SERVICE EXPERTISE
Murs, fonds de commerce, exploitation : nous chiffrons la valeur d'un hôtel à partir de sa performance réelle — taux d'occupation, RevPAR, GOP — et non d'un simple prix au mètre carré. Rapport conforme aux standards RICS.
L'évaluation d'un hôtel part de son exploitation : l'expert reconstitue le chiffre d'affaires soutenable (taux d'occupation, prix moyen, RevPAR), en déduit le GOP, puis capitalise ce résultat. Le prix à la chambre ne sert qu'à contrôler ce chiffrage, jamais à le fonder. Deux valeurs coexistent sans se confondre : celle des murs et celle du fonds de commerce.
L'expertise d'un hôtel consiste à chiffrer la valeur d'une exploitation autant que celle d'un immeuble. Un hôtel ne se compare pas au mètre carré : il produit un revenu par chambre disponible, supporte des charges d'exploitation lourdes et dépend d'une clientèle qui se renouvelle chaque nuit. L'expert part donc du compte d'exploitation, le retraite selon le référentiel comptable hôtelier international (USALI) pour le rendre comparable, puis isole ce qu'un exploitant normalement diligent pourrait en tirer. C'est cette performance normative — et non le résultat du dernier exercice — qui fonde la valeur. Une évaluation d'hôtel qui saute cette étape aboutit à un chiffre indéfendable devant une banque, un acquéreur ou un juge.
Quatre indicateurs structurent l'analyse. Le taux d'occupation mesure le remplissage, le prix moyen (ADR) traduit le positionnement tarifaire, et leur produit donne le RevPAR, revenu par chambre disponible : c'est l'indicateur de référence, parce qu'il neutralise les stratégies de remplissage à bas prix. Le TRevPAR y ajoute les recettes annexes — restauration, bar, séminaires, spa, parking — souvent décisives sur le milieu et le haut de gamme. En bas de compte, le GOP, résultat brut d'exploitation calculé avant loyer, taxe foncière, assurances du propriétaire et réserve de renouvellement, mesure ce que l'établissement dégage réellement. C'est lui, retraité, que l'expert capitalise ou confronte aux transactions du segment.
Deux hôtels affichant le même RevPAR ne valent pourtant pas la même chose. Le segment (économique, milieu de gamme, haut de gamme, luxe, boutique-hôtel, résidence hôtelière), le classement en étoiles délivré par Atout France, l'emplacement (gare, aéroport, hypercentre, littoral, montagne, axe routier), la saisonnalité et le contrat d'exploitation — propriétaire-exploitant, bail commercial, mandat de gestion, franchise ou contrat de management — modifient le niveau de risque, donc le taux retenu. S'y ajoute le poids des travaux à venir : conformité ERP de type O, accessibilité, rénovation des chambres et des parties communes. Un établissement dont la dernière rénovation lourde remonte à plus de dix ans porte une décote de capex chiffrée poste par poste, jamais au forfait. Ces mêmes réflexes gouvernent notre expertise immobilière en hôtellerie et loisirs, dont l'hôtel n'est qu'une composante.
Cette page traite la méthode d'évaluation d'un hôtel. Pour une vue d'ensemble de la famille — hôtels, résidences gérées et actifs de loisirs —, voir notre expertise hôtelière.
Pour approfondir
Partagez votre contexte, l'actif concerné et votre échéance. Nous revenons vers vous rapidement avec le bon niveau de cadrage.
Nature de l'actif, contexte d'intervention, usage du rapport et délai attendu : nous cadrons les bons paramètres avant de vous orienter.
Besoin d'un échange direct ? Notre équipe vous accompagne depuis Bordeaux sur toute la Gironde et partout en France au 05 56 81 66 30.
Réponse sous 24h par un interlocuteur dédié
Architecte DPLG, diplômé de l’ICH Paris et titulaire du DU Expertise Judiciaire délivré par l’Université de Bordeaux (Faculté de droit et science politique), Guillaume Thériez a débuté sa carrière à Paris dans l’investissement et la promotion immobilière avant de rejoindre la société Ad Valorem Expertises, aujourd’hui BPCE Solutions immobilières, comme Directeur Adjoint.
Il a fondé en 2011 la société Réal Valuation avec pour objectif de devenir un cabinet d’expertise de référence dans le Sud-Ouest de la France.
