SERVICE EXPERTISE
Décès, donation-partage, apport, cession contestée : la valeur retenue est celle du jour du fait générateur, pas celle d'aujourd'hui. Méthode de reconstitution, sources d'époque et rapport opposable, par des experts MRICS.
Une expertise immobilière rétroactive établit la valeur vénale d'un bien à une date passée — décès, donation, apport ou cession contestée — et non à la date du rapport. L'expert reconstitue le marché de l'époque à partir des mutations, indices et actes contemporains de cette date, en écartant toute information postérieure. Le rapport, daté et motivé, est opposable à l'administration comme au juge.
Une expertise immobilière rétroactive consiste à déterminer la valeur d'un bien à une date antérieure à celle du rapport : le jour d'un décès, celui d'une donation, la date d'effet d'un apport ou celle d'une cession aujourd'hui contestée. L'exercice n'a rien d'une estimation actuelle que l'on corrigerait à la baisse ou que l'on déflaterait d'un indice. L'expert doit se replacer dans la situation de fait et de droit qui existait à cette date précise, avec les seules informations alors disponibles sur le marché, puis démontrer sa reconstitution pièce par pièce. C'est cette démonstration, bien plus que le chiffre final, qui fait tenir la valeur devant un notaire, un contrôleur fiscal ou un juge.
Tout le reste en découle. À la date de valeur, le bien avait une consistance précise — surfaces, division, état d'entretien, occupation —, un statut juridique donné et un environnement de marché qui n'est plus celui d'aujourd'hui. Une maison libre le jour du décès puis louée depuis, un local commercial dont le bail a été renouvelé après, un terrain devenu constructible deux ans plus tard : dans chacun de ces cas, la valeur à retenir ignore ce qui s'est produit ensuite. C'est contre-intuitif pour un propriétaire, mais c'est exactement ce que vérifieront le notaire chargé de la déclaration, le contrôleur fiscal qui rouvre le dossier ou le magistrat saisi du litige.
Ces missions ne s'improvisent pas : elles reposent sur des archives, des bases de mutations et des séries d'indices que l'on sait lire et croiser, et sur une méthode qui accepte d'être contredite. Réal Group les conduit partout en France, en s'appuyant sur une base de 2 094 actifs expertisés depuis 2011, un observatoire des loyers commerciaux mis à jour chaque mois et le réseau Groupe ABC. Guillaume Thériez, MRICS, signe les rapports : qu'il s'agisse d'une expertise immobilière succession, d'une donation-partage contestée ou d'un apport à effet rétroactif, le livrable reste le même — une valeur datée, motivée pièce par pièce, conçue pour être opposable.
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Architecte DPLG, diplômé de l’ICH Paris et titulaire du DU Expertise Judiciaire délivré par l’Université de Bordeaux (Faculté de droit et science politique), Guillaume Thériez a débuté sa carrière à Paris dans l’investissement et la promotion immobilière avant de rejoindre la société Ad Valorem Expertises, aujourd’hui BPCE Solutions immobilières, comme Directeur Adjoint.
Il a fondé en 2011 la société Réal Valuation avec pour objectif de devenir un cabinet d’expertise de référence dans le Sud-Ouest de la France.
En expertise rétroactive, la date de valeur n'est pas un paramètre parmi d'autres : c'est le fait générateur qui fixe tout le reste. Elle détermine d'abord l'état du bien à retenir — surfaces, division, travaux, occupation, sinistres — indépendamment de ce qu'il est devenu depuis. Elle détermine ensuite le droit applicable : le document d'urbanisme en vigueur ce jour-là, le zonage, les servitudes publiées, le bail alors en cours et son loyer réel. Elle détermine enfin l'information disponible : l'expert ne peut intégrer aucun événement postérieur, même connu de tous aujourd'hui. Le permis obtenu deux ans plus tard, la nouvelle ligne de tramway, la révision du plan local d'urbanisme, la hausse puis le retournement des taux : rien de tout cela n'existait pour un acquéreur raisonnable à la date de valeur. Cette discipline sépare une expertise rétroactive sérieuse d'une estimation actuelle simplement rétro-datée, et c'est le premier point que vérifient un contrôleur fiscal ou un magistrat. Elle a une conséquence pratique : la valeur retenue peut être supérieure ou inférieure à celle d'aujourd'hui sans qu'aucune erreur n'ait été commise. Une expertise en valeur vénale à la date du jour et une expertise rétroactive sur le même bien répondent à deux questions différentes.
