SERVICE EXPERTISE
Valeur vénale en continuité, valeur en liquidation, appréciation des offres de reprise, mise à prix d'adjudication : nos experts RICS éclairent les organes de la procédure et les repreneurs, partout en France.
L'expertise immobilière en redressement judiciaire établit la valeur vénale des actifs de l'entreprise en difficulté sous deux hypothèses : la continuité d'exploitation et la liquidation forcée, à délai de vente contraint. Elle éclaire l'inventaire d'ouverture, l'appréciation des offres de reprise, la vente de gré à gré autorisée par le juge-commissaire et la mise à prix d'une adjudication judiciaire.
L'expertise immobilière en redressement judiciaire s'inscrit dans le cadre des procédures collectives régies par le livre VI du code de commerce : sauvegarde, redressement judiciaire et liquidation judiciaire. Le redressement est ouvert lorsque l'entreprise se trouve en état de cessation des paiements, c'est-à-dire dans l'impossibilité de faire face à son passif exigible avec son actif disponible, tout en conservant une perspective de rétablissement. S'ouvre alors une période d'observation, d'une durée initiale de six mois, renouvelable dans les limites fixées par la loi, pendant laquelle l'activité se poursuit et le patrimoine est recensé. L'expert évaluateur y intervient comme technicien de la valeur : il chiffre ce que valent réellement les murs, les terrains et le fonds de commerce, indépendamment des écritures comptables.
Une procédure collective impose une question que l'évaluation courante ignore : à quelle valeur, dans quel délai et dans quelles conditions de vente ? Nous distinguons systématiquement la valeur vénale en continuité d'exploitation — actif cédé dans un délai normal de commercialisation, activité maintenue — et la valeur en liquidation, qui intègre la décote de cession forcée liée au délai contraint, à la publicité réduite et au contexte connu de tous les acquéreurs. Sur les actifs d'exploitation, l'écart entre ces deux références est rarement anecdotique : il constitue souvent le cœur de la discussion entre l'organe de la procédure, les créanciers inscrits et les candidats repreneurs. Le rapport expose les deux hypothèses, les motive et documente l'écart.
Nos rapports sont commandés par des administrateurs judiciaires, des mandataires judiciaires et des liquidateurs, mais aussi par des créanciers hypothécaires, des avocats de débiteurs et des candidats à la reprise qui veulent sécuriser le prix de leur offre. Réal Valuation intervient partout en France : le réseau Groupe ABC réunit sept cabinets, trente-cinq experts et environ 1 800 expertises réalisées chaque année, ce qui permet de mobiliser rapidement un expert de proximité sur un actif éloigné de notre région d'implantation — impératif quand le calendrier de la procédure est court. Nos évaluations sont conduites selon les standards RICS, sous la supervision de Guillaume Thériez, MRICS, expert de référence du cabinet.
Partagez votre contexte, l'actif concerné et votre échéance. Nous revenons vers vous rapidement avec le bon niveau de cadrage.
Nature de l'actif, contexte d'intervention, usage du rapport et délai attendu : nous cadrons les bons paramètres avant de vous orienter.
Besoin d'un échange direct ? Notre équipe vous accompagne depuis Bordeaux sur toute la Gironde et partout en France au 05 56 81 66 30.
Réponse sous 24h par un interlocuteur dédié
Architecte DPLG, diplômé de l’ICH Paris et titulaire du DU Expertise Judiciaire délivré par l’Université de Bordeaux (Faculté de droit et science politique), Guillaume Thériez a débuté sa carrière à Paris dans l’investissement et la promotion immobilière avant de rejoindre la société Ad Valorem Expertises, aujourd’hui BPCE Solutions immobilières, comme Directeur Adjoint.
Il a fondé en 2011 la société Réal Valuation avec pour objectif de devenir un cabinet d’expertise de référence dans le Sud-Ouest de la France.
Locaux d'activité, entrepôts, sites industriels, bureaux, murs de boutique : l'immobilier constitue souvent le premier poste de l'actif réalisable. L'évaluation part de l'usage réel et de la reconvertibilité du bâtiment, car un actif mono-utilisateur, conçu pour un process précis, ne s'adresse pas au même marché qu'un local banalisé ; dans les cas les plus fermés, la valeur converge vers celle du terrain, minorée du coût de libération du site. Nous chiffrons la valeur libre, la valeur occupée lorsqu'un bail est en place, et l'abattement pour travaux que révèlent les comparables. Pour les murs commerciaux, la méthode rejoint celle de l'expertise local commercial ; pour les locaux professionnels et les patrimoines multi-sites, celle de l'évaluation d'actifs immobiliers.
