SERVICE EXPERTISE
Expertise de fonds de commerce à Bordeaux : restauration, prêt-à-porter, café-brasserie, boulangerie, boucherie, coiffure, pharmacie, épicerie, animalerie, fleurs, art de la table. Méthode des barèmes professionnels, multiple d'EBE retraité, méthode hôtelière MCB, comparables de cessions récentes. Rapport motivé en cession, transmission, succession, litige.
Le fonds de commerce est un actif incorporel d'exploitation, totalement distinct des murs commerciaux qui peuvent l'abriter. Juridiquement, il est défini par le Code de commerce (articles L141-5 et L142-2) comme l'ensemble des éléments mobiliers — clientèle, enseigne, droit au bail, matériel, brevets, marques — dont la réunion permet l'exercice d'une activité commerciale. Son évaluation ne mobilise ni la méthode comparative immobilière, ni la capitalisation des loyers de marché : elle repose sur la performance économique récurrente de l'activité (chiffre d'affaires HT, EBE retraité, marge brute) et sur les barèmes sectoriels publiés par les chambres consulaires et professions organisées.
La méthode d'évaluation varie selon le secteur. Pour les commerces de bouche et la restauration : barème par pourcentage du CA TTC (restauration traditionnelle 50-120 %, café-brasserie 50-85 %, boulangerie-pâtisserie 70-120 %, boucherie-charcuterie 60-90 %). Pour la pharmacie (statut particulier encadré par le Code de la santé publique) : barème professionnel entre 70 et 120 % du CA HT selon l'emplacement et la rentabilité. Pour le prêt-à-porter : barème à la fois du CA et du stock. Pour les services (coiffure, esthétique, pressing) : 50-80 % du CA. Ces barèmes sont complétés par le multiple d'EBE retraité (3 à 6× selon le secteur) et par les comparables de cessions récentes dans la même polarité.
Nos expertises de fonds de commerce couvrent l'ensemble des activités bordelaises : restauration gastronomique (hypercentre et quartiers prime), restauration traditionnelle et brasserie, café-brasserie, boulangerie-pâtisserie artisanale, coiffure, pharmacie, bijouterie-joaillerie, boutique prêt-à-porter indépendante ou franchise, épicerie fine, caviste, fromagerie, fleuriste, animalerie, art de la table. Chaque rapport intègre l'environnement réglementaire spécifique (licence IV pour les débits de boissons, agrément pharmacie, etc.) et sert en cession, transmission familiale, partage, succession, contrôle fiscal ou litige commercial.
Partagez votre contexte, l'actif concerné et votre échéance. Nous revenons vers vous rapidement avec le bon niveau de cadrage.
Nature de l'actif, contexte d'intervention, usage du rapport et délai attendu : nous cadrons les bons paramètres avant de vous orienter.
Besoin d'un échange direct ? Notre équipe vous accompagne depuis Bordeaux sur toute la Gironde et partout en France au 05 56 81 66 30.
Réponse sous 24h par un interlocuteur dédié
Architecte DPLG, diplômé de l’ICH Paris et titulaire du DU Expertise Judiciaire délivré par l’Université de Bordeaux (Faculté de droit et science politique), Guillaume Thériez a débuté sa carrière à Paris dans l’investissement et la promotion immobilière avant de rejoindre la société Ad Valorem Expertises, aujourd’hui BPCE Solutions immobilières, comme Directeur Adjoint.
Il a fondé en 2011 la société Réal Valuation avec pour objectif de devenir un cabinet d’expertise de référence dans le Sud-Ouest de la France.
Une évaluation rigoureuse d'un local commercial mobilise quatre dimensions complémentaires, chacune apportant sa propre contribution à la valeur finale.
L'emplacement est le premier déterminant de la valeur d'un commerce : flux piéton mesuré aux horaires d'ouverture, visibilité depuis les axes principaux, proximité des zones de chalandise, dynamisme du quartier, présence d'enseignes locomotives. Notre expertise cartographie ces facteurs sur la base d'observations terrain et de données de zone de chalandise (bases INSEE, études commerciales locales).
Le bail en cours structure la valeur : durée résiduelle, loyer facial et loyer de marché, clauses d'indexation (ILC ou ILAT), possibilité de déplafonnement lors du renouvellement triennal ou neuvième année, restrictions de destination, clauses d'agrément. Le statut des baux commerciaux (articles L145-1 et suivants du Code de commerce) encadre ces éléments et conditionne la sécurité de revenu offerte au bailleur.
Le droit au bail représente la valeur attachée au bénéfice du bail par le preneur sortant, cessible contre indemnité. Il se distingue du fonds de commerce (clientèle, enseigne, droit au bail, matériel). Une expertise de local commercial peut intégrer selon le contexte l'évaluation de ces deux éléments incorporels, en lien avec nos missions dédiées droit au bail et indemnité d'éviction.
La méthode dominante combine loyer normatif de marché et taux de rendement net. Le taux varie selon la qualité de l'emplacement, la solidité du locataire (enseigne nationale, indépendant, chaîne régionale), la durée résiduelle du bail et le risque locatif. À Bordeaux, les écarts de taux entre hypercentre et périphérie peuvent dépasser plusieurs centaines de points de base.
Les deux grandes typologies de locaux commerciaux obéissent à des logiques de marché radicalement différentes, avec des méthodologies adaptées.
Chaque typologie mobilise des références de marché et des taux de rendement différents. Nos rapports documentent systématiquement les transactions comparables et les paramètres retenus, afin de garantir la traçabilité de la valeur retenue face à l'administration fiscale, aux banques, aux notaires ou aux juridictions.
