Renouvellement du bail commercial : la valeur locative

Au renouvellement d'un bail commercial, le loyer du bail renouvelé doit correspondre à la valeur locative. Mais pour un bail de neuf ans au plus, sa hausse reste plafonnée à la variation de l'indice des loyers commerciaux ou tertiaires, sauf modification notable des éléments de la valeur locative ou bail prolongé tacitement au-delà de douze ans.

• Le bail prend fin par un congé donné six mois à l'avance ou par une demande de renouvellement ; à défaut, il se prolonge tacitement.
• Le bailleur a trois mois pour refuser la demande du locataire ; son silence vaut acceptation du principe du renouvellement.
• Le loyer proposé doit figurer dans le congé ou dans la réponse ; sinon, le nouveau prix n'est dû qu'à compter d'une demande ultérieure.
• Quand le plafond est écarté par une modification notable ou une clause de durée, la hausse est lissée à 10 % du loyer de l'année précédente.
• Le bailleur peut refuser le renouvellement, mais il doit alors en principe une indemnité d'éviction au locataire.

Rédigé et relu par l'équipe de Réal Valuation. Mis à jour le 30/10/2026.

Le mécanisme. Le droit au renouvellement appartient au propriétaire du fonds exploité dans les lieux (article L145-8 du Code de commerce). Le bail prend fin par un congé donné six mois à l'avance ou par une demande de renouvellement ; à défaut, il se prolonge tacitement (article L145-9). Le locataire peut demander le renouvellement dans les six mois qui précèdent l'expiration du bail ou pendant sa prolongation ; le bailleur a trois mois pour faire connaître son refus motivé, et son silence vaut acceptation du principe du renouvellement (article L145-10). Le bail renouvelé dure neuf ans, sauf accord des parties pour une durée plus longue (article L145-12).

Le loyer. Le montant des loyers des baux renouvelés doit correspondre à la valeur locative (article L145-33). Le bailleur qui accepte le renouvellement mais veut un autre loyer doit le proposer dans le congé ou dans sa réponse à la demande ; à défaut, le nouveau prix n'est dû qu'à partir d'une demande ultérieure (article L145-11). Entre la valeur locative et le loyer plafonné se joue l'essentiel du débat entre bailleur et preneur.

L'expertise objective ce débat : elle établit la valeur locative selon les critères réglementaires, qualifie le régime applicable — plafonnement ou déplafonnement — et chiffre le loyer qui en résulte, pour la négociation comme pour le juge. Le rapport est établi selon la Charte de l'expertise en évaluation immobilière (6e édition) et les normes de la RICS, que nous assistions le bailleur ou le preneur.

• Congé ou demande de renouvellement. Le congé du bailleur se donne par acte extrajudiciaire, six mois à l'avance ; la demande du locataire, par acte extrajudiciaire ou lettre recommandée avec avis de réception, dans les six mois qui précèdent l'expiration ou pendant la prolongation (L145-9, L145-10).
• Réponse du bailleur. Trois mois pour refuser, en motivant ; à défaut, le principe du renouvellement est acquis. Le loyer proposé doit figurer dans le congé ou dans la réponse (L145-11).
• Conciliation. Les litiges sur le loyer de renouvellement peuvent être soumis à la commission départementale de conciliation, qui rend un avis ; le juge saisi en parallèle attend cet avis, et la commission est dessaisie si elle ne s'est pas prononcée dans les trois mois (L145-35).
• Juge des loyers commerciaux. Les contestations sur le prix du bail renouvelé relèvent du président du tribunal judiciaire du lieu de l'immeuble, qui statue sur mémoire (R145-23) ; il ne peut être saisi avant l'expiration d'un mois suivant la réception du premier mémoire (R145-27). Il peut désigner un expert lorsque les points de fait l'exigent (R145-30).
• Pendant l'instance, puis après. Le locataire continue de payer l'ancien loyer, ou un loyer provisionnel fixé par le juge ; dans le mois de la décision définitive, le locataire peut renoncer au renouvellement ou le bailleur le refuser, la partie qui s'oppose supportant les frais (L145-57).
• Prescription. Toutes les actions fondées sur le statut des baux commerciaux se prescrivent par deux ans (L145-60).

• le bail en cours, ses avenants et le bail précédent s'il existe ;
• l'historique du loyer : fixation initiale, indexations, révisions, dernières quittances ;
• le congé ou la demande de renouvellement, et la réponse reçue, avec leurs dates ;
• les plans et surfaces, et ce qui a changé dans le quartier ou dans la rue depuis le dernier bail ;
• en contentieux : les mémoires échangés et l'avis de la commission de conciliation.

Un plafonnement à vérifier se traite plus vite qu'un déplafonnement à démontrer : le délai dépend de la question posée et du local, se cale au cadrage dès réception des pièces, et s'inscrit au devis.

• Code de commerce, renouvellement : articles L145-8, L145-9, L145-10, L145-11, L145-12 ; refus : L145-14.
• Code de commerce, loyer : articles L145-33, L145-34, L145-35, L145-36, L145-38 ; procédure : L145-57, L145-60.
• Partie réglementaire : articles R145-2 à R145-11 (valeur locative), R145-23, R145-27 et R145-30 (procédure devant le juge des loyers).
• Loi n° 2014-626 du 18 juin 2014 : lissage et indices ILC/ILAT pour les baux conclus ou renouvelés depuis le 1er septembre 2014.

Textes lus dans leur version en vigueur le 21 octobre 2026.