C'est la méthode centrale. L'expert retraite le compte d'exploitation — rémunération normative de l'exploitant, redevances d'enseigne et de distribution, réserve de renouvellement du mobilier et des équipements — pour obtenir un GOP normatif, à ne pas confondre avec l'EBITDA, qui supporte en outre les charges fixes du propriétaire. Ce résultat est ensuite capitalisé. Le taux ne se lit dans aucun barème : il se déduit des rendements constatés sur des transactions hôtelières comparables, puis s'ajuste au risque propre à l'établissement (dépendance à un seul segment de clientèle, saisonnalité, âge des installations, solidité du contrat d'exploitation). Mécaniquement, un point de taux d'écart déplace la valeur de l'ordre de 10 % : c'est là que se joue la crédibilité du rapport.
Elle répond à la question du propriétaire bailleur : quelle part du chiffre d'affaires l'exploitation peut-elle consacrer au loyer sans se fragiliser ? On détermine un loyer soutenable, exprimé en pourcentage du chiffre d'affaires hors taxes. Le taux d'effort admissible en hôtellerie se situe nettement au-dessus de celui du commerce de détail, mais il varie fortement d'un segment à l'autre : plus élevé sur un hôtel de chaîne standardisé aux charges maîtrisées, sensiblement plus faible dès que l'exploitation est saisonnière, très chargée en personnel ou fortement dépendante de la restauration. Nous retenons une fourchette documentée par des baux hôteliers réellement observés, jamais un ratio de convenance. Capitalisé, ce loyer donne la valeur des murs ; l'écart avec la valeur d'exploitation totale éclaire celle du fonds.
Le prix à la chambre est l'indicateur le plus cité et le plus mal utilisé du secteur. Il n'a de sens qu'entre établissements réellement comparables : même segment, même classement, même bassin de clientèle, même état d'entretien, même poids des parties communes et des surfaces de restauration. Employé seul, il ignore la rentabilité — deux hôtels voisins affichant un prix à la chambre identique peuvent dégager des GOP du simple au double. Nous l'utilisons comme méthode de contrôle : tout écart significatif avec la valeur issue de la capitalisation doit s'expliquer par une raison identifiée et écrite dans le rapport.
Dès que l'exploitation n'est pas stabilisée — hôtel en montée en puissance, changement d'enseigne, rénovation lourde programmée, création de clés supplémentaires, passage d'un segment à un autre — la capitalisation d'un résultat annuel ne suffit plus. L'expert construit alors un plan d'affaires pluriannuel : trajectoire de RevPAR, échéancier et coût des travaux, montée en charge des recettes annexes, valeur de sortie. Les flux sont actualisés à un taux intégrant le risque d'exécution. C'est la seule approche défendable devant un prêteur sur un actif à créer de la valeur, et la seule qui traduise honnêtement l'écart entre valeur en l'état et valeur après travaux.
Nous fixons par écrit l'objet de l'évaluation (murs, fonds, ou les deux), la valeur recherchée — vénale, locative, hypothécaire, comptable —, la date de valeur et le destinataire du rapport. Ce cadrage commande tout le reste : sur un même hôtel, une valeur hypothécaire et une valeur de marché ne se chiffrent pas de la même façon et n'aboutissent pas au même montant.
Nous réunissons les trois derniers exercices, les statistiques mensuelles de fréquentation (occupation, prix moyen, RevPAR, origine et mix de clientèle), le contrat d'exploitation ou de franchise, le bail et ses avenants, le classement en étoiles, le dernier avis de la commission de sécurité et l'historique des investissements. Les charges sont ensuite normalisées pour rendre l'établissement comparable à son segment.
La visite est systématique : état réel des chambres et des parties communes, cohérence entre le classement affiché et la prestation servie, contraintes d'accessibilité et de sécurité relevées lors de la visite, potentiel de clés supplémentaires ou de reconfiguration. En parallèle, nous relevons la concurrence directe, l'offre en projet sur la zone, la saisonnalité locale et les transactions hôtelières comparables réellement exploitables.
Chaque méthode est conduite jusqu'à son terme, puis confrontée aux autres : les écarts sont expliqués, jamais moyennés pour faire disparaître une contradiction. Le rapport motive la valeur retenue, expose les hypothèses et les limites, et se défend en réunion comme en procédure. Nous en assurons la soutenance auprès de votre banque, de votre acquéreur, de votre conseil ou de l'expert adverse.
La méthode reste la même ; le référentiel de valeur et le niveau de démonstration changent selon que l'expertise sert une négociation, un banquier, un notaire, l'administration fiscale ou un juge.
