L'indemnité d'éviction est la somme que le bailleur doit verser au locataire commercial lorsqu'il refuse de renouveler le bail sans motif légal d'exclusion. Cabinet d'expertise indépendant certifié RICS, nous la chiffrons dans un rapport argumenté et opposable — côté bailleur comme côté locataire, en amiable comme au contentieux — partout en France.
L'indemnité d'éviction est la somme due par le bailleur au locataire commercial dont le bail n'est pas renouvelé (article L145-14 du code de commerce). Elle vaut la valeur du fonds de commerce quand le commerce ne peut pas se réinstaller, la seule valeur du droit au bail plus les frais de transfert dans le cas contraire.
L'indemnité d'éviction est la contrepartie financière que le bailleur doit verser au locataire commercial lorsqu'il refuse de renouveler le bail à son expiration, sans pouvoir invoquer l'un des motifs d'exclusion prévus par la loi. Son fondement est l'article L145-14 du Code de commerce, qui pose une règle simple dans son principe et redoutable dans son application : l'indemnité doit être égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement. Aucun barème, aucun forfait — le montant résulte d'une évaluation au cas par cas, qui tient compte de la nature du fonds, de sa valeur, de son emplacement et des circonstances propres à l'éviction.
Cette indemnité protège ce que le statut des baux commerciaux appelle la propriété commerciale : un commerçant ou un artisan attache à son local sa clientèle, ses investissements et son activité. L'en priver sans compensation reviendrait à confisquer la valeur qu'il a créée. L'indemnité d'éviction ne se confond ni avec le droit au bail — valeur patrimoniale du bail en cours, que le locataire peut céder —, ni avec l'indemnité d'occupation, somme que le locataire évincé verse au bailleur pendant la période où il se maintient dans les lieux.
Ce maintien dans les lieux est d'ailleurs l'un des points les plus mal connus du dispositif : en application de l'article L145-28 du Code de commerce, le locataire évincé a le droit de rester dans les locaux jusqu'au paiement effectif de l'indemnité. Pendant cette période, il ne verse plus le loyer conventionnel mais une indemnité d'occupation, généralement fixée à la valeur locative du local. Pour le bailleur, refuser un renouvellement sans avoir mesuré le coût réel de l'éviction peut donc se révéler une décision très onéreuse — et longue à dénouer.
L'enjeu financier est souvent considérable : selon la transférabilité du fonds, l'indemnité peut représenter plusieurs années de chiffre d'affaires. C'est pourquoi son chiffrage est l'un des exercices les plus techniques de l'expertise commerciale, au croisement de l'évaluation de fonds de commerce, de la valeur locative et de l'analyse de l'emplacement. Notre guide de l'expertise immobilière replace cette mission parmi celles de la profession.
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Architecte DPLG, diplômé de l’ICH Paris et titulaire du DU Expertise Judiciaire délivré par l’Université de Bordeaux (Faculté de droit et science politique), Guillaume Thériez a débuté sa carrière à Paris dans l’investissement et la promotion immobilière avant de rejoindre la société Ad Valorem Expertises, aujourd’hui BPCE Solutions immobilières, comme Directeur Adjoint.
Il a fondé en 2011 la société Réal Valuation avec pour objectif de devenir un cabinet d’expertise de référence dans le Sud-Ouest de la France.
Le principe est le droit au renouvellement ; l'éviction indemnisée est l'exception payante, et l'éviction sans indemnité l'exception strictement encadrée par l'article L145-17 du Code de commerce.
Le bailleur qui délivre un congé sans offre de renouvellement — signifié par acte de commissaire de justice — doit en principe l'indemnité d'éviction. Le refus opposé à une demande de renouvellement formée par le locataire produit le même effet. Dans les deux cas, le chiffrage du préjudice devient le cœur du dossier.
Le bailleur échappe à l'indemnité s'il établit un motif grave et légitime à l'encontre du locataire : inexécution caractérisée des obligations du bail — loyers impayés, activité non autorisée par la destination, défaut d'exploitation. Les tribunaux l'interprètent strictement : un grief approximatif ou mal documenté sera requalifié, et l'indemnité remise à la charge du bailleur.
L'article L145-17 permet aussi de refuser le renouvellement sans indemnité pour reprendre des locaux insalubres ou destinés à être démolis et reconstruits, dans les conditions légales — qui incluent selon les cas un droit de priorité du locataire sur les locaux reconstruits. Là encore, l'exception est d'interprétation stricte.
