Indemnité d'éviction en bail commercial : quand elle est due et comment la chiffrer

L'indemnité d'éviction est la somme que le bailleur doit, en principe, au locataire commercial dont il refuse de renouveler le bail : elle est égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement (article L145-14 du Code de commerce). Si le fonds de commerce disparaît, elle repose sur sa valeur marchande ; s'il peut être transféré, sur le coût du déplacement, sans dépasser la valeur du fonds.

• S'y ajoutent des indemnités accessoires : déménagement, réinstallation, frais et droits de mutation, trouble commercial.
• L'indemnité n'est pas due dans les cas limités des articles L145-17 et suivants, comme le motif grave et légitime ou l'immeuble insalubre ou dangereux.
• Tant qu'il n'a pas reçu l'indemnité, le locataire peut rester dans les lieux aux conditions du bail expiré, contre une indemnité d'occupation.
• Dans les quinze jours qui suivent la décision passée en force de chose jugée, le bailleur peut encore, sous conditions, se soustraire au paiement de l'indemnité en consentant au renouvellement.
• Toutes les actions fondées sur le statut des baux commerciaux, dont la contestation du congé et la demande d'indemnité, se prescrivent par deux ans.

Rédigé et relu par l'équipe de Réal Valuation. Mis à jour le 29/10/2026.

Le statut des baux commerciaux donne au locataire un droit au renouvellement de son bail. Le bailleur peut refuser ce renouvellement, mais il paie alors une indemnité égale au préjudice subi par le locataire. Le texte n'impose ni barème ni forfait : il cite la valeur marchande du fonds de commerce, déterminée suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation et des frais et droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur, sauf si le bailleur prouve que le préjudice est moindre (article L145-14). Le montant s'établit donc au cas par cas, à partir de l'exploitation réelle.

L'indemnité d'éviction ne se confond ni avec le droit au bail, valeur du bail en cours que le locataire peut céder, ni avec l'indemnité d'occupation, que le locataire évincé verse au bailleur tant qu'il reste dans les lieux. Car le locataire qui peut prétendre à une indemnité d'éviction ne peut être obligé de partir avant de l'avoir reçue : il se maintient dans les lieux aux conditions du bail expiré, contre une indemnité d'occupation déterminée selon les règles de fixation du loyer, compte tenu de tous éléments d'appréciation (article L145-28).

C'est le bailleur qui paie, au locataire lui-même ou à un séquestre ; les lieux doivent lui être remis à l'expiration d'un délai de trois mois après ce versement (article L145-29). La règle vaut pour tout bail soumis au statut des baux commerciaux, y compris celui qu'un investisseur a consenti à l'exploitant d'une résidence de tourisme ou d'une résidence gérée. Son chiffrage est l'un des exercices les plus techniques de l'expertise commerciale, au croisement de l'évaluation du fonds de commerce, de la valeur locative et de l'analyse de l'emplacement.

La date d'évaluation, d'abord : si le locataire reste dans les lieux pendant la procédure, l'indemnité s'apprécie à la date de la décision du juge, et le chiffre d'affaires réalisé depuis l'expiration du bail compte. Le périmètre du fonds, ensuite : éléments incorporels, comme la clientèle, l'enseigne, le droit au bail et les contrats, et éléments corporels, comme le matériel et les agencements, sont inventoriés pour éviter oublis et doubles comptes.

La qualité des données comptables est le troisième point : des exercices atypiques, comme une fermeture temporaire ou des travaux de voirie, appellent des retraitements explicites. Vient ensuite l'articulation avec le droit au bail, qui peut être intégré à la valeur du fonds ou traité à part : l'expert doit expliciter sa méthode, terrain classique de double compte. Le trouble commercial, enfin, se défend mieux quand il repose sur une perte de marge documentée.

