SERVICE EXPERTISE
Expertise de résidences gérées : étudiantes (Nexity Studéa, Réside Études, Cardinal) sur le campus Pessac-Talence-Gradignan, seniors services (Domitys, Ovelia, Les Jardins d'Arcadie, Villa Médicis), tourisme et affaires (Adagio, Appart'City). Bail investisseur 9-12 ans ferme sous article L632-1 CCH, capitalisation du loyer net avec taux de rendement 5-6 %.
Une résidence gérée — seniors ou étudiante — s'évalue à travers le bail commercial qui lie l'exploitant au propriétaire : le loyer, sa sécurité, la durée résiduelle et la solidité du gestionnaire priment. L'expert capitalise le loyer net par un taux de rendement tenant compte du taux d'occupation, de l'emplacement (proximité campus pour l'étudiant, services et bassin de vie pour le senior) et du régime (LMNP/Censi-Bouvard le cas échéant). La valeur des murs se distingue de celle de l'exploitation.
Un hôtel, une résidence gérée, une clinique ou un EHPAD ne se valorisent pas comme un bureau ou un appartement : ces actifs d'exploitation tirent leur valeur de la performance économique d'une activité en cours, et non d'un simple m² bâti. L'expertise doit donc articuler deux lectures : une lecture immobilière classique (valeur vénale des murs, taux de rendement observés) et une lecture d'exploitation (EBITDAR, RevPAR en hôtellerie, taux de remplissage en EHPAD, GMP/PMP en santé, solidité du gestionnaire). La méthode dominante combine capitalisation de l'EBITDAR, méthode hôtelière MCB et DCF sectoriel.
Le marché français des résidences gérées — seniors, étudiantes, de tourisme, d'affaires — repose sur un bail commercial liant un investisseur, propriétaire des murs, à un gestionnaire exploitant (Réside Études, Nexity Studéa, Domitys, Les Senioriales, Odalys). La valeur des murs dépend d'abord du loyer, de sa sécurité, de la durée résiduelle du bail et de la solidité du gestionnaire. Elle tient ensuite à l'emplacement — proximité des campus pour l'étudiant, services et bassin de vie pour le senior —, au taux d'occupation et au régime fiscal (LMNP, dispositif Censi-Bouvard le cas échéant). L'expert distingue toujours la valeur des murs de celle de l'exploitation.
Nos expertises couvrent les quatre sous-typologies du hub : hôtellerie, résidence gérée, cliniques (SSR, MCO, PSY) et EHPAD et maisons de retraite. Chaque rapport intègre le Red Book RICS, les IVS, les EVS, et le cadre réglementaire applicable (Code du tourisme, Code de l'action sociale et des familles, Code de la santé publique).
Partagez votre contexte, l'actif concerné et votre échéance. Nous revenons vers vous rapidement avec le bon niveau de cadrage.
Nature de l'actif, contexte d'intervention, usage du rapport et délai attendu : nous cadrons les bons paramètres avant de vous orienter.
Besoin d'un échange direct ? Notre équipe vous accompagne depuis Bordeaux sur toute la Gironde et partout en France au 05 56 81 66 30.
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Architecte DPLG, diplômé de l’ICH Paris et titulaire du DU Expertise Judiciaire délivré par l’Université de Bordeaux (Faculté de droit et science politique), Guillaume Thériez a débuté sa carrière à Paris dans l’investissement et la promotion immobilière avant de rejoindre la société Ad Valorem Expertises, aujourd’hui BPCE Solutions immobilières, comme Directeur Adjoint.
Il a fondé en 2011 la société Réal Valuation avec pour objectif de devenir un cabinet d’expertise de référence dans le Sud-Ouest de la France.
Une expertise rigoureuse d'un hôtel, d'une résidence gérée, d'une clinique ou d'un EHPAD articule quatre dimensions complémentaires, dont la combinaison fonde la valeur retenue.
Cœur de l'expertise : analyse détaillée du compte de résultat sur 3 à 5 ans, des chiffres d'affaires décomposés (hébergement, F&B, spa, séminaires en hôtellerie ; dotation soins, dépendance, hébergement en EHPAD), des coûts (personnel, taxe de séjour, énergie, franchise d'enseigne, charges ARS) et de l'EBITDAR (Earnings Before Interest, Taxes, Depreciation, Amortization, Rent). En hôtellerie, lecture fine du RevPAR (revenu par chambre disponible), du prix moyen (ADR) et du taux d'occupation (TO).
