SERVICE EXPERTISE
Partenaire indépendant des compagnies d'assurance pour l'évaluation de leurs placements immobiliers (direction financière, Solvabilité II), l'expertise après sinistre (valeur à neuf, dépréciation résiduelle) et les expertises contradictoires. Rapports conformes au Red Book RICS et aux IVS, reconnus par l'ACPR et les réassureurs.
Les compagnies d'assurance mobilisent l'expertise immobilière sur trois grands axes. Le premier est prudentiel : depuis l'entrée en vigueur du régime Solvabilité II en 2016 (directive 2009/138/CE), les actifs immobiliers détenus en représentation des engagements doivent être valorisés en fair value, avec une actualisation périodique. Cette valeur alimente le calcul du SCR Market Risk et son sous-module Property Risk, l'un des facteurs clés du besoin en capital réglementaire de l'assureur.
Le deuxième axe est sinistre : après un événement garanti (incendie, dégât des eaux, tempête, effondrement), la compagnie doit apprécier la valeur avant sinistre, le coût de reconstruction à l'identique et la dépréciation résiduelle éventuelle. L'expertise définit la base du règlement, les conditions techniques des travaux de remise en état et, en cas de litige entre les parties, fournit un argumentaire opposable devant l'arbitre ou le juge.
Le troisième axe est transversal : valorisation des placements immobiliers des fonds Euro et des unités de compte immobilières, expertise des actifs détenus via des SCI ou des SCPI d'assurance, évaluation pour provisions techniques, expertises contradictoires lorsque l'assuré et l'assureur divergent sur une valeur. Réal Group intervient sur ces trois axes avec des rapports conformes au Red Book RICS, aux IVS et aux EVS.
Partagez votre contexte, l'actif concerné et votre échéance. Nous revenons vers vous rapidement avec le bon niveau de cadrage.
Nature de l'actif, contexte d'intervention, usage du rapport et délai attendu : nous cadrons les bons paramètres avant de vous orienter.
Besoin d'un échange direct ? Notre équipe vous accompagne depuis Bordeaux sur toute la Gironde et partout en France au 05 56 81 66 30.
Réponse sous 24h par un interlocuteur dédié
Architecte DPLG, diplômé de l’ICH Paris et titulaire du DU Expertise Judiciaire délivré par l’Université de Bordeaux (Faculté de droit et science politique), Guillaume Thériez a débuté sa carrière à Paris dans l’investissement et la promotion immobilière avant de rejoindre la société Ad Valorem Expertises, aujourd’hui BPCE Solutions immobilières, comme Directeur Adjoint.
Il a fondé en 2011 la société Réal Valuation avec pour objectif de devenir un cabinet d’expertise de référence dans le Sud-Ouest de la France.
Les textes européens et français qui encadrent la valorisation des actifs immobiliers détenus par les assureurs et l'indemnisation des sinistres garantis.
La directive 2009/138/CE du Parlement européen impose aux assureurs européens un cadre prudentiel fondé sur une valorisation fair value de leurs actifs. Les placements immobiliers doivent être évalués à leur valeur de marché, avec une actualisation périodique. La qualité des évaluations est contrôlée par l'ACPR en France et par l'EIOPA au niveau européen.
Le capital de solvabilité requis (SCR) couvre notamment le risque de variation de valeur des placements immobiliers (sous-module Property Risk, choc calibré à environ 25 % dans la formule standard). Une évaluation fiable et documentée est donc directement déterminante pour l'optimisation du capital réglementaire de l'assureur.
Après un sinistre garanti, l'expertise détermine la valeur à neuf, la valeur vénale avant sinistre et la dépréciation résiduelle selon les règles contractuelles de la police (articles L.121-1 et suivants du Code des assurances). Les litiges sont résolus par expertise contradictoire amiable ou par expertise judiciaire ordonnée par le juge.
Les placements immobiliers détenus en représentation des engagements contractuels du fonds Euro, ou commercialisés en tant qu'unités de compte (SCPI, OPCI, SCI d'assurance-vie), font l'objet d'une valorisation périodique conforme aux règles de l'AMF et de l'ACPR. L'expert externe en garantit l'indépendance vis-à-vis de la société de gestion et de la compagnie porteuse.
Les logiques méthodologiques, les interlocuteurs et les formats de rapport diffèrent sensiblement selon que l'expertise porte sur les placements financiers ou sur un sinistre garanti.
Réal Group intervient sur les deux logiques, avec des équipes distinctes et des méthodologies adaptées. Dans les deux cas, nos rapports respectent les standards Red Book RICS, IVS et EVS, et sont conçus pour être exploitables par les équipes internes de la compagnie ainsi que par les parties externes (ACPR, commissaires aux comptes, experts mandatés).
