SERVICE EXPERTISE
Juste valeur IFRS 13, valeur d'usage, valeur nette comptable, valeur d'assurance, valeur vénale : cinq référentiels et quatre chiffres également légitimes pour le même entrepôt, de 2,5 à 4,6 M€ — un rapport de 1 à 1,8. Le tableau « quelle valeur pour quel référentiel », l'exemple chiffré ligne à ligne, et les dossiers où se tromper de référentiel se paie comptant.
À chaque usage sa valeur. Comptes sociaux : la valeur actuelle, soit la plus élevée de la valeur vénale et de la valeur d'usage. Consolidation d'un immeuble de placement en normes internationales : la juste valeur, un prix de sortie de marché. Covenant bancaire : une valeur de marché. Assurance : un coût de reconstruction, terrain exclu. Le bilan, lui, ne donne aucune de ces valeurs.
Un directeur financier qui demande « la valeur de l'immeuble » pose en réalité cinq questions différentes. Juste valeur IFRS, valeur d'usage, valeur nette comptable, valeur d'assurance, valeur vénale : chacune relève d'un référentiel distinct, chacune est légitime, aucune n'est interchangeable. Le tableau de correspondance tient en cinq lignes, et c'est lui qu'il faut avoir en tête avant d'appeler un expert. Vous arrêtez des comptes sociaux ? La valeur attendue est la valeur actuelle, soit la plus élevée de la valeur vénale et de la valeur d'usage. Vous consolidez en normes internationales un immeuble de placement sous option de juste valeur ? C'est la juste valeur, un prix de sortie de marché. Vous négociez un covenant ? Une valeur de marché. Vous révisez un capital assuré ? Un coût de reconstruction, terrain exclu. Vous lisez un bilan ? Une valeur nette comptable, qui n'est pas une valeur d'échange. La confusion des référentiels reste de très loin la première cause de malentendu entre une direction financière et son expert : on compare un chiffre issu du coût historique à un chiffre issu du marché, on constate qu'ils divergent, et on en conclut que l'un des deux se trompe. Aucun ne se trompe. Ils ne répondent simplement pas à la même question, ne portent pas la même date et ne supposent pas le même acquéreur.
Prenons un exemple d'école, et suivons-le ligne à ligne. Un entrepôt de 4 000 m² acquis fin 2013 pour 3,6 M€, dont 0,9 M€ de terrain et 2,7 M€ de construction amortie linéairement sur trente ans, soit 90 k€ par exercice. Au 31 décembre 2025, après douze annuités, sa valeur nette comptable ressort à 2,5 M€ (3,6 − 1,08). Sa valeur vénale, capitalisation d'un loyer de marché de 220 k€ à un taux de rendement de 6,5 %, atteint 3,4 M€ (220 / 0,065), soit un peu plus de quinze années de loyer. Sa juste valeur au sens d'IFRS 13 vise ce même prix de sortie de marché : 3,4 M€ également, et cette convergence est normale. Sa valeur d'assurance, coût de reconstruction à neuf majoré des frais de démolition, des honoraires et des taxes, terrain exclu, approche 4,1 M€, soit environ 1 025 €/m² là où la construction avait coûté 675 €/m² en 2013. Sa valeur d'usage, flux nets attendus de l'exploitation actualisés, peut dépasser 4,6 M€. Un seul actif, cinq référentiels, quatre chiffres justes : 2,1 M€ d'écart entre le plus bas et le plus haut, un rapport de 1 à 1,8. Aucun n'est « le bon » dans l'absolu ; chacun l'est pour l'usage auquel il répond.
Réal Group conduit ces travaux partout en France, sous la signature de Guillaume Thériez, MRICS, à partir d'une base de 2 094 actifs expertisés depuis 2011. Notre rôle auprès d'une direction financière n'est pas de produire « une » valeur, mais d'écrire d'abord laquelle est recherchée, à quelle date et sous quelles hypothèses, puis de démontrer ce chiffre-là. Une expertise en valeur vénale et une expertise de valeur d'usage comptable ne mobilisent ni les mêmes données, ni les mêmes méthodes ; les fondre dans un chiffre unique sans le dire serait une faute professionnelle. Cette page ne traite ni de la méthode de la valeur vénale, ni de celle de la valeur d'usage : elle traite du choix entre les deux, et des trois autres référentiels que l'on oublie. Nous n'intervenons que sur l'évaluation, jamais sur la technique du bâtiment.
Partagez votre contexte, l'actif concerné et votre échéance. Nous revenons vers vous rapidement avec le bon niveau de cadrage.
Nature de l'actif, contexte d'intervention, usage du rapport et délai attendu : nous cadrons les bons paramètres avant de vous orienter.
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Architecte DPLG, diplômé de l’ICH Paris et titulaire du DU Expertise Judiciaire délivré par l’Université de Bordeaux (Faculté de droit et science politique), Guillaume Thériez a débuté sa carrière à Paris dans l’investissement et la promotion immobilière avant de rejoindre la société Ad Valorem Expertises, aujourd’hui BPCE Solutions immobilières, comme Directeur Adjoint.
