SERVICE EXPERTISE
Partenaire des fonds d'investissement immobilier — private equity, value-add, core, opportunistic, family offices, fonds souverains — pour la due diligence d'acquisition, le suivi d'actifs, le reporting investisseur et les décisions d'arbitrage. Rapports conformes aux standards internationaux Red Book, IVS et EVS.
Les fonds d'investissement immobilier mobilisent un expert externe à tous les moments structurants de leur cycle de vie. À l'acquisition, la due diligence fixe la valeur de marché, identifie les risques et chiffre le potentiel de création de valeur. Pendant la détention (holding period), l'expertise périodique alimente le reporting investisseur, justifie les décisions d'asset management et prépare les arbitrages. À la sortie, elle sécurise la valeur de cession et accompagne les opérations complexes (séparation de portefeuille, apport à un véhicule de relais, restructuration de dette).
Pour un fonds value-add ou opportunistic, l'expertise va au-delà de la valeur de marché pure : elle chiffre la valeur actuelle, la valeur en l'état futur d'achèvement après travaux, le besoin d'investissement capex, les scénarios de commercialisation et les sensibilités sur les hypothèses clés (taux de rendement cible, calendrier de location, coût final des travaux). Elle devient un outil de décision pour le comité d'investissement et un élément de communication pour les limited partners.
Pour un fonds core, l'enjeu est différent : stabilité des valorisations dans le temps, cohérence entre exercices, justification fine des écarts observés. Le reporting trimestriel ou semestriel aux LP exige une qualité méthodologique constante, avec une présentation synthétique et argumentée. Réal Group conçoit ses rapports pour satisfaire les standards d'exploitation du fund accountant, de l'administrateur et du compliance officer du fonds.
Partagez votre contexte, l'actif concerné et votre échéance. Nous revenons vers vous rapidement avec le bon niveau de cadrage.
Nature de l'actif, contexte d'intervention, usage du rapport et délai attendu : nous cadrons les bons paramètres avant de vous orienter.
Besoin d'un échange direct ? Notre équipe vous accompagne depuis Bordeaux sur toute la Gironde et partout en France au 05 56 81 66 30.
Réponse sous 24h par un interlocuteur dédié
Architecte DPLG, diplômé de l’ICH Paris et titulaire du DU Expertise Judiciaire délivré par l’Université de Bordeaux (Faculté de droit et science politique), Guillaume Thériez a débuté sa carrière à Paris dans l’investissement et la promotion immobilière avant de rejoindre la société Ad Valorem Expertises, aujourd’hui BPCE Solutions immobilières, comme Directeur Adjoint.
Il a fondé en 2011 la société Réal Valuation avec pour objectif de devenir un cabinet d’expertise de référence dans le Sud-Ouest de la France.
Chaque stratégie d'investissement immobilier impose des méthodologies et des formats de rapport adaptés.
Investissement dans des actifs stabilisés de grande qualité (bureaux prime, commerces high-street, résidentiel haut de gamme, logistique de classe A). Stratégie de rendement récurrent, faible effet de levier. L'expertise valorise la stabilité des cash-flows, la pérennité locative et le taux de rendement compatibles avec les attentes des investisseurs LP institutionnels.
Acquisition d'actifs nécessitant un programme de création de valeur : restructuration lourde, relocation, repositionnement de segment, repackaging locatif, optimisation fiscale. L'expertise distingue la valeur actuelle, la valeur cible post-plan et intègre les scénarios de sensibilité sur les hypothèses clés (calendrier, coût travaux, loyer de sortie).
Investissement sur des actifs en difficulté, des situations spéciales (entreprises en redressement, foncier à reconvertir, actifs sous-performants) ou des développements. Stratégie à fort rendement visé et fort risque. L'expertise intègre des décotes de risque, un scénario pessimiste et un scénario nominal, avec des échéances de sortie explicitement modélisées.
Investissement dans des opérations de développement (VEFA, BEFA, forward funding). L'expertise combine la valeur du foncier, le budget de construction, la valeur en l'état futur d'achèvement et l'analyse des risques de commercialisation. Mission souvent coordonnée avec le promoteur, le constructeur et les équipes techniques du fonds.
Les formats, les destinataires et les délais diffèrent selon que l'expertise intervient à l'acquisition ou dans le suivi périodique du portefeuille.
Réal Group intervient sur les deux logiques, en maintenant la cohérence méthodologique d'un moment à l'autre. Pour un actif que nous avons expertisé à l'acquisition, nous pouvons ensuite suivre sa valorisation en portefeuille (sous réserve des règles de rotation applicables), en conservant la traçabilité du business plan initial et des hypothèses retenues.