Face à un chiffrage supérieur à ses prévisions, le bailleur peut renoncer à l'éviction : c'est le droit de repentir de l'article L145-58 du Code de commerce, exerçable jusqu'à quinze jours après que la décision fixant l'indemnité est devenue définitive — à condition que le locataire soit encore dans les lieux et ne se soit pas déjà réinstallé ailleurs. Le bail est alors renouvelé, et l'indemnité n'est plus due.
Tant que l'indemnité n'est pas payée, le locataire peut rester (article L145-28) en versant une indemnité d'occupation fixée à la valeur locative. Ce mécanisme rééquilibre la négociation : le bailleur pressé de récupérer ses locaux a intérêt à un chiffrage rapide et sérieux.
Les actions du statut des baux commerciaux se prescrivent par deux ans (article L145-60 du Code de commerce). Le locataire qui conteste un congé ou réclame son indemnité, comme le bailleur qui conteste le principe même de l'indemnité, doivent agir dans ce délai — qui court en principe à compter du congé ou du refus de renouvellement.
Avant tout chiffrage, l'expert tranche une question : la clientèle suivra-t-elle le commerçant dans d'autres locaux ? De la réponse dépend la nature — et l'ordre de grandeur — de l'indemnité principale.
Un fonds est transférable si l'activité peut se poursuivre dans un autre local sans perte substantielle de clientèle — enseigne connue, clientèle de destination, zone de chalandise large. Il ne l'est pas quand la clientèle est indissociable de l'emplacement : restaurant de quartier, commerce de flux dont la valeur tient à l'adresse. Cette qualification s'objective par l'analyse de l'activité, de la clientèle, de l'ancienneté et de la zone — pas par l'intuition. C'est le premier point que les parties contestent, car tout en découle.
L'indemnité principale correspond alors au coût de réinstallation du fonds dans un local équivalent : valeur du droit au bail ou pas-de-porte d'un local comparable dans la même zone de chalandise, augmentée des frais inhérents au transfert. On raisonne sur la continuité de l'exploitation — ce qui conduit généralement à une indemnité plus faible que la perte totale du fonds.
Si la clientèle ne suivra pas, le préjudice est la disparition du fonds lui-même. L'indemnité principale correspond à sa valeur marchande à la date de l'éviction, déterminée par les méthodes habituelles d'évaluation des fonds de commerce : pourcentage du chiffre d'affaires selon les usages sectoriels, capitalisation du résultat, transactions comparables. La valeur du droit au bail constitue en pratique un plancher : l'indemnité ne peut être inférieure à ce que vaut le bail lui-même.
L'écart entre les deux qualifications se chiffre souvent en années de chiffre d'affaires. Mécaniquement, le locataire plaide la non-transférabilité et le bailleur la transférabilité : l'expert n'est pas là pour arbitrer entre deux postures, mais pour établir la réalité économique du fonds sur des données vérifiables — c'est ce qui rend son rapport utile aux deux parties comme au juge.
L'article L145-14 couvre le préjudice entier : au-delà de l'indemnité principale, chaque poste de perte réelle se chiffre — sur justificatifs. Un poste surévalué sera réduit ; un poste omis est perdu.
Transfert du mobilier, du matériel et des stocks vers les nouveaux locaux ou un lieu de stockage. Poste propre aux fonds transférables, chiffré sur devis et factures.
Travaux d'aménagement du nouveau local, mise aux normes, signalétique, dépôt de garantie, droits d'entrée. Retenus à hauteur de ce qui est strictement nécessaire pour rétablir des conditions d'exploitation équivalentes.
Perte de marge subie pendant l'interruption ou la perturbation de l'activité liée au transfert. Il se calcule sur la durée réelle et prévisible de la perturbation, à partir des données comptables — pas de projections hypothétiques.
Même transféré, un fonds peut perdre la fraction de clientèle attachée à l'ancien emplacement. Ce poste ne se cumule pas avec ce que l'indemnité principale a déjà réparé : l'expert veille au non-double comptage.
Si des salariés ne peuvent être réemployés dans le nouveau local, les indemnités de licenciement s'ajoutent au préjudice, calculées sur justificatifs RH et conventions collectives.
Garde-meubles temporaire, honoraires et droits liés à la réinstallation, frais administratifs de transfert : tout poste réel, documenté et directement causé par l'éviction peut être intégré au chiffrage.
