Expert immobilier MRICS
Guillaume Thériez
Fondateur de Réal Valuation, Guillaume est membre de la RICS, de l'IFEI et du SEEIF (ex-CEIF).
Réal Valuation · Expertise immobilière
Rescision pour lésion et insuffisance de prix
- Rescision pour lésion
- Partage, fisc, prix dérisoire
- Le seuil des sept douzièmes
- Notre méthode
- Vendeur, acquéreur, héritier
Un bien vendu trop bas, un partage déséquilibré, un prix rectifié par l'administration : dans chaque cas, tout se joue sur la valeur du bien à la date utile. Nous l'établissons dans un rapport motivé, pour vendeurs, acquéreurs, héritiers et leurs conseils, partout en France. Réal Valuation, cabinet réglementé par la RICS, vous adresse un devis gratuit sous 24 h.
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L'essentiel
Qu'est-ce que l'action en rescision pour lésion ?
L'action en rescision pour lésion permet au vendeur d'un immeuble de demander l'annulation de la vente s'il a été lésé de plus de sept douzièmes : le prix est inférieur aux cinq douzièmes de la valeur au moment de la vente. Elle doit être formée dans les deux ans de la vente ; la lésion se prouve par un rapport de trois experts.
- La rescision est réservée au vendeur : elle n'a pas lieu en faveur de l'acheteur, ni pour les ventes qui, d'après la loi, ne peuvent être faites que d'autorité de justice.
- La lésion s'apprécie sur l'état et la valeur de l'immeuble au moment de la vente, ou au jour de la réalisation d'une promesse unilatérale.
- Si l'action est admise, l'acquéreur choisit de rendre le bien ou de le garder en payant le supplément du juste prix, moins un dixième du prix total.
- Entre héritiers, le copartageant lésé de plus du quart obtient un complément de sa part, s'il agit dans les deux ans du partage.
- En matière fiscale, l'administration peut rectifier un prix inférieur à la valeur vénale réelle, à charge pour elle de prouver l'insuffisance.
Parlons de votre besoin
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Vendeur, acquéreur ou héritier : décrivez le bien, l'acte et sa date ; un interlocuteur dédié de Réal Valuation vous répond et vous adresse un devis gratuit.
Ce que vous obtenez
Un interlocuteur dédié cadre avec vous la nature du bien, l'usage du rapport et le délai, avant toute commande.
- Réal Valuation, cabinet réglementé par la RICS ; Guillaume Thériez, expert MRICS.
- Un rapport d'expertise opposable, motivé et argumenté, que vous pouvez produire face à l'administration fiscale, à une banque ou devant le juge.
- Un devis gratuit sous 24 h, avec un interlocuteur dédié.
- Des interventions à Bordeaux, en Gironde et partout en France.
Nos appartenances
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L'expert de référence
Guillaume Thériez
Président de Réal GroupAdministrateur du Groupe ABC
Architecte DPLG, diplômé de l’ICH Paris et titulaire du DU Expertise Judiciaire délivré par l’Université de Bordeaux (Faculté de droit et science politique), Guillaume Thériez a débuté sa carrière à Paris dans l’investissement et la promotion immobilière avant de rejoindre la société Ad Valorem Expertises, aujourd’hui BPCE Solutions immobilières, comme Directeur Adjoint.
Il a fondé en 2011 la société Réal Valuation avec pour objectif de devenir un cabinet d’expertise de référence dans le Sud-Ouest de la France.
Appartenances, diplôme et enseignement
- DU Expertise Judiciaire, Université de Bordeaux, Faculté de droit et science politique
- Membre de la Royal Institution of Chartered Surveyors (RICS)
- Membre de l’Institut Français de l’Expertise Immobilière (IFEI)
- Membre du Syndicat des Experts Évaluateurs Immobiliers de France (SEEIF, ex-CEIF)
- Enseignant en économie immobilière au CNAM Nouvelle-Aquitaine, ICH Bordeaux
Expertise en évaluation
Ce que dit la loi, et ce qu'elle attend de l'expert
Le texte est ancien et précis. Le vendeur lésé de plus de sept douzièmes dans le prix d'un immeuble peut demander la rescision de la vente, même s'il y avait renoncé dans le contrat (article 1674 du Code civil). La lésion s'apprécie en estimant l'immeuble suivant son état et sa valeur au moment de la vente — au jour de la réalisation en cas de promesse unilatérale (article 1675). La demande n'est plus recevable deux ans après le jour de la vente (article 1676). La protection est réservée au vendeur : la rescision pour lésion n'a pas lieu en faveur de l'acheteur (article 1683).