À défaut d'accord amiable, c'est le tribunal judiciaire qui fixe le montant, souvent avec l'aide d'un expert (service-public.fr). Par exception, et à titre expérimental jusqu'au 31 décembre 2028, lorsque le bailleur ou le locataire fait l'objet d'une procédure collective ouverte depuis le 1er janvier 2025 (sauvegarde, redressement ou liquidation judiciaire), le litige né de cette procédure et qui présente avec elle des liens de connexité suffisants relève, dans douze ressorts, du tribunal des activités économiques (loi n° 2023-1059 du 20 novembre 2023, article 26 ; liste des villes sur service-public.fr). Un rapport dont la qualification du fonds est argumentée, les références vérifiables et chaque poste justifié sert alors de base à la discussion. Notre page sur l'expertise immobilière judiciaire détaille le déroulement de ces procédures.

Côté bailleur, l'expertise intervient idéalement avant le congé : chiffrer l'éviction à l'avance, c'est décider en connaissance de cause entre délivrer le congé, renégocier le bail ou renoncer à un projet dont le coût réel dépasse le bénéfice attendu. Après coup, le droit de repentir offre une porte de sortie, dans des conditions étroites et un délai court.

Côté locataire, l'enjeu est de faire reconnaître le préjudice entier : qualification du fonds étayée, postes accessoires documentés, pièces comptables organisées. Un dossier construit dès la réception du congé pèse sur la négociation, puis sert de support aux dires si un expert est désigné par le tribunal.

Réal Valuation, le cabinet d'expertise immobilière de Réal Group, dirigé par un expert MRICS, membre de l'IFEI et du SEEIF (ex-CEIF), intervient en amiable comme au contentieux, pour les bailleurs, les locataires, leurs avocats et leurs conseils. Le chiffrage mobilise nos compétences d'évaluation de fonds de commerce, de valeur locative et de droit au bail. La stratégie juridique reste celle de votre avocat. Pour le loyer du bail renouvelé ou révisé, voir aussi les indices ILC, ILAT et ICC et le calcul de l'indexation.

Réal Valuation intervient sur l'ensemble du territoire pour chiffrer des indemnités d'éviction : commerces de centre-ville, restauration, locaux d'activité, moyennes surfaces. Chaque mission est confiée à un expert dédié : un premier échange en visioconférence cadre le contexte du congé, le calendrier et les pièces disponibles, puis l'expert visite le local et analyse la commercialité de l'emplacement. Le devis est communiqué gratuitement sous 24 h.

• Cabinet d'expertise immobilière indépendant fondé en 2011, dirigé par Guillaume Thériez, expert MRICS
• Membre du Syndicat des Experts Évaluateurs Immobiliers de France (SEEIF, ex-CEIF) et de l'IFEI
• Guillaume Thériez est membre du réseau national d'experts Groupe ABC
• Missions amiables et contentieuses, côté bailleur comme côté locataire
• Compétences croisées : fonds de commerce, valeur locative, droit au bail
• Un expert dédié par mission, joignable du cadrage à la remise du rapport

L'ensemble de nos missions est présenté sur la page service expertise.

• Code de commerce : article L145-14 (indemnité d'éviction), article L145-18 (refus pour construire ou reconstruire), article L145-28 (maintien dans les lieux, indemnité d'occupation), article L145-29 (remise des lieux), article L145-58 et article L145-59 (droit de repentir).
• Code de commerce, sections : articles L145-8 à L145-12 (renouvellement, dont L145-9 et L145-10), articles L145-14 à L145-30 (refus de renouvellement, dont L145-17 et L145-30), articles L145-56 à L145-60 (procédure, dont L145-60).
• Entreprendre Service Public, « Comment est évaluée l'indemnité d'éviction d'un bail commercial ? » (F32783, fiche vérifiée le 16 avril 2025).
• Tribunal des activités économiques, à titre expérimental : loi n° 2023-1059 du 20 novembre 2023, article 26 ; arrêté du 5 juillet 2024 (début le 1er janvier 2025, pour quatre ans ; les douze tribunaux désignés ; les procédures ouvertes à compter du 1er janvier 2025).

Textes vérifiés le 9 octobre 2026 et relus, en vigueur, le 21 octobre 2026 ; article 26 de la loi n° 2023-1059 et arrêté du 5 juillet 2024 lus le 27 octobre 2026.