SERVICE EXPERTISE
Accompagner les contribuables, avocats fiscalistes et experts-comptables dans la défense de la valeur immobilière face à l'administration fiscale : réponse à une rectification, commission de conciliation, procédure contentieuse. Rapport Red Book RICS opposable à chaque étape.
Une expertise en litige fiscal établit la valeur vénale d'un bien contestée par l'administration au titre de l'article L17 du Livre des procédures fiscales. Le contribuable dispose de 30 jours pour répondre à une proposition de rectification, extensibles à 60 sur demande motivée. Le rapport d'expert est la pièce centrale devant la commission départementale de conciliation, puis devant le juge.
L'administration fiscale dispose d'un droit de contrôle étendu sur les valeurs immobilières déclarées par les contribuables, au titre de l'article L17 du Livre des procédures fiscales. Ce droit s'applique à l'ensemble des déclarations comportant une évaluation immobilière : déclaration IFI, déclaration de succession ou de donation, droits d'enregistrement sur une mutation à titre onéreux, déclaration de plus-value immobilière des particuliers ou des professionnels. Lorsqu'elle estime la valeur déclarée inférieure à la valeur vénale réelle, l'administration engage une procédure de rectification contradictoire.
Le processus de contestation suit un parcours balisé. Le contribuable dispose de 30 jours pour répondre à la proposition de rectification (article L55 LPF), délai pouvant être porté à 60 jours sur demande motivée. En cas de désaccord persistant, plusieurs instances peuvent être saisies : commission départementale de conciliation pour les droits d'enregistrement et l'IFI (article 1653 A CGI), commission des impôts directs et des taxes pour les impôts directs, puis — en dernier ressort — le tribunal compétent (tribunal judiciaire pour les droits d'enregistrement et l'IFI, tribunal administratif pour les impôts directs). À chaque étape, un rapport d'expertise argumenté et méthodologiquement rigoureux est la pièce centrale du dossier.
Réal Group intervient aux côtés des avocats fiscalistes, experts-comptables et contribuables à toutes les phases de la procédure : en préparation d'une déclaration sensible pour anticiper le contrôle, en réponse à une proposition de rectification, en appui devant la commission de conciliation, ou en expertise de partie devant le juge. Nos rapports respectent le Red Book RICS, les IVS et les EVS, et intègrent l'argumentation méthodologique attendue par l'administration et par les juridictions fiscales.
Partagez votre contexte, l'actif concerné et votre échéance. Nous revenons vers vous rapidement avec le bon niveau de cadrage.
Nature de l'actif, contexte d'intervention, usage du rapport et délai attendu : nous cadrons les bons paramètres avant de vous orienter.
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Architecte DPLG, diplômé de l’ICH Paris et titulaire du DU Expertise Judiciaire délivré par l’Université de Bordeaux (Faculté de droit et science politique), Guillaume Thériez a débuté sa carrière à Paris dans l’investissement et la promotion immobilière avant de rejoindre la société Ad Valorem Expertises, aujourd’hui BPCE Solutions immobilières, comme Directeur Adjoint.
Il a fondé en 2011 la société Réal Valuation avec pour objectif de devenir un cabinet d’expertise de référence dans le Sud-Ouest de la France.
Les articles clés du Livre des procédures fiscales et du CGI applicables aux litiges de valeur immobilière.
L'article L17 du Livre des procédures fiscales autorise l'administration à contrôler les valeurs immobilières déclarées (par acquéreur, héritier, donateur ou redevable IFI). Elle peut rectifier une valeur insuffisante selon une procédure contradictoire. Le délai de reprise est de trois ans pour les droits d'enregistrement et six ans en cas d'absence de déclaration.
L'administration adresse une proposition de rectification motivée, indiquant la nature, les motifs et le montant des impositions envisagées. Le contribuable dispose de 30 jours pour répondre (60 jours sur demande motivée). Sa réponse doit être écrite, argumentée et peut s'appuyer sur une expertise immobilière indépendante contradictoire.
La commission départementale de conciliation, paritaire, intervient en cas de désaccord persistant sur une valeur, en matière de droits d'enregistrement et d'IFI. Elle auditionne les deux parties et rend un avis consultatif. Un rapport d'expertise indépendant, argumenté et traçable, est la pièce maîtresse du dossier soumis à la commission.
En cas d'absence de déclaration ou de réponse, l'administration peut recourir à la taxation d'office (article L76 LPF). Le recours du contribuable devient alors plus contraignant : la charge de la preuve lui incombe. Une expertise indépendante produite tôt dans la procédure réduit ce risque et sécurise la position du contribuable.
Après une proposition de rectification, le contribuable peut choisir la voie amiable consultative ou la voie juridictionnelle contentieuse. Chacune mobilise l'expertise différemment.