D'autres terrains juridiques posent la même question de prix. Entre héritiers, un copartageant lésé de plus du quart obtient un complément de sa part (article 889 du Code civil). Côté fiscal, l'administration peut rectifier le prix d'un bien lorsqu'il lui paraît inférieur à sa valeur vénale réelle (article L17 du Livre des procédures fiscales). Et un contrat à titre onéreux est nul lorsque la contrepartie convenue est illusoire ou dérisoire (article 1169 du Code civil). Chacune de ces voies obéit à ses propres critères ; toutes exigent la même chose de l'expert : une valeur vénale établie à la bonne date, documentée et vérifiable.
Ce travail se distingue d'une estimation commerciale. Il reconstitue le marché tel qu'il était à la date de la vente, sans relecture au regard des prix actuels, avec les approches adaptées au bien — comparaison, revenu ou coût — et des références datées. Le rapport est établi selon la Charte de l'expertise en évaluation immobilière (6e édition) et les normes de la RICS ; le choix de la voie juridique appartient à votre avocat ou à votre notaire.
Les fondements
Quatre façons de contester un prix trop bas
Elles ne visent pas les mêmes personnes, ni le même seuil, ni la même date. L'expertise apporte à chacune la valeur dont elle a besoin.
La rescision pour lésion du vendeur
Ouverte au seul vendeur d'un immeuble lésé de plus de sept douzièmes, dans les deux ans de la vente. Si l'action est admise, l'acquéreur choisit : rendre le bien en reprenant le prix, ou le garder en payant le supplément du juste prix, sous déduction du dixième du prix total (article 1681 du Code civil). Elle n'a pas lieu pour les ventes qui ne peuvent être faites que d'autorité de justice (article 1684).
La lésion dans le partage
Le copartageant qui établit avoir subi une lésion de plus du quart obtient un complément de sa part, en numéraire ou en nature au choix du défendeur ; la lésion s'évalue selon la valeur des biens au jour du partage, et l'action se prescrit par deux ans à compter du partage (article 889 du Code civil). C'est le terrain des successions et des sorties d'indivision.
L'insuffisance de prix en matière fiscale
Pour les droits d'enregistrement et la taxe de publicité foncière, l'administration peut rectifier le prix ou l'évaluation d'un bien qui lui paraît inférieur à sa valeur vénale réelle, selon la procédure de rectification contradictoire ; la preuve de l'insuffisance lui incombe (article L17 du LPF). Vendeur et acquéreur ont alors intérêt à documenter le prix convenu.
Le prix dérisoire
Un contrat à titre onéreux est nul lorsque, au moment de sa formation, la contrepartie convenue est illusoire ou dérisoire (article 1169 du Code civil). Entre proches, un prix très inférieur à la valeur peut aussi poser la question d'une libéralité : c'est une analyse juridique, qui appartient à votre notaire ou à votre avocat ; l'expert en fournit la base chiffrée.
La bonne date
La valeur au jour de la vente : comment l'expert la reconstitue
Le seuil, en clair. Le vendeur est lésé de plus de sept douzièmes lorsque le prix reçu est inférieur aux cinq douzièmes de la valeur de l'immeuble au moment de la vente.
Exemple purement arithmétique (en unités, sans valeur de marché)
Pour un immeuble qui valait 120 au jour de la vente, cinq douzièmes font 50. Un prix de 48 ouvre la voie à la rescision ; un prix de 55, non, même s'il paraît très bas. Tout repose donc sur la valeur de 120 : quelques points d'écart sur la valeur suffisent à franchir le seuil ou à rester en deçà.
La date. La valeur se fixe au moment de la vente — au jour de la réalisation pour une promesse unilatérale —, sur le bien tel qu'il était alors. Ce que l'acquéreur a fait depuis, la hausse du marché, un permis obtenu ensuite : rien de cela ne compte. L'expert sélectionne des ventes comparables conclues autour de la date utile, consultables dans les données publiques (application DVF), et les ajuste des différences avec le bien.
L'état du bien à la date. Il se reconstitue à partir de l'acte de vente et de ses annexes (diagnostics, descriptif), des photos, des devis ou factures de travaux, et de ce que la visite permet encore de constater. Ce qui ne peut plus être vérifié est énoncé comme hypothèse.
Les biens particuliers. Un bien vendu occupé, en nue-propriété ou en usufruit, ou grevé de servitudes, s'évalue avec ces charges, telles qu'elles existaient à la date de la vente. Voir notre page sur l'évaluation de l'usufruit et de la nue-propriété.
Notre méthode
Notre méthode, étape par étape
Un dossier de lésion se gagne ou se perd sur la valeur. Nous la fixons à la bonne date, avec des références que l'autre partie peut vérifier, sans prendre parti avant d'avoir chiffré.
