Valoriser les parts sociales de sociétés immobilières (SCI, SAS, SARL, SNC) dans le cadre d'une cession entre associés, d'une sortie, d'un apport à une holding, d'une donation ou d'une succession. Rapports Red Book RICS intégrant les décotes d'illiquidité, de minorité et les restrictions statutaires.
En France, une part significative du patrimoine immobilier est détenue via des sociétés : SCI familiales, SCI de gestion, SAS immobilières, SARL, SNC, sociétés en participation. Lorsqu'un associé cède ses parts, sort de la société, apporte ses titres à une holding patrimoniale ou donne ses parts à ses enfants, la valorisation ne se fait pas à la valeur vénale des immeubles sous-jacents. Il faut valoriser les titres eux-mêmes, ce qui implique une méthodologie spécifique avec application de décotes et prise en compte des particularités juridiques de la société.
Le cadre juridique est précis. Le Code civil encadre les SCI (articles 1845 et suivants) et impose des règles statutaires strictes (agrément, préemption, clauses de sortie). Le Code de commerce encadre les SAS (articles L227-1 et suivants) et les SARL (articles L223-14 et suivants), notamment pour les cessions de parts. Fiscalement, la cession de parts de société à prépondérance immobilière relève du régime des plus-values immobilières pour les particuliers (articles 150 U et suivants du CGI) et emporte des droits d'enregistrement spécifiques (article 726 du CGI).
Réal Group intervient pour les cessions entre associés, les sorties d'un associé de SCI familiale, les apports à holding patrimoniale, les donations ou successions portant sur des parts, et les opérations de restructuration (fusion, TUP, scission). Nos rapports respectent le Red Book RICS, les IVS et les EVS, et intègrent les décotes d'illiquidité, de minorité et d'endettement, ainsi que les restrictions statutaires qui pèsent sur la cessibilité des titres.
Real Group est membre des trois institutions de référence de l'expertise en évaluation immobilière, en France et à l'international. Pour nos clients, cette appartenance est un gage concret : des rapports reconnus par les banques, opposables aux juridictions, et alignés sur les meilleures pratiques mondiales.
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Référence internationale
Depuis 1979, l'IFEI fédère les experts français les plus exigeants et pilote la Charte de l'Expertise en évaluation immobilière, référentiel partagé par toute la profession. Notre adhésion à l'IFEI traduit l'engagement de Real Group dans la production active des standards qui régissent notre métier en France.
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Les articles de référence applicables aux cessions de parts de SCI, SAS, SARL et SNC à objet immobilier.
La société civile immobilière est régie par les articles 1845 à 1870-1 du Code civil. Les statuts définissent les règles de cession : clauses d'agrément (cession à un tiers soumise à l'accord des associés), droits de préemption, conditions de sortie d'un associé. Ces restrictions pèsent sur la liquidité des parts et justifient une décote d'illiquidité dans la valorisation.
La société par actions simplifiée immobilière offre une plus grande souplesse statutaire. Les cessions de parts sont encadrées par les statuts (agrément, préemption, clauses de sortie conjointe). La valorisation tient compte de la structure capitalistique, des pactes d'associés éventuels et des clauses spécifiques (good / bad leaver, call / put).
Les plus-values de cession de parts de société à prépondérance immobilière (définie par l'article 726 du CGI) relèvent du régime des plus-values immobilières des particuliers (articles 150 U et suivants), avec abattements pour durée de détention. Pour les SCI à l'IS et les SAS immobilières, le régime est celui des plus-values mobilières ou de l'impôt sur les sociétés, très différent dans ses conséquences.
La cession de parts de société à prépondérance immobilière est soumise à un droit d'enregistrement de 5 % (article 726-II du CGI), calculé sur la valeur des immeubles détenus par la société, nette de la dette d'acquisition. L'expertise détermine cette assiette et sécurise la déclaration fiscale.
Les modalités de valorisation et les contraintes statutaires diffèrent selon que la cession intervient entre associés existants ou au profit d'un tiers acquéreur.
Dans les deux cas, l'expertise applique la même méthodologie Red Book RICS mais adapte les décotes au contexte. L'écart entre une cession intragroupe et une cession à un tiers peut atteindre 15 à 30 % sur des parts minoritaires de SCI ou SAS fortement restreintes statutairement.
Revue des statuts, du registre des associés, des conventions et pactes, des bilans et comptes de résultat des 3 derniers exercices. Identification des clauses d'agrément, préemption, sortie et restriction applicables aux titres concernés
Valorisation des immeubles détenus par la société selon les méthodes Red Book RICS (comparaison, capitalisation, DCF). Visite des actifs stratégiques, analyse des baux en place, évaluation des charges et des risques locatifs
Détermination de l'actif net réévalué (ANR) : valeur des actifs moins passif financier moins passifs fiscaux latents moins charges diverses. Cohérence avec les documents comptables et la documentation juridique
Application des décotes appropriées (illiquidité, minorité, endettement, restrictions statutaires) selon le contexte. Rapport structuré présentant le raisonnement complet, les comparables et la valeur de cession recommandée
Panorama des opérations les plus fréquentes sur parts de sociétés immobilières.
Transmission de parts entre parents et enfants, ou entre frères et sœurs. Valorisation intégrant les actifs immobiliers sous-jacents, l'endettement de la SCI, les éventuelles décotes d'illiquidité et de minorité. Rapport exploitable par le notaire pour la fiscalité des plus-values et les droits d'enregistrement.
Valorisation des parts minoritaires dans le cadre d'une sortie négociée. Application d'une décote de minorité (absence de pouvoir de décision) et d'une décote d'illiquidité renforcée. Expertise utilisée comme base de négociation entre les parties ou, en cas de désaccord, pour saisir le juge d'une estimation forcée (article 1843-4 C. civ.).
Valorisation des titres apportés à une holding familiale dans le cadre d'une structuration patrimoniale ou d'un pacte Dutreil. Rapport exploitable par le commissaire aux apports, le notaire et l'administration fiscale en cas de contrôle. Sécurise la valeur d'apport et la plus-value d'apport éventuellement en report.
Valorisation des parts pour les déclarations fiscales de donation ou de succession. Intégration des décotes admises par la doctrine fiscale et la jurisprudence, documentation complète pour faire face à un éventuel contrôle ultérieur. Application du régime spécifique des parts de société à prépondérance immobilière.
Évaluation des parts démembrées, avec répartition entre usufruit et nue-propriété selon le barème article 669 CGI ou selon une approche économique réelle. Mission fréquente dans les schémas de transmission progressive du patrimoine familial.
Évaluation comparée des sociétés parties à une opération de restructuration (fusion de deux SCI familiales, transmission universelle de patrimoine, scission). Détermination des parités d'échange et rapport conforme aux exigences du commissaire à la fusion ou du commissaire aux apports.
Cabinet d'expertise immobilière indépendant fondé en 2011, Réal Group — Réal Valuation accompagne les associés de SCI familiales, les gestionnaires de SAS immobilières, les notaires, les avocats fiscalistes et les experts-comptables sur les opérations de cession, apport et transmission de parts sociales à objet immobilier. Nos rapports respectent le Red Book RICS, les IVS et les EVS, et intègrent les décotes spécifiques aux parts sociales.
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Amandine accompagne le pôle Expertise avec un profil juridique et immobilier solide, renforcé par une formation spécialisée en droit de l'immobilier et en estimations de biens, ainsi qu'une expérience acquise au sein de structures immobilières et du GIE Groupe ABC.
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