SERVICE EXPERTISE
Un seul de ces mots correspond à une appellation protégée, un autre n'a aucune existence juridique. Liste de cour d'appel, agrément de la Cour de cassation, serment, certification privée : ce que chaque mention engage réellement, et ce qu'aucune ne dit sur la capacité à évaluer un immeuble.
Le mot « agréé » employé seul ne désigne aucun titre : seule l'appellation complète expert agréé par la Cour de cassation est protégée et correspond à l'inscription sur la liste nationale. L'expert de cour d'appel, lui, est « inscrit ». « Assermenté » n'est pas une qualité : c'est l'écho du serment prêté lors de cette inscription. La profession d'expert immobilier n'est pas réglementée.
La différence entre un expert dit « agréé » et un expert dit « assermenté » tient d'abord à une précision de vocabulaire que presque personne ne fait : employé seul, l'adjectif agréé ne désigne rien de juridique — on le trouve aussi bien pour un expert agréé par un assureur, par une compagnie ou par un organisme quelconque. Seule l'appellation complète « expert agréé par la Cour de cassation » est protégée : elle vise l'inscrit sur la liste nationale dressée par la Cour. L'expert figurant sur la liste d'une cour d'appel, lui, se dit « inscrit », en mentionnant sa cour de rattachement. Quant à « assermenté », ce n'est que le souvenir du serment prêté au moment de cette inscription, jamais une qualité en soi ; et « certifié » renvoie à une reconnaissance privée délivrée par un organisme professionnel — RICS, TEGoVA — qui n'a rien de judiciaire. Quatre mots, trois régimes distincts, et un même angle mort : aucun ne dit à lui seul si son porteur sait évaluer un immeuble.
Le point de départ est là. Contrairement à celle d'agent immobilier, encadrée depuis la loi Hoguet du 2 janvier 1970 et sa carte professionnelle, la profession d'expert immobilier n'est pas réglementée en France : aucun diplôme obligatoire, aucun ordre, aucune autorisation d'exercer. N'importe qui peut faire imprimer « expert immobilier » sur sa carte de visite, et le fait sans commettre d'infraction. Ce vide explique la prolifération des mentions valorisantes, et il déplace le contrôle : puisque le titre ne garantit rien par lui-même, ce sont la qualité d'expert immobilier agréé certifié RICS, le référentiel d'évaluation appliqué et le caractère démontrable du rapport qui emportent la décision d'un notaire, d'une banque ou d'un juge.
Deux registres coexistent donc, et les confondre coûte cher. Le registre judiciaire d'abord : listes de cours d'appel, liste nationale de la Cour de cassation, mission ordonnée par un magistrat, consignation et débat contradictoire — c'est l'univers de l'expertise immobilière judiciaire. Le registre professionnel ensuite : RICS, REV de TEGoVA, Charte de l'expertise en évaluation immobilière, normes d'évaluation reconnues par le marché. Les deux se recoupent souvent chez un même praticien, jamais automatiquement. Réal Group, cabinet certifié RICS fort de 2 094 actifs expertisés depuis 2011 (base CHRONO Réal Group), intervient partout en France sur le second registre, et sait dire quand un dossier relève du premier.
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Architecte DPLG, diplômé de l’ICH Paris et titulaire du DU Expertise Judiciaire délivré par l’Université de Bordeaux (Faculté de droit et science politique), Guillaume Thériez a débuté sa carrière à Paris dans l’investissement et la promotion immobilière avant de rejoindre la société Ad Valorem Expertises, aujourd’hui BPCE Solutions immobilières, comme Directeur Adjoint.
Il a fondé en 2011 la société Réal Valuation avec pour objectif de devenir un cabinet d’expertise de référence dans le Sud-Ouest de la France.
L'inscription obéit à la loi n° 71-498 du 29 juin 1971 relative aux experts judiciaires et à son décret d'application de 2004. Le candidat dépose son dossier avant le 1er mars auprès du procureur de la République près le tribunal judiciaire de son ressort ; après enquête sur sa compétence, son honorabilité et sa situation professionnelle, l'assemblée générale des magistrats du siège de la cour d'appel dresse la liste en fin d'année. La première inscription est probatoire, pour trois ans ; elle n'est reconduite, pour cinq ans renouvelables, qu'après évaluation de l'activité réellement accomplie. Point décisif : l'inscription vise une rubrique précise de la nomenclature nationale des spécialités, jamais « l'immobilier » en général.