1
Cadrage avec votre conseil
Fondement envisagé — rescision, lésion dans le partage, rectification fiscale —, date d'appréciation de la valeur et seuil applicable : ce cadrage détermine la méthode, le périmètre du bien et la nature du rapport attendu.
2
Le bien à la date utile
L'expert examine le bien, son environnement, ses éventuels démembrements ou servitudes, avec visite lorsque c'est possible, et reconstitue son état physique et locatif à la date de la vente ou du partage.
3
Le marché à la date utile
Références comparables contemporaines de l'acte, approches adaptées — comparaison, revenu ou coût —, ajustements justifiés un à un : la valeur obtenue doit tenir dans un débat contradictoire.
4
Rapport motivé
Un rapport d'expertise opposable, motivé et argumenté, que vous pouvez produire face à l'administration fiscale, à une banque ou devant le juge. Il chiffre la valeur, situe l'écart par rapport au seuil en jeu, expose hypothèses et limites : de quoi décider d'agir ou non, puis soutenir la discussion avec l'autre partie.
Réal Valuation, le cabinet d'expertise immobilière de Réal Group, dirigé par Guillaume Thériez, expert MRICS, membre du réseau national d'experts Groupe ABC, intervient dans toute la France : une valeur appréciée à la date utile, avec des références contemporaines de l'acte, dans un périmètre strictement évaluatoire, en articulation avec votre avocat ou votre notaire.
Pièces et délais
Le dossier à réunir, et le délai à ne pas manquer
- l'acte de vente ou l'acte de partage, la promesse et sa date de réalisation le cas échéant ;
- les annexes de l'acte (diagnostics, plans, descriptif) et le titre antérieur ;
- tout ce qui décrit l'état du bien à la date : photos, devis, factures de travaux, baux en cours ;
- les éléments de la négociation : mandats, annonces, offres reçues ;
- en matière fiscale, la proposition de rectification et ses références de comparaison.
La rescision doit être demandée dans les deux ans de la vente, l'action en complément de part dans les deux ans du partage : l'évaluation doit être lancée dès que le doute apparaît, pour laisser à votre conseil le temps d'agir. La durée de l'expertise, elle, se convient au cadrage et s'écrit dans le devis.
Situations traitées
Les situations d'insuffisance de prix que nous expertisons
Vendeur, acquéreur, héritier ou conseil : nous établissons la valeur vénale adaptée à chaque configuration, à la date utile.
Vendeur lésé
Vous pensez avoir vendu votre immeuble très en dessous de sa valeur. Nous établissons la valeur au jour de la vente et mesurons l'écart au regard du seuil des sept douzièmes, pour éclairer votre décision d'agir — dans les deux ans de la vente.
Défense de l'acquéreur
Assigné en rescision, vous devez montrer que le prix payé correspondait à la valeur du bien au jour de la vente. Nous produisons une évaluation argumentée, appuyée sur des références contemporaines de l'acte, qui discute le franchissement du seuil.
Partage entre héritiers
Un lot attribué à une valeur trop basse déséquilibre le partage. La valeur au jour du partage, établie par un tiers, permet de mesurer la lésion au regard du seuil du quart. Voir notre guide pour estimer une maison dans une succession et notre page sur la soulte.
Vente entre proches
Une cession à prix minoré dans la famille peut être discutée par l'administration ou par les autres héritiers. Nous chiffrons la valeur vénale réelle et l'écart avec le prix convenu, en appui de votre conseil. Voir aussi la sous-évaluation en succession.
Expertise préventive
Avant de vendre à un prix bas — vente rapide, vente à un proche, bien occupé —, faire établir la valeur par un expert indépendant permet de fixer le prix en connaissance de cause et de documenter les raisons de l'écart.
Contre-expertise
Une valeur adverse ou celle retenue par l'administration peut être discutée : nous examinons ses références et sa méthode, et proposons une valeur alternative documentée. Voir notre page sur la contre-expertise immobilière.
Sources
Les sources officielles de cette page
- Code civil, articles 1674 à 1685 (rescision de la vente pour cause de lésion), dont 1674, 1675, 1676 (version issue de la loi du 3 août 2018), 1677, 1678, 1680, 1681, 1683 et 1684.
- Code civil, article 889 (lésion dans le partage) et article 1169 (contrepartie illusoire ou dérisoire).
- Livre des procédures fiscales, article L17 : rectification des prix ou évaluations.
- Données publiques : demandes de valeurs foncières.
Textes lus dans leur version en vigueur le 21 octobre 2026.
Vos interlocuteurs
Une équipe disponible
Avant le devis ou la mission, Guillaume, Amandine, Nathan et Jihane assurent un suivi fluide de votre demande, de la qualification du besoin jusqu'à la coordination administrative.