La force d'un dossier d'éviction tient moins aux grands principes qu'à la qualité des pièces : bilans et comptes de résultat sur trois à cinq exercices, bail et avenants, devis, factures, données de marché. C'est sur cette matière que l'expert construit un chiffrage qui résiste à la contradiction.
Analyse de l'activité, de l'emplacement, de la clientèle, de l'ancienneté et des performances : le fonds est-il transférable sans perte substantielle de clientèle ? Cette qualification conditionne toute la suite du calcul
Coût de remplacement pour un fonds transférable ; valeur marchande du fonds à la date de l'éviction pour un fonds qui ne l'est pas — par les méthodes sectorielles : pourcentage du chiffre d'affaires, capitalisation du résultat, transactions comparables, avec la valeur du droit au bail en plancher
Chaque poste — déménagement, réinstallation, trouble commercial, clientèle résiduelle, coûts sociaux — fait l'objet d'un calcul distinct, appuyé sur des justificatifs, en veillant aux doubles comptages avec l'indemnité principale
Le total est confronté à la réalité économique de l'exploitation et aux données de marché : un montant disproportionné au regard de la valeur du fonds doit être justifié par des circonstances particulières, sinon il ne tiendra ni en négociation ni au contentieux
Rapport écrit, motivé et conforme au Red Book RICS et à la Charte de l'expertise en évaluation immobilière : support d'une négociation amiable, d'un mémoire, ou de dires adressés à l'expert judiciaire désigné par le tribunal
La date de référence, d'abord : l'indemnité s'évalue à la date de l'éviction effective — le départ du locataire —, pas à celle du congé. Quand le locataire se maintient dans les lieux pendant des mois ou des années de procédure, les valeurs de marché évoluent, et ce décalage peut modifier sensiblement le chiffrage. Le périmètre du fonds, ensuite : éléments incorporels (clientèle, enseigne, droit au bail, contrats) et corporels (matériel, agencements) doivent être inventoriés précisément, sous peine d'oublis ou de doubles comptages.
La qualité des données comptables est le troisième point : l'évaluation repose sur les performances réelles de l'exploitation, et des exercices atypiques — crise sanitaire, travaux de voirie, fermeture exceptionnelle — appellent des retraitements méthodiques et transparents. Vient ensuite l'articulation avec le droit au bail : sa valeur peut être intégrée à celle du fonds ou traitée séparément ; l'expert doit expliciter la méthode retenue, car c'est un terrain classique de double comptage. Le trouble commercial, enfin, est le poste le plus souvent surestimé d'un côté et minoré de l'autre : seul un calcul assis sur la perte de marge réelle, documentée, tient la distance.
Sur chacun de ces points, la jurisprudence laisse aux juges du fond un pouvoir souverain d'appréciation — qu'ils exercent en s'appuyant très largement sur les conclusions de l'expert. Un rapport dont la qualification de transférabilité est argumentée, dont les références sont vérifiables et dont chaque poste est justifié pèse d'un poids déterminant, en négociation comme à l'audience. Notre page consacrée à l'expert judiciaire immobilier détaille le déroulement de ces procédures et la manière d'y défendre sa position.
Côté bailleur, l'expertise intervient idéalement avant le congé : chiffrer l'éviction à l'avance, c'est décider en connaissance de cause — délivrer le congé, renégocier le bail, ou renoncer à un projet dont le coût réel dépasse le bénéfice attendu. Après coup, le droit de repentir offre une porte de sortie, mais dans des conditions étroites et des délais courts. Un chiffrage précoce évite aussi la spirale du maintien dans les lieux, où chaque mois de procédure se paie en incertitude.
Côté locataire, l'enjeu est de faire reconnaître le préjudice entier : qualification du fonds étayée, postes accessoires documentés, pièces comptables organisées. Un dossier construit tôt — dès la réception du congé — pèse sur la négociation et évite de découvrir au contentieux qu'un poste mal justifié a été perdu. Le rapport d'expertise sert alors de base de discussion, puis de support aux dires si un expert judiciaire est désigné.
Réal Group — Réal Valuation, cabinet indépendant fondé en 2011, certifié RICS et membre de la CEIF et de l'IFEI, intervient en expertise amiable comme en matière judiciaire, pour les bailleurs, les locataires, leurs avocats et leurs conseils. Le chiffrage mobilise nos compétences d'évaluation de fonds de commerce, de valeur locative et de droit au bail — et s'appuie, pour les locaux commerciaux, sur notre connaissance de terrain des marchés de commerce.
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