Reconstituer un marché passé suppose des sources contemporaines de la date de valeur, jamais des extrapolations. Trois familles sont mobilisées. Les bases de mutations d'abord : DVF, ouverte en open data en 2019, restitue les mutations à titre onéreux avec leur date d'acte, leur prix et leurs surfaces (hors Alsace-Moselle et Mayotte, régies par le livre foncier) ; sa profondeur d'historique se compte toutefois en années et non en décennies, ce qui impose de basculer, pour les dates plus anciennes, sur sa version enrichie et sur les bases notariales PERVAL et BIEN. Les séries d'indices ensuite : indices Notaires-INSEE trimestriels pour le logement, indice du coût de la construction pour la série la plus ancienne, ILC depuis 2008 et ILAT depuis 2011 pour le commerce et l'immobilier tertiaire — utiles pour caler une évolution, jamais pour fabriquer une valeur à eux seuls. Les archives enfin, souvent décisives : copies d'actes obtenues auprès du service de la publicité foncière, baux et avenants d'époque, procès-verbaux d'assemblée générale, déclarations d'intention d'aliéner, annonces et mandats retrouvés, rapports d'expertise antérieurs, polices d'assurance et factures de travaux. Réal Group y ajoute ses propres séries : une base de 2 094 actifs expertisés depuis 2011, un observatoire des loyers commerciaux mis à jour mensuellement sur trois rues suivies dans la durée, et un barème publié du coefficient d'emplacement.
La reconstitution suit toujours le même ordre. On constitue d'abord un échantillon de comparables dont la date d'acte encadre la date de valeur : une fenêtre de l'ordre de douze à dix-huit mois de part et d'autre correspond, dans notre pratique, à un compromis raisonnable, resserré sur les marchés volatils. Chaque comparable est ajusté sur des écarts objectifs — surface, étage, état, linéaire de façade, facteurs de commercialité — et non sur une appréciation globale non démontrée. On croise ensuite avec une seconde approche : la capitalisation du revenu réellement constaté à l'époque, loyer du bail alors en cours ou valeur locative reconstituée selon les critères de l'article L145-33 et des articles R145-3 à R145-10, appliqué à un taux de rendement d'époque et non au taux d'aujourd'hui. L'écart entre les deux méthodes est commenté, jamais gommé. L'indexation par indice n'intervient qu'en dernier recours, lorsqu'aucun comparable contemporain n'existe : on part alors de transactions postérieures que l'on ramène à la date de valeur, en motivant explicitement ce choix et son incertitude. Enfin, chaque source est horodatée et annexée : sans traçabilité, une valeur rétroactive n'est qu'une opinion. Quand la profondeur du marché d'alors ne permet pas mieux, l'incertitude s'exprime sous forme de fourchette assumée.
Trois différences séparent une expertise rétroactive d'une évaluation à la date du jour. La première tient à l'information : l'expert travaille à jeu de données fermé, ce qui lui interdit d'utiliser ce qu'il sait du marché postérieur, y compris lorsque cela irait dans le sens de son client. La deuxième tient à la visite : le bien a pu être vendu, rénové, divisé ou démoli ; la constatation matérielle est remplacée par une reconstitution documentaire — plans, photographies datées, actes et leurs annexes, devis et factures — dont la qualité conditionne directement la fiabilité du résultat. La troisième tient à la finalité : une évaluation actuelle éclaire une décision à venir, une expertise rétroactive sert à trancher un passé déjà écrit, presque toujours devant un tiers. C'est pourquoi l'opposabilité prime ici sur tout le reste. Un rapport tient parce qu'il est daté, signé par un expert indépendant, conforme à la Charte de l'expertise en évaluation immobilière et aux normes RICS, et parce que chacune de ses pièces peut être rouverte, vérifiée et contredite. Un chiffre sans démonstration ne résiste ni à une proposition de rectification, ni à un débat contradictoire.
Nous partons du fait générateur — acte de décès, acte de donation, date d'effet d'un apport, date de la vente contestée — et jamais d'une date approximative. Nous établissons ensuite la consistance exacte du bien ce jour-là : surfaces, division, état d'entretien, occupation, bail en cours et loyer réel, situation d'urbanisme alors applicable. Cette photographie documentée constitue la base contractuelle de la mission ; l'expérience montre que la plupart des désaccords ultérieurs sur le chiffre se règlent en réalité à cette étape.
Nous collectons les mutations comparables dont l'acte encadre la date de valeur : DVF et sa version enrichie, bases notariales, copies d'actes demandées au service de la publicité foncière, baux et avenants, annonces et mandats d'époque, rapports d'expertise antérieurs. Nos propres séries — 2 094 actifs expertisés depuis 2011, observatoire des loyers commerciaux mis à jour mensuellement, barème publié du coefficient d'emplacement — complètent les segments que les bases publiques couvrent mal, en particulier les locaux commerciaux, les murs exploités et les actifs atypiques.
Comparaison ajustée d'un côté, capitalisation du revenu d'époque à un taux de rendement d'époque de l'autre : les deux approches sont menées séparément puis confrontées, et l'écart est expliqué plutôt que lissé. Toute donnée postérieure à la date de valeur est écartée du raisonnement, y compris lorsqu'elle arrangerait le dossier. Lorsque la profondeur du marché d'alors ne permet pas une valeur ponctuelle défendable, nous retenons une fourchette motivée plutôt qu'un chiffre faussement précis.
