SERVICE EXPERTISE
Deux à quatre semaines et un devis d'un côté, huit à dix-huit mois et une consignation de l'autre : le choix entre expertise amiable et expertise judiciaire se joue sur le calendrier, sur le coût réel et sur la force probante du rapport. Les critères de décision, cadre juridique à l'appui, par des experts MRICS qui interviennent dans les deux cadres.
Une expertise amiable suffit dans un grand nombre de litiges immobiliers : mandatée par les parties, rendue en deux à quatre semaines, facturée sur devis. L'expertise judiciaire s'impose lorsqu'une partie refuse tout expert commun, qu'il faut contraindre l'accès au bien ou qu'un texte réserve la matière au tribunal : comptez huit à dix-huit mois (dossiers judiciaires suivis par Réal Group, 2026) et une consignation fixée par le juge.
Choisir entre une expertise amiable ou judiciaire n'est pas une question de gravité du litige, mais de rapport de force et de calendrier. L'expertise amiable repose sur un mandat : une partie, ou mieux les deux ensemble, confient à un expert une mission qu'elles définissent, contre des honoraires convenus d'avance. L'expertise judiciaire est une mesure d'instruction ordonnée par un juge, régie par les articles 232 à 284-1 du code de procédure civile ; les parties n'y choisissent ni l'expert, ni la mission, ni le rythme. Entre les deux, l'écart de délai va de quelques semaines à plus d'un an, et l'écart de coût suit la même pente.
La première question à se poser n'est donc pas laquelle des deux vaut le plus, mais : ai-je besoin du juge ? On en a besoin quand l'adversaire refuse l'accès au bien, détient des pièces qu'il ne produira pas spontanément, conteste par principe tout expert désigné en commun, ou lorsqu'un texte réserve la matière au tribunal — expropriation, licitation, fixation judiciaire d'un loyer de renouvellement. Dans tous les autres cas, un rapport amiable rigoureux suffit à objectiver le débat, et il le fait beaucoup plus vite. C'est ce que constate au quotidien un expert immobilier judiciaire : nombre de dossiers portés devant le tribunal se seraient dénoués plus tôt sur la base d'un rapport contradictoire.
Reste l'arithmétique, qui pèse lourd dans la décision. Une expertise amiable est facturée sur devis accepté avant la mission, avec des ordres de grandeur allant de 500 à 8 000 € selon qu'il s'agit d'un logement ou d'un actif d'exploitation (barème Réal Group 2026), détaillés sur notre page consacrée au prix d'une expertise immobilière. En judiciaire, aucun barème : le juge fixe une consignation, taxe les honoraires en fin de mission, et la charge finale suit le sort des dépens. Réal Group intervient dans les deux cadres, partout en France, fort de 2 094 actifs expertisés depuis 2011 (base CHRONO Réal Group) ; Guillaume Thériez, MRICS, en signe les rapports.
Partagez votre contexte, l'actif concerné et votre échéance. Nous revenons vers vous rapidement avec le bon niveau de cadrage.
Nature de l'actif, contexte d'intervention, usage du rapport et délai attendu : nous cadrons les bons paramètres avant de vous orienter.
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Architecte DPLG, diplômé de l’ICH Paris et titulaire du DU Expertise Judiciaire délivré par l’Université de Bordeaux (Faculté de droit et science politique), Guillaume Thériez a débuté sa carrière à Paris dans l’investissement et la promotion immobilière avant de rejoindre la société Ad Valorem Expertises, aujourd’hui BPCE Solutions immobilières, comme Directeur Adjoint.
Il a fondé en 2011 la société Réal Valuation avec pour objectif de devenir un cabinet d’expertise de référence dans le Sud-Ouest de la France.
En amiable, les parties choisissent l'expert et rédigent elles-mêmes sa mission : périmètre, date de valeur, questions posées, délai de remise. En judiciaire, le juge décide de tout — il désigne l'expert, le plus souvent sur la liste d'une cour d'appel, formule les questions, fixe la date de dépôt du rapport et le montant de la consignation. Les parties peuvent suggérer un nom ou demander une récusation en cas de conflit d'intérêts (article 234 du code de procédure civile), mais la décision appartient au juge. Elles ne maîtrisent ensuite ni le rythme ni le périmètre : toute question nouvelle suppose une extension de mission. Ce déroulé, de l'ordonnance au rapport définitif, est détaillé dans notre guide des étapes d'une expertise judiciaire.