Engagements professionnels
Une expertise reconnue par les institutions qui font la profession
Réal Valuation, le cabinet d'expertise immobilière de Réal Group, est réglementé par la RICS ; son dirigeant, Guillaume Thériez, expert MRICS, est membre de la RICS, de l'IFEI et du SEEIF (ex-CEIF), les trois institutions de référence de l'expertise en évaluation immobilière, en France et à l'international. Pour nos clients, cette appartenance est un gage concret : des rapports reconnus par les banques, motivés et vérifiables devant les juridictions, et alignés sur les meilleures pratiques mondiales.
RICS
Royal Institution of Chartered SurveyorsLa référence mondiale de l'expertise immobilière depuis 1868, présente dans 146 pays. Être membre de la RICS, c'est s'engager sur ses standards éthiques et méthodologiques : un cadre exigeant, connu des banques, des institutions financières et des juridictions, en France comme à l'international.
Référence internationale
IFEI
Institut Français de l'Expertise ImmobilièreDepuis 1979, l'IFEI fédère les experts français les plus exigeants et pilote la Charte de l'Expertise en évaluation immobilière, référentiel partagé par toute la profession. Notre adhésion à l'IFEI traduit l'engagement de Réal Valuation dans la production active des standards qui régissent notre métier en France.
Standards français
SEEIF (ex-CEIF)
Syndicat des Experts Évaluateurs Immobiliers de FranceLe SEEIF (ex-CEIF) rassemble les experts immobiliers indépendants attachés à une déontologie stricte et à une formation continue rigoureuse. Réal Valuation y adhère pour garantir aux donneurs d'ordre la rigueur, l'indépendance et la transparence qui font la valeur d'une expertise motivée et la réputation de la profession.
Indépendance & déontologieVos questions
Vos questions sur l'insuffisance de prix et la lésion
C'est l'action qui permet au vendeur d'un immeuble de demander la rescision de la vente lorsqu'il a été lésé de plus de sept douzièmes dans le prix, même s'il y avait renoncé dans le contrat (article 1674 du Code civil). Elle est réservée au vendeur. Elle suppose de démontrer l'écart entre le prix payé et la valeur du bien au jour de la vente.
Le vendeur est lésé de plus de sept douzièmes lorsque le prix reçu est inférieur aux cinq douzièmes de la valeur de l'immeuble au moment de la vente. Pour un bien qui valait 120, le seuil est de 50 : un prix de 48 permet d'agir, un prix de 55 non. Le calcul est simple ; c'est la valeur au jour de la vente qui se discute, d'où l'expertise.
La demande n'est plus recevable après l'expiration de deux années à compter du jour de la vente (article 1676 du Code civil). Ce délai court impose de faire établir rapidement la valeur du bien : nous recommandons de solliciter une expertise dès que le doute sur le prix apparaît, pour laisser à votre conseil le temps d'agir.
Suivant l'état et la valeur de l'immeuble au moment de la vente, et non à la date de la contestation ; en cas de promesse unilatérale, au jour de sa réalisation (article 1675 du Code civil). Devant le juge, la preuve de la lésion n'est admise que si les faits sont assez vraisemblables et graves pour la faire présumer, et elle se fait par un rapport de trois experts, nommés d'office sauf accord des parties (articles 1677 à 1680).
Non : la rescision pour lésion n'a pas lieu en faveur de l'acheteur (article 1683 du Code civil). Si l'action du vendeur est admise, l'acheteur a en revanche le choix de rendre le bien en reprenant le prix, ou de le garder en payant le supplément du juste prix, sous déduction du dixième du prix total (article 1681).
Oui, avec un seuil différent : le copartageant qui établit avoir subi une lésion de plus du quart obtient un complément de sa part, en numéraire ou en nature au choix du défendeur. La lésion s'évalue selon la valeur des biens au jour du partage, et l'action se prescrit par deux ans à compter du partage (article 889 du Code civil).
Ces notions reposent sur des fondements distincts. La rescision pour lésion sanctionne un prix inférieur aux cinq douzièmes de la valeur, au profit du seul vendeur. Le prix dérisoire rend le contrat nul faute de contrepartie réelle (article 1169 du Code civil). L'insuffisance de prix fiscale permet à l'administration de rectifier l'assiette des droits (article L17 du Livre des procédures fiscales). Notre rôle est de fournir la valeur vénale de référence commune à ces analyses.
Oui. Réal Valuation, le cabinet d'expertise immobilière de Réal Group, est dirigé par Guillaume Thériez, expert MRICS, membre du réseau national d'experts Groupe ABC ; nous établissons des valeurs rétrospectives pour des biens situés partout en France, avec visite lorsque c'est possible, dans des rapports motivés destinés aux notaires, à l'administration fiscale et aux juridictions.
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