SERVICE EXPERTISE
Un hôtel n'a pas une valeur mais deux : celle de l'immeuble et celle de l'exploitation qui l'occupe. Le RevPAR dit ce que l'établissement encaisse, l'excédent brut d'exploitation ce qu'il dégage vraiment, le loyer de marché ce que l'immeuble peut prélever sans étouffer l'exploitant. Trois lectures que le prix affiché confond presque toujours.
Un hôtel se valorise en deux blocs distincts : les murs, capitalisés à partir d'un loyer de marché soutenable par l'exploitation, et le fonds de commerce, obtenu en capitalisant l'excédent brut d'exploitation retraité. Le RevPAR — taux d'occupation multiplié par le prix moyen — commande les deux. Les multiples qui circulent sur le marché sont des ordres de grandeur, jamais un barème.
Valoriser un hôtel suppose de mener deux calculs, jamais un seul. Un hôtel réunit un immeuble et une entreprise, et ces deux objets ne se valorisent ni avec les mêmes données ni au même rythme. Les murs valent ce qu'un investisseur accepte de payer pour encaisser un loyer ; le fonds de commerce vaut ce qu'un exploitant accepte de payer pour encaisser un résultat. Additionner sans précaution une valeur locative capitalisée et un multiple de résultat revient le plus souvent à compter deux fois le même euro. C'est le premier malentendu de la valorisation hôtelière, et il précède toute discussion sur les méthodes.
Le point de départ commun s'appelle le RevPAR, revenu par chambre disponible : le produit du taux d'occupation et du prix moyen, rapporté à l'ensemble des chambres, vendues ou non. Il mesure la performance commerciale, jamais la rentabilité. Deux établissements au même RevPAR peuvent afficher des résultats opposés selon leur masse salariale, leur part de restauration et leur nombre de jours d'ouverture. La valeur se construit un étage plus bas, sur le résultat brut d'exploitation puis sur l'excédent brut retraité, une fois neutralisés la rémunération du dirigeant, les charges non récurrentes et la provision de renouvellement du mobilier et des équipements.
Cette page traite de la méthode : ce qui fait la valeur, comment on la construit, où elle se contrôle. Pour la question du prix lui-même — combien vaut un hôtel —, comme pour le déroulé d'une mission, ses livrables et ses délais, c'est notre page d'expertise hôtelière qui répond. Le cadre général des méthodes d'évaluation immobilière en donne l'arrière-plan. Réal Valuation intervient sur l'hôtellerie partout en France, sous la direction de Guillaume Thériez, MRICS, en s'appuyant sur la base CHRONO Réal Group, soit 2 094 actifs expertisés depuis 2011, et sur le réseau Groupe ABC : 7 cabinets, 35 experts et environ 1 800 expertises par an.
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Architecte DPLG, diplômé de l’ICH Paris et titulaire du DU Expertise Judiciaire délivré par l’Université de Bordeaux (Faculté de droit et science politique), Guillaume Thériez a débuté sa carrière à Paris dans l’investissement et la promotion immobilière avant de rejoindre la société Ad Valorem Expertises, aujourd’hui BPCE Solutions immobilières, comme Directeur Adjoint.
Il a fondé en 2011 la société Réal Valuation avec pour objectif de devenir un cabinet d’expertise de référence dans le Sud-Ouest de la France.
Le RevPAR se calcule de deux façons équivalentes : le taux d'occupation multiplié par le prix moyen, ou le chiffre d'affaires hébergement divisé par le nombre de chambres disponibles sur la période. Sa force est de neutraliser la stratégie tarifaire : remplir à bas prix ou vendre cher à moitié vide produit le même indicateur. Sa limite arrive aussitôt. Il ignore la restauration, les séminaires et le spa, que le TRevPAR intègre, et il ne dit rien des charges. En expertise, il se lit en série sur trois exercices au moins, corrigé des fermetures et des chambres hors service, puis comparé au marché de la zone et de la catégorie, jamais à une moyenne nationale.
