin, Notre-Dame) concentre les typologies les plus cotées et les plus rares. Les quartiers résidentiels établis (Caudéran, Caudéran-Stéhélin, Saint-Augustin, Nansouty, Le Bouscat) offrent des maisons bourgeoises et pavillons de qualité. Les quartiers en gentrification (Bastide, Bacalan, Belcier, Saint-Michel) présentent des maisons à potentiel de valorisation par restauration. La périphérie (Talence, Pessac, Bègles, Gradignan) complète le spectre avec des maisons plus abordables.
Nos expertises de maisons bordelaises couvrent l'ensemble du spectre : échoppe dans toutes ses déclinaisons, maison haussmannienne, pavillon, chartreuse bordelaise, maison d'architecte contemporaine, maison en secteur sauvegardé UNESCO (hypercentre classé) avec contraintes ABF. Chaque rapport respecte le Red Book RICS, les IVS et les EVS, et est opposable devant l'administration fiscale, les banques, les notaires et les juridictions.
Partagez votre contexte, l'actif concerné et votre échéance. Nous revenons vers vous rapidement avec le bon niveau de cadrage.
Nature de l'actif, contexte d'intervention, usage du rapport et délai attendu : nous cadrons les bons paramètres avant de vous orienter.
Besoin d'un échange direct ? Notre équipe vous accompagne depuis Bordeaux sur toute la Gironde et partout en France au 05 56 81 66 30.
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Architecte DPLG, diplômé de l’ICH Paris et titulaire du DU Expertise Judiciaire délivré par l’Université de Bordeaux (Faculté de droit et science politique), Guillaume Thériez a débuté sa carrière à Paris dans l’investissement et la promotion immobilière avant de rejoindre la société Ad Valorem Expertises, aujourd’hui BPCE Solutions immobilières, comme Directeur Adjoint.
Il a fondé en 2011 la société Réal Valuation avec pour objectif de devenir un cabinet d’expertise de référence dans le Sud-Ouest de la France.
L'expertise d'une maison bordelaise articule quatre dimensions complémentaires qui, combinées, fondent la valeur argumentée et soutenable en contradictoire.
Identification précise de la typologie : échoppe simple (une travée ~60-90 m²), échoppe double (deux travées ~100-160 m²), échoppe marchande (façade commerçante), chartronnaise (haute et étroite, R+1 ou R+2), maison haussmannienne (XIXe, pierre de taille, moulures), pavillon Années 30 (quartiers bourgeois, brique et pierre, jardin), maison de ville contemporaine, maison d'architecte (reconstruction, extensions signature). Chaque typologie a son époque de référence, sa clientèle type et son segment de marché.
Le quartier détermine la majeure partie de la valeur. Hypercentre prime (Chartrons, Saint-Pierre, Saint-Seurin, Notre-Dame), quartiers résidentiels établis (Caudéran, Saint-Augustin, Nansouty, Le Bouscat), quartiers en gentrification (Bastide, Bacalan, Belcier, Saint-Michel), périphérie métropolitaine (Talence, Pessac, Bègles, Gradignan, Mérignac). Pour chaque quartier, analyse fine de la rue (passante vs calme), de la proximité tramway, des commerces, des écoles, et de la dynamique de prix sur 5 ans.
Relevé intégral de l'état du bâti : toiture (tuiles canal historiques), façade (ravalement récent ou nécessaire), menuiseries (bois d'origine vs PVC récent), structure, sol (carreaux de ciment, parquet), cheminées d'époque, moulures, chauffage, isolation. DPE avec impact croissant de la loi Climat et Résilience. Chiffrage du capex (rénovation énergétique, restauration patrimoniale, extension) et comparaison valeur en l'état / valeur après travaux.
Pour l'échoppe : caractère de la courette arrière (surface, exposition, arborisation, possibilité de transformation en jardin), accès indépendant éventuel, cave voûtée, grenier habitable. Pour la maison haussmannienne et le pavillon : surface du jardin, arborisation, piscine, garage, dépendances. Chaque élément fait l'objet d'un retraitement explicite face aux comparables, pouvant atteindre 15-25 % de prime ou d'abattement selon la qualité.
Les deux typologies emblématiques de la maison bordelaise obéissent à des références distinctes, avec des quartiers, des clientèles et des prix au m² spécifiques.
Échoppe et maison bourgeoise s'adressent à des clientèles différentes et obéissent à des références de prix spécifiques. Réal Group maintient deux bases de comparables distinctes et déploie la méthodologie appropriée à chaque dossier, avec une attention particulière aux atypismes patrimoniaux (carreaux ciment, moulures, cheminées, jardins historiques).
Clarification du contexte (succession, donation, divorce, IFI, financement, arbitrage pré-cession, contrôle fiscal, indivision), du destinataire du rapport (administration fiscale, juge aux affaires familiales, banque, notaire) et du type de valeur attendue. Collecte du titre de propriété, du relevé de la copropriété si applicable, des diagnostics, du DPE, de l'historique des travaux et des permis récents.
Visite complète de la maison avec relevé des surfaces (loi Boutin), identification précise de la typologie architecturale (échoppe simple, double, marchande, chartronnaise, haussmannienne, pavillon), état du bâti (toiture, façade, menuiseries, structure), conservation des éléments d'époque (carreaux ciment, moulures, parquets, cheminées), jardin ou courette, dépendances, potentiel d'extension ou d'aménagement.
