Expertise d'actifs d'hôtellerie, de résidences gérées (étudiantes, seniors) et d'immobilier de santé (EHPAD, cliniques) à Bordeaux et en Gironde. Méthode hôtelière MCB, capitalisation EBITDAR, DCF, lecture du bail investisseur et des autorisations ARS. Rapport conforme au Red Book RICS, aux IVS et aux EVS.
Un hôtel, une résidence gérée, une clinique ou un EHPAD ne se valorisent pas comme un bureau ou un appartement : ces actifs d'exploitation tirent leur valeur de la performance économique d'une activité en cours, et non d'un simple m² bâti. L'expertise doit donc articuler deux lectures : une lecture immobilière classique (valeur vénale des murs, taux de rendement observés) et une lecture d'exploitation (EBITDAR, RevPAR en hôtellerie, taux de remplissage en EHPAD, GMP/PMP en santé, solidité du gestionnaire). La méthode dominante combine capitalisation de l'EBITDAR, méthode hôtelière MCB et DCF sectoriel.
À Bordeaux, le marché hôtelier bénéficie d'une dynamique forte : tourisme patrimonial (UNESCO), œnotourisme, affaires et congrès (Cité du Vin, Palais de la Bourse, nouveau centre de congrès du Lac), événementiel sportif. L'hypercentre prime (Triangle d'or, Chartrons, Saint-Pierre, Quai des Chartrons) concentre les 4-5 étoiles et boutique-hôtels ; la périphérie aéroport-Mérignac porte l'hôtellerie d'affaires et économique ; les résidences gérées étudiantes sont concentrées sur le campus Pessac-Talence-Gradignan et à proximité des grands établissements de santé. Le marché santé (EHPAD, cliniques, résidences seniors) se structure autour de la métropole et des sous-préfectures girondines.
Nos expertises couvrent les quatre sous-typologies du hub : hôtellerie, résidence gérée, cliniques (SSR, MCO, PSY) et EHPAD et maisons de retraite. Chaque rapport intègre le Red Book RICS, les IVS, les EVS, et le cadre réglementaire applicable (Code du tourisme, Code de l'action sociale et des familles, Code de la santé publique).
Real Group est membre des trois institutions de référence de l'expertise en évaluation immobilière, en France et à l'international. Pour nos clients, cette appartenance est un gage concret : des rapports reconnus par les banques, opposables aux juridictions, et alignés sur les meilleures pratiques mondiales.
La référence mondiale de l'expertise immobilière depuis 1868, présente dans 146 pays. Être régulé par la RICS, c'est s'engager sur ses standards éthiques et méthodologiques : un cadre exigeant qui rend nos rapports immédiatement reconnus par les banques, les institutions financières et les juridictions, en France comme à l'international.
Référence internationale
Depuis 1979, l'IFEI fédère les experts français les plus exigeants et pilote la Charte de l'Expertise en évaluation immobilière, référentiel partagé par toute la profession. Notre adhésion à l'IFEI traduit l'engagement de Real Group dans la production active des standards qui régissent notre métier en France.
Standards français
La CEIF rassemble les experts immobiliers indépendants attachés à une déontologie stricte et à une formation continue rigoureuse. Real Group y adhère pour garantir aux donneurs d'ordre la rigueur, l'indépendance et la transparence qui font la valeur d'une expertise opposable et la réputation de la profession.
Indépendance & déontologiePartagez votre contexte, l'actif concerné et votre échéance. Nous revenons vers vous rapidement avec le bon niveau de cadrage.
Nature de l'actif, contexte d'intervention, usage du rapport et délai attendu : nous cadrons les bons paramètres avant de vous orienter.
Besoin d'un échange direct ? Notre équipe vous accompagne depuis Bordeaux sur toute la Gironde et partout en France au 05 56 81 66 30.
Réponse sous 24h par un interlocuteur dédié
Une expertise rigoureuse d'un hôtel, d'une résidence gérée, d'une clinique ou d'un EHPAD articule quatre dimensions complémentaires, dont la combinaison fonde la valeur retenue.
