SERVICE EXPERTISE
Nous déterminons la valeur vénale d'un immeuble apporté au capital d'une société, SCI, SAS ou SARL, dans un rapport opposable qui sécurise l'apport et appuie le commissaire aux apports.
L'apport en nature d'un immeuble à une société suppose une évaluation rigoureuse de sa valeur vénale. Un commissaire aux apports apprécie la valeur des apports en nature (art. L225-8 pour la SA/SAS, L223-9 pour la SARL). Réal Group, cabinet certifié RICS, produit un rapport opposable qui sécurise l'apport immeuble en société et prévient tout risque de sur ou sous-évaluation.
Apporter un immeuble au capital d'une société, qu'il s'agisse d'une SCI, d'une SAS ou d'une SARL, constitue une opération juridique et fiscale exigeante qui repose sur une donnée centrale : la valeur vénale du bien apporté. Cette valeur détermine le nombre de parts ou d'actions attribuées à l'apporteur, l'équilibre entre associés et la solidité comptable de la société. Une évaluation approximative fragilise l'ensemble de la structure. Réal Group, cabinet d'expertise en évaluation certifié RICS, intervient pour établir une valeur défendable, documentée et conforme aux standards professionnels, afin de fonder l'apport sur une base incontestable.
Le législateur encadre strictement ces opérations. L'apport d'un immeuble en société suppose l'appréciation de sa valeur par un commissaire aux apports, dont la mission est prévue à l'article L225-8 du code de commerce pour la SA et la SAS, et à l'article L223-9 pour la SARL. Ce professionnel apprécie la valeur des apports en nature et alerte, le cas échéant, sur une surévaluation. Une majoration frauduleuse de la valeur des apports engage la responsabilité des intéressés, les associés pouvant être tenus solidairement de la valeur attribuée au bien. Notre expertise fournit le socle chiffré qui sécurise cette appréciation.
Réal Group s'appuie sur le réseau Groupe ABC, soit sept cabinets, trente-cinq experts et près de 1 800 expertises réalisées chaque année sur l'ensemble du territoire national. Nos rapports respectent le Red Book de la RICS, les normes internationales IVS et les normes européennes EVS. Ils sont conçus pour être opposables aux banques, à l'administration fiscale, aux notaires et aux juridictions. Que l'apport intervienne à la constitution de la société ou lors d'une augmentation de capital, notre méthode garantit une valeur vénale motivée, cohérente avec le marché et directement exploitable par le commissaire aux apports.
Pour approfondir
Partagez votre contexte, l'actif concerné et votre échéance. Nous revenons vers vous rapidement avec le bon niveau de cadrage.
Nature de l'actif, contexte d'intervention, usage du rapport et délai attendu : nous cadrons les bons paramètres avant de vous orienter.
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Architecte DPLG, diplômé de l’ICH Paris et titulaire du DU Expertise Judiciaire délivré par l’Université de Bordeaux (Faculté de droit et science politique), Guillaume Thériez a débuté sa carrière à Paris dans l’investissement et la promotion immobilière avant de rejoindre la société Ad Valorem Expertises, aujourd’hui BPCE Solutions immobilières, comme Directeur Adjoint.
Il a fondé en 2011 la société Réal Valuation avec pour objectif de devenir un cabinet d’expertise de référence dans le Sud-Ouest de la France.
Le cœur de la mission est la détermination de la valeur vénale de l'immeuble, c'est-à-dire le prix auquel il pourrait raisonnablement se vendre dans des conditions normales de marché. Cette valeur fonde la rémunération de l'apporteur en parts ou en actions. Selon la nature du bien, résidentiel, commercial, tertiaire ou d'exploitation, nous mobilisons les méthodes appropriées (comparaison, capitalisation des revenus, valeur d'usage) pour établir une estimation motivée et opposable.
L'apport d'un immeuble en société suppose l'appréciation de la valeur des apports en nature par un commissaire aux apports, conformément à l'article L225-8 du code de commerce pour la SA et la SAS, et à l'article L223-9 pour la SARL. Ce professionnel apprécie la valeur retenue et se prononce sur son adéquation. Notre rapport d'expertise lui apporte une base technique solide, documentée et conforme aux standards, facilitant l'accomplissement de sa mission.
Une surévaluation de l'immeuble apporté expose à un risque juridique majeur : une majoration frauduleuse de la valeur des apports engage la responsabilité des intéressés, les associés pouvant être tenus solidairement de la valeur attribuée au bien. À l'inverse, une sous-évaluation lèse l'apporteur et déséquilibre la répartition du capital. Une expertise indépendante et rigoureuse écarte ces deux écueils en fixant une valeur juste et défendable.