Réal Group intervient aux deux niveaux. Notre rapport est conçu pour être exploité dans les deux contextes : argumentation détaillée, méthodologie Red Book, hypothèses traçables, comparables documentés. En cas de contentieux, nous pouvons également présenter l'analyse en audience à la demande du conseil du contribuable.
Lecture attentive de la proposition reçue de l'administration : motifs invoqués, comparables retenus, méthodologie appliquée, montant du rehaussement. Identification des failles argumentaires et des axes de contre-argumentation
Constitution d'un corpus de transactions comparables solide (bases DVF, bases notariales, études de marché privées). Application de la méthode Red Book RICS appropriée : comparaison directe, capitalisation, DCF. Documentation intégrale des sources
Rapport structuré d'analyse, présentant le raisonnement pas à pas, les hypothèses retenues, les tests de sensibilité et les comparables documentés. Argumentation juridique sur les articles du LPF et du CGI applicables au cas d'espèce
Accompagnement du contribuable et de son avocat en audition devant la commission de conciliation ou devant le tribunal. Présentation orale des conclusions du rapport, réponse aux questions, ajustements éventuels pour tenir compte des positions adverses
Panorama des procédures de rectification et contentieux que nous accompagnons.
Contestation par l'administration de la valeur d'un ou plusieurs biens déclarés à l'IFI au 1er janvier. Procédure classique : proposition de rectification, réponse, saisine de la commission de conciliation, puis tribunal judiciaire en cas de désaccord persistant.
Rectification de la valeur d'un ou plusieurs biens dans une déclaration de succession ou de donation. Enjeu : droits supplémentaires, intérêts de retard et majorations pour insuffisance (10 %) voire manœuvre frauduleuse (jusqu'à 80 %). Importance capitale d'un rapport contradictoire rigoureux.
Remise en cause de la valeur d'acquisition ou de la valeur de cession d'un bien, modifiant la plus-value imposable aux articles 150 U et suivants du CGI. Expertise parfois rétroactive sur des dates anciennes, nécessitant une recherche approfondie des comparables d'époque.
Contrôle de la valeur retenue comme assiette des droits d'enregistrement lors d'une vente, d'un échange ou d'un apport à société. L'administration peut estimer que le prix déclaré est insuffisant et redresser selon la valeur vénale réelle. Expertise à produire en réponse, éventuellement devant le TJ en cas de contentieux.
Rectification de la valeur de parts sociales détenues dans une société immobilière, dans le cadre d'une cession, d'une donation ou d'une déclaration IFI. Valorisation spécifique tenant compte de la fiscalité des titres, des actifs sous-jacents et des décotes applicables (illiquidité, minorité, endettement).
Dans le cas d'une opération avec une personne publique, la Direction de l'immobilier de l'État peut avoir donné une évaluation contestée. L'expertise externe indépendante permet de soutenir une contre-valeur devant l'administration, la CRC ou le juge administratif.
Cabinet d'expertise immobilière indépendant fondé en 2011, Réal Group — Réal Valuation accompagne avocats fiscalistes, experts-comptables et contribuables à toutes les étapes d'un litige fiscal portant sur la valeur d'un bien immobilier. Nos rapports respectent le Red Book RICS, les IVS et les EVS, et intègrent l'argumentation juridique attendue par l'administration et les juridictions fiscales.
Avant le devis ou la mission, Guillaume, Amandine, Nathan et Jihane assurent un suivi fluide de votre demande, de la qualification du besoin jusqu'à la coordination administrative.
Real Group est membre des trois institutions de référence de l'expertise en évaluation immobilière, en France et à l'international. Pour nos clients, cette appartenance est un gage concret : des rapports reconnus par les banques, opposables aux juridictions, et alignés sur les meilleures pratiques mondiales.
La référence mondiale de l'expertise immobilière depuis 1868, présente dans 146 pays. Être régulé par la RICS, c'est s'engager sur ses standards éthiques et méthodologiques : un cadre exigeant qui rend nos rapports immédiatement reconnus par les banques, les institutions financières et les juridictions, en France comme à l'international.
Référence internationale
Depuis 1979, l'IFEI fédère les experts français les plus exigeants et pilote la Charte de l'Expertise en évaluation immobilière, référentiel partagé par toute la profession. Notre adhésion à l'IFEI traduit l'engagement de Real Group dans la production active des standards qui régissent notre métier en France.
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La CEIF rassemble les experts immobiliers indépendants attachés à une déontologie stricte et à une formation continue rigoureuse. Real Group y adhère pour garantir aux donneurs d'ordre la rigueur, l'indépendance et la transparence qui font la valeur d'une expertise opposable et la réputation de la profession.
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