La valeur du fonds de commerce hôtelier s'obtient en capitalisant un résultat d'exploitation retraité, et le retraitement est le vrai travail. Rémunération du dirigeant ramenée au coût d'un directeur salarié, loyer réintégré ou neutralisé selon que l'exploitant est locataire ou propriétaire de ses murs, charges non récurrentes écartées, redevances d'enseigne replacées à leur niveau contractuel, provision de renouvellement du mobilier et des équipements dotée : un hôtel qui n'entretient pas ses chambres achète du résultat à crédit. Le multiple n'est ensuite que l'inverse d'un taux de capitalisation — retenir 12,5 % revient à multiplier par huit. Les fourchettes citées entre professionnels sont des ordres de grandeur de marché, pas un barème.
Les murs d'un hôtel ne valent pas au mètre carré, mais le loyer qu'une exploitation normalement conduite peut verser durablement, capitalisé à un taux de rendement. Ce loyer se déduit du compte d'exploitation — il s'exprime en pourcentage du chiffre d'affaires ou en part du résultat brut d'exploitation — et non du prix des boutiques voisines. Le taux, lui, dépend de la sécurité du flux : un établissement loué à un opérateur solide sous bail ferme long se capitalise plus bas qu'un hôtel exploité par son propriétaire, dont le revenu n'est ni contractuel ni transférable. S'ajoute une particularité : le local hôtelier est monovalent, ce qui déplace les règles de fixation du loyer au renouvellement.
Aucune valeur hôtelière ne se rend sur une seule méthode. Le prix par chambre — valeur totale divisée par le nombre de clés — n'est pas une méthode mais un contrôle : il se calcule après coup et se confronte aux transactions comparables de même catégorie et de même zone, faute de quoi il compare un hôtel de bord d'autoroute à un établissement de centre-ville. L'actualisation des flux prend le relais sur les actifs importants ou en montée en puissance, avec un plan pluriannuel et une valeur terminale. Le coût de remplacement déprécié sert de garde-fou sur les constructions récentes et les sites sans marché local. Trois lectures, un seul chiffre retenu, et l'écart entre elles expliqué.
La première réunion tranche ce que l'on évalue : les murs seuls, le fonds seul, ou l'ensemble en distinguant les deux. Ce choix commande tout le reste — le traitement du loyer, le taux de capitalisation, la date de valeur et les hypothèses d'exploitation. Nous arrêtons également le destinataire du rapport et son usage, car une valeur destinée à un prêteur, à un acquéreur ou à un commissaire aux comptes n'obéit pas aux mêmes exigences de présentation. Le tout figure dans la lettre de mission, avec ses exclusions : nous évaluons, nous ne diagnostiquons pas l'état technique du bâti.
Nous demandons trois exercices complets, les statistiques mensuelles de fréquentation, le détail du chiffre d'affaires par département d'activité et le budget en cours. Les comptes sont reclassés dans une logique hôtelière proche du standard sectoriel USALI, afin d'isoler le résultat brut d'exploitation puis l'excédent brut retraité : rémunération du dirigeant normalisée, charges non récurrentes écartées, redevances d'enseigne et honoraires de gestion replacés à leur niveau contractuel, provision de renouvellement du mobilier et des équipements dotée. Un multiple appliqué à un résultat brut non retraité ne vaut rien.
Nous construisons la valeur du fonds par capitalisation, celle des murs par le loyer de marché soutenable, puis nous contrôlons l'ensemble par le prix par chambre issu des transactions comparables et, sur les actifs significatifs, par l'actualisation des flux. Les écarts entre méthodes ne sont pas gommés, ils sont expliqués. Lorsque l'établissement dépend d'une saison courte, d'un contrat de gestion ou d'une enseigne, nous testons la sensibilité de la valeur à la perte de ce paramètre : c'est ce qui rend le chiffre soutenable en contradictoire.
