SERVICE EXPERTISE
Détermination de la valeur vénale au jour de la vente en cas de rescision pour lésion, de vente à vil prix ou de contrôle d'insuffisance de prix. Rapports d'expertise opposables aux notaires, à l'administration fiscale et aux juridictions, pour vendeurs, acquéreurs et conseils, partout en France.
L'insuffisance de prix se traite par une expertise en évaluation établissant la valeur vénale du bien au jour de la vente. La rescision pour lésion protège le vendeur lésé de plus des sept douzièmes du prix (article 1674 du Code civil). Réal Group, cabinet certifié RICS, produit des rapports opposables aux notaires, à l'administration et aux juridictions.
Lorsqu'un bien immobilier a été cédé à un prix manifestement inférieur à sa valeur réelle, la question de l'insuffisance de prix se pose sur plusieurs terrains juridiques distincts. La rescision pour lésion protège le vendeur d'un immeuble lésé de plus des sept douzièmes du prix, en application de l'article 1674 du Code civil. Mais d'autres qualifications coexistent : l'action en complément de prix, la requalification d'une vente à vil prix en donation déguisée entre proches, ou encore le contrôle fiscal de l'insuffisance de prix, qui repose sur un fondement distinct. Chacune appelle la même exigence : établir la valeur vénale du bien de façon rigoureuse, documentée et opposable.
Cette valeur ne s'improvise pas. Elle suppose une méthode d'expertise en évaluation conforme aux standards professionnels, une reconstitution du marché à la date pertinente et une argumentation qui résiste au contradictoire. En matière de lésion, la valeur s'apprécie au jour de la vente, ce qui interdit toute lecture rétrospective au regard des prix actuels : l'expert doit reconstituer les références comparables contemporaines de l'acte. C'est un travail de fond, distinct d'une estimation commerciale, qui mobilise les approches par comparaison, par le revenu ou par le coût selon la nature du bien et le contexte de la mission.
Réal Group, à travers son pôle Réal Valuation, réunit des experts en évaluation certifiés RICS au sein du réseau Groupe ABC : sept cabinets, trente-cinq experts et près de mille huit cents expertises réalisées chaque année sur l'ensemble du territoire. Nos rapports respectent le Red Book RICS, les normes internationales IVS et européennes EVS. Guillaume, expert de référence MRICS, pilote les missions les plus sensibles. Notre positionnement est clair : produire des évaluations opposables, jamais des estimations grand public, au service des vendeurs, des acquéreurs et de leurs conseils, partout en France.
Partagez votre contexte, l'actif concerné et votre échéance. Nous revenons vers vous rapidement avec le bon niveau de cadrage.
Nature de l'actif, contexte d'intervention, usage du rapport et délai attendu : nous cadrons les bons paramètres avant de vous orienter.
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Architecte DPLG, diplômé de l’ICH Paris et titulaire du DU Expertise Judiciaire délivré par l’Université de Bordeaux (Faculté de droit et science politique), Guillaume Thériez a débuté sa carrière à Paris dans l’investissement et la promotion immobilière avant de rejoindre la société Ad Valorem Expertises, aujourd’hui BPCE Solutions immobilières, comme Directeur Adjoint.
Il a fondé en 2011 la société Réal Valuation avec pour objectif de devenir un cabinet d’expertise de référence dans le Sud-Ouest de la France.
La rescision pour lésion n'est ouverte au vendeur que si l'immeuble a été vendu pour un prix inférieur de plus des sept douzièmes à sa valeur, selon l'article 1674 du Code civil. Ce seuil élevé, dit action des sept douzièmes, impose une évaluation précise : c'est l'écart entre le prix payé et la valeur vénale réelle qui déclenche, ou non, le droit à rescision. Notre expertise mesure cet écart avec la rigueur qu'exige un tel enjeu, sans complaisance ni surévaluation.
En matière de lésion, la valeur du bien s'apprécie au jour de la vente, et non à la date de la contestation ou de l'expertise. Cette règle est déterminante : l'expert doit reconstituer l'état du marché contemporain de l'acte, écarter l'évolution ultérieure des prix et sélectionner des références comparables datées. Nous documentons chaque comparable, chaque ajustement et chaque hypothèse, afin que la valeur retenue reflète fidèlement la réalité économique du bien au moment précis de sa cession.
Lorsque la demande en rescision est jugée recevable, la preuve de la lésion se fait par une expertise confiée à trois experts, dans le cadre prévu par les articles 1678 à 1680 du Code civil. Ce mécanisme collégial garantit l'objectivité de la valeur retenue. Nos experts interviennent aussi bien comme expert désigné que pour assister une partie, préparer les dires ou produire une contre-expertise argumentée, dans le respect du principe du contradictoire propre à l'instance.
L'insuffisance de prix ne se traite pas toujours par la rescision. L'action en complément de prix, la requalification d'une vente à vil prix en donation déguisée entre proches ou le contrôle fiscal de l'insuffisance de prix reposent sur des fondements distincts, avec leurs propres critères. Notre rôle n'est pas juridique mais évaluatoire : nous fournissons la valeur vénale de référence que chacune de ces qualifications requiert, en articulation avec votre avocat ou votre notaire.
