SERVICE EXPERTISE
Expertise de villas et propriétés prestige sur le Bassin d'Arcachon (Cap Ferret, Pyla-sur-Mer, Arcachon Ville d'Hiver) et dans la métropole bordelaise (Triangle d'or, Caudéran-Stéhélin, Saint-Augustin). Valeur vénale, IFI, succession, divorce, financement banque privée. Rapport conforme au Red Book RICS, opposable et soutenable en contradictoire.
Une villa prestige est un actif unique par définition : rare, souvent atypique, exceptionnellement comparable. Trois propriétés de 250 m² sur le Cap Ferret peuvent s'écarter d'un facteur trois selon la proximité du bassin, la surface de terrain, la qualité architecturale et l'accès éventuel à la mer ou au bassin. Une expertise agence ou un avis de valeur généraliste peut facilement produire une estimation à 30-50 % de la réalité du marché. L'expertise rigoureuse mobilise des transactions comparables souvent confidentielles (marché gré à gré entre family offices), une méthodologie par coût de remplacement sur les architectures signature, et une lecture fine de la prestation.
À Bordeaux et en Gironde, quatre marchés de villas prestige coexistent avec leurs propres dynamiques. Le Bassin d'Arcachon prime (Cap Ferret côté bassin, Pyla-sur-Mer Corniche) concentre les propriétés les plus chères, avec une clientèle historique française et européenne. L'Arcachon Ville d'Hiver offre des villas historiques classées (protégées au titre des monuments historiques) très recherchées. Le Médoc océanique (Hourtin-Plage, Lacanau) porte des propriétés de bord d'océan, souvent en pins. Le Bordeaux hypercentre prestige concentre hôtels particuliers classés et villas haussmanniennes (Triangle d'or, Chartrons, Caudéran-Stéhélin, Saint-Seurin).
Nos expertises villa couvrent l'ensemble du spectre : villa de prestige avec architecte signature (Jean-Michel Wilmotte, Jacques Ferrier, Rudy Ricciotti, local), propriété de famille transmise sur plusieurs générations, villa contemporaine récente construite sur permis ABF ou en secteur sauvegardé, hôtel particulier bordelais avec jardin classé, propriété viticole à vocation résidentielle prestige. Chaque rapport respecte le Red Book RICS, les IVS et les EVS, et est opposable devant l'administration fiscale (IFI, succession, plus-value), les banques privées, les notaires et les juridictions.
Partagez votre contexte, l'actif concerné et votre échéance. Nous revenons vers vous rapidement avec le bon niveau de cadrage.
Nature de l'actif, contexte d'intervention, usage du rapport et délai attendu : nous cadrons les bons paramètres avant de vous orienter.
Besoin d'un échange direct ? Notre équipe vous accompagne depuis Bordeaux sur toute la Gironde et partout en France au 05 56 81 66 30.
Réponse sous 24h par un interlocuteur dédié
Architecte DPLG, diplômé de l’ICH Paris et titulaire du DU Expertise Judiciaire délivré par l’Université de Bordeaux (Faculté de droit et science politique), Guillaume Thériez a débuté sa carrière à Paris dans l’investissement et la promotion immobilière avant de rejoindre la société Ad Valorem Expertises, aujourd’hui BPCE Solutions immobilières, comme Directeur Adjoint.
Il a fondé en 2011 la société Réal Valuation avec pour objectif de devenir un cabinet d’expertise de référence dans le Sud-Ouest de la France.
L'expertise d'une villa prestige articule quatre dimensions interdépendantes, dont la combinaison fonde la valeur retenue et permet de défendre la valorisation en contradictoire.
La rue, le quartier, la vue et l'accès déterminent la majeure partie de la valeur. Sur le Cap Ferret : pied de dune vs second rang, vue bassin vs vue intérieure, proximité du ponton d'embarcation privatif. Sur la Corniche du Pyla : orientation océan vs rue, surélévation, accès direct plage. À Bordeaux : rue passante vs rue calme, proximité Triangle d'or ou Jardin Public, jardin classé éventuel. Les écarts peuvent atteindre un facteur 2 sur la rue, un facteur 3 entre deux villas adjacentes selon la vue.