Le rapport expose la méthode, les données retenues, leurs sources et leurs limites, et propose une ventilation entre l'immeuble, le mobilier et les éléments incorporels du fonds — une répartition qui emporte des conséquences en matière de droits d'enregistrement et d'amortissement, à arbitrer avec le conseil fiscal du dossier. Il est conforme à la Charte de l'expertise en évaluation immobilière et aux normes RICS, et signé par Guillaume Thériez, MRICS. Nous restons disponibles pour le présenter au prêteur, à l'acquéreur ou au commissaire aux comptes.
Six contextes où la même question — combien vaut cet hôtel — appelle une réponse différente, parce que le périmètre évalué, la date de valeur et le destinataire du rapport ne sont jamais les mêmes.
Le vendeur raisonne en prix affiché, l'acquéreur en capacité de remboursement : entre les deux, seule une valeur documentée fait tenir la négociation. L'évaluation sépare l'immeuble de l'exploitation, chiffre la rénovation à engager et met à plat les retraitements des derniers exercices. Elle prépare aussi la ventilation du prix qui figurera dans l'acte.
La banque prête sur la valeur des murs et sur la capacité de l'exploitation à servir l'échéance. Elle attend une valeur en l'état, datée, avec l'hypothèse d'exploitation énoncée sans ambiguïté. Ce cadre et ses livrables relèvent de l'expertise immobilière sur mandat bancaire, où l'expert est mandaté par le prêteur et non par l'emprunteur.
Loger les murs dans une société civile et l'exploitation dans une société distincte suppose de fixer simultanément un loyer et une valeur d'apport tenables. Un loyer trop élevé étouffe l'exploitation et gonfle artificiellement l'immeuble ; trop bas, il appauvrit la structure patrimoniale. L'expertise de valeur vénale fixe les deux côtés du même trait.
Faire entrer un investisseur ou racheter les parts d'un cofondateur suppose de valoriser la société, donc l'hôtel qu'elle détient, à une date précise. La valeur de l'actif nourrit l'actif net réévalué, puis le prix des titres : c'est l'objet de notre expertise immobilière en cession de parts sociales.
Quand l'hôtel est exploité en location, l'échéance du bail rouvre la question du loyer. Les locaux hôteliers sont regardés comme monovalents : leur loyer se détermine selon les usages de la profession plutôt que par le seul jeu du plafonnement, ce qui rend l'analyse du compte d'exploitation décisive pour le bailleur comme pour le preneur.
Un actif hôtelier inscrit au bilan doit être testé dès que des indices de perte de valeur apparaissent : recul durable du RevPAR, fermeture partielle, perte d'enseigne. La confrontation entre valeur nette comptable et valeur recouvrable mobilise une expertise de valeur d'usage comptable, qui ne se confond pas avec la valeur de marché.
L'hôtellerie concentre tout ce qui fait dériver une évaluation : un résultat très sensible aux retraitements, un immeuble dont le loyer ne se lit sur aucun commerce voisin, et des multiples qui circulent de bouche à oreille comme s'ils étaient un barème. Nos engagements portent donc d'abord sur la traçabilité de chaque hypothèse.
Avant le devis ou la mission, Guillaume, Amandine, Nathan et Jihane assurent un suivi fluide de votre demande, de la qualification du besoin jusqu'à la coordination administrative.
Real Group est membre des trois institutions de référence de l'expertise en évaluation immobilière, en France et à l'international. Pour nos clients, cette appartenance est un gage concret : des rapports reconnus par les banques, opposables aux juridictions, et alignés sur les meilleures pratiques mondiales.
La référence mondiale de l'expertise immobilière depuis 1868, présente dans 146 pays. Être régulé par la RICS, c'est s'engager sur ses standards éthiques et méthodologiques : un cadre exigeant qui rend nos rapports immédiatement reconnus par les banques, les institutions financières et les juridictions, en France comme à l'international.
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Depuis 1979, l'IFEI fédère les experts français les plus exigeants et pilote la Charte de l'Expertise en évaluation immobilière, référentiel partagé par toute la profession. Notre adhésion à l'IFEI traduit l'engagement de Real Group dans la production active des standards qui régissent notre métier en France.
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