C'est un expert inscrit sur la liste nationale dressée par le bureau de la Cour de cassation. Attention à la formule : l'appellation protégée est la locution entière, « expert agréé par la Cour de cassation » — l'adjectif agréé employé seul ne renvoie à aucun statut et sert couramment à désigner un professionnel référencé par un assureur ou par une compagnie. On n'accède pas directement à cette liste : il faut justifier de plusieurs années consécutives d'inscription sur une liste de cour d'appel, et l'inscription nationale est elle-même accordée pour une durée déterminée, renouvelable. La loi de 1971 en réserve l'usage aux inscrits sur cette liste ; l'expert de cour d'appel, lui, doit mentionner la cour dans laquelle il figure. S'attribuer l'un ou l'autre sans y avoir droit relève de l'usurpation de titre, et non d'une simple maladresse commerciale — y compris pour un expert désigné par un tribunal.
Non, pas en tant que titre. Le serment est une conséquence de l'inscription, pas une qualification : l'expert figurant sur une liste le prête une fois, lors de sa première inscription, et n'a pas à le renouveler à chaque mission. Surtout, le juge n'est pas tenu de choisir dans les listes : il peut commettre toute personne de son choix, par décision motivée, et cette personne prête alors serment pour la mission. « Assermenté » ne dit donc ni la rubrique, ni la compétence en évaluation immobilière. L'usage vient d'ailleurs — les traducteurs-interprètes — et fonctionne aujourd'hui comme un argument commercial, pas comme une garantie vérifiable.
Trois sigles, trois émetteurs, trois portées — et aucune inscription publique derrière. La RICS, institution britannique à charte royale, délivre à des personnes physiques les grades AssocRICS, MRICS et FRICS après examen d'expérience, et régule également des cabinets ; son référentiel d'évaluation est le RICS Valuation – Global Standards, dit Red Book, assorti d'une formation continue annuelle et d'un régime disciplinaire. TEGoVA ne certifie pas en direct : elle habilite ses associations membres à délivrer le REV (Recognised European Valuer) et le TRV sur la base des European Valuation Standards, pour une durée limitée et renouvelable. La CEIF-FNAIM est l'une de ces associations professionnelles françaises, aux côtés de l'IFEI ; toutes renvoient à la Charte de l'expertise en évaluation immobilière. Portée commune : ce sont des reconnaissances privées, contractuelles et disciplinaires, jamais une inscription officielle. Les critères de choix entre elles sont traités sur notre page expert immobilier agréé certifié RICS.
Avant toute proposition, nous établissons qui recevra le rapport et sous quelle qualité il devra être signé : un juge qui commet lui-même son technicien, un notaire, un comité de crédit, un vérificateur fiscal ou un conseil adverse n'attendent pas la même chose. Si votre dossier suppose une désignation par le tribunal, nous le disons dès le premier échange, et nous ne prenons pas la mission. Si l'exigence porte sur une régulation professionnelle ou sur un référentiel précis, nous indiquons lesquels nous détenons, et lesquels nous ne détenons pas.
Nous écrivons noir sur blanc, dans la lettre de mission, la qualité en laquelle nous intervenons : expertise amiable, à la demande d'une partie ou de plusieurs conjointement, jamais « expert désigné par le tribunal » tant qu'aucune ordonnance ne le prévoit. Le nom du signataire, ses grades, l'organisme qui les délivre et le référentiel appliqué y figurent également. C'est ce document, et non une mention en page de garde, qui délimite la responsabilité de l'expert et la portée exacte de son rapport.
Annoncer un référentiel oblige à l'appliquer jusqu'au bout. Nous retenons au moins deux méthodes parmi les familles reconnues — comparaison, capitalisation du revenu, coût de remplacement déprécié, compte à rebours pour les charges foncières — parce que c'est ce qu'attendent la Charte de l'expertise en évaluation immobilière et les normes RICS. Chaque comparable est daté, sourcé et ajusté sur des écarts objectifs ; l'écart entre méthodes est commenté plutôt que lissé. Quand le marché manque de profondeur, nous retenons une fourchette motivée plutôt qu'un chiffre faussement précis.
Le rapport rappelle la mission, la date de valeur, les hypothèses, les sources et leurs limites, puis déroule la démonstration pièce par pièce. Il est signé par Guillaume Thériez, MRICS, dont le grade se vérifie en une recherche à l'annuaire de la RICS, et il nomme le référentiel appliqué ainsi que l'assurance couvrant l'activité d'expertise en évaluation. Un rapport probant se reconnaît là : à sa vérifiabilité par un lecteur hostile — conseil adverse, contrôleur fiscal, comité de crédit ou magistrat —, jamais aux adjectifs alignés sur sa couverture.
