SERVICE EXPERTISE
Retraiter l'excédent brut d'exploitation, puis le multiplier par un coefficient qui traduit le risque : la méthode paraît simple, et c'est pourtant là que se jouent les plus grands écarts d'évaluation. Rémunération du dirigeant, loyer imputé quand l'exploitant détient ses murs, éléments non récurrents, choix du multiple : ce qu'un expert vérifie ligne à ligne avant de conclure.
La capitalisation de l'EBE consiste à retraiter l'excédent brut d'exploitation — rémunération du dirigeant ramenée au marché, loyer imputé si l'exploitant détient ses murs, éléments non récurrents — puis à multiplier ce résultat normatif par un coefficient qui traduit le risque du secteur et de l'affaire. Ce multiple est l'inverse d'un taux : multiplier par 5 revient à exiger 20 % de rendement.
La capitalisation de l'EBE est la méthode centrale d'évaluation des actifs d'exploitation : hôtel, camping, restaurant, commerce de détail, établissement de santé, PME de services. Son principe tient en une ligne — retraiter l'excédent brut d'exploitation pour obtenir un résultat normatif, puis le multiplier par un coefficient de risque —, mais tout se joue dans les deux termes du produit. À la différence de la comparaison directe ou de la capitalisation d'un loyer, qui portent sur un immeuble, elle valorise une capacité bénéficiaire : ce que l'affaire dégage, non ce que les murs valent. Les autres approches restent utiles en recoupement, et nous les décrivons sur notre page consacrée aux méthodes d'évaluation immobilière.
L'arithmétique n'a rien de difficile ; la difficulté est ailleurs. Un EBE lu tel quel dans la liasse fiscale n'est presque jamais capitalisable. Il porte la rémunération que le dirigeant s'est choisie, tantôt symbolique, tantôt surdimensionnée ; il ignore le loyer lorsque l'exploitant occupe ses propres murs ; il contient des produits et des charges qui ne se reproduiront pas. Chacun de ces points, une fois multiplié par cinq ou par six, déplace la valeur de plusieurs dizaines de milliers d'euros. C'est pourquoi un cédant, un repreneur et un vérificateur discutent rarement le multiple en premier : ils discutent l'EBE retenu.
Réal Group conduit ces évaluations partout en France, pour des cédants, des repreneurs, des banques, des directions financières et leurs conseils. Notre spécificité tient à l'articulation de deux valeurs qui se recouvrent toujours dans ces dossiers : celle de l'exploitation et celle des murs. La base CHRONO du cabinet — 2 094 actifs expertisés depuis 2011 — et le réseau Groupe ABC, soit 7 cabinets, 35 experts et environ 1 800 expertises par an, alimentent nos références de marché. Les missions sont dirigées par Guillaume Thériez, MRICS ; les rapports suivent la Charte de l'expertise en évaluation immobilière et les normes RICS, pour une valeur documentée et soutenable en contradictoire.
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Nature de l'actif, contexte d'intervention, usage du rapport et délai attendu : nous cadrons les bons paramètres avant de vous orienter.
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Architecte DPLG, diplômé de l’ICH Paris et titulaire du DU Expertise Judiciaire délivré par l’Université de Bordeaux (Faculté de droit et science politique), Guillaume Thériez a débuté sa carrière à Paris dans l’investissement et la promotion immobilière avant de rejoindre la société Ad Valorem Expertises, aujourd’hui BPCE Solutions immobilières, comme Directeur Adjoint.
Il a fondé en 2011 la société Réal Valuation avec pour objectif de devenir un cabinet d’expertise de référence dans le Sud-Ouest de la France.
L'excédent brut d'exploitation est un solde intermédiaire de gestion : valeur ajoutée, plus subventions d'exploitation, moins impôts et taxes, moins charges de personnel. Il s'arrête avant les amortissements, le financier, l'exceptionnel et l'impôt : il ne dépend ni du financement ni de la politique d'amortissement. Quatre familles de retraitements le rendent capitalisable : la rémunération du dirigeant, ramenée au coût de marché du poste, charges comprises ; les charges personnelles logées dans l'entreprise ; les produits et charges non récurrents, indemnité d'assurance ou litige ; les redevances de crédit-bail mobilier, à neutraliser pour comparer qui loue son matériel et qui le possède. Chaque retraitement se justifie par une pièce : sans grand livre, c'est le premier point attaqué en négociation.