Identification de transactions comparables sur les 12 à 24 derniers mois, de même typologie architecturale (une échoppe double ne se compare qu'à des échoppes doubles) et dans la même polarité (rue ou secteur de rue). Retraitement explicite des écarts : surface, état, DPE, jardin/courette, conservation des éléments d'époque, extensions. Si peu de comparables disponibles, triangulation avec la méthode par coût de remplacement déprécié.
Rapport conforme au Red Book RICS, aux IVS et aux EVS, documentant identification typologique, état, comparables, retraitements, hypothèses et valeur retenue. Utilisable devant administration fiscale (IFI, succession, donation, plus-value, contrôle fiscal), banques (mandat), notaires (partage, licitation) et juridictions civiles (divorce, indivision). Soutenu en contradictoire face à l'expertise d'une partie adverse.
Panorama des missions que nous conduisons sur les maisons bordelaises, avec les spécificités méthodologiques et juridiques associées.
Expertise opposable à l'administration fiscale pour les droits de mutation à titre gratuit (articles 666, 775 et 922 du CGI), utilisable en partage amiable ou judiciaire entre héritiers. Distinction entre pleine propriété, nue-propriété et usufruit selon le barème fiscal (article 669 CGI) ou la valeur économique réelle. Rapport soutenable en contradictoire avec l'administration fiscale en cas de rectification proposée (procédure L17 LPF).
Expertise en divorce, prestation compensatoire, liquidation de régime matrimonial (communauté légale, séparation de biens, participation aux acquêts) ou attribution préférentielle du logement familial. Rapport opposable devant juge aux affaires familiales, tribunal judiciaire et cour d'appel, soutenu en contradictoire face à l'expertise d'une partie adverse.
Expertise au 1er janvier de l'année d'imposition, conforme aux articles 964, 965 et 977 du CGI. Valeur vénale en l'état avec application des abattements admis (résidence principale 30 % au titre de l'article 973, indivision jusqu'à 20 %). Rapport opposable en cas de contrôle fiscal ou de rectification proposée par l'administration (procédure de l'article L17 du LPF).
Expertise mandatée par la banque ou l'emprunteur en amont d'un crédit acquisition ou d'un refinancement. Valeur vénale conforme au règlement CRR UE 575/2013 et à la directive MCD 2014/17/UE, directement intégrable au dossier de crédit. Utilisable aussi en crédit patrimonial ou hypothécaire sur un bien déjà détenu.
Expertise pré-cession pour fixer un prix de commercialisation réaliste et défendable sur un marché où les estimations agences divergent fortement. Particulièrement utile sur les maisons atypiques (architecturales, en secteur sauvegardé UNESCO, avec contraintes ABF) ou haut de gamme. Utilisable en conditions suspensives d'une promesse, en arbitrage entre plusieurs actifs d'un portefeuille familial, ou pour la restructuration patrimoniale d'un family office.
Expertise en partage d'indivision post-succession, liquidation d'indivision entre ex-concubins ou pacsés, litige entre associés d'une SCI familiale ou entre co-héritiers. Rapport soutenu en contradictoire, permettant de fixer une valeur argumentée pour le rachat par un indivisaire ou la licitation en justice (vente aux enchères sur saisine du juge).
Cabinet d'expertise immobilière indépendant fondé en 2011, Réal Group — Réal Valuation accompagne propriétaires privés, familles, héritiers, indivisaires, SCI familiales, notaires, banques et juridictions sur l'ensemble des maisons bordelaises : échoppes dans toutes leurs déclinaisons, chartronnaises, maisons haussmanniennes, pavillons et maisons d'architecte. Notre expertise combine connaissance architecturale des typologies bordelaises, maîtrise des références de prix quartier par quartier, et rigueur méthodologique conforme aux standards internationaux.
Avant le devis ou la mission, Guillaume, Amandine, Nathan et Jihane assurent un suivi fluide de votre demande, de la qualification du besoin jusqu'à la coordination administrative.
Real Group est membre des trois institutions de référence de l'expertise en évaluation immobilière, en France et à l'international. Pour nos clients, cette appartenance est un gage concret : des rapports reconnus par les banques, opposables aux juridictions, et alignés sur les meilleures pratiques mondiales.
La référence mondiale de l'expertise immobilière depuis 1868, présente dans 146 pays. Être régulé par la RICS, c'est s'engager sur ses standards éthiques et méthodologiques : un cadre exigeant qui rend nos rapports immédiatement reconnus par les banques, les institutions financières et les juridictions, en France comme à l'international.
Référence internationale
Depuis 1979, l'IFEI fédère les experts français les plus exigeants et pilote la Charte de l'Expertise en évaluation immobilière, référentiel partagé par toute la profession. Notre adhésion à l'IFEI traduit l'engagement de Real Group dans la production active des standards qui régissent notre métier en France.
Standards français
La CEIF rassemble les experts immobiliers indépendants attachés à une déontologie stricte et à une formation continue rigoureuse. Real Group y adhère pour garantir aux donneurs d'ordre la rigueur, l'indépendance et la transparence qui font la valeur d'une expertise opposable et la réputation de la profession.
Indépendance & déontologieTransaction, investissement, gestion locative ou Expertise — nos consultants vous apportent une réponse claire et personnalisée sous 24h.
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