Clientèle, enseigne, nom commercial, licences d'exploitation, contrats transférables : le fonds ne vaut que par sa capacité à produire un résultat entre les mains d'un repreneur. En procédure collective, cette capacité est précisément ce qui est fragilisé — érosion de clientèle, ruptures d'approvisionnement, départs de personnel. Nous retraitons l'excédent brut d'exploitation des derniers exercices, isolons ce qui relève du dirigeant sortant, puis confrontons le résultat aux usages professionnels du secteur et aux transactions comparables réellement constatées. Le rapport distingue toujours la valeur du fonds en activité de sa valeur résiduelle si l'exploitation s'arrête : ni le même montant, ni le même acquéreur.
Le bail est fréquemment l'élément le plus liquide du dossier. Sa valeur dépend de l'écart entre le loyer contractuel et la valeur locative de marché, de la durée restant à courir, de la destination autorisée et de la commercialité de l'emplacement. Nous chiffrons ce différentiel selon les méthodes exposées sur notre page d'évaluation du droit au bail, en distinguant rigoureusement ce qui relève du droit au bail, du pas-de-porte et du fonds. Lorsque la situation débouche sur une éviction ou un contentieux avec le bailleur, l'évaluation bascule sur le terrain de l'indemnité d'éviction, dont les composantes obéissent à une logique différente.
Certains actifs ne s'évaluent pas au mètre carré. Un hôtel, une résidence de tourisme ou un établissement de loisirs se valorise par sa performance d'exploitation : c'est l'objet de notre expertise immobilière en hôtellerie et loisirs, déclinée en expertise de camping pour l'hôtellerie de plein air et en expertise viticole pour les domaines. Il en va de même de l'expertise d'immeuble de rapport, où la valeur tient à la qualité des baux en place autant qu'au bâti. Dans une procédure portant sur plusieurs sites, nous produisons une évaluation par actif, une valeur de portefeuille et un ordre de réalisation : vendre en bloc ou par lots ne donne jamais le même produit.
La première question est celle de la date : audience, date limite de dépôt des offres, ordonnance attendue, adjudication programmée. Nous calons la mission sur cette échéance et confirmons sous 24 à 48 heures la faisabilité, le périmètre exact des actifs concernés, la ou les valeurs recherchées et la date d'effet de l'évaluation. Le devis précise ce qui est inclus, notamment la production des deux hypothèses de valeur, et nomme l'expert en charge du dossier.
L'expert visite chaque actif, relève les surfaces, l'état d'usage apparent et les contraintes d'exploitation, et documente l'ensemble en photographies annexées au rapport ; cette observation sert l'évaluation et ne se substitue à aucun diagnostic technique. En parallèle, nous réunissons les pièces disponibles : titres de propriété, baux et avenants, états locatifs, comptes des trois derniers exercices, inscriptions et servitudes. En procédure, ces pièces sont souvent lacunaires : le rapport indique alors explicitement ce qui n'a pas pu être vérifié et l'incidence de cette limite sur la valeur retenue.
Nous appliquons les méthodes reconnues — comparaison, capitalisation du revenu, coût de remplacement déprécié pour les actifs spécialisés, méthodes de rendement pour les fonds — puis nous les déclinons sous les deux hypothèses de commercialisation. La décote de cession forcée n'est jamais un pourcentage forfaitaire appliqué mécaniquement : elle se construit à partir du délai imposé, de la profondeur réelle du marché pour ce bien et de l'effet du contexte sur le comportement des acquéreurs. Le rapport explicite intégralement ce raisonnement.
Le rapport est remis dans un format directement utilisable au dossier : synthèse chiffrée en tête, méthodologie, comparables, hypothèses et réserves, annexes. Il respecte les standards RICS et engage la responsabilité de son signataire. Nous restons disponibles pour répondre aux questions de l'administrateur, du mandataire ou du conseil, actualiser la valeur si la procédure se prolonge, et intervenir en réunion ou à l'audience lorsque cela nous est demandé.
Les organes de la procédure et les parties nous saisissent à six moments précis du calendrier. À chacun correspond une question de valeur différente, et une manière différente de rédiger le rapport.
Dès le jugement d'ouverture, le patrimoine du débiteur doit être recensé et valorisé. L'inventaire proprement dit relève des professionnels désignés par le tribunal, mais l'immobilier et le fonds appellent une compétence d'évaluation distincte de la prisée mobilière. Notre rapport donne à l'administrateur et au mandataire une base chiffrée et motivée dès les premières semaines : ce que vaut le patrimoine, ce qui est réalisable rapidement, ce qui ne trouvera preneur qu'au terme d'une commercialisation longue. Cette photographie initiale conditionne l'ensemble des arbitrages qui suivront.