Qualité architecturale (architecte signature, classement monument historique éventuel, villa historique Ville d'Hiver), époque et style (Belle Époque, Années 30, contemporain), matériaux (pierre bordelaise, bois d'assemblage traditionnel Cap Ferret, béton architectonique), hauteurs sous plafond, moulures et parquets, cheminées anciennes. Prestations techniques : domotique, home cinema, cave à vin intégrée, wellness (spa, sauna, hammam, salle de sport, piscine intérieure).
Surface du terrain, constructibilité résiduelle, exposition, arborisation (pins centenaires, chênes, magnolias, oliviers), piscine (miroir, couloir de nage, intérieure, chauffée), pool house, jardin paysager signature. Pour les villas balnéaires, accès privatif à la plage, ponton privé, place d'amarrage, plage privée associée. Ces éléments représentent souvent 20 à 40 % de la valeur totale sur une villa du Cap Ferret ou du Pyla, et font l'objet d'un chiffrage explicite dans le rapport.
Détention (en direct, en SCI familiale, en SCI à l'IS, en démembrement nue-propriété/usufruit), fiscalité applicable (IFI articles 964-977 CGI, plus-value des particuliers 150 U CGI, IFI avec abattement résidence principale 30 %), contexte de cession (internationale, succession, donation, divorce). Ces paramètres conditionnent la méthode retenue (valeur libre vs valeur occupée, décotes pour indivision ou démembrement) et le format du rapport. Opposable en contradictoire face à l'administration fiscale.
Les deux grands marchés de villa prestige en Gironde obéissent à des logiques de demande, de rareté et de comparables distinctes.
Les deux marchés mobilisent des références distinctes et des acquéreurs différents. Réal Group entretient deux bases de transactions comparables — marché bassin d'Arcachon confidentiel (transactions souvent gré à gré entre family offices) et marché hypercentre bordelais — et déploie une méthodologie adaptée à chaque dossier.
Clarification du contexte (cession internationale, succession family office, IFI, divorce haut de gamme, financement banque privée, arbitrage patrimonial) et du destinataire du rapport. Signature d'un engagement de confidentialité renforcé pour les villas de premier plan. Collecte du titre de propriété, des plans, des diagnostics, du DPE et de l'historique des travaux.
Visite intégrale de la villa avec relevé des surfaces pondérées (loi Boutin pour la surface habitable, pondération fine pour terrasses, vérandas, pool house), de l'état du bâti, des prestations techniques (domotique, wellness, systèmes), du terrain (arborisation, exposition, piscine, accès plage/bassin), du mobilier si compris dans la cession. Photographies architecturales et vues pour documentation.
Identification de transactions comparables sur les 24 à 36 derniers mois dans la microlocalisation précise : Cap Ferret par hameau (Herbe, Piquey, Claouey, Le Canon, Les Jacquets, Petit Piquey), Pyla par segment (Corniche, haut Pyla, Pyla-sur-Mer), Arcachon Ville d'Hiver par rue. Pour Bordeaux hypercentre : Triangle d'or par rue, Chartrons par quartier, Caudéran par secteur. Nombreux comparables gré à gré, non publiés, accessibles via notre réseau.
Rapport conforme au Red Book RICS, aux IVS et aux EVS, livré sous couvert de confidentialité, documentant comparables, retraitements explicites des atypismes (vue, architecte signature, terrain, piscine, accès), hypothèses et valeur retenue en fourchette. Soutenable en contradictoire face à l'administration fiscale, à la banque privée ou à la partie adverse en cas de litige. Synthèse anglaise disponible sur demande pour clientèle internationale.
Panorama des missions que nous conduisons sur les villas prestige de Bordeaux et du Bassin d'Arcachon.
Expertise pré-cession pour fixer un prix de commercialisation réaliste sur un marché de villa où les estimations agences divergent fortement. Argumentaire soutenable face aux acquéreurs internationaux (Suisses, Belges, Britanniques, Américains) ou en cession gré à gré entre family offices. Synthèse anglaise sur demande. Utilisable en conditions suspensives de promesse de vente notariée.
