SERVICE EXPERTISE
Partenaire expert externe des sociétés de gestion de portefeuille (SDG), dépositaires et commissaires aux comptes pour l'évaluation des actifs immobiliers des SCPI, OPCI, FIA immobiliers et SPPICAV. Conformité AMF, rotation maîtrisée et coordination multi-actifs via le réseau Groupe ABC.
Les sociétés de gestion de portefeuille (SDG) agréées par l'AMF, qui administrent des SCPI, des OPCI, des FIA immobiliers ou des SPPICAV, sont tenues de faire évaluer leurs actifs immobiliers par des experts externes indépendants. Le cadre est posé par le Code monétaire et financier, le règlement général de l'AMF et la directive AIFM 2011/61/UE qui impose la séparation entre gestion, conservation et valorisation des actifs. L'expertise externe est le pilier de cette séparation : elle garantit l'indépendance de la valorisation vis-à-vis de la SDG et du dépositaire.
Au-delà de l'exigence réglementaire, l'externalisation de l'expertise répond à plusieurs enjeux opérationnels pour la SDG. Couverture sectorielle large (tertiaire, commerces, logistique, résidentiel, hôtellerie, santé), capacité à absorber des pics d'activité (évaluation trimestrielle d'un OPCI avec 50 ou 100 actifs, expertise quinquennale d'une SCPI à fort rythme d'acquisition), exigences de rotation imposées par l'AMF et les politiques internes de la SDG, attentes des commissaires aux comptes et des dépositaires sur la traçabilité et l'argumentation des rapports.
Réal Group intervient aux côtés des SDG et de leurs dépositaires dans le respect strict de l'indépendance et de la rotation exigées. Nos rapports respectent le Red Book RICS, les IVS, les EVS et les standards de place AREIM, et sont conçus pour être exploitables directement par les équipes de valorisation, de middle-office, de conformité et de commissariat aux comptes.
Partagez votre contexte, l'actif concerné et votre échéance. Nous revenons vers vous rapidement avec le bon niveau de cadrage.
Nature de l'actif, contexte d'intervention, usage du rapport et délai attendu : nous cadrons les bons paramètres avant de vous orienter.
Besoin d'un échange direct ? Notre équipe vous accompagne depuis Bordeaux sur toute la Gironde et partout en France au 05 56 81 66 30.
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Architecte DPLG, diplômé de l’ICH Paris et titulaire du DU Expertise Judiciaire délivré par l’Université de Bordeaux (Faculté de droit et science politique), Guillaume Thériez a débuté sa carrière à Paris dans l’investissement et la promotion immobilière avant de rejoindre la société Ad Valorem Expertises, aujourd’hui BPCE Solutions immobilières, comme Directeur Adjoint.
Il a fondé en 2011 la société Réal Valuation avec pour objectif de devenir un cabinet d’expertise de référence dans le Sud-Ouest de la France.
L'évaluation immobilière d'un fonds immobilier mobilise un écosystème d'acteurs et des référentiels techniques précis.
L'Autorité des Marchés Financiers agrée les sociétés de gestion et supervise leur activité. La directive AIFM 2011/61/UE impose une séparation stricte entre la gestion (SDG), la conservation (dépositaire) et la valorisation (expert externe indépendant). Le règlement général de l'AMF précise les modalités : rotation des experts, méthodologie, fréquence d'évaluation, format des rapports.
Le dépositaire, généralement un établissement bancaire agréé (Caceis, BNP Paribas Securities Services, RBC Investor Services, Société Générale Securities Services, State Street), contrôle l'existence des actifs et la cohérence des valorisations. Il est destinataire des rapports d'expertise et vérifie la traçabilité des hypothèses retenues avant d'approuver la valeur liquidative ou la valeur de réalisation.
L'AREIM (Association française des sociétés de gestion d'actifs), au sein de l'AFG, publie une charte d'évaluation immobilière qui complète le Red Book RICS pour les spécificités des fonds d'investissement français. Elle couvre la ventilation par typologie d'actifs, les décotes d'illiquidité, la présentation des sensibilités et les standards de reporting trimestriel attendus par les investisseurs.
Les commissaires aux comptes certifient les comptes annuels de la SDG et des véhicules qu'elle gère. Ils vérifient la cohérence des évaluations immobilières avec les normes de place, la stabilité des hypothèses entre exercices et la qualité des contrôles internes. Un rapport d'expertise traçable, argumenté et archivé facilite la revue du CAC et réduit les risques d'ajustement des valeurs.
Les fréquences, les formats et les process diffèrent sensiblement entre les SCPI (expertise quinquennale) et les OPCI (expertise annuelle + actualisation trimestrielle).
Réal Group est organisé pour traiter les deux rythmes d'expertise. Pour les SCPI, nous déployons des équipes dédiées par cycle quinquennal, avec une traçabilité exacte de la rotation. Pour les OPCI, nous pouvons intervenir en campagne rapprochée sur plusieurs actifs simultanément, avec une coordination centralisée auprès de la SDG et du dépositaire.