Compréhension de la stratégie du fonds (core, value-add, opportunistic), du business plan pour l'actif concerné, du format et du calendrier attendus par le comité d'investissement ou l'administrateur du fonds
Visite approfondie, collecte des baux et des comptes d'exploitation, analyse de la position concurrentielle, revue des risques techniques, juridiques, environnementaux et locatifs. Benchmark de marché sur le segment concerné
Application des méthodes adaptées à la stratégie : DCF sur la durée de détention attendue, capitalisation sur la valeur en l'état et post-business plan, sensibilités sur taux de rendement de sortie, calendrier, coût des travaux
Livraison d'un rapport conforme Red Book RICS, IVS et EVS, dans le format attendu par le fonds (complet acquisition, desktop suivi, one-pager LP), avec traçabilité intégrale des hypothèses et sources
Panorama des missions les plus fréquentes, depuis l'acquisition jusqu'à la sortie du fonds.
Expertise approfondie d'un actif en cible d'acquisition (bureaux, commerces, logistique, résidentiel, hôtellerie, actifs alternatifs). Analyse complète du business plan proposé, tests de sensibilité, comparaison avec les benchmarks de marché. Livraison dans les délais de la période d'exclusivité ou de la SPA.
Expertise d'un portefeuille multi-actifs acquis en bloc (acquisition d'une foncière, apport d'une société patrimoniale, take-over). Consolidation au niveau portefeuille, identification des actifs clés, stratégies d'arbitrage différenciées et plan d'action post-acquisition.
Valorisation périodique des actifs en portefeuille pour alimenter le reporting trimestriel ou semestriel aux LP. Cohérence méthodologique sur la durée de vie du fonds, format synthétique compatible avec les exigences des investisseurs institutionnels.
Expertise mobilisée pour un refinancement de dette (recourse ou non-recourse), une mise en place de dette mezzanine ou une syndication auprès de co-prêteurs. Coordination avec les équipes capital markets du fonds et les banques prêteuses partenaires.
Expertise préalable à la mise en vente d'un actif ou d'un portefeuille : détermination du prix de référence, identification des leviers de valorisation, benchmark avec les transactions récentes. Mission coordonnée avec les conseils M&A mandatés pour le processus.
Expertise d'apport pour une réorganisation de véhicule (fusion, scission, apport partiel d'actif à un nouveau fonds), une cession inter-fonds du même groupe ou une restructuration de portage. Prise en compte des impacts fiscaux et des contraintes réglementaires de chaque véhicule.
Cabinet d'expertise immobilière indépendant fondé en 2011, Réal Group — Réal Valuation accompagne les fonds d'investissement immobilier, les family offices et les gestionnaires de fortune institutionnels sur l'ensemble de leur cycle d'investissement. Nos rapports respectent le Red Book RICS, les IVS et les EVS, et sont adaptés aux exigences des fonds français et internationaux.
Avant le devis ou la mission, Guillaume, Amandine, Nathan et Jihane assurent un suivi fluide de votre demande, de la qualification du besoin jusqu'à la coordination administrative.
Real Group est membre des trois institutions de référence de l'expertise en évaluation immobilière, en France et à l'international. Pour nos clients, cette appartenance est un gage concret : des rapports reconnus par les banques, opposables aux juridictions, et alignés sur les meilleures pratiques mondiales.
La référence mondiale de l'expertise immobilière depuis 1868, présente dans 146 pays. Être régulé par la RICS, c'est s'engager sur ses standards éthiques et méthodologiques : un cadre exigeant qui rend nos rapports immédiatement reconnus par les banques, les institutions financières et les juridictions, en France comme à l'international.
Référence internationale
Depuis 1979, l'IFEI fédère les experts français les plus exigeants et pilote la Charte de l'Expertise en évaluation immobilière, référentiel partagé par toute la profession. Notre adhésion à l'IFEI traduit l'engagement de Real Group dans la production active des standards qui régissent notre métier en France.
Standards français
La CEIF rassemble les experts immobiliers indépendants attachés à une déontologie stricte et à une formation continue rigoureuse. Real Group y adhère pour garantir aux donneurs d'ordre la rigueur, l'indépendance et la transparence qui font la valeur d'une expertise opposable et la réputation de la profession.
Indépendance & déontologieTransaction, investissement, gestion locative ou Expertise — nos consultants vous apportent une réponse claire et personnalisée sous 24h.
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