L'apport d'un immeuble à une société peut générer une plus-value d'apport, avec des incidences fiscales pour l'apporteur. La valeur retenue pour l'apport sert de référence à la détermination de cette plus-value et engage la relation avec l'administration fiscale. Un rapport d'expertise motivé, cohérent avec le marché et conforme aux normes professionnelles, sécurise cette dimension et constitue une pièce solide en cas de contrôle ou de discussion.
Nous analysons le contexte de l'apport : forme de la société (SCI, SAS, SARL), constitution ou augmentation de capital, nature de l'immeuble et objectifs de l'apporteur. Cette phase cadre la mission et identifie les contraintes juridiques et fiscales applicables.
Nous réunissons les pièces utiles (titre de propriété, plans, baux, situation locative) et procédons à la visite de l'immeuble. Cette étape établit une description précise du bien et de ses caractéristiques déterminantes pour la valeur.
Nous appliquons les méthodes d'évaluation adaptées (comparaison, capitalisation, valeur d'usage) dans le respect du Red Book RICS, des normes IVS et EVS. La valeur vénale retenue est justifiée par une analyse de marché documentée et argumentée.
Nous remettons un rapport d'expertise motivé, opposable aux banques, à l'administration fiscale, aux notaires et aux juridictions. Il constitue une base solide pour le commissaire aux apports et sécurise l'ensemble de l'opération d'apport.
De la constitution d'une société à l'augmentation de capital, nous évaluons l'immeuble apporté quel que soit le montage retenu.
L'apport d'un immeuble à une SCI destinée à organiser et transmettre un patrimoine suppose une valeur vénale précise. Nous établissons une estimation motivée qui fonde la répartition des parts entre associés et sécurise la structuration patrimoniale.
Lorsqu'un immeuble d'exploitation est apporté à la société qui l'occupe, l'évaluation doit tenir compte de son usage professionnel et de sa configuration. Notre rapport fournit une valeur cohérente, opposable et adaptée à la nature de l'actif.
L'apport d'un immeuble lors d'une augmentation de capital modifie la répartition entre associés existants et nouveaux entrants. Une valeur vénale rigoureuse garantit l'équité de l'opération et alimente l'appréciation du commissaire aux apports.
Dans une opération d'apport partiel d'actif comportant un bien immobilier, l'évaluation de l'immeuble concerné doit être isolée et documentée. Nous produisons une valeur motivée, conforme aux standards, exploitable dans le cadre du montage retenu.
À la création d'une société, l'apport d'un immeuble au capital initial fixe l'équilibre fondateur entre associés. Notre expertise détermine la valeur vénale du bien apporté et fournit le socle chiffré nécessaire à la constitution.
Nous intervenons en soutien technique du commissaire aux apports en lui remettant un rapport d'évaluation indépendant, documenté et conforme au Red Book RICS, facilitant son appréciation de la valeur des apports en nature.
Cabinet d'expertise en évaluation certifié RICS, Réal Group sécurise la valeur des immeubles apportés en société sur l'ensemble du territoire national.
Avant le devis ou la mission, Guillaume, Amandine, Nathan et Jihane assurent un suivi fluide de votre demande, de la qualification du besoin jusqu'à la coordination administrative.
Real Group est membre des trois institutions de référence de l'expertise en évaluation immobilière, en France et à l'international. Pour nos clients, cette appartenance est un gage concret : des rapports reconnus par les banques, opposables aux juridictions, et alignés sur les meilleures pratiques mondiales.
La référence mondiale de l'expertise immobilière depuis 1868, présente dans 146 pays. Être régulé par la RICS, c'est s'engager sur ses standards éthiques et méthodologiques : un cadre exigeant qui rend nos rapports immédiatement reconnus par les banques, les institutions financières et les juridictions, en France comme à l'international.
Référence internationale
Depuis 1979, l'IFEI fédère les experts français les plus exigeants et pilote la Charte de l'Expertise en évaluation immobilière, référentiel partagé par toute la profession. Notre adhésion à l'IFEI traduit l'engagement de Real Group dans la production active des standards qui régissent notre métier en France.
Standards français
La CEIF rassemble les experts immobiliers indépendants attachés à une déontologie stricte et à une formation continue rigoureuse. Real Group y adhère pour garantir aux donneurs d'ordre la rigueur, l'indépendance et la transparence qui font la valeur d'une expertise opposable et la réputation de la profession.
Indépendance & déontologieTransaction, investissement, gestion locative ou Expertise — nos consultants vous apportent une réponse claire et personnalisée sous 24h.
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