Revue du règlement du fonds, identification du périmètre (actifs concernés, cycle d'expertise, rotation), clarification du format exigé par la SDG, le dépositaire et le commissaire aux comptes. Planification du calendrier coordonné avec le reporting trimestriel ou annuel
Visite de chaque actif (ou revue desktop selon le format attendu), revue des baux, des comptes d'exploitation, des arbitrages récents et des investissements programmés. Analyse du positionnement concurrentiel et de la pérennité locative
Évaluation conforme au Red Book RICS, aux IVS, aux EVS et aux standards AREIM. Méthodes adaptées à chaque typologie : capitalisation pour le tertiaire, DCF pour les actifs structurés, multiple EBITDA pour l'hôtellerie. Tests de sensibilité et scénarios stressés
Livraison d'un rapport complet par actif, consolidation au niveau du portefeuille. Traçabilité des hypothèses et sources, archivage conforme aux exigences AMF, présentation adaptée au dépositaire et au commissaire aux comptes pour validation rapide
Panorama des missions les plus fréquentes pour les sociétés de gestion, organisées par cycle de vie du véhicule.
Pour une nouvelle SCPI ou un nouvel OPCI en constitution, l'expertise accompagne la SDG dans la valorisation initiale du portefeuille de lancement, la définition de la valeur de part et la documentation attendue par l'AMF lors de l'agrément du véhicule.
Mission de référence pour les SCPI. Évaluation complète de chaque immeuble sur un cycle de cinq ans, avec rotation des cabinets à chaque cycle. Coordination avec la SDG pour lisser la charge sur l'année, et production d'un rapport exploitable par le rapport annuel et le bulletin trimestriel d'information.
Mission récurrente pour les OPCI, avec expertise complète annuelle et actualisation trimestrielle des valeurs. Format adapté à la cadence de publication de la valeur liquidative, coordination avec le dépositaire pour la validation des valorisations.
Expertise préalable à l'acquisition d'un nouvel actif pour le compte d'une SCPI, d'un OPCI ou d'un FIA. Analyse approfondie de la valeur de marché, du rendement attendu, des risques et des perspectives de valorisation. Rapport exploitable dans le dossier de décision du comité d'investissement et dans la négociation avec le cédant.
Lorsque la SDG décide de céder un actif ou un portefeuille, l'expertise sécurise la décision, fixe le prix de référence et peut servir à argumenter la négociation avec les acquéreurs potentiels. Mission également mobilisable pour les apports à un nouveau véhicule ou pour les restructurations de portefeuilles.
Intervention ponctuelle pour des missions de contrôle : revue contradictoire d'une expertise précédente, second avis demandé par le dépositaire, appui dans le cadre d'une inspection AMF ou d'une demande de régularisation. Rapport produit dans un délai court et dans un format adapté à la procédure.
Cabinet d'expertise immobilière indépendant fondé en 2011, Réal Group — Réal Valuation intervient pour les SDG spécialisées immobilier, les SDG multi-actifs, les dépositaires bancaires et les commissaires aux comptes, sur des véhicules SCPI, OPCI, FIA immobiliers, SPPICAV et foncières non cotées. Nos rapports respectent le Red Book RICS, les IVS, les EVS et la charte AREIM.
Avant le devis ou la mission, Guillaume, Amandine, Nathan et Jihane assurent un suivi fluide de votre demande, de la qualification du besoin jusqu'à la coordination administrative.
Real Group est membre des trois institutions de référence de l'expertise en évaluation immobilière, en France et à l'international. Pour nos clients, cette appartenance est un gage concret : des rapports reconnus par les banques, opposables aux juridictions, et alignés sur les meilleures pratiques mondiales.
La référence mondiale de l'expertise immobilière depuis 1868, présente dans 146 pays. Être régulé par la RICS, c'est s'engager sur ses standards éthiques et méthodologiques : un cadre exigeant qui rend nos rapports immédiatement reconnus par les banques, les institutions financières et les juridictions, en France comme à l'international.
Référence internationale
Depuis 1979, l'IFEI fédère les experts français les plus exigeants et pilote la Charte de l'Expertise en évaluation immobilière, référentiel partagé par toute la profession. Notre adhésion à l'IFEI traduit l'engagement de Real Group dans la production active des standards qui régissent notre métier en France.
Standards français
La CEIF rassemble les experts immobiliers indépendants attachés à une déontologie stricte et à une formation continue rigoureuse. Real Group y adhère pour garantir aux donneurs d'ordre la rigueur, l'indépendance et la transparence qui font la valeur d'une expertise opposable et la réputation de la profession.
Indépendance & déontologieTransaction, investissement, gestion locative ou Expertise — nos consultants vous apportent une réponse claire et personnalisée sous 24h.
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