SERVICE EXPERTISE
Expertise d'appartements à Bordeaux : pierre XVIIIe en secteur sauvegardé UNESCO, haussmannien Triangle d'or, Années 30 Saint-Augustin et Caudéran, contemporain Euratlantique et Bassins à Flot, duplex sous toiture, loft industriel reconverti. Loi Carrez, DPE, charges de copropriété, succession, divorce, IFI, financement. Rapport conforme au Red Book RICS.
Le marché des appartements à Bordeaux est l'un des plus stratifiés de France, avec des écarts pouvant atteindre un facteur 3 entre deux appartements de même surface dans des quartiers adjacents. L'expertise doit intégrer simultanément la méthode comparative par m² pondéré, une lecture fine de la copropriété (charges, fonds travaux loi ALUR, état du bâti collectif, dernière AG), les caractéristiques intrinsèques du lot (étage, exposition, ascenseur, prestations) et les contraintes réglementaires (Carrez, DPE, loi Climat pour les lots loués, secteur sauvegardé UNESCO pour le centre historique).
À Bordeaux, quatre grands segments de marché coexistent avec leurs propres références de prix. L'appartement pierre XVIIIe en hypercentre classé UNESCO (Saint-Pierre, Saint-Seurin, Saint-Projet) offre les prix au m² les plus élevés, portés par la rareté et le prestige architectural. L'appartement haussmannien (Triangle d'or, Notre-Dame, Chartrons) concentre la bourgeoisie traditionnelle et les acquéreurs patrimoniaux. L'appartement Années 30 (Saint-Augustin, Caudéran, Bassins à Flot historique) offre des volumes généreux à prix intermédiaire. L'appartement contemporain (Euratlantique neuf, Bassins à Flot récent, Bordeaux Lac) s'adresse aux primo-accédants, investisseurs et acquéreurs recherchant prestations modernes et DPE performant.
Nos expertises couvrent l'ensemble du spectre : appartement pierre XVIIIe, haussmannien, Années 30, contemporain en résidence récente, duplex sous toiture, loft industriel reconverti (Bacalan, Chartrons, Bastide), T1/T2 investisseur (résidence étudiante, services, location meublée). Chaque rapport respecte le Red Book RICS, les IVS et les EVS, et intègre Carrez, DPE, copropriété, fonds travaux ALUR et secteur sauvegardé UNESCO le cas échéant.
Partagez votre contexte, l'actif concerné et votre échéance. Nous revenons vers vous rapidement avec le bon niveau de cadrage.
Nature de l'actif, contexte d'intervention, usage du rapport et délai attendu : nous cadrons les bons paramètres avant de vous orienter.
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Architecte DPLG, diplômé de l’ICH Paris et titulaire du DU Expertise Judiciaire délivré par l’Université de Bordeaux (Faculté de droit et science politique), Guillaume Thériez a débuté sa carrière à Paris dans l’investissement et la promotion immobilière avant de rejoindre la société Ad Valorem Expertises, aujourd’hui BPCE Solutions immobilières, comme Directeur Adjoint.
Il a fondé en 2011 la société Réal Valuation avec pour objectif de devenir un cabinet d’expertise de référence dans le Sud-Ouest de la France.
L'expertise d'un appartement bordelais articule quatre dimensions complémentaires qui, combinées, fondent la valeur argumentée et soutenable devant tout destinataire.
La rue détermine la majeure partie de la valeur : même immeuble, même étage, deux rues différentes peuvent afficher un écart de 30-40 %. Analyse de la microlocalisation : prestige architectural de la rue (allées de Tourny, cours de l'Intendance, cours Clemenceau, cours Pasteur, rue Esprit des Lois), proximité tramway (ligne et arrêt), qualité des commerces voisins, calme ou passante, proximité écoles, jardin public, secteur sauvegardé UNESCO. Pondération par les dynamiques de prix sur 5 ans.
Surface loi Carrez (relevé diagnostiqueur certifié), étage (+5-10 % par étage jusqu'au 4e, prime significative au dernier étage avec terrasse), exposition (double exposition valorisée), ascenseur (+10-15 %), hauteur sous plafond (prime pour > 3 m en haussmannien), luminosité, vue (Garonne, monument, jardin), moulures, parquet point de Hongrie ou ancien, cheminées d'époque, balcon, terrasse, cave, parking ou garage.
Analyse du fonctionnement de la copropriété : montant des charges courantes (/trimestre, /an), fonds travaux loi ALUR (obligatoire depuis 2017), état du bâti collectif (ravalement, toiture, ascenseur, chaudière collective, canalisations), travaux votés ou prévisibles, diagnostic technique global (DTG) pour les copropriétés de 10+ lots ou de plus de 10 ans, historique de contentieux, régularité des paiements des copropriétaires. Un ravalement à court terme non provisionné peut entraîner une décote de 3-8 %.
DPE actuel et trajectoire de mise en conformité : interdictions de location progressives des logements F (2028) et G (2025/2028 selon consommation), obligation de DPE collectif pour les copropriétés de 10+ lots en 2026, PPPT (Plan Pluriannuel de Travaux) obligatoire pour les copropriétés de plus de 15 ans. Chiffrage du capex individuel (remplacement menuiseries, chauffage individuel bas carbone) et de la quote-part dans les travaux collectifs (ITE éventuelle, isolation toiture).
Les deux grandes familles d'appartements bordelais mobilisent des références, des clientèles et des priorités d'expertise différentes.
Les deux familles mobilisent des bases de comparables distinctes et des grilles de lecture propres. Réal Group déploie la méthodologie appropriée, avec une attention particulière au patrimoine architectural pour l'haussmannien et au DPE et à la copropriété récente pour le contemporain.