Quand l'exploitant est propriétaire de ses murs, directement ou par une SCI, sa comptabilité ne porte aucun loyer, ou un loyer de convenance. Son EBE rémunère alors deux choses à la fois : l'entreprise et l'immeuble. Le capitaliser tel quel, puis ajouter la valeur vénale des murs, revient à compter l'immobilier deux fois : c'est l'erreur la plus fréquente des dossiers que nous relisons. Le remède est simple : imputer à l'EBE un loyer de marché, établi à partir de la valeur locative de locaux comparables. La symétrie vaut dans l'autre sens : un loyer intragroupe supérieur au marché écrase l'exploitation et gonfle la SCI, avec des effets fiscaux opposés selon que l'on cède le fonds ou les parts.
Multiplier par un coefficient ou diviser par un taux sont deux écritures du même calcul : le multiple est l'inverse du taux. Un multiple de 5 équivaut à 20 % de rendement exigé, un multiple de 4 à 25 %, un multiple de 8 à 12,5 %. Ces niveaux paraissent élevés au regard des taux de rendement immobiliers, et c'est logique : un loyer est contractuel, un EBE ne l'est pas. Le multiple rémunère le risque d'exploitation, l'illiquidité et l'investissement de renouvellement que l'EBE ignore. Encore faut-il savoir ce que la valeur obtenue recouvre : un périmètre d'exploitation — fonds de commerce, matériel compris, stock évalué à part — et non les titres de la société, ni les murs.
Font monter le multiple : la récurrence du chiffre d'affaires, une clientèle diversifiée, un bail long, cessible et proche du marché, une équipe qui tourne sans le dirigeant, un outil récemment renouvelé, une autorisation d'exploiter transférable, un marché où les banques financent. Le font descendre : la dépendance à un homme clé ou à un client majeur, la saisonnalité, une mise aux normes à venir, un bail précaire ou une destination restrictive, un chiffre d'affaires en repli, un secteur en surcapacité. Ces facteurs ne s'additionnent pas mécaniquement : ils s'apprécient ensemble, d'où une amplitude large à l'intérieur d'un même secteur. L'expert doit écrire pourquoi il retient 4 plutôt que 6 : cette justification rend la valeur difficile à écarter.
Nous demandons trois exercices complets — liasses fiscales, balances et grand livre des comptes sensibles —, le bail ou le titre de propriété, les contrats de crédit-bail et de location financière, l'état des effectifs et la rémunération réelle du dirigeant, le détail des investissements des cinq dernières années et les tableaux de bord d'exploitation. Sans grand livre, aucun retraitement n'est justifiable : on ne fait que déplacer des chiffres. Cette collecte pèse davantage sur le délai de la mission que la visite du site.
Chaque exercice est retraité ligne à ligne, puis pondéré : le dernier exercice ne fait pas foi à lui seul, une tendance se lit sur trois ans. Nous ramenons la rémunération du dirigeant à un coût de marché, imputons un loyer lorsque l'exploitant détient ses murs, neutralisons les produits et charges non récurrents et rendons comparables les affaires qui louent leur matériel. Le résultat est un EBE normatif, accompagné du tableau des retraitements et de leurs justificatifs : c'est ce tableau, plus que la conclusion, qui se discute avec un repreneur ou avec l'administration.
Le multiple est choisi puis argumenté facteur par facteur, et converti en taux pour vérifier qu'il reste cohérent avec le risque réellement pris. Nous le recoupons systématiquement : transactions comparables du secteur lorsqu'elles existent, lecture en pourcentage du chiffre d'affaires, actualisation des flux dès que les investissements de renouvellement sont lourds — campings, hôtels, équipements de loisirs. Quand deux approches divergent, nous ne faisons pas de moyenne : nous expliquons l'écart et retenons celle que l'actif justifie.
Le rapport expose les retraitements, le multiple, le taux équivalent et les recoupements, dans une forme conforme à la Charte de l'expertise en évaluation immobilière et aux normes RICS ; il est signé par Guillaume Thériez, MRICS. Cette traçabilité a une conséquence pratique en cas de contrôle : lorsque l'administration conteste une valeur déclarée, c'est à elle d'établir l'insuffisance qu'elle allègue, et le débat se noue dans une procédure écrite et contradictoire où chaque retraitement doit pouvoir être défendu pièce en main. Un rapport dont le multiple est argumenté facteur par facteur est difficile à écarter. Le contenu attendu d'un tel document est détaillé sur notre page rapport d'expertise immobilière.
Les fourchettes qui suivent sont des ordres de grandeur observés sur le marché et dans la documentation professionnelle, jamais un barème officiel : aucun texte ne fixe de multiple, et deux affaires d'un même secteur se traitent couramment du simple au double. Chacune est convertie en taux de rendement équivalent, puisque le multiple en est l'inverse. Elles cadrent une discussion ; elles ne concluent pas une évaluation.