Analyse de l'exploitant ou du gestionnaire : grande chaîne internationale (Accor, Marriott, Hilton, Louvre Hotels, Choice, Radisson), chaîne indépendante, franchise, exploitant indépendant. Pour la santé, lecture de l'autorisation ARS, du groupe exploitant (Korian, Orpea, Emeis, DomusVi, Colisée, Ramsay, Elsan), de la capacité d'occupation et de la pérennité des agréments. Pour les résidences gérées, analyse du gestionnaire (Nexity Studéa, Nemea, Réside Études, Vinci Immobilier, Domitys, Villa Médicis, Ovelia).
La plupart de ces actifs sont détenus par un propriétaire investisseur et exploités par un gestionnaire sous bail commercial long : 9, 10 ou 12 ans ferme, souvent renouvelable, avec des clauses spécifiques (triple net pour la logistique hôtelière, loyer indexé ILC/ILAT, ratio loyer/CA plafonné, obligations de remise en état, clauses de non-concurrence). L'expert lit la pérennité du bail, la qualité de signature, la cohérence loyer/exploitation et l'impact d'une éventuelle sortie anticipée sur la valeur.
Distinction rigoureuse entre les deux valeurs : valeur des murs seuls (sous bail investisseur) et valeur d'exploitation (fonds de commerce hôtelier). Selon le contexte (cession des murs, cession du fonds, cession des deux), l'expertise articule méthode hôtelière MCB, capitalisation EBITDAR, comparaison par transactions et DCF. Tests de sensibilité sur les hypothèses clés (TO, ADR, loyer, probabilité de renouvellement du gestionnaire).
La structure d'exploitation d'un actif hôtelier ou de santé détermine radicalement la méthode d'expertise retenue et la grille de lecture du marché.
Les deux univers mobilisent des méthodes et des bases de comparables distinctes. Réal Group entretient une double expertise sectorielle, avec des taux de rendement observés sur chaque sous-segment, et adapte le rapport au contexte : cession des murs, cession du fonds, cession combinée, arbitrage de portefeuille ou refinancement.
Clarification du périmètre (murs seuls, fonds de commerce, ensemble murs + fonds), de la structure d'exploitation (directe ou sous bail investisseur), du contexte (acquisition, cession, financement, SCPI/OPCI, succession, IFI, litige, expropriation) et du destinataire du rapport. Collecte préalable des comptes sur 3 à 5 ans, du bail ou contrat d'exploitation, des autorisations ARS pour la santé.
Visite du site avec relevé de la capacité (chambres, lits, résidents), qualité et ancienneté des équipements, état du bâti, conformité aux normes (ERP, accessibilité PMR, sécurité incendie, normes sanitaires pour EHPAD et cliniques). Entretien avec le gestionnaire ou l'exploitant pour comprendre la stratégie, la saisonnalité et les investissements prévus.
Construction du compte de résultat normatif, calcul de l'EBITDAR stabilisé, application de la méthode hôtelière MCB, capitalisation avec multiple sectoriel (étoiles, catégorie, qualité de signature) et DCF sur 10 ans avec valeur terminale. Comparaison aux transactions nationales récentes sur des actifs comparables (MKG, Deloitte, CBRE Hotels, HVS). Tests de sensibilité.
Rapport conforme au Red Book RICS, aux IVS et aux EVS, documentant périmètre, méthodes, comparables, hypothèses, sensibilités et valeur retenue. Utilisable par les banques spécialisées hôtellerie, les fonds et foncières dédiés, les SCPI et OPCI santé/hôtellerie, les exploitants, l'administration fiscale et les juridictions. Soutenable en contradictoire.
Panorama des missions que nous conduisons sur les actifs d'hôtellerie, de résidences gérées, d'EHPAD et de cliniques partout en France.