Nous précisons avec vous et votre conseil le fondement de la contestation — rescision, complément de prix, donation déguisée ou contrôle fiscal — et la date d'appréciation de la valeur, ici le jour de la vente. Ce cadrage détermine la méthode, le périmètre du bien et la nature du rapport attendu.
L'expert examine les caractéristiques du bien, son environnement et ses éventuels démembrements ou servitudes, avec visite lorsque cela est possible. Il reconstitue l'état physique et locatif du bien à la date de la vente, à partir des pièces du dossier et des constatations utiles à l'évaluation.
Nous sélectionnons des références comparables contemporaines de l'acte et appliquons les approches pertinentes — comparaison, revenu ou coût. Chaque ajustement est justifié, afin d'aboutir à une valeur vénale au jour de la vente robuste et défendable dans un cadre contradictoire.
Nous remettons un rapport conforme au Red Book RICS et aux normes IVS et EVS, chiffrant la valeur et, le cas échéant, l'écart au regard du seuil de lésion. Nous en assurons le suivi auprès de votre conseil et, en phase judiciaire, l'assistance aux opérations d'expertise.
Vendeur, acquéreur, conseil ou juridiction : nous produisons la valeur vénale opposable adaptée à chaque configuration, à la date utile.
Vous estimez avoir vendu votre bien à un prix largement inférieur à sa valeur. Nous établissons la valeur vénale au jour de la vente et mesurons l'écart au regard du seuil des sept douzièmes, pour éclairer votre décision d'engager, ou non, une action en rescision pour lésion. L'action se prescrit par deux ans à compter de la vente : l'évaluation doit être conduite sans délai.
Assigné en rescision, vous devez démontrer que le prix payé correspondait bien à la valeur du bien au jour de la vente. Nous produisons une évaluation de défense argumentée, appuyée sur des références comparables contemporaines de l'acte, apte à contester le franchissement du seuil de lésion et à soutenir votre position devant la juridiction.
Une cession consentie à un prix très inférieur au marché, entre membres d'une même famille ou proches, peut être requalifiée en donation déguisée. Nous chiffrons la valeur vénale réelle et l'écart avec le prix affiché, élément central du débat sur la vente à vil prix, en appui de votre conseil et sans jamais empiéter sur l'analyse juridique.
L'évaluation d'un bien vendu en nue-propriété, en usufruit ou grevé d'un droit d'usage suppose une méthode adaptée pour apprécier la valeur de chaque droit au jour de la vente. Nous décomposons la valeur du bien et des démembrements afin de vérifier si le prix convenu traduit, ou non, une insuffisance au regard de la valeur pleine et entière.
Avant de vendre, faire établir la valeur vénale de votre bien par un expert indépendant sécurise la transaction et prévient tout contentieux ultérieur sur le prix. Nous délivrons un rapport d'expertise amiable, daté et opposable, qui atteste que le prix retenu reflète la valeur de marché et écarte le risque de rescision comme de requalification.
Dans une instance en cours, la valeur retenue par une partie ou par l'expertise des trois experts peut être discutée. Nous produisons une contre-expertise technique, examinons les comparables et la méthode employés, formulons des dires et proposons une valeur alternative documentée, au service de votre avocat et dans le respect du contradictoire.
Un dossier de lésion ou d'insuffisance de prix se gagne sur la solidité de l'évaluation. Nos engagements garantissent une valeur défendable, produite dans les règles de l'art et opposable à tous les interlocuteurs concernés.
Avant le devis ou la mission, Guillaume, Amandine, Nathan et Jihane assurent un suivi fluide de votre demande, de la qualification du besoin jusqu'à la coordination administrative.
Real Group est membre des trois institutions de référence de l'expertise en évaluation immobilière, en France et à l'international. Pour nos clients, cette appartenance est un gage concret : des rapports reconnus par les banques, opposables aux juridictions, et alignés sur les meilleures pratiques mondiales.
La référence mondiale de l'expertise immobilière depuis 1868, présente dans 146 pays. Être régulé par la RICS, c'est s'engager sur ses standards éthiques et méthodologiques : un cadre exigeant qui rend nos rapports immédiatement reconnus par les banques, les institutions financières et les juridictions, en France comme à l'international.
Référence internationale
Depuis 1979, l'IFEI fédère les experts français les plus exigeants et pilote la Charte de l'Expertise en évaluation immobilière, référentiel partagé par toute la profession. Notre adhésion à l'IFEI traduit l'engagement de Real Group dans la production active des standards qui régissent notre métier en France.
Standards français
La CEIF rassemble les experts immobiliers indépendants attachés à une déontologie stricte et à une formation continue rigoureuse. Real Group y adhère pour garantir aux donneurs d'ordre la rigueur, l'indépendance et la transparence qui font la valeur d'une expertise opposable et la réputation de la profession.
Indépendance & déontologieTransaction, investissement, gestion locative ou Expertise — nos consultants vous apportent une réponse claire et personnalisée sous 24h.
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