Le rapport rappelle la date de valeur, le fait générateur, l'étendue de la mission et ses limites, puis déroule la démonstration source par source, chaque pièce étant annexée et horodatée. Il est conforme à la Charte de l'expertise en évaluation immobilière et aux normes RICS, et signé par un expert MRICS. Il est écrit pour être lu par un tiers hostile : notaire, avocat adverse, contrôleur fiscal, expert de partie ou magistrat. Le délai dépend surtout de la profondeur des archives à reconstituer.
Six situations où la valeur à retenir n'est pas celle d'aujourd'hui, et où la date de référence constitue à elle seule l'essentiel du débat.
La déclaration de succession doit retenir la valeur vénale des immeubles au jour du décès, et être déposée dans les six mois (douze mois en cas de décès survenu hors de France métropolitaine). Quand le dossier n'a pas été traité à temps, quand les héritiers découvrent tardivement un actif ou quand un partage rouvre le débat, l'évaluation doit être reconstituée à cette date exacte — y compris pour appliquer, lorsque ses conditions sont réunies, l'abattement légal prévu sur la résidence principale du défunt. C'est le cas d'usage le plus fréquent d'une expertise immobilière succession.
Le rapport des donations impose de retenir la valeur du bien au jour du partage d'après son état à l'époque de la donation. Deux dates coexistent donc dans un même calcul, et c'est précisément là que naissent les litiges entre héritiers : l'enfant qui a construit, rénové, divisé ou changé la destination du bien reçu ne doit pas voir sa plus-value personnelle rapportée à la masse. L'expertise sépare ce qui relève du bien donné dans son état d'origine et ce qui relève des apports postérieurs du donataire.
L'administration peut remettre en cause une valeur déclarée plusieurs années après le dépôt, mais c'est à elle qu'il revient d'établir l'insuffisance alléguée : elle doit produire des termes de comparaison, portant sur des biens intrinsèquement similaires. La jurisprudence admet couramment qu'un comparable mal choisi — époque, situation, consistance, état d'occupation — suffit à fragiliser la rectification. Une expertise rétroactive motivée, produite avec l'intégralité de ses sources, transforme une discussion de principe en débat technique : c'est le terrain sur lequel un dossier documenté est le mieux armé.
En divorce, en licitation ou en sortie d'indivision, la valeur retenue est celle d'une date juridiquement fixée — jouissance divise, ordonnance, convention entre les parties — qui n'est presque jamais celle du jour où l'expert est saisi. Lorsque la procédure s'étire sur plusieurs années, l'écart entre la valeur d'alors et celle d'aujourd'hui devient l'enjeu financier principal du dossier. Une expertise en valeur vénale datée et motivée met fin aux échanges d'estimations non justifiées entre les conseils.
Les opérations de restructuration retiennent fréquemment une date d'effet antérieure à la signature : apport d'un immeuble à une SCI, fusion, transmission universelle de patrimoine, réarbitrage entre associés. Le commissaire aux apports, l'expert-comptable et l'administration raisonnent tous à cette date d'effet, pas à celle de l'acte. Disposer d'une valeur reconstituée à la bonne date évite la double peine : un traitement comptable contestable et une requalification fiscale portant sur l'écart entre valeur d'apport et valeur réelle.
Une opération peut être discutée après coup : action en rescision pour lésion de plus des sept douzièmes, ouverte au vendeur d'un immeuble pendant deux ans, mise en jeu d'une garantie d'actif et de passif, action en responsabilité contre un conseil, désaccord entre associés. La valeur s'apprécie alors au jour de la vente, selon l'état du bien à ce moment. Il en va de même en matière de baux commerciaux : une indemnité d'éviction ou une révision de loyer se calcule à une date d'effet le plus souvent déjà passée.
Une valeur rétroactive n'a d'intérêt que si elle résiste à la contradiction. Nos engagements portent donc moins sur le chiffre lui-même que sur la manière dont il est établi : sources datées, méthode explicite, limites assumées. C'est ce qui permet à un tiers de vérifier notre travail plutôt que de devoir le croire.
Avant le devis ou la mission, Guillaume, Amandine, Nathan et Jihane assurent un suivi fluide de votre demande, de la qualification du besoin jusqu'à la coordination administrative.
Real Group est membre des trois institutions de référence de l'expertise en évaluation immobilière, en France et à l'international. Pour nos clients, cette appartenance est un gage concret : des rapports reconnus par les banques, opposables aux juridictions, et alignés sur les meilleures pratiques mondiales.
La référence mondiale de l'expertise immobilière depuis 1868, présente dans 146 pays. Être régulé par la RICS, c'est s'engager sur ses standards éthiques et méthodologiques : un cadre exigeant qui rend nos rapports immédiatement reconnus par les banques, les institutions financières et les juridictions, en France comme à l'international.
Référence internationale
Depuis 1979, l'IFEI fédère les experts français les plus exigeants et pilote la Charte de l'Expertise en évaluation immobilière, référentiel partagé par toute la profession. Notre adhésion à l'IFEI traduit l'engagement de Real Group dans la production active des standards qui régissent notre métier en France.
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