Expertise pré-cession ou pré-acquisition d'une résidence gérée senior, étudiante ou de tourisme, murs et/ou fonds. Méthode hôtelière MCB et capitalisation EBITDAR, benchmark RevPAR/ADR sur le marché français, lecture de la pérennité d'exploitation et du capex chambres à programmer. Utilisable en négociation, conditions suspensives, décision du comité de crédit.
Expertise mandatée par une SCPI ou un OPCI spécialisé (Pierval Santé, Primonial, Primopierre, Eurocommercial, Société de la Tour Eiffel) en amont d'une acquisition d'EHPAD, résidence seniors, clinique ou hôtel. Conforme à l'article L214-114 du CMF. Valeur vénale en bail investisseur, lecture de la durée résiduelle ferme et de la qualité du gestionnaire.
Expertise pour un financement bancaire (banques spécialisées hôtellerie-santé, banques de réseau ayant une pôle dédié), pour un refinancement d'encours existant ou pour un financement de développement (hôtel en création, EHPAD en construction). Valeur vénale et valeur hypothécaire conformes au règlement CRR UE 575/2013. Directement intégrable au dossier de crédit.
Expertise pour arbitrage d'un portefeuille familial (transmission, restructuration, cession partielle), succession ou donation comprenant un hôtel indépendant détenu historiquement par une même famille. Distinction rigoureuse entre valeur des murs, valeur du fonds hôtelier et valeur des droits d'exploitation. Opposable devant notaire et administration fiscale.
Expertise dans le cadre d'un renouvellement de bail commercial entre le propriétaire des murs et le gestionnaire (résidence, EHPAD, clinique), ou en cas de renégociation en cours de bail (avenant, variation de loyer, changement de gestionnaire). Valeur locative de marché argumentée, ratio loyer/EBITDAR soutenable sur la durée, cohérence avec les transactions comparables.
Expertise en contradictoire dans le cadre d'un litige entre propriétaire et gestionnaire (manquements contractuels, retards de loyer, demande de résiliation), d'un redressement fiscal, d'une procédure d'expropriation ou d'une défaillance de l'exploitant. Rapport soutenable devant tribunal de commerce, tribunal judiciaire, cour d'appel ou juge-commissaire de la procédure collective.
Cabinet d'expertise immobilière indépendant fondé en 2011, Réal Group — Réal Valuation accompagne propriétaires hôteliers indépendants, foncières et investisseurs institutionnels, exploitants nationaux, SCPI et OPCI spécialisés santé-hôtellerie, banques dédiées et family offices sur l'ensemble des actifs hôteliers, de résidences gérées, d'EHPAD et de cliniques à l'échelle nationale. Nous maîtrisons la méthode hôtelière, l'analyse d'EBITDAR et la lecture du bail investisseur spécifique à ce secteur.
Avant le devis ou la mission, Guillaume, Amandine, Nathan et Jihane assurent un suivi fluide de votre demande, de la qualification du besoin jusqu'à la coordination administrative.
Real Group est membre des trois institutions de référence de l'expertise en évaluation immobilière, en France et à l'international. Pour nos clients, cette appartenance est un gage concret : des rapports reconnus par les banques, opposables aux juridictions, et alignés sur les meilleures pratiques mondiales.
La référence mondiale de l'expertise immobilière depuis 1868, présente dans 146 pays. Être régulé par la RICS, c'est s'engager sur ses standards éthiques et méthodologiques : un cadre exigeant qui rend nos rapports immédiatement reconnus par les banques, les institutions financières et les juridictions, en France comme à l'international.
Référence internationale
Depuis 1979, l'IFEI fédère les experts français les plus exigeants et pilote la Charte de l'Expertise en évaluation immobilière, référentiel partagé par toute la profession. Notre adhésion à l'IFEI traduit l'engagement de Real Group dans la production active des standards qui régissent notre métier en France.
Standards français
La CEIF rassemble les experts immobiliers indépendants attachés à une déontologie stricte et à une formation continue rigoureuse. Real Group y adhère pour garantir aux donneurs d'ordre la rigueur, l'indépendance et la transparence qui font la valeur d'une expertise opposable et la réputation de la profession.
Indépendance & déontologieTransaction, investissement, gestion locative ou Expertise — nos consultants vous apportent une réponse claire et personnalisée sous 24h.
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