Expertise au 1er janvier conforme aux articles 964, 965 et 977 du CGI. Application des abattements légaux : 30 % sur la résidence principale (article 973), abattements pour indivision ou démembrement. Rapport opposable en cas de contrôle fiscal ou de rectification proposée par l'administration (procédure de l'article L17 du LPF), notamment sur les villas prestige dont la déclaration IFI peut faire l'objet d'une vérification approfondie.
Expertise opposable à l'administration fiscale pour les droits de mutation à titre gratuit (articles 666, 775, 777 et 922 du CGI). Distinction entre pleine propriété, nue-propriété et usufruit selon barème article 669 CGI ou valeur économique. Pacte Dutreil familial le cas échéant. Opposable devant notaire et en contradictoire avec l'administration fiscale. Utilisable pour la déclaration de succession et en partage amiable entre héritiers.
Expertise en divorce ou liquidation de régime matrimonial, avec enjeu significatif de valorisation patrimoniale. Rapport opposable devant juge aux affaires familiales, tribunal judiciaire et cour d'appel, soutenable en contradictoire face à l'expertise de la partie adverse. Distinction des villas détenues en communauté, en propre ou en indivision, avec lecture de la jurisprudence récente sur la prestation compensatoire des patrimoines haut de gamme.
Expertise mandatée par une banque privée (BNP Paribas BP, SG Private Banking, CIC BP, CA BP, HSBC, Indosuez, UBS, Julius Baer, Pictet, Edmond de Rothschild) en amont d'un crédit acquisition, refinancement, crédit lombard ou crédit patrimonial adossé à la villa. Valeur vénale conforme au Red Book RICS, opposable selon la politique interne de chaque établissement et conforme au règlement CRR UE 575/2013.
Expertise pour un acquéreur étranger (ressortissant UE, ressortissant hors UE avec ou sans résidence française) souhaitant sécuriser son offre sur une villa bordelaise ou atlantique. Argumentaire de prix soutenable, comparables documentés, synthèse anglaise sur demande. Accompagnement éventuel sur les contraintes juridiques (notariat français, SCI d'acquisition, assujettissement IFI des non-résidents, plus-value des non-résidents).
Cabinet d'expertise immobilière indépendant fondé en 2011, Réal Group — Réal Valuation accompagne familles propriétaires, family offices, banques privées et notaires spécialisés sur l'ensemble des villas prestige de Bordeaux et du littoral girondin. Nous maîtrisons les microlocalisations (Cap Ferret par hameau, Pyla par segment, Arcachon Ville d'Hiver par rue, Bordeaux hypercentre par quartier) et disposons d'une base de comparables confidentiels constituée au fil de dizaines de missions sur ce segment.
Avant le devis ou la mission, Guillaume, Amandine, Nathan et Jihane assurent un suivi fluide de votre demande, de la qualification du besoin jusqu'à la coordination administrative.
Real Group est membre des trois institutions de référence de l'expertise en évaluation immobilière, en France et à l'international. Pour nos clients, cette appartenance est un gage concret : des rapports reconnus par les banques, opposables aux juridictions, et alignés sur les meilleures pratiques mondiales.
La référence mondiale de l'expertise immobilière depuis 1868, présente dans 146 pays. Être régulé par la RICS, c'est s'engager sur ses standards éthiques et méthodologiques : un cadre exigeant qui rend nos rapports immédiatement reconnus par les banques, les institutions financières et les juridictions, en France comme à l'international.
Référence internationale
Depuis 1979, l'IFEI fédère les experts français les plus exigeants et pilote la Charte de l'Expertise en évaluation immobilière, référentiel partagé par toute la profession. Notre adhésion à l'IFEI traduit l'engagement de Real Group dans la production active des standards qui régissent notre métier en France.
Standards français
La CEIF rassemble les experts immobiliers indépendants attachés à une déontologie stricte et à une formation continue rigoureuse. Real Group y adhère pour garantir aux donneurs d'ordre la rigueur, l'indépendance et la transparence qui font la valeur d'une expertise opposable et la réputation de la profession.
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