Quand plusieurs candidats déposent une offre de reprise, le tribunal arbitre sur le maintien de l'emploi, l'apurement du passif et les garanties d'exécution. L'expert éclaire l'un des paramètres seulement : le prix proposé pour les actifs immobiliers correspond-il à leur valeur ? Une offre globale peut sous-valoriser les murs au profit d'un périmètre d'exploitation avantageux. Nous décomposons la valeur actif par actif et fournissons l'élément de comparaison qui manque souvent au débat, sans jamais nous prononcer sur l'opportunité de retenir telle ou telle offre — ce choix n'appartient qu'au tribunal.
En liquidation, la cession d'un immeuble ou d'un fonds de gré à gré suppose l'autorisation du juge-commissaire, qui en fixe les conditions. Cette décision s'appuie sur des éléments de valeur : c'est là que le rapport d'expertise joue son rôle, en justifiant que le prix proposé n'est pas inférieur à la valeur de l'actif dans les conditions réelles de sa réalisation. Le rapport est rédigé pour être versé au dossier : hypothèses explicites, méthodes traçables, comparables datés, conclusion en fourchette lorsque l'incertitude le commande.
La vente à la barre met l'actif aux enchères sur une mise à prix arrêtée par décision de justice. Fixer cette mise à prix est un exercice délicat : trop haute, elle provoque une carence d'enchérisseurs et un report qui coûte du temps à la procédure ; trop basse, elle expose à une réalisation très en deçà de la valeur et au reproche des créanciers. Nous fournissons une valeur vénale de référence et une fourchette d'adjudication probable, tenant compte du délai contraint, de la publicité réellement mise en œuvre et de la profondeur du marché sur ce type de bien.
Un créancier inscrit a un intérêt direct au prix de réalisation, puisque celui-ci détermine ce qu'il percevra dans l'ordre de distribution. Il peut avoir besoin d'une évaluation contradictoire lorsque la valeur retenue lui paraît sous-estimée, ou d'une actualisation de sa garantie en cours de procédure. Nous produisons pour les établissements prêteurs et leurs conseils une valeur hypothécaire et une valeur de liquidation distinctes, assorties du raisonnement qui permet de les opposer utilement. Sur les dossiers contentieux, cette mission rejoint notre pratique d'expert immobilier judiciaire.
Reprendre un actif dans une procédure collective, c'est acheter vite, souvent sans les garanties usuelles et avec une information réduite. Avant le dépôt d'une offre ou avant une enchère, l'évaluation indépendante fixe un plafond raisonné et identifie ce qui pèsera après l'acquisition : niveau des loyers du site, adéquation du bâtiment à l'activité projetée, valeur de sortie en cas de revente. Nous intervenons aussi bien pour des repreneurs industriels que pour des investisseurs, sans lien avec l'organe de la procédure ni avec les autres candidats.
Une valeur produite dans une procédure collective est destinée à être discutée : par un créancier, par un candidat évincé, par le débiteur, parfois devant le juge. Elle doit tenir sur sa méthode, pas sur la réputation de son auteur.
Avant le devis ou la mission, Guillaume, Amandine, Nathan et Jihane assurent un suivi fluide de votre demande, de la qualification du besoin jusqu'à la coordination administrative.
Real Group est membre des trois institutions de référence de l'expertise en évaluation immobilière, en France et à l'international. Pour nos clients, cette appartenance est un gage concret : des rapports reconnus par les banques, opposables aux juridictions, et alignés sur les meilleures pratiques mondiales.
La référence mondiale de l'expertise immobilière depuis 1868, présente dans 146 pays. Être régulé par la RICS, c'est s'engager sur ses standards éthiques et méthodologiques : un cadre exigeant qui rend nos rapports immédiatement reconnus par les banques, les institutions financières et les juridictions, en France comme à l'international.
Référence internationale
Depuis 1979, l'IFEI fédère les experts français les plus exigeants et pilote la Charte de l'Expertise en évaluation immobilière, référentiel partagé par toute la profession. Notre adhésion à l'IFEI traduit l'engagement de Real Group dans la production active des standards qui régissent notre métier en France.
Standards français
La CEIF rassemble les experts immobiliers indépendants attachés à une déontologie stricte et à une formation continue rigoureuse. Real Group y adhère pour garantir aux donneurs d'ordre la rigueur, l'indépendance et la transparence qui font la valeur d'une expertise opposable et la réputation de la profession.
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