Il a fondé en 2011 la société Réal Valuation avec pour objectif de devenir un cabinet d’expertise de référence dans le Sud-Ouest de la France.
IFRS 13 définit la juste valeur comme le prix qui serait reçu pour vendre l'actif lors d'une transaction normale entre participants de marché à la date d'évaluation : un prix de sortie, apprécié du point de vue du marché et non de l'entité. C'est exactement la réalité que vise l'expert en évaluation lorsqu'il conclut à une valeur vénale, le prix le plus probable de cession à la date de valeur dans des conditions normales de marché. Sur un immeuble, les deux convergent, et un rapport bien cadré sert les deux références. Deux nuances comptent : le plan comptable général retient une valeur nette des coûts de sortie, là où la juste valeur d'IFRS 13 s'entend avant ces coûts ; et l'expert conclut par principe hors droits et frais d'acquisition. Les méthodes elles-mêmes — comparaison, capitalisation du revenu — ne sont pas l'objet de cette page : elles sont exposées sur notre expertise en valeur vénale.
La valeur d'usage est la valeur actualisée des flux de trésorerie futurs attendus de l'actif. Elle dépend de l'entité : elle intègre la façon dont vous exploitez le bien, votre coût du capital, votre horizon. Deux entreprises propriétaires du même immeuble n'ont pas la même valeur d'usage alors qu'elles partagent la même valeur vénale. Point souvent manqué : en normes internationales, un immeuble d'exploitation ne génère presque jamais de flux indépendants, si bien que la valeur d'usage se détermine au niveau de l'unité génératrice de trésorerie à laquelle il appartient. Le plan comptable général raisonne au contraire d'abord actif par actif. Cette seule différence de maille explique bien des écarts entre jeux de comptes.
La valeur nette comptable est un solde, jamais une valeur d'échange : coût d'entrée diminué des amortissements pratiqués et des dépréciations constatées. Elle enregistre une décision d'étalement prise à l'acquisition — durée d'utilisation, décomposition par composants — et non l'évolution d'un marché. D'où deux effets contre-intuitifs. Un immeuble acquis en 1998 peut afficher une valeur nette comptable dérisoire tout en valant plusieurs millions. À l'inverse, un actif récemment suréquipé peut l'afficher supérieure à ce que le marché paierait : c'est là que naît la dépréciation. Elle ne devient donc un enjeu d'évaluation qu'au moment d'être confrontée à une valeur actuelle : test de dépréciation, réévaluation, fusion, ou expertise d'apport en nature.
La valeur d'assurance ne répond pas à la question « combien vaut ce bien ? » mais à « combien coûterait sa reconstruction ? ». Elle part d'un coût de construction à neuf au mètre carré, majoré des frais de démolition, des honoraires de maîtrise d'œuvre et des taxes, et elle exclut le terrain : un terrain ne brûle pas. La conséquence est structurelle. Sur un actif logistique en périphérie, elle dépasse fréquemment la valeur vénale ; en hypercentre, où la charge foncière fait le prix, elle lui reste très inférieure. Un capital assuré calé sur la valeur vénale expose à la règle proportionnelle de capitaux ; calé sur la valeur nette comptable, il expose à une sous-assurance massive.
Rien ne commence avant cette ligne. La lettre de mission nomme la valeur recherchée et sa définition, la date de valeur, le référentiel applicable — plan comptable général, normes internationales, contrat d'assurance —, le périmètre exact des droits évalués et les hypothèses spéciales éventuelles. Un même dossier peut appeler deux valeurs : nous les traitons alors comme deux conclusions distinctes, motivées chacune, jamais comme une fourchette. C'est aussi l'étape où nous refusons certaines demandes. Une valeur d'usage ne se commande pas « pour voir si elle sort plus haut » : elle se construit sur le plan d'affaires réellement arrêté par la direction, et c'est ce plan-là qui sera audité.
Les référentiels ne se nourrissent pas des mêmes pièces, et c'est la raison pour laquelle on ne les improvise pas. La valeur vénale demande des comparables tracés, des loyers de marché et des taux observés à la date de valeur. La valeur d'usage demande le plan d'affaires, l'horizon retenu, le taux d'actualisation et le périmètre de l'unité génératrice de trésorerie. La valeur d'assurance demande des surfaces bâties vérifiées, une qualité de construction et un coût de reconstruction actualisé. La valeur nette comptable demande le tableau des immobilisations, le plan d'amortissement et la décomposition par composants. Chaque pièce reçue est listée dans le rapport ; chaque pièce manquante devient une réserve écrite.
Chaque valeur est établie par la méthode qui lui correspond : comparaison et capitalisation du revenu pour la valeur vénale, actualisation des flux pour la valeur d'usage, coût de reconstruction à neuf pour l'assurance, diminué le cas échéant de la vétusté selon la police. L'essentiel du travail vient ensuite, lorsque les résultats sont mis côte à côte : un écart anormal signale presque toujours une hypothèse fausse quelque part. Une valeur d'usage très supérieure à la valeur vénale traduit soit un actif réellement stratégique, soit un plan d'affaires trop optimiste, et c'est exactement la question que posera l'auditeur. Nous écrivons cette lecture croisée, sans jamais moyenner : on n'additionne pas des référentiels.
