SERVICE EXPERTISE
Détermination du loyer du bail renouvelé, analyse du plafonnement et des cas de déplafonnement, mémoire opposable devant le juge des loyers commerciaux : une expertise en évaluation pour bailleurs et preneurs.
Au renouvellement, le loyer doit correspondre à la valeur locative (art. L145-33), mais reste en principe plafonné à la variation d'un indice (art. L145-34). Le déplafonnement intervient dans des cas précis : bail de plus de douze ans ou modification notable des éléments de la valeur locative, dont les facteurs locaux de commercialité. Notre expertise en évaluation détermine ce loyer de renouvellement.
Le renouvellement d'un bail commercial ouvre une négociation dont l'enjeu est le loyer du bail renouvelé. La loi pose un principe clair : ce loyer doit correspondre à la valeur locative du local (art. L145-33 du code de commerce). Mais un mécanisme protecteur en tempère l'application, le plafonnement, qui limite en principe la hausse à la variation d'un indice (art. L145-34). Entre ces deux règles se joue l'essentiel du débat entre bailleur et preneur. Réal Group intervient comme cabinet d'expertise en évaluation pour objectiver la valeur locative et sécuriser la fixation du loyer, quelle que soit la position défendue.
Déterminer une valeur locative n'a rien d'intuitif : elle se construit à partir de cinq éléments définis par les textes (art. R145-3 à R145-8), depuis les caractéristiques du local jusqu'aux prix couramment pratiqués dans le voisinage, en passant par la destination, les obligations respectives des parties et les facteurs locaux de commercialité. Chacun de ces éléments doit être analysé, documenté et pondéré. C'est ce travail méthodique, conforme aux normes du Red Book RICS et aux standards européens EVS, qui distingue une expertise opposable d'une simple appréciation commerciale.
Notre rapport sert autant à préparer une négociation amiable qu'à fonder un mémoire devant le juge des loyers commerciaux. Il expose les termes de comparaison, qualifie le régime applicable — plafonnement ou déplafonnement — et chiffre le loyer résultant. Réseau Groupe ABC, sept cabinets et trente-cinq experts réalisant près de 1 800 expertises par an, nous couvrons l'ensemble du territoire. Nos rapports sont conçus pour être opposables aux juridictions comme aux conseils des parties, dans le respect strict des règles déontologiques RICS.
Partagez votre contexte, l'actif concerné et votre échéance. Nous revenons vers vous rapidement avec le bon niveau de cadrage.
Nature de l'actif, contexte d'intervention, usage du rapport et délai attendu : nous cadrons les bons paramètres avant de vous orienter.
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Architecte DPLG, diplômé de l’ICH Paris et titulaire du DU Expertise Judiciaire délivré par l’Université de Bordeaux (Faculté de droit et science politique), Guillaume Thériez a débuté sa carrière à Paris dans l’investissement et la promotion immobilière avant de rejoindre la société Ad Valorem Expertises, aujourd’hui BPCE Solutions immobilières, comme Directeur Adjoint.
Il a fondé en 2011 la société Réal Valuation avec pour objectif de devenir un cabinet d’expertise de référence dans le Sud-Ouest de la France.
La valeur locative se détermine d'après cinq éléments fixés par les textes (art. R145-3 à R145-8) : les caractéristiques propres du local, la destination des lieux, les obligations respectives des parties, les facteurs locaux de commercialité et les prix couramment pratiqués dans le voisinage. Chacun modifie sensiblement le résultat. Notre expertise les analyse un à un, avec les termes de comparaison à l'appui, pour construire une valeur défendable.
En principe, la variation du loyer de renouvellement est plafonnée à celle d'un indice (art. L145-34) : le loyer suit l'indice, sans s'aligner brutalement sur la valeur locative. Ce plafonnement peut toutefois être écarté dans des cas précis. Déterminer si l'on relève du loyer plafonné ou du déplafonnement est la première question, car elle change entièrement l'ordre de grandeur du loyer renouvelé.
Le déplafonnement peut résulter d'une modification notable des éléments de la valeur locative, notamment des facteurs locaux de commercialité (art. L145-34 et L145-38). L'arrivée d'un pôle d'attraction, une piétonnisation, une évolution des flux : autant de mutations à démontrer factuellement. Notre travail consiste à établir, données à l'appui, si l'évolution du secteur atteint le caractère notable requis.
Le bailleur peut refuser le renouvellement ; il doit alors en principe une indemnité d'éviction au preneur. Cette voie s'apprécie au regard du loyer de renouvellement envisageable : parfois, accepter un loyer déplafonné est plus avantageux que verser une indemnité. L'évaluation de l'indemnité relève d'une expertise dédiée, complémentaire de la présente, que nous conduisons selon la même exigence de méthode.