Une expertise amiable est facturée sur devis accepté avant la mission : le montant est connu et engagé par écrit avant la première visite, et il varie selon la nature de l'actif — le détail par type de bien figure sur notre page prix d'une expertise immobilière (barème Réal Group 2026). En judiciaire, aucun barème : le juge fixe une consignation, provision versée à la régie du tribunal par la partie qu'il désigne (article 269 du code de procédure civile), puis taxe les honoraires en fin de mission (article 284). L'ordre de grandeur à retenir est celui d'un rapport de 1 à 5 entre les deux voies, une fois additionnés la consignation, les honoraires taxés, l'avocat et l'éventuel expert de partie. La charge finale, elle, suit le sort des dépens : celui qui avance les frais n'est pas nécessairement celui qui les supporte.
Deux lignes suffisent à poser l'écart. Voie amiable : deux à quatre semaines à compter de la réception des pièces et de la visite, le calendrier appartenant au client. Voie judiciaire : huit à dix-huit mois entre l'ordonnance et le rapport définitif — constat de pratique relevé sur les dossiers judiciaires suivis par Réal Group en 2026, et non un délai légal. Encore ce délai ne court-il qu'à compter de l'ordonnance, elle-même précédée d'une assignation, et reste-t-il suivi du jugement au fond. Le calendrier judiciaire, jalon par jalon, est traité dans notre guide des étapes d'une expertise judiciaire. Ce décalage a une conséquence directe en évaluation : la date de valeur retenue est presque toujours antérieure au dépôt du rapport, ce qui impose un travail de reconstitution de marché que la voie amiable évite.
Oui, sous conditions. La preuve étant libre en matière civile (article 1358 du code civil), un rapport amiable versé aux débats et soumis à la discussion des parties constitue un élément de preuve recevable. Mais un juge ne peut fonder sa décision exclusivement sur une expertise non contradictoire établie à la demande d'une seule partie : c'est la faiblesse structurelle du rapport unilatéral, et la raison pour laquelle une expertise amiable menée contradictoirement — parties convoquées, observations recueillies et discutées — pèse d'un tout autre poids. À l'inverse, le rapport judiciaire bénéficie d'une forte autorité de fait sans lier le juge, qui n'est tenu ni par les constatations ni par les conclusions du technicien (article 246 du code de procédure civile).
Nous identifions d'abord ce qui est réellement contesté : la valeur elle-même, la date à laquelle elle doit être arrêtée, l'état d'occupation, le périmètre des lots, ou simplement la répartition entre les parties. Nous vérifions ensuite qui doit être associé à la mission — indivisaires, associés, bailleur, créancier inscrit — car une expertise qui ignore une partie prenante ne clôt rien. Cette phase est gratuite et se conduit le plus souvent par téléphone avec le conseil : elle détermine à elle seule la voie à retenir.
Nous remettons un avis technique écrit : ce qu'une expertise amiable peut établir dans ce dossier, ce qu'elle ne pourra pas obtenir — accès forcé au bien, production de pièces détenues par l'adversaire, contrainte exercée sur un tiers réticent — et le coût comparé des deux voies. Lorsque le judiciaire est la seule option utile, nous le disons, et nous préparons avec l'avocat les questions à faire figurer dans la mission : une ordonnance mal rédigée produit un rapport hors sujet. Il nous arrive aussi de conclure qu'aucune expertise n'est nécessaire.
En amiable, nous organisons systématiquement le contradictoire dès que plusieurs intérêts s'opposent : convocation écrite de chaque partie à la visite, communication des pièces reçues, recueil des observations et réponse à chacune dans le rapport. Cette discipline, empruntée à la procédure judiciaire, coûte quelques jours de plus et change tout devant un juge. En judiciaire, nous intervenons soit comme expert désigné, soit comme expert de partie : analyse critique du rapport provisoire, rédaction des dires techniques, appui du conseil à l'audience.
Le rapport est conforme à la Charte de l'expertise en évaluation immobilière et aux normes RICS : mission, date de valeur, méthodes retenues, comparables sourcés et annexés, limites assumées. Il est signé par un expert MRICS et écrit pour être lu par un tiers hostile — avocat adverse, expert de partie, magistrat, contrôleur fiscal. Nous restons ensuite disponibles : réponse aux dires, note complémentaire, audition. Beaucoup de dossiers se referment à ce stade, sur un accord signé entre conseils plutôt que sur un jugement.