L'hôtel se cède le plus souvent murs et fonds ensemble : on capitalise alors un excédent d'exploitation avant loyer, dans des fourchettes observées de l'ordre de 6 à 9 fois — soit un rendement exigé de 11 à 17 %. Le contrôle se fait au prix par chambre et par le revenu par chambre disponible. Voir notre page expertise d'un hôtel.
Sur les campings, les multiples observés se situent le plus souvent entre 4 et 6 fois l'EBE retraité — soit 17 à 25 % de rendement —, avec une amplitude tenant au classement, à la part des hébergements locatifs et à la saisonnalité. Le renouvellement du parc de mobil-homes pèse lourd et n'apparaît pas dans l'EBE : nous le contrôlons par les flux. Voir l'expertise immobilière d'un camping.
Pour un fonds de restauration cédé sans les murs, les fourchettes constatées tournent plutôt autour de 2 à 4 fois l'EBE retraité — soit 25 à 50 % de rendement exigé, le niveau de risque d'une affaire dont la valeur tient à son exploitant. Licence, extraction, terrasse et durée du bail expliquent l'essentiel des écarts, devant la rentabilité elle-même ; le recoupement se fait en pourcentage du chiffre d'affaires annuel propre à l'activité.
Boulangerie, garage, fleuriste, boutique d'équipement : les usages de marché combinent un multiple d'EBE le plus souvent compris entre 2 et 4 — soit 25 à 50 % de rendement — et une lecture en pourcentage du chiffre d'affaires, très variable d'une activité à l'autre. Le bail — durée résiduelle, niveau du loyer, clause de destination — déplace la valeur autant que la marge.
Crèches, cliniques, établissements pour personnes âgées : la visibilité des recettes et la rareté des autorisations y soutiennent des multiples nettement plus élevés que dans le commerce, de l'ordre de 7 à 10 fois l'EBE retraité sur les opérations observées — soit 10 à 14 % de rendement. Toute la valeur tient cependant au transfert de l'autorisation d'exploiter, attachée au site et à l'opérateur : si elle ne suit pas l'opération, le multiple s'effondre.
Hors immobilier d'exploitation, les affaires de services ou de production légère se traitent couramment entre 3 et 6 fois l'EBE retraité — soit 17 à 33 % de rendement —, selon l'intensité capitalistique et la visibilité du carnet de commandes. On raisonne ici en valeur d'entreprise : la dette financière nette se retranche ensuite pour obtenir la valeur des titres.
Une évaluation par capitalisation de l'EBE se conteste toujours sur les deux mêmes points : le résultat retenu et le coefficient appliqué. Nos engagements portent donc sur la traçabilité de l'un et la justification de l'autre, pour que la valeur reste soutenable en contradictoire, devant un repreneur comme devant un vérificateur.
Avant le devis ou la mission, Guillaume, Amandine, Nathan et Jihane assurent un suivi fluide de votre demande, de la qualification du besoin jusqu'à la coordination administrative.
Réal Valuation, le cabinet d'expertise immobilière de Réal Group, est réglementé par la RICS ; son dirigeant, Guillaume Thériez, expert MRICS, est membre de la RICS, de l'IFEI et du SEEIF (ex-CEIF), les trois institutions de référence de l'expertise en évaluation immobilière, en France et à l'international. Pour nos clients, cette appartenance est un gage concret : des rapports reconnus par les banques, motivés et vérifiables devant les juridictions, et alignés sur les meilleures pratiques mondiales.
La référence mondiale de l'expertise immobilière depuis 1868, présente dans 146 pays. Être membre de la RICS, c'est s'engager sur ses standards éthiques et méthodologiques : un cadre exigeant, connu des banques, des institutions financières et des juridictions, en France comme à l'international.
Référence internationale
Depuis 1979, l'IFEI fédère les experts français les plus exigeants et pilote la Charte de l'Expertise en évaluation immobilière, référentiel partagé par toute la profession. Notre adhésion à l'IFEI traduit l'engagement de Réal Valuation dans la production active des standards qui régissent notre métier en France.
Standards français
Le SEEIF (ex-CEIF) rassemble les experts immobiliers indépendants attachés à une déontologie stricte et à une formation continue rigoureuse. Réal Valuation y adhère pour garantir aux donneurs d'ordre la rigueur, l'indépendance et la transparence qui font la valeur d'une expertise motivée et la réputation de la profession.
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