Cœur de l'expertise : analyse détaillée du compte de résultat sur 3 à 5 ans, des chiffres d'affaires décomposés (hébergement, F&B, spa, séminaires en hôtellerie ; dotation soins, dépendance, hébergement en EHPAD), des coûts (personnel, taxe de séjour, énergie, franchise d'enseigne, charges ARS) et de l'EBITDAR (Earnings Before Interest, Taxes, Depreciation, Amortization, Rent). En hôtellerie, lecture fine du RevPAR (revenu par chambre disponible), du prix moyen (ADR) et du taux d'occupation (TO).
Analyse de l'exploitant ou du gestionnaire : grande chaîne internationale (Accor, Marriott, Hilton, Louvre Hotels, Choice, Radisson), chaîne indépendante, franchise, exploitant indépendant. Pour la santé, lecture de l'autorisation ARS, du groupe exploitant (Korian, Orpea, Emeis, DomusVi, Colisée, Ramsay, Elsan), de la capacité d'occupation et de la pérennité des agréments. Pour les résidences gérées, analyse du gestionnaire (Nexity Studéa, Nemea, Réside Études, Vinci Immobilier, Domitys, Villa Médicis, Ovelia).
La plupart de ces actifs sont détenus par un propriétaire investisseur et exploités par un gestionnaire sous bail commercial long : 9, 10 ou 12 ans ferme, souvent renouvelable, avec des clauses spécifiques (triple net pour la logistique hôtelière, loyer indexé ILC/ILAT, ratio loyer/CA plafonné, obligations de remise en état, clauses de non-concurrence). L'expert lit la pérennité du bail, la qualité de signature, la cohérence loyer/exploitation et l'impact d'une éventuelle sortie anticipée sur la valeur.
Distinction rigoureuse entre les deux valeurs : valeur des murs seuls (sous bail investisseur) et valeur d'exploitation (fonds de commerce hôtelier). Selon le contexte (cession des murs, cession du fonds, cession des deux), l'expertise articule méthode hôtelière MCB, capitalisation EBITDAR, comparaison par transactions et DCF. Tests de sensibilité sur les hypothèses clés (TO, ADR, loyer, probabilité de renouvellement du gestionnaire).
La structure d'exploitation d'un actif hôtelier ou de santé détermine radicalement la méthode d'expertise retenue et la grille de lecture du marché.
Les deux univers mobilisent des méthodes et des bases de comparables distinctes. Réal Group entretient une double expertise sectorielle, avec des taux de rendement observés sur chaque sous-segment, et adapte le rapport au contexte : cession des murs, cession du fonds, cession combinée, arbitrage de portefeuille ou refinancement.
Clarification du périmètre (murs seuls, fonds de commerce, ensemble murs + fonds), de la structure d'exploitation (directe ou sous bail investisseur), du contexte (acquisition, cession, financement, SCPI/OPCI, succession, IFI, litige, expropriation) et du destinataire du rapport. Collecte préalable des comptes sur 3 à 5 ans, du bail ou contrat d'exploitation, des autorisations ARS pour la santé.
Visite du site avec relevé de la capacité (chambres, lits, résidents), qualité et ancienneté des équipements, état du bâti, conformité aux normes (ERP, accessibilité PMR, sécurité incendie, normes sanitaires pour EHPAD et cliniques). Entretien avec le gestionnaire ou l'exploitant pour comprendre la stratégie, la saisonnalité et les investissements prévus.
Construction du compte de résultat normatif, calcul de l'EBITDAR stabilisé, application de la méthode hôtelière MCB, capitalisation avec multiple sectoriel (étoiles, catégorie, qualité de signature) et DCF sur 10 ans avec valeur terminale. Comparaison aux transactions bordelaises et nationales récentes sur des actifs comparables (MKG, Deloitte, CBRE Hotels, HVS). Tests de sensibilité.