Clarification du contexte (succession, donation, divorce, IFI, financement, arbitrage, contrôle fiscal), du destinataire et du type de valeur attendue. Collecte du titre de propriété, du relevé Carrez, du DPE individuel et collectif, du règlement de copropriété, des trois derniers PV d'AG, du budget prévisionnel et du décompte charges, des diagnostics obligatoires (plomb, amiante, électricité).
Visite complète de l'appartement avec vérification de la surface Carrez (concordance avec le diagnostic), de l'état général (cuisine, salle de bain, sols, murs, plafonds, menuiseries), des prestations (moulures, parquet, cheminées, hauteur sous plafond), des annexes (cave, parking, balcon, terrasse), de la luminosité et de l'exposition. Observation de la copropriété (parties communes, ascenseur, état du bâti collectif, ravalement).
Identification de transactions comparables sur les 12 à 18 derniers mois, dans le même immeuble si possible (transactions récentes d'autres lots), ou à défaut dans la même rue et la même typologie architecturale. Retraitement des écarts : surface, étage, exposition, ravalement, DPE, prestations. Application des méthodes comparative au m² pondéré et, pour les lots atypiques (grands volumes, duplex, loft), triangulation avec la méthode par coût de remplacement déprécié.
Rapport conforme au Red Book RICS, aux IVS et aux EVS, documentant Carrez, DPE, copropriété, comparables, retraitements, hypothèses et valeur retenue. Utilisable devant administration fiscale (IFI, succession, donation, plus-value, contrôle fiscal), banques (mandat), notaires (partage, licitation) et juridictions civiles (divorce, indivision). Soutenu en contradictoire face à l'expertise d'une partie adverse.
Panorama des missions que nous conduisons sur les appartements bordelais, avec les spécificités méthodologiques et juridiques associées.
Expertise opposable à l'administration fiscale pour les droits de mutation à titre gratuit (articles 666, 775 et 922 du CGI), utilisable en partage amiable ou judiciaire entre héritiers. Distinction entre pleine propriété, nue-propriété et usufruit selon le barème article 669 CGI ou la valeur économique. Rapport soutenable en contradictoire en cas de rectification fiscale (procédure L17 LPF).
Expertise en divorce, liquidation de régime matrimonial (communauté, séparation de biens, participation aux acquêts) ou attribution préférentielle du logement familial. Rapport opposable devant juge aux affaires familiales, tribunal judiciaire et cour d'appel, soutenu en contradictoire face à l'expertise adverse.
Expertise au 1er janvier conforme aux articles 964, 965 et 977 du CGI. Valeur vénale avec abattements admis : résidence principale 30 % (article 973), indivision jusqu'à 20 %, démembrement selon barème ou valeur économique. Opposable en contrôle fiscal (article L17 LPF), particulièrement utile sur les appartements haussmanniens et pierre XVIIIe dont les déclarations sont souvent vérifiées.
Expertise mandatée par la banque ou l'emprunteur en amont d'un crédit acquisition, d'un refinancement ou d'un crédit lombard adossé au bien. Conforme au règlement CRR UE 575/2013 et à la directive MCD 2014/17/UE. Directement intégrable au dossier de crédit.
Expertise en partage d'indivision post-succession, liquidation entre ex-concubins ou pacsés, litige entre associés d'une SCI familiale. Rapport soutenu en contradictoire permettant de fixer une valeur argumentée pour le rachat par un indivisaire ou la licitation en justice (vente aux enchères sur saisine du juge).
Expertise pré-cession pour fixer un prix de commercialisation réaliste sur un marché où les estimations agences divergent fortement, particulièrement pour les biens atypiques (duplex sous toiture, loft, appartement avec terrasse atypique, pied-à-terre pierre XVIIIe). Utilisable en conditions suspensives ou en arbitrage d'un portefeuille familial ou de family office.
Cabinet d'expertise immobilière indépendant fondé en 2011, Réal Group — Réal Valuation accompagne propriétaires, indivisaires, familles, héritiers, SCI familiales, family offices, banques privées et notaires sur l'ensemble des appartements bordelais : pierre XVIIIe, haussmannien, Années 30, contemporain, duplex, loft, T1/T2 investisseur. Notre expertise combine lecture fine des copropriétés bordelaises, maîtrise des références rue par rue, et rigueur méthodologique conforme aux standards internationaux.
Avant le devis ou la mission, Guillaume, Amandine, Nathan et Jihane assurent un suivi fluide de votre demande, de la qualification du besoin jusqu'à la coordination administrative.
Real Group est membre des trois institutions de référence de l'expertise en évaluation immobilière, en France et à l'international. Pour nos clients, cette appartenance est un gage concret : des rapports reconnus par les banques, opposables aux juridictions, et alignés sur les meilleures pratiques mondiales.
La référence mondiale de l'expertise immobilière depuis 1868, présente dans 146 pays. Être régulé par la RICS, c'est s'engager sur ses standards éthiques et méthodologiques : un cadre exigeant qui rend nos rapports immédiatement reconnus par les banques, les institutions financières et les juridictions, en France comme à l'international.
Référence internationale
Depuis 1979, l'IFEI fédère les experts français les plus exigeants et pilote la Charte de l'Expertise en évaluation immobilière, référentiel partagé par toute la profession. Notre adhésion à l'IFEI traduit l'engagement de Real Group dans la production active des standards qui régissent notre métier en France.
Standards français
La CEIF rassemble les experts immobiliers indépendants attachés à une déontologie stricte et à une formation continue rigoureuse. Real Group y adhère pour garantir aux donneurs d'ordre la rigueur, l'indépendance et la transparence qui font la valeur d'une expertise opposable et la réputation de la profession.
Indépendance & déontologieTransaction, investissement, gestion locative ou Expertise — nos consultants vous apportent une réponse claire et personnalisée sous 24h.
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