Six situations où la question se pose réellement — et où la bonne réponse dépend moins de l'enjeu financier que de l'attitude de la partie adverse et du texte applicable.
Nul n'étant contraint de demeurer dans l'indivision (article 815 du code civil), un héritier peut provoquer le partage judiciaire : procédure longue, coûteuse, et supposant l'intervention d'un expert immobilier désigné par le tribunal. Une expertise amiable mandatée conjointement par les cohéritiers, ou par le notaire chargé de la succession, suffit le plus souvent à débloquer la valeur contestée et à éviter la licitation.
Le juge aux affaires familiales peut, dès les mesures provisoires, désigner un notaire ou un professionnel qualifié afin de dresser un inventaire estimatif du patrimoine. Les époux gardent toutefois la main : une évaluation amiable acceptée par les deux conseils s'intègre directement dans l'état liquidatif, sans attendre l'issue de la procédure ni supporter de consignation supplémentaire.
La fixation judiciaire du loyer suppose un mémoire préalable, puis la saisine du juge des loyers commerciaux, qui ordonne presque systématiquement une expertise sur les critères de l'article L145-33 du code de commerce et des articles R145-3 à R145-10. Une valeur locative établie en amont, sur ces mêmes critères, sert d'abord à négocier — et, si le contentieux s'ouvre, à cadrer le débat.
Quand des statuts ou un pacte prévoient un rachat, la valeur des droits sociaux peut être confiée à un expert désigné par les parties ou, à défaut, par le président du tribunal (article 1843-4 du code civil). Son évaluation s'impose alors : ce n'est plus un avis, c'est une décision de valeur. Le même mécanisme existe pour un prix laissé à l'arbitrage d'un tiers (article 1592 du code civil).
Le juge de l'expropriation fixe seul l'indemnité, au vu des conclusions du commissaire du gouvernement : l'expertise amiable ne se substitue pas à lui, elle prépare le mémoire du propriétaire et chiffre les préjudices annexes — éviction commerciale, dépréciation du surplus, frais de remploi. C'est un travail de conviction, pas d'arbitrage.
Aucun juge au départ : l'administration notifie une proposition de rectification et doit établir l'insuffisance qu'elle allègue par des termes de comparaison portant sur des biens intrinsèquement similaires. Une expertise amiable documentée est l'arme de la phase contradictoire, en amont de la commission de conciliation et bien avant le tribunal — où l'on arrive alors avec un dossier déjà constitué.
Notre intérêt commercial immédiat serait de vendre une expertise dans tous les cas. Ce n'est pas notre pratique : la première valeur que nous apportons est de dire quelle voie sert réellement votre dossier, à quel coût et dans quel délai — y compris quand la réponse consiste à attendre, à négocier ou à ne rien engager du tout.
Avant le devis ou la mission, Guillaume, Amandine, Nathan et Jihane assurent un suivi fluide de votre demande, de la qualification du besoin jusqu'à la coordination administrative.
Real Group est membre des trois institutions de référence de l'expertise en évaluation immobilière, en France et à l'international. Pour nos clients, cette appartenance est un gage concret : des rapports reconnus par les banques, opposables aux juridictions, et alignés sur les meilleures pratiques mondiales.
La référence mondiale de l'expertise immobilière depuis 1868, présente dans 146 pays. Être régulé par la RICS, c'est s'engager sur ses standards éthiques et méthodologiques : un cadre exigeant qui rend nos rapports immédiatement reconnus par les banques, les institutions financières et les juridictions, en France comme à l'international.
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Depuis 1979, l'IFEI fédère les experts français les plus exigeants et pilote la Charte de l'Expertise en évaluation immobilière, référentiel partagé par toute la profession. Notre adhésion à l'IFEI traduit l'engagement de Real Group dans la production active des standards qui régissent notre métier en France.
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La CEIF rassemble les experts immobiliers indépendants attachés à une déontologie stricte et à une formation continue rigoureuse. Real Group y adhère pour garantir aux donneurs d'ordre la rigueur, l'indépendance et la transparence qui font la valeur d'une expertise opposable et la réputation de la profession.
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