Rapport conforme au Red Book RICS, aux IVS et aux EVS, documentant périmètre, méthodes, comparables, hypothèses, sensibilités et valeur retenue. Utilisable par les banques spécialisées hôtellerie, les fonds et foncières dédiés, les SCPI et OPCI santé/hôtellerie, les exploitants, l'administration fiscale et les juridictions. Soutenable en contradictoire.
Panorama des missions que nous conduisons sur les actifs d'hôtellerie, de résidences gérées, d'EHPAD et de cliniques en métropole bordelaise et Gironde.
Expertise pré-cession ou pré-acquisition d'un hôtel bordelais 3-5 étoiles, boutique-hôtel ou hôtel œnotouristique. Méthode hôtelière MCB et capitalisation EBITDAR, benchmark RevPAR/ADR sur le marché bordelais, lecture de la pérennité d'exploitation et du capex chambres à programmer. Utilisable en négociation, conditions suspensives, décision du comité de crédit.
Expertise mandatée par une SCPI ou un OPCI spécialisé (Pierval Santé, Primonial, Primopierre, Eurocommercial, Société de la Tour Eiffel) en amont d'une acquisition d'EHPAD, résidence seniors, clinique ou hôtel. Conforme à l'article L214-114 du CMF. Valeur vénale en bail investisseur, lecture de la durée résiduelle ferme et de la qualité du gestionnaire.
Expertise pour un financement bancaire (banques spécialisées hôtellerie-santé, banques de réseau ayant une pôle dédié), pour un refinancement d'encours existant ou pour un financement de développement (hôtel en création, EHPAD en construction). Valeur vénale et valeur hypothécaire conformes au règlement CRR UE 575/2013. Directement intégrable au dossier de crédit.
Expertise pour arbitrage d'un portefeuille familial (transmission, restructuration, cession partielle), succession ou donation comprenant un hôtel indépendant détenu historiquement par une famille girondine. Distinction rigoureuse entre valeur des murs, valeur du fonds hôtelier et valeur des droits d'exploitation. Opposable devant notaire et administration fiscale.
Expertise dans le cadre d'un renouvellement de bail commercial entre le propriétaire des murs et le gestionnaire (résidence, EHPAD, clinique), ou en cas de renégociation en cours de bail (avenant, variation de loyer, changement de gestionnaire). Valeur locative de marché argumentée, ratio loyer/EBITDAR soutenable sur la durée, cohérence avec les transactions comparables.
Expertise en contradictoire dans le cadre d'un litige entre propriétaire et gestionnaire (manquements contractuels, retards de loyer, demande de résiliation), d'un redressement fiscal, d'une procédure d'expropriation ou d'une défaillance de l'exploitant. Rapport soutenable devant tribunal de commerce, tribunal judiciaire, cour d'appel ou juge-commissaire de la procédure collective.
Cabinet d'expertise immobilière indépendant fondé en 2011, Réal Group — Réal Valuation accompagne propriétaires hôteliers indépendants, foncières et investisseurs institutionnels, exploitants nationaux, SCPI et OPCI spécialisés santé-hôtellerie, banques dédiées et family offices sur l'ensemble des actifs hôteliers, de résidences gérées, d'EHPAD et de cliniques de la métropole bordelaise. Nous maîtrisons la méthode hôtelière, l'analyse d'EBITDAR et la lecture du bail investisseur spécifique à ce secteur.
Avant le devis ou la mission, Amandine, Nathan et Jihane assurent un suivi fluide de votre demande, de la qualification du besoin jusqu'à la coordination administrative.
Amandine accompagne le pôle Expertise avec un profil juridique et immobilier solide, renforcé par une formation spécialisée en droit de l'immobilier et en estimations de biens, ainsi qu'une expérience acquise au sein de structures immobilières et du GIE Groupe ABC.
Nathan accompagne le pôle Expertise dans l'analyse des dossiers, la structuration des informations marché et la préparation des éléments utiles aux missions d'évaluation menées par l'équipe.
Jihane pilote la coordination administrative, commerciale et comptable du service, tout en assurant la relation avec les prestataires et la bonne circulation des informations entre les équipes et les clients.
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