SERVICE EXPERTISE
Expertise et évaluation d'une école privée sous la direction d'un expert MRICS : murs, fonds, effectifs, statut sous ou hors contrat. Rapport motivé, partout en France.
Évaluer une école privée suppose de distinguer les murs (foncier et bâti scolaire) du fonds (exploitation, effectifs, statut sous ou hors contrat). On croise trois approches : comparaison foncière, capitalisation des loyers ou de l'EBE, et coût de reconstruction déprécié. Le référentiel Red Book RICS et les IVS garantissent un rapport motivé, à présenter aux banques, à l'administration fiscale et aux juridictions.
Une école privée n'est pas un immeuble ordinaire : elle associe un foncier et un bâti scolaire spécialisés à une exploitation dont la valeur dépend des effectifs, du taux de remplissage et du statut au regard de l'État. Confondre ces composantes conduit à des valeurs erronées et non défendables.
Notre méthode dissocie systématiquement la valeur des murs de celle du fonds d'exploitation. Les murs sont approchés par comparaison et par coût de reconstruction déprécié, adapté à un bâti souvent monofonctionnel ; le fonds est capitalisé à partir de l'excédent brut d'exploitation, pondéré par la solidité du modèle pédagogique et du statut sous ou hors contrat.
Chaque rapport est établi selon le Red Book RICS et les normes IVS, garantissant une valeur motivée, traçable et vérifiable, à présenter aux banques, à l'administration fiscale et aux juridictions. Réal Group intervient partout en France, quelle que soit l'implantation de l'établissement.
Partagez votre contexte, l'actif concerné et votre échéance. Nous revenons vers vous rapidement avec le bon niveau de cadrage.
Nature de l'actif, contexte d'intervention, usage du rapport et délai attendu : nous cadrons les bons paramètres avant de vous orienter.
Besoin d'un échange direct ? Notre équipe vous accompagne depuis Bordeaux sur toute la Gironde et partout en France au 05 56 81 66 30.
Réponse sous 24h par un interlocuteur dédié
Architecte DPLG, diplômé de l’ICH Paris et titulaire du DU Expertise Judiciaire délivré par l’Université de Bordeaux (Faculté de droit et science politique), Guillaume Thériez a débuté sa carrière à Paris dans l’investissement et la promotion immobilière avant de rejoindre la société Ad Valorem Expertises, aujourd’hui BPCE Solutions immobilières, comme Directeur Adjoint.
Il a fondé en 2011 la société Réal Valuation avec pour objectif de devenir un cabinet d’expertise de référence dans le Sud-Ouest de la France.
Le contrat d'association avec l'État sécurise une part du financement — la rémunération des enseignants est prise en charge — et stabilise l'exploitation ; un établissement hors contrat porte l'intégralité de son modèle sur les frais de scolarité, ce qui accroît la volatilité des flux et pèse sur la valeur du fonds.
Le nombre d'élèves inscrits, la capacité d'accueil autorisée et le taux de remplissage conditionnent le chiffre d'affaires et l'EBE. Une école proche de sa capacité, avec liste d'attente et forte rétention entre niveaux, présente des flux récurrents que l'on capitalise à un taux de rendement plus resserré.
Surface de plancher, nombre de salles, préaux, restauration, internat éventuel, conformité ERP et accessibilité déterminent la valeur des murs. Le bâti scolaire, souvent monofonctionnel, se valorise au coût de remplacement déprécié plutôt qu'au seul comparatif, faute d'un marché liquide d'immeubles comparables.
Association loi 1901, OGEC, congrégation ou groupe d'enseignement privé : la structure juridique de l'exploitant, la solidité de sa gouvernance et son adossement à un réseau influencent la pérennité du projet pédagogique et la transmissibilité, donc la valeur d'usage retenue.
Nous précisons l'objet et la destination de l'expertise (cession, financement, IFI, succession, contentieux), collectons les statuts de l'exploitant, l'agrément et le contrat d'association éventuel, les effectifs, les comptes d'exploitation et les titres de propriété du foncier scolaire.
Nous inspectons le foncier et le bâti (surfaces, salles, restauration, internat, conformité ERP et accessibilité), apprécions l'état d'entretien et analysons l'exploitation : capacité d'accueil, taux de remplissage, structure des frais de scolarité et pérennité du projet pédagogique.