Le vendeur cherche un prix défendable, l'acquéreur veut savoir ce qu'il achète : un immeuble, une exploitation, ou les deux. L'expertise préalable sécurise la négociation en séparant la valeur des murs de celle du fonds de commerce, et en identifiant ce qui, dans le résultat affiché, tient à l'exploitant sortant — son réseau, sa politique tarifaire, ses contrats corporate — plutôt qu'à l'établissement lui-même. C'est cette part non transférable qui explique la plupart des écarts entre le prix espéré et le prix obtenu.
Les services risques bancaires n'acceptent pas une valeur de marché brute : ils exigent une valeur soutenable dans la durée, expurgée des éléments spéculatifs et d'un pic conjoncturel de fréquentation, chiffrée selon un référentiel reconnu. Une expertise conforme aux standards RICS, signée par un expert certifié, conditionne en pratique le déblocage d'un crédit d'acquisition, d'un refinancement ou d'un financement de rénovation, et le prêteur y cherche autant les hypothèses écrites que le chiffre final.
Un hôtel est le cas d'école du local monovalent : construit en vue d'une seule utilisation, il relève de l'article R. 145-10 du Code de commerce, qui permet de déterminer le prix du bail renouvelé selon les usages observés dans la branche d'activité — c'est-à-dire à partir de la capacité contributive de l'exploitation, et non des seuls prix au mètre carré relevés dans la rue. Cette règle disqualifie les méthodes du commerce classique et rend indispensable une expertise en valeur locative conduite par un praticien de l'hôtellerie.
Apport en société, fusion, arbitrage de portefeuille, réévaluation d'actifs, arrêté des comptes : l'évaluation d'actifs immobiliers hôteliers répond alors à un référentiel comptable précis et doit rester reproductible d'un exercice à l'autre. Nous produisons des rapports millésimés, construits sur des hypothèses explicitées et comparables dans le temps, directement exploitables par la direction financière et par le commissaire aux comptes, y compris sur des ensembles multi-sites.
Un hôtel familial transmis sans évaluation indépendante devient une source durable de contentieux, entre héritiers comme avec l'administration. Une expertise en valeur vénale motivée, datée et opposable protège chacun : elle documente l'assiette déclarée, permet un partage équilibré entre celui qui reprend l'exploitation et ceux qui en sortent, et distingue la valeur de l'outil de travail de celle du patrimoine immobilier qui l'abrite.
Devant un tribunal, seule compte la démonstration. Nos rapports sont conçus pour le contradictoire : sources identifiées, comparables traçables, méthodes explicitées et écarts assumés — l'exigence même de l'expertise judiciaire. Ils servent également au calcul d'une indemnité d'éviction hôtelière, exercice particulier où la valeur du fonds, le trouble commercial, la perte d'exploitation pendant le transfert et les frais de réinstallation d'un établissement en activité se chiffrent séparément, poste par poste.
Réal Valuation, pôle expertise de Réal Group, est certifié RICS et adossé au réseau Groupe ABC : 7 cabinets, 35 experts et près de 1 800 expertises réalisées chaque année, partout en France. Les missions hôtelières sont pilotées par Guillaume Thériez, MRICS, expert immobilier spécialisé en hôtellerie.
Avant le devis ou la mission, Guillaume, Amandine, Nathan et Jihane assurent un suivi fluide de votre demande, de la qualification du besoin jusqu'à la coordination administrative.
Real Group est membre des trois institutions de référence de l'expertise en évaluation immobilière, en France et à l'international. Pour nos clients, cette appartenance est un gage concret : des rapports reconnus par les banques, opposables aux juridictions, et alignés sur les meilleures pratiques mondiales.
La référence mondiale de l'expertise immobilière depuis 1868, présente dans 146 pays. Être régulé par la RICS, c'est s'engager sur ses standards éthiques et méthodologiques : un cadre exigeant qui rend nos rapports immédiatement reconnus par les banques, les institutions financières et les juridictions, en France comme à l'international.
Référence internationale
Depuis 1979, l'IFEI fédère les experts français les plus exigeants et pilote la Charte de l'Expertise en évaluation immobilière, référentiel partagé par toute la profession. Notre adhésion à l'IFEI traduit l'engagement de Real Group dans la production active des standards qui régissent notre métier en France.
Standards français
La CEIF rassemble les experts immobiliers indépendants attachés à une déontologie stricte et à une formation continue rigoureuse. Real Group y adhère pour garantir aux donneurs d'ordre la rigueur, l'indépendance et la transparence qui font la valeur d'une expertise opposable et la réputation de la profession.
Indépendance & déontologieTransaction, investissement, gestion locative ou Expertise — nos consultants vous apportent une réponse claire et personnalisée sous 24h.
Laissez vos coordonnées, un conseiller Réal Group vous recontacte rapidement.