Clarification du contexte (placements, sinistre, contradictoire), du format de rapport attendu par la direction concernée et du calendrier. Revue des pièces de la police en contexte sinistre ou du cahier des charges Solvabilité II en contexte placements
Visite de l'actif (obligatoire pour les sinistres et les expertises complètes de placements), relevé des dégâts ou de l'état, collecte des pièces techniques, baux et comptes d'exploitation le cas échéant
Mise en œuvre des méthodes conformes au Red Book RICS, aux IVS et aux EVS : capitalisation des revenus, DCF, comparaison, valeur à neuf et dépréciation. Tests de sensibilité sur les paramètres clés (taux de rendement, croissance des loyers, taux d'occupation)
Livraison d'un rapport structuré et argumenté, adapté au destinataire : direction des placements, direction des sinistres, commissaires aux comptes, réassureurs. Traçabilité et archivage conformes aux exigences de gouvernance de l'assureur
Panorama des missions les plus fréquentes confiées à Réal Group par les compagnies d'assurance, selon le contexte et la direction concernée.
Évaluation des actifs immobiliers détenus en direct par la compagnie : immeubles tertiaires, commerces, résidentiel haut de gamme, foncier stratégique. Livraison d'un rapport actualisé alimentant le reporting Solvabilité II et la communication financière annuelle auprès du marché et de l'ACPR.
Les unités de compte immobilières (SCI d'assurance-vie, SCPI, OPCI dédiés) nécessitent une valorisation périodique. Nous intervenons en coordination avec la société de gestion et la compagnie porteuse pour produire des expertises cohérentes avec les obligations AMF et ACPR.
Évaluation post-sinistre sur des événements importants : incendie d'immeuble, effondrement, dégât des eaux à grande ampleur, tempête. Détermination de la valeur vénale avant sinistre, du coût de reconstruction à l'identique et de la dépréciation résiduelle, selon les règles de la police et du Code des assurances.
Dans les litiges entre assureur et assuré, notre cabinet peut intervenir comme expert de la compagnie, comme expert de l'assuré ou comme tiers arbitre selon les termes de la procédure contradictoire. Notre indépendance RICS est un atout reconnu pour apaiser les tensions et converger vers une solution chiffrée acceptable.
Appui aux équipes actuariat et direction financière pour l'évaluation des provisions techniques liées aux sinistres en cours, notamment pour les dossiers immobiliers longs. Apport d'un cadrage sur la valeur récupérable en cas de réalisation de la garantie ou de subrogation.
Lorsque la compagnie acquiert un actif immobilier pour son compte propre ou pour un véhicule de placement dédié, la due diligence d'expertise alimente la décision d'investissement, la structuration financière et le reporting prudentiel. Format étendu avec analyse de marché, sensibilités et horizon d'investissement.
Cabinet d'expertise immobilière indépendant fondé en 2011, Réal Group — Réal Valuation intervient aux côtés des compagnies d'assurance, des mutuelles, des sociétés de gestion de SCPI d'assurance et des courtiers spécialisés. Nos rapports respectent le Red Book RICS, les IVS et les EVS, et sont conçus pour être exploitables par les équipes internes (placements, sinistres, actuariat) comme par les parties externes (ACPR, commissaires aux comptes, réassureurs).
Avant le devis ou la mission, Guillaume, Amandine, Nathan et Jihane assurent un suivi fluide de votre demande, de la qualification du besoin jusqu'à la coordination administrative.
Real Group est membre des trois institutions de référence de l'expertise en évaluation immobilière, en France et à l'international. Pour nos clients, cette appartenance est un gage concret : des rapports reconnus par les banques, opposables aux juridictions, et alignés sur les meilleures pratiques mondiales.
La référence mondiale de l'expertise immobilière depuis 1868, présente dans 146 pays. Être régulé par la RICS, c'est s'engager sur ses standards éthiques et méthodologiques : un cadre exigeant qui rend nos rapports immédiatement reconnus par les banques, les institutions financières et les juridictions, en France comme à l'international.
Référence internationale
Depuis 1979, l'IFEI fédère les experts français les plus exigeants et pilote la Charte de l'Expertise en évaluation immobilière, référentiel partagé par toute la profession. Notre adhésion à l'IFEI traduit l'engagement de Real Group dans la production active des standards qui régissent notre métier en France.
Standards français
La CEIF rassemble les experts immobiliers indépendants attachés à une déontologie stricte et à une formation continue rigoureuse. Real Group y adhère pour garantir aux donneurs d'ordre la rigueur, l'indépendance et la transparence qui font la valeur d'une expertise opposable et la réputation de la profession.
Indépendance & déontologieTransaction, investissement, gestion locative ou Expertise — nos consultants vous apportent une réponse claire et personnalisée sous 24h.
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