Nous analysons le bail, sa durée, l'historique du loyer et la position de la partie que nous assistons — bailleur ou preneur. Ce cadrage identifie d'emblée la question centrale : plafonnement de principe ou hypothèse de déplafonnement à démontrer.
L'expert visite les lieux, relève surfaces, caractéristiques et état, et qualifie la destination ainsi que les obligations respectives des parties. Cette étape alimente les premiers des cinq éléments réglementaires de la valeur locative.
Nous collectons les prix couramment pratiqués dans le voisinage et documentons les facteurs locaux de commercialité, y compris leur évolution depuis le bail précédent, afin d'apprécier une éventuelle modification notable justifiant un déplafonnement.
Nous remettons un rapport conforme au Red Book RICS et aux normes EVS : régime applicable, analyse des cinq éléments, termes de comparaison et loyer de renouvellement chiffré, directement mobilisable en négociation ou devant le juge des loyers.
Chaque configuration appelle une analyse spécifique du régime applicable et de la valeur locative sous-jacente.
Le cas de principe : le loyer du bail renouvelé varie dans la limite de l'indice (art. L145-34). Nous vérifions que le plafonnement s'applique bien, calculons le loyer plafonné résultant et le confrontons à la valeur locative réelle, afin que chaque partie mesure précisément l'écart et négocie en connaissance de cause.
Lorsque la durée du bail excède douze ans, le plafonnement peut être écarté et le loyer fixé à la valeur locative (art. L145-34). Nous établissons alors cette valeur selon les cinq éléments réglementaires, avec des termes de comparaison documentés, pour chiffrer le loyer de renouvellement déplafonné de façon rigoureuse.
Une modification notable des facteurs locaux de commercialité peut justifier le déplafonnement (art. L145-34 et L145-38). Nous documentons l'évolution du secteur — flux, environnement commercial, attractivité — pour démontrer, ou écarter, le caractère notable de cette modification et sa traduction sur la valeur locative.
Certains locaux, monovalents ou affectés exclusivement à usage de bureaux, obéissent à des règles de fixation particulières où la logique du plafonnement s'apprécie différemment. Nous adaptons la méthode d'évaluation à la nature du local et à sa destination pour établir une valeur locative pertinente et un loyer défendable.
Si le bailleur refuse le renouvellement, une indemnité d'éviction est en principe due au preneur. Nous éclairons l'arbitrage entre accepter un loyer de renouvellement et supporter cette indemnité, et conduisons, en mission distincte, l'évaluation de l'indemnité d'éviction selon les normes en vigueur.
Faute d'accord, le litige se porte devant le juge des loyers commerciaux. Nous produisons un mémoire d'expertise structuré et opposable : qualification du régime, cinq éléments de la valeur locative, termes de comparaison et loyer chiffré, dans un format conforme aux attentes de la juridiction et aux standards RICS.
Un cabinet d'expertise en évaluation certifié RICS, indépendant, dont les rapports sont conçus pour être opposables en négociation comme en contentieux.
Avant le devis ou la mission, Guillaume, Amandine, Nathan et Jihane assurent un suivi fluide de votre demande, de la qualification du besoin jusqu'à la coordination administrative.
Real Group est membre des trois institutions de référence de l'expertise en évaluation immobilière, en France et à l'international. Pour nos clients, cette appartenance est un gage concret : des rapports reconnus par les banques, opposables aux juridictions, et alignés sur les meilleures pratiques mondiales.
La référence mondiale de l'expertise immobilière depuis 1868, présente dans 146 pays. Être régulé par la RICS, c'est s'engager sur ses standards éthiques et méthodologiques : un cadre exigeant qui rend nos rapports immédiatement reconnus par les banques, les institutions financières et les juridictions, en France comme à l'international.
Référence internationale
Depuis 1979, l'IFEI fédère les experts français les plus exigeants et pilote la Charte de l'Expertise en évaluation immobilière, référentiel partagé par toute la profession. Notre adhésion à l'IFEI traduit l'engagement de Real Group dans la production active des standards qui régissent notre métier en France.
Standards français
La CEIF rassemble les experts immobiliers indépendants attachés à une déontologie stricte et à une formation continue rigoureuse. Real Group y adhère pour garantir aux donneurs d'ordre la rigueur, l'indépendance et la transparence qui font la valeur d'une expertise opposable et la réputation de la profession.
Indépendance & déontologieTransaction, investissement, gestion locative ou Expertise — nos consultants vous apportent une réponse claire et personnalisée sous 24h.
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