Le livrable nomme, pour chaque conclusion, la valeur retenue, sa définition, sa date, ses hypothèses et les méthodes écartées avec le motif de leur exclusion. C'est ce qui permet à votre commissaire aux comptes de reprendre le raisonnement deux exercices plus tard, sans son auteur pour l'expliquer, et à votre conseil de le soutenir en contradictoire. Le rapport d'expertise immobilière que nous remettons est signé par un expert qualifié qui engage sa responsabilité civile professionnelle. Nos honoraires sont forfaitaires et ne sont jamais indexés sur la valeur conclue : c'est la première condition pour qu'une valeur d'usage reste une valeur d'usage.
Le tableau de correspondance ne sert à rien tant qu'il reste théorique. Voici six situations que nous rencontrons chaque mois auprès de directions financières, la valeur que chacune appelle réellement, et le chiffre qu'elle retiendrait sur l'entrepôt de l'exemple ci-dessus.
En comptes sociaux, la dépréciation se constate lorsque la valeur actuelle devient inférieure à la valeur nette comptable ; et cette valeur actuelle est la plus élevée de la valeur vénale et de la valeur d'usage. Une valeur vénale en repli ne suffit donc pas : si l'usage tient, il n'y a pas de provision. C'est ce raisonnement, écrit, que l'auditeur attend.
Le plan comptable général ouvre la réévaluation à l'ensemble des immobilisations corporelles et financières, jamais à un immeuble choisi isolément. La valeur retenue est la valeur actuelle à la date de l'opération et l'écart s'inscrit en capitaux propres. L'opération renforce les fonds propres sans céder l'actif, mais elle emporte des conséquences fiscales : l'arbitrage se prend avec le fiscaliste, pas seulement avec l'expert.
Un ratio rapportant la dette à la valeur des actifs se calcule sur une valeur de marché, jamais sur la valeur nette comptable. Une direction financière qui présente sa valeur nette comptable à son prêteur dégrade mécaniquement son ratio dès que l'actif est ancien. L'expertise en garantie hypothécaire ajoute une exigence propre : apprécier la tenue de la valeur dans la durée, pas seulement à la date de valeur.
Lorsque le capital déclaré est inférieur à la valeur réelle des biens au jour du sinistre, l'indemnité est réduite dans la proportion de l'écart. Beaucoup d'entreprises assurent encore sur une base historique jamais revue depuis l'acquisition. Seule une valeur de reconstruction actualisée périodiquement protège vraiment ; la valeur vénale et la valeur nette comptable n'ont ici aucune place.
Dans une restructuration, la valeur retenue fixe une parité, donc un rapport de force entre associés, et le commissaire aux apports ou à la fusion attend une valeur réelle établie par un tiers indépendant. Retenir la valeur nette comptable par facilité fragilise l'opération : c'est bien à l'administration d'établir une éventuelle insuffisance de valeur, mais un dossier non motivé se défend mal en contradictoire.
Une filiale française consolidée en normes internationales porte une valeur nette comptable dans ses comptes sociaux et, si l'option de la juste valeur est retenue sur ses immeubles de placement, une juste valeur en consolidation. Les deux jeux divergent alors par construction, et l'annexe doit expliquer l'écart. Un rapport unique, daté, portant les deux conclusions, sert les deux références sans les mélanger.
Une direction financière n'attend pas de son expert un chiffre flatteur, mais un chiffre qu'elle pourra défendre devant son commissaire aux comptes, son prêteur et, le cas échéant, un vérificateur. Voici ce que nous garantissons sur chaque mission, avec le même protocole partout en France.
Avant le devis ou la mission, Guillaume, Amandine, Nathan et Jihane assurent un suivi fluide de votre demande, de la qualification du besoin jusqu'à la coordination administrative.
Real Group est membre des trois institutions de référence de l'expertise en évaluation immobilière, en France et à l'international. Pour nos clients, cette appartenance est un gage concret : des rapports reconnus par les banques, opposables aux juridictions, et alignés sur les meilleures pratiques mondiales.
La référence mondiale de l'expertise immobilière depuis 1868, présente dans 146 pays. Être régulé par la RICS, c'est s'engager sur ses standards éthiques et méthodologiques : un cadre exigeant qui rend nos rapports immédiatement reconnus par les banques, les institutions financières et les juridictions, en France comme à l'international.
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Depuis 1979, l'IFEI fédère les experts français les plus exigeants et pilote la Charte de l'Expertise en évaluation immobilière, référentiel partagé par toute la profession. Notre adhésion à l'IFEI traduit l'engagement de Real Group dans la production active des standards qui régissent notre métier en France.
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La CEIF rassemble les experts immobiliers indépendants attachés à une déontologie stricte et à une formation continue rigoureuse. Real Group y adhère pour garantir aux donneurs d'ordre la rigueur, l'indépendance et la transparence qui font la valeur d'une expertise opposable et la réputation de la profession.
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