Nous croisons la comparaison foncière, la capitalisation des loyers ou de l'EBE et le coût de reconstruction déprécié, en distinguant la valeur des murs de celle du fonds et en intégrant la décote propre à la difficulté de reconversion du bâti scolaire.
Nous remettons un rapport détaillé et motivé, conforme au Red Book RICS et aux IVS, exposant les hypothèses, les méthodes et les valeurs retenues, à présenter aux banques, à l'administration fiscale et aux juridictions.
De la cession au contentieux, chaque mission appelle une valeur motivée et vérifiable, à présenter au tiers concerné : banque, administration fiscale ou juge.
Lors de la transmission d'une école, l'expertise objective séparément la valeur des murs et celle du fonds d'exploitation, sécurisant le prix entre cédant et repreneur et éclairant la structuration juridique (cession de titres de l'association gestionnaire, apport ou vente immobilière distincte).
Un rapport conforme au Red Book et aux exigences prudentielles (CRR) fournit à l'établissement prêteur une valeur de marché et une valeur hypothécaire argumentées, tenant compte du caractère spécialisé du bâti scolaire et de la difficulté de reconversion en cas de défaut.
La transmission de parts ou du patrimoine immobilier d'un exploitant impose une valeur vénale motivée, à présenter à l'administration fiscale dans le cadre des droits de mutation à titre gratuit, et documentée pour prévenir tout redressement.
Lorsque le foncier scolaire figure au patrimoine taxable d'un dirigeant ou d'une SCI familiale, l'expertise fixe une valeur vénale de référence au 1er janvier, en intégrant la décote liée à l'affectation spécifique et aux contraintes d'exploitation.
Un propriétaire-exploitant peut arbitrer entre conservation, externalisation des murs (sale and leaseback) ou cession. L'expertise mesure la valeur locative de marché soutenable par l'exploitation et la valeur de rendement des murs pour éclairer la décision.
En cas de litige (indemnité d'éviction, expropriation, séparation d'associés, contentieux fiscal), un rapport indépendant et méthodologiquement traçable constitue une pièce recevable devant les juridictions et face aux experts adverses.
Nos experts conjuguent certification internationale, maîtrise des méthodes propres aux actifs d'exploitation spécialisés et rigueur d'un rapport motivé, à présenter aux tiers.
Avant le devis ou la mission, Guillaume, Amandine, Nathan et Jihane assurent un suivi fluide de votre demande, de la qualification du besoin jusqu'à la coordination administrative.
Réal Valuation, le cabinet d'expertise immobilière de Réal Group, est réglementé par la RICS ; son dirigeant, Guillaume Thériez, expert MRICS, est membre de la RICS, de l'IFEI et du SEEIF (ex-CEIF), les trois institutions de référence de l'expertise en évaluation immobilière, en France et à l'international. Pour nos clients, cette appartenance est un gage concret : des rapports reconnus par les banques, motivés et vérifiables devant les juridictions, et alignés sur les meilleures pratiques mondiales.
La référence mondiale de l'expertise immobilière depuis 1868, présente dans 146 pays. Être membre de la RICS, c'est s'engager sur ses standards éthiques et méthodologiques : un cadre exigeant, connu des banques, des institutions financières et des juridictions, en France comme à l'international.
Référence internationale
Depuis 1979, l'IFEI fédère les experts français les plus exigeants et pilote la Charte de l'Expertise en évaluation immobilière, référentiel partagé par toute la profession. Notre adhésion à l'IFEI traduit l'engagement de Réal Valuation dans la production active des standards qui régissent notre métier en France.
Standards français
Le SEEIF (ex-CEIF) rassemble les experts immobiliers indépendants attachés à une déontologie stricte et à une formation continue rigoureuse. Réal Valuation y adhère pour garantir aux donneurs d'ordre la rigueur, l'indépendance et la transparence qui font la valeur d'une expertise motivée et la réputation de la profession.
Indépendance & déontologieTransaction, investissement, gestion locative ou Expertise — nos consultants vous apportent une réponse claire et personnalisée sous 24h.
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