L'appellation qu'on vous réclame change avec l'interlocuteur, et correspond rarement à une réalité juridique. Voici ce que chacun cherche derrière le mot employé — et où vérifier, en pratique, le titre annoncé.
La demande revient sans cesse en succession ou en donation-partage, et elle est presque toujours mal formulée. Ce que cherche le notaire, c'est un évaluateur extérieur aux héritiers, dont la valeur tiendra devant l'administration comme devant un cohéritier mécontent. Le serment n'y change rien : dans une expertise immobilière en succession, ce sont la méthode, les comparables et la signature qui rendent la valeur difficile à écarter.
Un comité de crédit, une foncière ou un fonds ne demandent jamais un expert « assermenté » : ils exigent un rapport conforme au Red Book ou aux European Valuation Standards, signé par un professionnel régulé, avec une date de valeur et des hypothèses explicites. L'inscription judiciaire n'apporte rien dans ce cadre ; ce sont la certification, l'indépendance et l'assurance professionnelle qui ouvrent le dossier.
Deux besoins très différents. Pour une mesure d'instruction, c'est le juge qui désigne, le plus souvent au sein d'une liste de cour d'appel, et le choix échappe largement au client. Pour un rapport de partie, versé au débat ou destiné à nourrir un dire, l'avocat cherche un expert dont la démonstration résistera à la contradiction : les logiques de l'expertise amiable ou judiciaire ne se confondent pas, et le titre ne les départage pas.
C'est la source principale du malentendu. Dans le langage de l'assurance, un expert « agréé » est un professionnel référencé par une compagnie pour instruire des sinistres : un agrément contractuel, privé, révocable, sans aucun rapport avec la liste nationale de la Cour de cassation ni avec l'évaluation d'une valeur vénale. Le même mot recouvre donc deux réalités qui n'ont rien en commun, et c'est rarement précisé.
En contrôle fiscal comme en expertise immobilière pour l'IFI, aucun texte n'impose de faire appel à un expert inscrit sur une liste. Ce que le vérificateur discute, ce sont les termes de comparaison retenus, la date de valeur et les abattements appliqués. Un rapport probant, construit selon les référentiels professionnels, se discute contradictoirement point par point ; un titre en page de garde, non.
Quatre sources publiques suffisent : la liste de la cour d'appel citée, publiée par la cour elle-même ; la liste nationale publiée par la Cour de cassation ; les annuaires de la RICS et de TEGoVA pour le grade revendiqué et sa validité ; l'attestation de responsabilité civile professionnelle mentionnant expressément l'activité d'évaluation. La méthode de contrôle détaillée figure sur notre page expert immobilier agréé certifié RICS.
Sur un sujet où la confusion des appellations est devenue un argument de vente, la seule position tenable est la transparence sur ce que nous sommes et sur ce que nous ne sommes pas. Nos engagements portent donc autant sur la manière dont nous nous présentons que sur le contenu de nos rapports.
Avant le devis ou la mission, Guillaume, Amandine, Nathan et Jihane assurent un suivi fluide de votre demande, de la qualification du besoin jusqu'à la coordination administrative.
Real Group est membre des trois institutions de référence de l'expertise en évaluation immobilière, en France et à l'international. Pour nos clients, cette appartenance est un gage concret : des rapports reconnus par les banques, opposables aux juridictions, et alignés sur les meilleures pratiques mondiales.
La référence mondiale de l'expertise immobilière depuis 1868, présente dans 146 pays. Être régulé par la RICS, c'est s'engager sur ses standards éthiques et méthodologiques : un cadre exigeant qui rend nos rapports immédiatement reconnus par les banques, les institutions financières et les juridictions, en France comme à l'international.
Référence internationale
Depuis 1979, l'IFEI fédère les experts français les plus exigeants et pilote la Charte de l'Expertise en évaluation immobilière, référentiel partagé par toute la profession. Notre adhésion à l'IFEI traduit l'engagement de Real Group dans la production active des standards qui régissent notre métier en France.
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La CEIF rassemble les experts immobiliers indépendants attachés à une déontologie stricte et à une formation continue rigoureuse. Real Group y adhère pour garantir aux donneurs d'ordre la rigueur, l'indépendance et la transparence qui font la valeur d'une expertise opposable et la réputation de la profession.
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