Clarification du contexte (cession, financement, litige, IFI, partage, expropriation) et du périmètre à expertiser : murs seuls, droit au bail, fonds de commerce ou ensemble. Définition des valeurs à produire (vénale occupée ou libre, locative de marché, droit au bail) selon les usages et le Red Book RICS
Visite sur place avec relevé des surfaces pondérées selon les usages commerciaux (boutique, réserve, mezzanine), analyse de la visibilité, du linéaire de façade, des flux piétons et véhicules, et de l'environnement commercial (enseignes voisines, vacance de la rue, polarité)
Examen du bail commercial (durée résiduelle, loyer facial, loyer économique après franchise ou paliers, plafonnement, déplafonnement, clauses recettes), vérification de la destination et des travaux autorisés, analyse des baux comparables et des transactions de droit au bail récentes sur la même polarité
Application des méthodes appropriées : comparaison directe, capitalisation du loyer net de marché, DCF pour les actifs tenus longue durée, méthode hôtelière pour certains fonds de commerce. Rapport conforme au Red Book RICS, aux IVS et aux EVS, à produire devant le juge et utilisable en négociation ou en arbitrage
Panorama des missions que nous conduisons sur les locaux commerciaux bordelais, avec les spécificités méthodologiques associées à chaque configuration.
Expertise d'une boutique en pied d'immeuble rue Sainte-Catherine, cours de l'Intendance, rue des Remparts ou allées de Tourny. Analyse du linéaire, de la pondération des surfaces, du flux piéton mesuré et de la polarité d'enseignes voisines. Évaluation de la valeur locative de marché et du droit au bail selon les transactions comparables.
Expertise d'une cellule en retail park (Bordeaux Sud, Mérignac Soleil, Rives d'Arcins, Villenave-d'Ornon) ou en galerie marchande adossée à une locomotive alimentaire. Méthode de capitalisation privilégiée avec taux de rendement adaptés au segment (équipement de la personne, maison, restauration).
Expertise d'un supermarché, d'une grande surface alimentaire ou d'un mid-box spécialisé (bricolage, jardinerie, sport, ameublement). Analyse de la pérennité de l'enseigne, du bail investisseur, du loyer facial face au chiffre d'affaires et de la valeur de reconstitution en cas de vacance.
Expertise du fonds de commerce (restauration, coiffure, prêt-à-porter, épicerie fine) selon la méthode des barèmes professionnels, de l'EBE, des comparables de cession et, le cas échéant, la méthode hôtelière. Distinction nette entre fonds, droit au bail et matériel, utile en cession, partage ou litige.
Expertise d'un local loué sous bail dérogatoire (≤ 3 ans), convention d'occupation précaire ou bail professionnel. Analyse des risques de requalification en bail commercial (statut des baux commerciaux, CCH L145-5), impact sur la valeur vénale et sur la négociation d'un nouveau bail.
Expertise conjointe des murs commerciaux et du fonds de commerce pour une transmission familiale, une cession simultanée ou une succession. Distinction de la valeur des murs (bail fictif à la valeur locative de marché) et de la valeur du fonds (méthodes de place), évitant toute double comptabilisation.
Cabinet d'expertise immobilière indépendant fondé en 2011, Réal Group — Réal Valuation accompagne propriétaires bailleurs, enseignes, foncières spécialisées, investisseurs et notaires sur l'ensemble des typologies commerciales de la métropole bordelaise : boutiques de centre-ville, cellules en retail park, grandes surfaces alimentaires, mid-box spécialisés et flagships d'enseignes. Nos rapports distinguent rigoureusement valeur des murs, valeur locative, droit au bail et valeur du fonds de commerce, conformément au Red Book RICS, aux IVS et aux EVS.
Avant le devis ou la mission, Guillaume, Amandine, Nathan et Jihane assurent un suivi fluide de votre demande, de la qualification du besoin jusqu'à la coordination administrative.
Réal Valuation, le cabinet d'expertise immobilière de Réal Group, est réglementé par la RICS ; son dirigeant, Guillaume Thériez, expert MRICS, est membre de la RICS, de l'IFEI et du SEEIF (ex-CEIF), les trois institutions de référence de l'expertise en évaluation immobilière, en France et à l'international. Pour nos clients, cette appartenance est un gage concret : des rapports reconnus par les banques, motivés et vérifiables devant les juridictions, et alignés sur les meilleures pratiques mondiales.
La référence mondiale de l'expertise immobilière depuis 1868, présente dans 146 pays. Être membre de la RICS, c'est s'engager sur ses standards éthiques et méthodologiques : un cadre exigeant, connu des banques, des institutions financières et des juridictions, en France comme à l'international.
Référence internationale
Depuis 1979, l'IFEI fédère les experts français les plus exigeants et pilote la Charte de l'Expertise en évaluation immobilière, référentiel partagé par toute la profession. Notre adhésion à l'IFEI traduit l'engagement de Réal Valuation dans la production active des standards qui régissent notre métier en France.
Standards français
Le SEEIF (ex-CEIF) rassemble les experts immobiliers indépendants attachés à une déontologie stricte et à une formation continue rigoureuse. Réal Valuation y adhère pour garantir aux donneurs d'ordre la rigueur, l'indépendance et la transparence qui font la valeur d'une expertise motivée et la réputation de la profession.
Indépendance & déontologieTransaction, investissement, gestion locative ou Expertise — nos consultants vous apportent une réponse claire et personnalisée sous 24h.
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